【正文】 后的管理。 3． 5 分析與對(duì)策 充分利用和發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，在招商工作中宣傳優(yōu)勢(shì)，針對(duì)劣勢(shì)積極采取應(yīng)對(duì)措施，抓住機(jī)遇迎接挑戰(zhàn)，是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中的重要舉措。 3. 項(xiàng)目的建筑風(fēng)格和品質(zhì)在當(dāng)?shù)啬酥琳麄€(gè)連云港地區(qū)都堪稱(chēng)極品，商鋪采用框架結(jié)構(gòu)，大面寬，全裝修到位，多種套型，空間變化富于彈性，滿足不同需要，這 就為購(gòu)物及休閑、餐飲的商家選擇上提升檔次，做出特色打下基礎(chǔ)。 商業(yè)街分為 A、B、 C 區(qū)（ C 區(qū)為二期招商）， A 區(qū)共有 117 間商鋪， B 區(qū)有 111 間，以 60*12 米單位為基本單元，開(kāi)間大進(jìn)深小，全裝修交付。維多利亞商業(yè)街是連云港贛榆新城規(guī)劃建設(shè)中的第一條商業(yè)街，全長(zhǎng) 400 米，是 公里商業(yè)街上先期開(kāi)發(fā)段。二帶，以海濱大道為線，三個(gè)人造海為主載體，形成濱海風(fēng)光帶，展現(xiàn)海濱城市特色，突顯海濱風(fēng)情、風(fēng)光、特色，讓海洲灣畔贛榆新城，維多利亞建筑風(fēng)情海邊小城人文面貌、藍(lán)天大海， 海鷗戲水成為贛榆新城的一條亮麗風(fēng)景線。海濱大道與擬建中的 242 省道相連接，北面和蘇北第一村、海洲灣度假區(qū)、日照海濱新城相接，南接連云港港口，與港口只有 25 公里，驅(qū)車(chē)只需 15 分鐘即可到達(dá)，并和連島 4A 級(jí)風(fēng)景區(qū)、花果山風(fēng)景區(qū)相連，將傾力打造一個(gè)沿海風(fēng)情旅游觀光帶。 鑒于贛榆人千百年來(lái)住在海邊卻看不見(jiàn)大海，這三條路年底會(huì)全部竣工，直達(dá)海邊，拉近了城市和海的距離。 二 、項(xiàng)目情況及分析： 1. 項(xiàng)目所在新城區(qū)情況 連云港贛榆新城“維多利亞”商業(yè)街地處正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的連云港贛榆新城的 CBD 中心區(qū)域。處于城北華中路與東關(guān)路之間，以老沙汪河為軸線，東西走向全長(zhǎng) 720 米，南北街寬約 60 米，層高 米，占地 萬(wàn) M2，總建筑面積 萬(wàn) M2，由無(wú)錫第五建筑公司承建。 贛榆縣城現(xiàn)有已建成的三條商業(yè)街，已經(jīng)開(kāi)街經(jīng)營(yíng)的有兩條，情況分別如下： ※ 時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)街 ? 概況： 是（溫州）連云港嘉利投資發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目，是在贛榆原商業(yè)中心的老街上開(kāi)發(fā)新建的，總建筑面積為 萬(wàn)平米，全長(zhǎng)約 300 米，商鋪共分兩層，一期于 2020 年 5月開(kāi)工，建筑面積為 萬(wàn)平米，二期于 2020 年 12 月開(kāi)工，建筑面積 萬(wàn)平米，三期于2020 年 7 月開(kāi)工建筑面 積 萬(wàn)平米。連鎖超市、便利店等新型商業(yè)業(yè)態(tài)得到消費(fèi)者的認(rèn)可，規(guī)模商業(yè)效應(yīng)凸顯，成為最具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、最有自身活力、最顯突發(fā)成長(zhǎng)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。第三產(chǎn)業(yè)比重的逐步增加將有效的吸納更多外來(lái)勞動(dòng)力的進(jìn)駐有效促進(jìn)贛榆商貿(mào)業(yè)的發(fā)展。 “十五”期間，贛榆將突出加快發(fā)展的主題，抓住結(jié)構(gòu)調(diào)整這條主線，以改革開(kāi)放和科技創(chuàng)新為動(dòng)力，著力實(shí)施工業(yè)立縣、民營(yíng)富縣、科教興縣、依法治縣和城市化戰(zhàn)略，全面提升全縣經(jīng)濟(jì)的綜合實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)能力，促進(jìn)各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。全縣 18 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總面積 平方公里，人口 108 萬(wàn)，境內(nèi)有山、有海、有平原，面積各占 1/3，山青水秀，土地肥沃，氣候宜人，素以 享山川之饒，受漁鹽之利 的福地為人稱(chēng)道。初步預(yù)計(jì)五年間工業(yè)年銷(xiāo)售收入年均遞增 5— 8%，利稅年均增長(zhǎng) 4— 6%，技改投入增長(zhǎng)保持 15%以上，對(duì)外出口年均遞增 10%以上。 城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)帶來(lái)對(duì)城鎮(zhèn)的生活消費(fèi)需求的增 長(zhǎng)，將有力的促進(jìn)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的發(fā)展。商品交易市場(chǎng)成交額 億元，比上年增長(zhǎng) %。 