【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 中心、文化中心將聚集在這里。在政府的后面還將修建一個(gè)萬(wàn)人休閑廣場(chǎng)，維多利亞商業(yè)街就在繁華的市中心。在商業(yè)街的周邊我們將蓋建一些居民住宅，把青龍河向兩邊拓寬 30 米，引 4 條人工水渠和生態(tài)湖相連，形成四條景觀(guān)帶，貫穿于周 圍的高檔別墅和 住宅，屆時(shí)會(huì)吸引大量的外來(lái)人口休閑居住，全面提升城市規(guī)模。 維多利亞商業(yè)街首期開(kāi)發(fā)面積達(dá) 萬(wàn)平方米，主體二層，局部一到三層，系全框架結(jié)構(gòu)。 商業(yè)街分為 A、B、 C 區(qū)（ C 區(qū)為二期招商）， A 區(qū)共有 117 間商鋪， B 區(qū)有 111 間，以 60*12 米單位為基本單元，開(kāi)間大進(jìn)深小，全裝修交付。商業(yè)街在錯(cuò)位面積的劃分上，充分考慮了各層次消費(fèi)的需求，有 20 ㎡ — 400 ㎡不等的鋪面，間隔可調(diào)整，面積可自由調(diào)配。 步行街是由澳洲五合全歐式化設(shè)計(jì)的，采用騎樓式格局，外立面采用大量的玻璃及半落地超大面窗設(shè)計(jì)，在 出入口街寬 30 米外建有兩座標(biāo)志性建筑物鐘樓，建筑單元前后錯(cuò)動(dòng)排列，除了兩面各 米的人行通道外中間均為綠化、休閑娛樂(lè)地帶。商業(yè)街上還建有四座人行天橋，她們把整個(gè)商業(yè)街的兩層連為一體，使商業(yè)街既美觀(guān)又實(shí)用。 整條商業(yè)街建設(shè)三個(gè)景觀(guān)休閑廣場(chǎng)，開(kāi)鑿的人工水系在這也布置了可供觀(guān)賞的水景，這將會(huì)成為一個(gè)水上餐廳，她可吸納大量的客流，同時(shí)也將會(huì)成為各商家新品發(fā)布的最好舞臺(tái)。商業(yè)街布局合理，間有內(nèi)廊和外廊，即使在雨天也可無(wú)憂(yōu)購(gòu)物。 3. SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) 1. 從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展眼光來(lái)看，維多利亞商業(yè)街作為今 后贛榆新城的 CBD 中心的商業(yè)鋪位，同時(shí)隨著我們?cè)谥苓呑≌拈_(kāi)發(fā)建設(shè)和行政中心的建設(shè) ,以及未來(lái)新城區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，都會(huì)對(duì)進(jìn)駐的商家所經(jīng)營(yíng)的商鋪帶來(lái)逐年的升值，項(xiàng)目前景廣闊。 2．該項(xiàng)目是整個(gè)贛榆新城建設(shè)開(kāi)發(fā)總項(xiàng)目的第一個(gè)開(kāi)局項(xiàng)目，新城建設(shè)是受到當(dāng)?shù)乜h政府乃至連云港地區(qū)政府的高度重視的歷史性巨大工程，作為首開(kāi)項(xiàng)目的商業(yè)街必定會(huì)在今后的運(yùn)營(yíng)中受到政府相關(guān)政策的扶持和鼓勵(lì)。 3. 項(xiàng)目的建筑風(fēng)格和品質(zhì)在當(dāng)?shù)啬酥琳麄€(gè)連云港地區(qū)都堪稱(chēng)極品，商鋪采用框架結(jié)構(gòu)，大面寬，全裝修到位，多種套型，空間變化富于彈性，滿(mǎn)足不同需要，這 就為購(gòu)物及休閑、餐飲的商家選擇上提升檔次，做出特色打下基礎(chǔ)。在硬件環(huán)境方面有相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)力，有利于我們把商業(yè)街營(yíng)造成當(dāng)?shù)刂懈邫n消費(fèi)的主要場(chǎng)所并能引導(dǎo)整個(gè)縣城的消費(fèi)潮流。 劣勢(shì) 項(xiàng)目離縣城中心較遠(yuǎn)，且周?chē)鷷簾o(wú)消費(fèi)人口的支撐，交通等市政設(shè)施短期內(nèi)不易配套。對(duì)于私家車(chē)擁有率低的地區(qū)，商業(yè)零售的兩大重要支撐一是地段，二是人流，都是生存的要素。 新城建設(shè)的其他項(xiàng)目的開(kāi)建與此項(xiàng)目的相隔較長(zhǎng)，目前尚未公開(kāi)予以宣傳，開(kāi)業(yè)后還將有一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的入住期和市場(chǎng)培育期，對(duì)于將入住的商戶(hù)影響較大，從而直接影響到招 商效果。 