連云港市房地產(chǎn)-贛榆商業(yè)街項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)可行性分析報(bào)告(doc16)-商業(yè)地產(chǎn)-資料下載頁(yè)
2025-08-04 02:08本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】青島，南襟新亞歐大陸橋東橋頭堡連云港，是全國(guó)最早的沿海開(kāi)放縣之一。里近海漁場(chǎng)，是江蘇省最大的水產(chǎn)育苗基地，擁有198家工廠化海淡水育苗場(chǎng)。全省食品工業(yè)大縣。食品等十大工業(yè)體系。被江蘇省政府命名為"建筑之鄉(xiāng)"。升全縣經(jīng)濟(jì)的綜合實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)能力，促進(jìn)各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。利用已有的優(yōu)勢(shì)，優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，確保。農(nóng)業(yè)強(qiáng)縣的地位，發(fā)揮地域優(yōu)勢(shì)做大做強(qiáng)水產(chǎn)養(yǎng)殖和海洋、灘涂旅游業(yè)，同時(shí)加大工業(yè)投入，以高效益低污染的新型工業(yè)為發(fā)展的主導(dǎo)。初步預(yù)計(jì)五年間工業(yè)年銷售收入年均遞增5—8%，國(guó)民生產(chǎn)總值的%，贛榆經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力由農(nóng)業(yè)“一枝獨(dú)秀”轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的第一、三產(chǎn)業(yè)。逐步增加將有效的吸納更多外來(lái)勞動(dòng)力的進(jìn)駐有效促進(jìn)贛榆商貿(mào)業(yè)的發(fā)展。著贛榆縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快到2020年贛榆縣人口總數(shù)為，2020年贛榆縣全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元，比上年增長(zhǎng)%；分行業(yè)看，2020年的贛榆縣商品交易市場(chǎng)交易活躍，商業(yè)經(jīng)紀(jì)隊(duì)伍全面擴(kuò)大。
【正文】 為：經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)人 1 名、招商及營(yíng)銷人員 2 名、保安人員 3 名、保潔人員 2名、水電及工程維護(hù)人員 2 名。共計(jì) 10 名。 五 財(cái)務(wù)預(yù)算與分析 由于贛榆新城建設(shè)整體項(xiàng)目的特性決定了我們維多利亞商業(yè)街經(jīng)營(yíng)的多變性， 此處我們僅就今年開(kāi)街前的投入及開(kāi)街經(jīng)營(yíng)一年內(nèi)的投入及產(chǎn)出做一個(gè)詳細(xì)的的財(cái)務(wù)預(yù)算分析；而對(duì)開(kāi)街一年后的經(jīng)營(yíng)狀況我們只能做一個(gè)估算。 1. 當(dāng)年財(cái)務(wù)狀況預(yù)測(cè) 該商業(yè)項(xiàng)目的第一年完全屬于放水養(yǎng)魚(yú)的時(shí)間，根據(jù)第一年經(jīng)營(yíng)發(fā)展的情況來(lái)進(jìn)一步確定下一年度的商業(yè)經(jīng)營(yíng)和維護(hù)。所以第一年的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能主要是費(fèi)用，在商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方面的收入可能沒(méi)有，而因其經(jīng)營(yíng)的有聲有色的話會(huì)產(chǎn)生較大的邊際收入 會(huì)反映在維多利亞商業(yè)街的銷售價(jià)格和周邊住宅價(jià)格的提升方面了。以下我們將前一年可能產(chǎn)生的費(fèi)用支出羅列如下： 管理費(fèi)用（固定成本）： 主要包括人員工資、獎(jiǎng)金、福利和辦公費(fèi)用。