租金情況表： 店鋪地段區(qū)位 租金（元 /M2/月） 店鋪面積（ M2） 年租金（萬(wàn)元 /年 /間） 備注 一層 最佳鋪位 104 120M2 15 非常男孩專(zhuān)賣(mài)店 西側(cè) 57 5060 不規(guī)則商鋪面積未計(jì) 中段 39 5060 不規(guī)則商鋪面積 未計(jì) 東側(cè) 27 5060 不規(guī)則商鋪面積未計(jì) 二層 西側(cè) 25 約 40 不規(guī)則商鋪面積未計(jì) 中段 約 40 不規(guī)則商鋪面積未計(jì) 東側(cè) 約 40 左右 不規(guī)則商鋪面積未計(jì) 該項(xiàng)目一層西臨華中路的鋪位出租率相當(dāng)高，主要原因是靠近主入口，而且是品牌店的首選場(chǎng)所，能對(duì)購(gòu)物者形成吸引力；中街次之；東街的鋪位經(jīng)營(yíng)情況較差，二層商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況有自身的許多不同之處。從位置來(lái)看，地處城北，周邊為居民區(qū)，缺乏傳統(tǒng)的商業(yè)購(gòu)物場(chǎng)所?？h委、縣政府與南京 21 世紀(jì)集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)， 整個(gè)贛榆新城項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃總用地面積約 平方公里，其中城市建設(shè)用地 萬(wàn)平方米，占總用地的 %， 綠化率達(dá)到 50%，容積率僅為 。 在人工湖的旁邊將會(huì)建有別墅、住宅和產(chǎn)權(quán)式酒店。另各小區(qū)設(shè)有幼兒園、托兒所，污水處理站、停車(chē)場(chǎng)等配套設(shè)施。 四街：維多利亞商業(yè)街、歐洲商業(yè)街、電子一條街、建材一條街，在加上各類(lèi)特色專(zhuān)業(yè) 市場(chǎng)，形成新的經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)，創(chuàng)造富裕。 現(xiàn)在縣政府即將東移，政府大樓規(guī)劃建筑面積為 18萬(wàn)平方米，其中主樓是 6 萬(wàn)平方米。商業(yè)街上還建有四座人行天橋，她們把整個(gè)商業(yè)街的兩層連為一體，使商業(yè)街既美觀又實(shí)用。對(duì)于私家車(chē)擁有率低的地區(qū)，商業(yè)零售的兩大重要支撐一是地段，二是人流，都是生存的要素。 招商不理想或是不具備開(kāi)業(yè)條件，則要考慮重新選擇開(kāi)業(yè)時(shí)間，開(kāi)業(yè)的成功與否對(duì)整個(gè)項(xiàng)目乃至對(duì)新城其他項(xiàng)目的影響巨大。這些經(jīng)營(yíng)門(mén)類(lèi)的類(lèi)型、規(guī)模、數(shù)量、特色、品牌、檔次等在街區(qū)都應(yīng)有明確的規(guī)定，如服裝經(jīng)營(yíng)類(lèi)，其經(jīng)營(yíng)的規(guī)模、面積、位置布局、針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)對(duì)象、引入的品牌特點(diǎn)都應(yīng)該有明確的要求。其消費(fèi)品位都是贛榆經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)流通的新觀念在消費(fèi)領(lǐng)域的反映。商業(yè)街要以 中高檔商品和消費(fèi)吸引前者，要以時(shí)尚、休閑、青春的商品和服務(wù)吸引后者，同時(shí)要為以這兩類(lèi)為主體目標(biāo)的更大范圍的客戶群解決交通問(wèn)題。同時(shí)，對(duì)國(guó)內(nèi)外著名品牌、本區(qū)域獨(dú)家經(jīng)銷(xiāo)品牌及擁有特色經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的商業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)先引進(jìn)。 3. 招商工作的實(shí)施 序 工作主題 主 要 工 作 內(nèi) 容 工作周 1 招商調(diào)查 收集目標(biāo)客戶信息、資料等，根據(jù)其規(guī)模、特征、類(lèi)型等進(jìn)行分類(lèi)整理。商業(yè)物業(yè)是一個(gè)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)整體，各個(gè)經(jīng)營(yíng)單元雖然獨(dú)立運(yùn)營(yíng)、自負(fù)盈虧，但相互依存、相互促進(jìn)。通過(guò)營(yíng)造優(yōu)良的購(gòu)物環(huán)境氛圍及提供優(yōu)質(zhì)的顧客服務(wù)，讓消費(fèi)者對(duì)商業(yè)街獲得良好的購(gòu)物消費(fèi)體驗(yàn)，從而促進(jìn)商戶的銷(xiāo)售。 1. 當(dāng)年財(cái)務(wù)狀況預(yù)測(cè) 該商業(yè)項(xiàng)目的第一年完全屬于放水養(yǎng)魚(yú)的時(shí)間，根據(jù)第一年經(jīng)營(yíng)發(fā)展的情況來(lái)進(jìn)一步確定下一年度的商業(yè)經(jīng)營(yíng)和維護(hù)。 項(xiàng)目第一年度的財(cái)務(wù)預(yù)算 科目 金額（萬(wàn)元/年） 計(jì) 算依據(jù) 管理費(fèi)用 （固定成本） 人員費(fèi)用 25 根據(jù)商業(yè)街今后的維持情況來(lái)看，該項(xiàng)目的人員主要應(yīng)該包括 經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)人 1 名、招商及營(yíng)銷(xiāo)人員 2 名、保安人員 3名、保潔人員 2 名、水電及工程維護(hù)人員 2 名。 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司 2020 年 2 月