機(jī)會(huì) 新城區(qū)的建設(shè)開(kāi)發(fā)在 2020 年開(kāi)始將掀起一個(gè)又一個(gè)高潮， 3 月份將同時(shí)動(dòng)工建設(shè)行政中心和 5 萬(wàn)平米的住宅小區(qū)建設(shè)，預(yù)計(jì)該住宅項(xiàng)目在今年 5 月就可以開(kāi)始銷(xiāo)售，抓住此契機(jī)進(jìn)行宣傳將對(duì)項(xiàng)目的招商帶來(lái)積極的影響。 挑戰(zhàn) 項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)模式上選擇的是產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)，即對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行拆零銷(xiāo)售或是先租后售、以租促售，對(duì)商鋪以返租的模式進(jìn)行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，但因其所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，將會(huì)給能否持續(xù)“統(tǒng)一”帶來(lái)隱患。隨著開(kāi)發(fā)建設(shè)新城的逐步推進(jìn)，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況在一定程度上也影響到整 個(gè)新城建設(shè)項(xiàng)目的總體推進(jìn)，如果開(kāi)街以后，沒(méi)有足夠的購(gòu)買(mǎi)力來(lái)支撐整個(gè)街的商業(yè)運(yùn)營(yíng)的時(shí)候，我們?cè)撊绾伪ＷC進(jìn)場(chǎng)商戶(hù)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)是我們所面臨的巨大挑戰(zhàn)。 3． 5 分析與對(duì)策 充分利用和發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，在招商工作中宣傳優(yōu)勢(shì)，針對(duì)劣勢(shì)積極采取應(yīng)對(duì)措施，抓住機(jī)遇迎接挑戰(zhàn)，是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中的重要舉措。 項(xiàng)目的客源支撐及交通問(wèn)題是影響招商效果及入駐商戶(hù)能否獲取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，能否持續(xù)經(jīng)營(yíng)的兩大關(guān)鍵，交通問(wèn)題將通過(guò)取得公共交通部門(mén)的支持，開(kāi)設(shè)交通線(xiàn)路，及自配客運(yùn)中巴來(lái)解決。抓住新城區(qū)其他項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè)宣傳擴(kuò)大影響力，同時(shí)籌備中及開(kāi)街后加大營(yíng) 銷(xiāo)策劃宣傳，充分利用項(xiàng)目自身作為廣告載體，來(lái)渲染商業(yè)氛圍，增加客源。 招商不理想或是不具備開(kāi)業(yè)條件，則要考慮重新選擇開(kāi)業(yè)時(shí)間，開(kāi)業(yè)的成功與否對(duì)整個(gè)項(xiàng)目乃至對(duì)新城其他項(xiàng)目的影響巨大。寧可市場(chǎng)對(duì)它沒(méi)有印象，也不能使其失敗，給市場(chǎng)留下一個(gè)不好的印象。 三、項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)思路： 1. 概念定位 購(gòu)物中心是具有良好規(guī)劃的商業(yè)區(qū)，而傳統(tǒng)商業(yè)街一般是自發(fā)形成的無(wú)規(guī)劃的商業(yè)區(qū)，二者都是一種商業(yè)物業(yè)類(lèi)型，相同點(diǎn)在于都是由多個(gè)零售商鋪集合在一起從事零售經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，各個(gè)零售上都是獨(dú)立、分散經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的，都是具有購(gòu) 物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游等多種功能，既具有傳統(tǒng)商業(yè)所有的功能又能對(duì)新興城區(qū)的商業(yè)招商產(chǎn)生重要影響。 