根據(jù)商業(yè)街今后的維持情況來(lái)看，我們?cè)谮M榆項(xiàng)目的人員主要應(yīng)該包括經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)人 1 名、招 商及營(yíng)銷人員 2 名、保安人員 3 名、保潔人員 2 名、水電及工程維護(hù)人員 2 名。共計(jì) 10 名。如人均工資設(shè)為 25000 元 /年，則人員費(fèi)用全年有 25 萬(wàn)元，辦公費(fèi)用為我們商業(yè)街項(xiàng)目管理組日常的辦公開(kāi)支，主要包含辦公地點(diǎn)的租金（ 1 萬(wàn) /年）、水電費(fèi)（ 萬(wàn)元 /年 ）、通訊費(fèi)（ 5萬(wàn)元 /年）、誤餐費(fèi)（ 萬(wàn)元 /年）等等開(kāi)支，我們根據(jù)大致預(yù)估可暫定為 萬(wàn)元 /年。這樣管理費(fèi)用總計(jì)有 /年 。（此費(fèi)用以后每年都按此預(yù)估） 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用（可變成本）： 主要包括前期招商費(fèi)用、廣告宣傳費(fèi)用、交通配套貼補(bǔ)費(fèi)用 （ 1）前期招商費(fèi)用： 為了能順利引進(jìn)商家營(yíng)造商業(yè)氛圍，前期根據(jù)我們的工作計(jì)劃安排需要如下 20 萬(wàn)元 的開(kāi)支費(fèi)用（這些費(fèi)用僅在本次開(kāi)街前期而產(chǎn)生，如開(kāi)街成功后該費(fèi)用將不在存在） A、新聞發(fā)布費(fèi)用： 5 萬(wàn)元 B、招商手冊(cè)制作費(fèi)用： 3 萬(wàn)元 C、廣告媒體宣傳費(fèi)用： 10 萬(wàn)元 D、其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用： 2 萬(wàn)元 （ 2）廣告宣傳費(fèi)用： 為長(zhǎng)期宣傳的費(fèi)用估計(jì) 30 萬(wàn)元 /年 ； （ 3）交通配套貼補(bǔ)費(fèi)用 ：主要是開(kāi)通老縣城中心到我們商業(yè)街的免費(fèi)購(gòu)物班車費(fèi)用，計(jì)劃可能采取購(gòu)買三輛二手中巴（估計(jì)總計(jì)約 萬(wàn)元左右，保證能正常使用 23 年）并配備相關(guān)工作服務(wù)人員及車輛使用費(fèi)用等，此費(fèi)用預(yù)計(jì) 15 萬(wàn)元 /年 ； 綜上所述該項(xiàng)目第一年的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用預(yù)計(jì)在 萬(wàn)元 人民幣，而其產(chǎn)出的可能僅有他的邊際效益：即是在新城項(xiàng)目的后期建設(shè)和銷售上會(huì)有意想不到的推動(dòng)效果。 項(xiàng)目第一年度的財(cái)務(wù)預(yù)算 科目 金額（萬(wàn)元/年） 計(jì) 算依據(jù) 管理費(fèi)用 （固定成本） 人員費(fèi)用 25 根據(jù)商業(yè)街今后的維持情況來(lái)看，該項(xiàng)目的人員主要應(yīng)該包括 經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)人 1 名、招商及營(yíng)銷人員 2 名、保安人員 3名、保潔人員 2 名、水電及工程維護(hù)人員 2 名。共計(jì) 10 名，如人均設(shè)為 25000 元，則人員費(fèi)用全年有 25 萬(wàn)元。 辦公費(fèi)用 主要是對(duì)辦公場(chǎng)所的租賃費(fèi)用（ 1 萬(wàn)元 /年）及相關(guān)辦公用品折舊及攤消（辦公設(shè)備 10 萬(wàn)元分十年攤消）的預(yù)測(cè) ,水電費(fèi) 誤餐費(fèi) 按照每人每天 15 元的餐費(fèi)補(bǔ)貼結(jié)算 300 天的總費(fèi)用 業(yè)務(wù)招待費(fèi) 按照每月 3000元的業(yè)務(wù)招待費(fèi)開(kāi)支預(yù)測(cè) 12 個(gè)月 差旅費(fèi)用 按照每月 4000元的差旅費(fèi)開(kāi)支預(yù)測(cè) 12個(gè)月 通訊費(fèi) 按照每月 4000元的辦公通訊費(fèi)開(kāi)支預(yù)測(cè) 12 個(gè)月 合計(jì)固定成本 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 （可變成 本） 招商費(fèi)用 20 為了能順利引進(jìn)商家營(yíng)造商業(yè)氛圍，主要包括新聞發(fā)布會(huì)費(fèi)用 5萬(wàn)元招商手冊(cè)制作費(fèi)用 