連云港市房地產-贛榆商業(yè)街項目經營可行性分析報告(doc16)-商業(yè)地產-資料下載頁
2025-08-04 02:08本頁面
【導讀】青島，南襟新亞歐大陸橋東橋頭堡連云港，是全國最早的沿海開放縣之一。里近海漁場，是江蘇省最大的水產育苗基地，擁有198家工廠化海淡水育苗場。全省食品工業(yè)大縣。食品等十大工業(yè)體系。被江蘇省政府命名為"建筑之鄉(xiāng)"。升全縣經濟的綜合實力和競爭能力，促進各項社會事業(yè)協(xié)調發(fā)展。利用已有的優(yōu)勢，優(yōu)化農業(yè)結構，確保。農業(yè)強縣的地位，發(fā)揮地域優(yōu)勢做大做強水產養(yǎng)殖和海洋、灘涂旅游業(yè)，同時加大工業(yè)投入，以高效益低污染的新型工業(yè)為發(fā)展的主導。初步預計五年間工業(yè)年銷售收入年均遞增5—8%，國民生產總值的%，贛榆經濟增長的動力由農業(yè)“一枝獨秀”轉變?yōu)楝F(xiàn)在的第一、三產業(yè)。逐步增加將有效的吸納更多外來勞動力的進駐有效促進贛榆商貿業(yè)的發(fā)展。著贛榆縣經濟社會的發(fā)展和城市化進程的不斷加快到2020年贛榆縣人口總數為，2020年贛榆縣全年實現(xiàn)社會消費品零售總額億元，比上年增長%；分行業(yè)看，2020年的贛榆縣商品交易市場交易活躍，商業(yè)經紀隊伍全面擴大。
【正文】 為：經營管理公司負責人 1 名、招商及營銷人員 2 名、保安人員 3 名、保潔人員 2名、水電及工程維護人員 2 名。共計 10 名。 五 財務預算與分析 由于贛榆新城建設整體項目的特性決定了我們維多利亞商業(yè)街經營的多變性， 此處我們僅就今年開街前的投入及開街經營一年內的投入及產出做一個詳細的的財務預算分析；而對開街一年后的經營狀況我們只能做一個估算。 1. 當年財務狀況預測 該商業(yè)項目的第一年完全屬于放水養(yǎng)魚的時間，根據第一年經營發(fā)展的情況來進一步確定下一年度的商業(yè)經營和維護。所以第一年的經營過程中可能主要是費用，在商業(yè)經營管理方面的收入可能沒有，而因其經營的有聲有色的話會產生較大的邊際收入 會反映在維多利亞商業(yè)街的銷售價格和周邊住宅價格的提升方面了。以下我們將前一年可能產生的費用支出羅列如下： 管理費用（固定成本）： 主要包括人員工資、獎金、福利和辦公費用。根據商業(yè)街今后的維持情況來看，我們在贛榆項目的人員主要應該包括經營管理公司負責人 1 名、招 商及營銷人員 2 名、保安人員 3 名、保潔人員 2 名、水電及工程維護人員 2 名。共計 10 名。如人均工資設為 25000 元 /年，則人員費用全年有 25 萬元，辦公費用為我們商業(yè)街項目管理組日常的辦公開支，主要包含辦公地點的租金（ 1 萬 /年）、水電費（ 萬元 /年 ）、通訊費（ 5萬元 /年）、誤餐費（ 萬元 /年）等等開支，我們根據大致預估可暫定為 萬元 /年。這樣管理費用總計有 /年 。（此費用以后每年都按此預估） 經營費用（可變成本）： 主要包括前期招商費用、廣告宣傳費用、交通配套貼補費用 （ 1）前期招商費用： 為了能順利引進商家營造商業(yè)氛圍，前期根據我們的工作計劃安排需要如下 20 萬元 的開支費用（這些費用僅在本次開街前期而產生，如開街成功后該費用將不在存在） A、新聞發(fā)布費用： 5 萬元 B、招商手冊制作費用： 3 萬元 C、廣告媒體宣傳費用： 10 萬元 D、其他不可預見費用： 2 萬元 （ 2）廣告宣傳費用： 為長期宣傳的費用估計 30 萬元 /年 ； （ 3）交通配套貼補費用 ：主要是開通老縣城中心到我們商業(yè)街的免費購物班車費用，計劃可能采取購買三輛二手中巴（估計總計約 萬元左右，保證能正常使用 23 年）并配備相關工作服務人員及車輛使用費用等，此費用預計 15 萬元 /年 ； 綜上所述該項目第一年的經營費用預計在 萬元 人民幣，而其產出的可能僅有他的邊際效益：即是在新城項目的后期建設和銷售上會有意想不到的推動效果。 