購(gòu)物中心與商業(yè)街區(qū)又具有較大的區(qū)別，其中最本質(zhì)的區(qū)別在于前者的物業(yè)產(chǎn)權(quán)比較集中，主要集中在少數(shù)投資商、開(kāi)發(fā)商手上，由經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)租戶(hù)進(jìn)行統(tǒng)一管理；而后者的物業(yè)產(chǎn)權(quán)則比較分散，一般分屬于多個(gè)不同的業(yè)主。各種門(mén)類(lèi)松散地結(jié)合在一起，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)管理。而我們項(xiàng)目的商業(yè)街既不同于傳統(tǒng)的商業(yè)街也不同于贛榆現(xiàn)有的商業(yè)街，前期是由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，盡管準(zhǔn)備在今后的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中要將物業(yè)產(chǎn)權(quán)采取拆零銷(xiāo)售，先 租后售、以租促售，但中、后期我們基本要按照購(gòu)物中心的運(yùn)作模式來(lái)運(yùn)營(yíng)，即以統(tǒng)一招商為主體，采用統(tǒng)一布局規(guī)劃、統(tǒng)一宣傳策劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的方法完成開(kāi)街及其后的管理。 2. 經(jīng)營(yíng)布局定位 商業(yè)街的各個(gè)經(jīng)營(yíng)門(mén)類(lèi)是有計(jì)劃地組合在一起。經(jīng)營(yíng)門(mén)類(lèi)包括各種購(gòu)物類(lèi)、餐飲類(lèi)、娛樂(lè)類(lèi)等。這些經(jīng)營(yíng)門(mén)類(lèi)的類(lèi)型、規(guī)模、數(shù)量、特色、品牌、檔次等在街區(qū)都應(yīng)有明確的規(guī)定，如服裝經(jīng)營(yíng)類(lèi)，其經(jīng)營(yíng)的規(guī)模、面積、位置布局、針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)對(duì)象、引入的品牌特點(diǎn)都應(yīng)該有明確的要求。各種經(jīng)營(yíng)門(mén)類(lèi)的選擇及組合方式是根據(jù)街區(qū)的目標(biāo)商圈特點(diǎn)確定的，其目的是全面 滿(mǎn)足目標(biāo)商圈人群的物質(zhì)和精神方面的需求。按照國(guó)內(nèi)外購(gòu)物中心通用的黃金分割定律為：購(gòu)物類(lèi)占 52%、娛樂(lè)餐飲類(lèi)占 48%，而本項(xiàng)目可根據(jù)實(shí)際情況購(gòu)物類(lèi)可達(dá) 70%。同時(shí)，各門(mén)類(lèi)需按比例均衡配合，其間互補(bǔ)性強(qiáng)、相互促進(jìn)作用大、共同對(duì)消費(fèi)者形成較強(qiáng)的聚集力、吸納力，并盡可能避免同類(lèi)經(jīng)營(yíng)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，從而使商業(yè)街各個(gè)經(jīng)營(yíng)門(mén)類(lèi)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)最大化。 3. 形象與檔次定位 新型商業(yè)街除了具有多功能于一體的特征外，同時(shí)也要對(duì)新城區(qū)的商業(yè)格局、城市形象產(chǎn)生重要的影響。本項(xiàng)目是贛榆新城區(qū)首開(kāi)項(xiàng)目，其獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)與風(fēng)格使其形象在當(dāng)?shù)丶?周邊城市都堪稱(chēng)獨(dú)樹(shù)一幟，是新城區(qū)最具時(shí)尚特色的形象代表，所引進(jìn)的品牌是過(guò)內(nèi)外各地區(qū)的知名、優(yōu)質(zhì)品牌，所有入住的經(jīng)營(yíng)商鋪要體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)品牌形象。品牌形象，所有廣告形象設(shè)計(jì)應(yīng)成為與之相配套的鮮明特色。 商業(yè)街未來(lái)主要是為新老城區(qū)的居民服務(wù)的，既不但有新城將入住的行政工作人員、居民群體，同時(shí)要吸引老城區(qū)的新型消費(fèi)群體。其消費(fèi)品位都是贛榆經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)流通的新觀(guān)念在消費(fèi)領(lǐng)域的反映。以時(shí)尚為主流，其檔次定位應(yīng)以中檔大