3 萬(wàn)元廣告媒體宣傳費(fèi)用 10 萬(wàn)元其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 2萬(wàn)元 定期宣傳費(fèi)用 30 為長(zhǎng)期宣傳的費(fèi)用估計(jì) 萬(wàn)元 /月，計(jì)算 12個(gè)月 配套貼補(bǔ)費(fèi)用 15 主要是開(kāi)通老縣城中心到我們商業(yè)街的免 費(fèi)購(gòu)物班車費(fèi)用，計(jì)劃可能采取購(gòu)買三輛二手中巴（估計(jì)總計(jì)約 ，保證能正常使用 23年）并配備相關(guān)工作服務(wù)人員，此費(fèi)用預(yù)計(jì) 15 萬(wàn)元 /年 合計(jì)可變成本 65 總經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 2. 開(kāi)街后 5 年內(nèi)收支預(yù)測(cè)及分析 在開(kāi)街一年后，商業(yè)街的管理已進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的過(guò)程，隨著整個(gè)新城的建設(shè)推進(jìn)，商業(yè)街對(duì)外開(kāi)街營(yíng)業(yè)的面積也在逐年增加，每年的維持費(fèi)用也有可能逐年增加，但當(dāng)進(jìn)入到80%的出租率以后，費(fèi)用支出將進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，在此我們先預(yù)計(jì)在 2020 年底可以將整個(gè)商業(yè)街的開(kāi)街出租率達(dá)到 95%， 2020 年度的出租招商率為 40%(按照 A、 B 區(qū)域 80%出租率，C 區(qū)域未招商預(yù)測(cè) )，費(fèi)用為 110 萬(wàn)元 /年； 2020 年度的招商出租率為 70%（ C 區(qū)從本年度開(kāi)始招商），費(fèi)用預(yù)計(jì)為 萬(wàn)元； 2020 年度招商出租率為 80%，費(fèi)用預(yù)計(jì)為 萬(wàn)元； 2020年度的招商出租率為 90%，費(fèi)用預(yù)計(jì)為 萬(wàn)元； 2020 年的招商出租率為 95%， 2020 年以后的每年的維持費(fèi)用就在 萬(wàn)元的基礎(chǔ)上每年按照 CPI 指數(shù)上漲（正常的 CPI 指數(shù)為5%）。 我們將努力做到從 2020 年度開(kāi)始向商戶收取租金，以經(jīng)營(yíng) 第二年基本可支付商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)用為目標(biāo)，預(yù)計(jì)租金價(jià)格可為 元 /月 /M2。第三年即 2020 年租金翻一番；第四年、第五年分別以 30%、 40%增幅收取租金，達(dá)到逐年增盈。則我們可以得到如下的收支預(yù)測(cè)表： 維多利亞商業(yè)街 5 年的經(jīng)營(yíng)收支預(yù)測(cè)表 單位：萬(wàn)元 年度 費(fèi)用 支出 招商 出租率 租賃面積 （㎡） 租金價(jià)格 （元 /㎡月） 租金 收入 利潤(rùn) 備注 2020 % 8， 在費(fèi)用的設(shè)定上我們按照全國(guó)物價(jià)上漲的正常指數(shù) CPI 來(lái)考慮他的變動(dòng)，即按照全社 會(huì) CPI 穩(wěn)定增長(zhǎng) 5%來(lái)做預(yù)2020 % 14， 2020 % 16， 2020 % 18， 測(cè)；第一年免收租金，補(bǔ)貼全部費(fèi)用；第二年費(fèi)用補(bǔ)貼減半，第三年為租金支付全部費(fèi)用略有盈余，第四年增長(zhǎng)30%，第五年增長(zhǎng)40%。 2020 % 19， 合計(jì) 注： 商業(yè)租賃是以商鋪的使用面積來(lái)計(jì)算，維多利亞商業(yè)街的總使用面積為 平方米。 租金收入的去向有兩種，一為已經(jīng)出售的部分應(yīng)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人所得，此項(xiàng)已經(jīng)計(jì)入到贛榆新城開(kāi)發(fā)有限公司的銷售讓利中去；二為未出售部分，其租金收入可作為本項(xiàng)目的所得。 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司 2020 年 2 月
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1