項目第一年度的財務預算 科目 金額（萬元/年） 計 算依據 管理費用 （固定成本） 人員費用 25 根據商業(yè)街今后的維持情況來看，該項目的人員主要應該包括 經營管理公司負責人 1 名、招商及營銷人員 2 名、保安人員 3名、保潔人員 2 名、水電及工程維護人員 2 名。共計 10 名，如人均設為 25000 元，則人員費用全年有 25 萬元。 辦公費用 主要是對辦公場所的租賃費用（ 1 萬元 /年）及相關辦公用品折舊及攤消（辦公設備 10 萬元分十年攤消）的預測 ,水電費 誤餐費 按照每人每天 15 元的餐費補貼結算 300 天的總費用 業(yè)務招待費 按照每月 3000元的業(yè)務招待費開支預測 12 個月 差旅費用 按照每月 4000元的差旅費開支預測 12個月 通訊費 按照每月 4000元的辦公通訊費開支預測 12 個月 合計固定成本 經營費用 （可變成 本） 招商費用 20 為了能順利引進商家營造商業(yè)氛圍，主要包括新聞發(fā)布會費用 5萬元招商手冊制作費用 3 萬元廣告媒體宣傳費用 10 萬元其他不可預見費用 2萬元 定期宣傳費用 30 為長期宣傳的費用估計 萬元 /月，計算 12個月 配套貼補費用 15 主要是開通老縣城中心到我們商業(yè)街的免 費購物班車費用，計劃可能采取購買三輛二手中巴（估計總計約 ，保證能正常使用 23年）并配備相關工作服務人員，此費用預計 15 萬元 /年 合計可變成本 65 總經營費用 2. 開街后 5 年內收支預測及分析 在開街一年后，商業(yè)街的管理已進入一個相對穩(wěn)定的過程，隨著整個新城的建設推進，商業(yè)街對外開街營業(yè)的面積也在逐年增加，每年的維持費用也有可能逐年增加，但當進入到80%的出租率以后，費用支出將進入相對穩(wěn)定的狀態(tài)，在此我們先預計在 2020 年底可以將整個商業(yè)街的開街出租率達到 95%， 2020 年度的出租招商率為 40%(按照 A、 B 區(qū)域 80%出租率，C 區(qū)域未招商預測 )，費用為 110 萬元 /年； 2020 年度的招商出租率為 70%（ C 區(qū)從本年度開始招商），費用預計為 萬元； 2020 年度招商出租率為 80%，費用預計為 萬元； 2020年度的招商出租率為 90%，費用預計為 萬元； 2020 年的招商出租率為 95%， 2020 年以后的每年的維持費用就在 萬元的基礎上每年按照 CPI 指數上漲（正常的 CPI 指數為5%）。 我們將努力做到從 2020 年度開始向商戶收取租金，以經營 第二年基本可支付商業(yè)物業(yè)管理費用為目標，預計租金價格可為 元 /月 /M2。第三年即 2020 年租金翻一番；第四年、第五年分別以 30%、 40%增幅收取租金，達到逐年增盈。則我們可以得到如下的收支預測表： 維多利亞商業(yè)街 5 年的經營收支預測表 單位：萬元 年度 費用 支出 招商 出租率 租賃面積 （㎡） 租金價格 （元 /㎡月） 租金 收入 利潤 備注 2020 % 8， 在費用的設定上我們按照全國物價上漲的正常指數 CPI 來考慮他的變動，即按照全社 會 CPI 穩(wěn)定增長 5%來做預2020 % 14， 2020 % 16， 2020 % 18， 測；第一年免收租金，補貼全部費用；第二年費用補貼減半，第三年為租金支付全部費用略有盈余，第四年增長30%，第五年增長40%。 2020 % 19， 合計 注： 商業(yè)租賃是以商鋪的使用面積來計算，維多利亞商業(yè)街的總使用面積為 平方米。 租金收入的去向有兩種，一為已經出售的部分應為物業(yè)產權人所得，此項已經計入到贛榆新城開發(fā)有限公司的銷售讓利中去；二為未出售部分，其租金收入可作為本項目的所得。 商業(yè)經營管理公司 2020 年 2 月
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