【正文】 ㎡ 28 萬㎡ 28 萬㎡ 1F： 萬 2F： 萬 3F： 萬 寶龍 城市廣場 農(nóng)業(yè)東路、九如路交匯處 純商業(yè) 萬㎡ 萬㎡ 19 萬㎡ 1F： 萬 2F： 萬 3F： 萬 小結(jié)： ? 周邊的商業(yè)項目不多，主要以綜合體及鄭州的大型商業(yè)作為參照，新建的商業(yè)與成熟的商業(yè)銷售價格近似： 1F： 3 萬元 /㎡； 2F： 2 萬元 /㎡； 3F： 萬元 /㎡； 4F及以上 萬元 /㎡左右。 （ 3） 城市人口及居民收入 鄭州 人口基數(shù)大，但 自然增幅 不高，人均收入穩(wěn)步增長，人均消費力不斷提高，購買力堅挺。 第 一 部分 項目投資環(huán)境和市場研究 一、 鄭州房地產(chǎn)市場的宏觀經(jīng)濟環(huán)境 城市基本情況 鄭州地處中原腹地， “ 雄峙中樞，控御險要 ” ，為全國重要的交通、通訊樞紐，是新亞歐大陸橋上的重要城市，是國家開放城市和歷史文化名城，是中國八大古都之首。 三、項目未來的商業(yè)模式 .................................................................................... 19 科技專業(yè)市場模式 .................................................................................. 20 綜合商業(yè)模式 ......................................................................................... 20 第五部分 項目整體開發(fā)營銷及資金計劃 .................................................................... 23 一、項目開發(fā)建設進度安排 ................................................................................. 23 二、投資估算與資金籌措 .................................................................................... 23 開發(fā)成本測算 ......................................................................................... 23 資金籌 措 ................................................................................................ 25 資金使用計劃 ......................................................................................... 26 三、項目現(xiàn)金流量分析 ........................................................................................ 26 物業(yè)銷售收入估算 .................................................................................. 26 項目銷售回款計劃 .................................................................................. 29 項目銷售 利潤 ......................................................................................... 30 四、財務敏感性分析 ............................................................................................... 32 贏利能力分析 ............................................................................................. 32 項目不確定性分析 ...................................................................................... 32 五、附表 ................................................................................................................. 34 項目用地規(guī)劃指標 ...................................................................................... 34 項目開發(fā)成本估算表 ................................................................................... 35 項目損益及利潤分配表 ............................................................................... 36 項目現(xiàn)金流量表 37 一、項目背景 ......................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 四、 B 地塊規(guī)劃指標 .............................................................. 錯誤 !未定義書簽。 統(tǒng)觀近幾年發(fā)展趨勢，鄭州 GDP 一直維持較好的增長狀態(tài)，自 04 年起增幅保持在 15%16%。 居 民收入的增加必然帶動 消費需求的擴張，進而對宏觀經(jīng)濟發(fā)展起良好促進作用，當然也為房地產(chǎn)提供潛在需求，從而帶動其新一輪 發(fā)展。 但由于河南科技市場（位于項 目地塊部分）內(nèi)部設備陳舊、人流動線混亂、配套不足等等問題，嚴重阻礙 科技市場的發(fā)展，因此，本項目擔負起河南科技市場改造的重擔。 ? 飲食配套：周邊飲食配套嚴重不足，且檔次較低，衛(wèi)生狀況不佳。 ? 體量優(yōu)勢： 項目 地塊 體量大，有利于項目規(guī)模化開發(fā)，大體量的以“ IT” 為主題城市綜合體項目，更有利于增強項目在河南乃至全 國 地標 地位。 ? 堅持客戶看得見得地方，做到做足，必須做為本項目營銷推廣的必備手段，全景營銷、實景營銷將對項目起有利的作用。 ? 規(guī)避對項目造成嚴重影響的人口劣勢。 ? 人文價值：十幾家名校云集于此。 項目市場定位 通過以上對項目的分析，結(jié)合市 場情況，在此可對項目的資源點作 整合，使其系統(tǒng)化的呈現(xiàn)；同時在尋求和分析項目亮點的基礎上，找出各資源點的內(nèi)部聯(lián)系，形成整體競爭優(yōu)勢，如下對本項目的市場定位： 市場定位 ： 打打 造造 中中 國國 最最 大大 最最 具具 體體 驗驗 特特 色色 的的 科科 技技 綜綜 合合 體體 （集 ITMALL、綜合商業(yè)、辦公樓、住宅、公寓為一體的大型綜合體） ? 它是 中國第一大科技市場 ? 它是中原商業(yè)地產(chǎn)的價值標竿 ? 它是鄭州的城市名片 ? 它是豫華公司品牌影響力的升華 分項市場定位： ? 科技商業(yè)市場定位： 中國第一大科技市場 ? 綜合商業(yè)市場定位： 體驗式大型購物樂園 ? 寫字樓市場定位： 品牌 IT 企業(yè)的集合器 ? 商務公寓市場定位： 以 IT 行業(yè)為主導的創(chuàng)業(yè)孵化園 ? 住宅市場定位： 鄭州首創(chuàng)高檔智能化住宅 三、 客戶定位 目標客戶群細分 通過對項目分析及對科技市場周邊的二手市場摸底調(diào)研，對本項目的目標客戶進行 細分： 目標客戶細分示意圖50%20%8%8%6%4%4%IT類企 業(yè)主投資客事業(yè)單位人員政府工職人員外地學生家長外來商務人士年輕群體 目標客戶群寫真 目標客戶分類 細分階層劃 預計比例 細分行業(yè) 來源說明 核心客戶 企業(yè)主 5060% 私營企業(yè)主 主要來自于科技市場周邊從事經(jīng)營電子數(shù)碼 IT 產(chǎn)品的私企業(yè)主。 公寓經(jīng)營者 5% 酒店公寓 鄭州剛興起的酒店公寓，靠低日租金賺取利潤的公寓經(jīng)營者 。 ? 大型影院，真冰溜冰場，豐富項目的休閑娛樂，同樣提升項目商業(yè)的多樣化。 ? 開發(fā)商實際可得到用于營銷物業(yè) 萬㎡（剔除公共配套及暫不計入營銷的車庫面積），以此計算樓面地價為 元 /㎡（見上表）。 ? 不可預見費 指項目客觀因素可能造成的不可估計成本。 ? 銷售價格預測 根 據(jù)前述的市場情況， 在考慮市場自然增長率的前提下， 按價格定位 保守預測項目銷售價格如下表： 序 物 均價 總備 注： 平均銷售 期一年，數(shù)據(jù)來源于項目詳細財務計劃。開發(fā)成本 100%） 。 ? 由于本分析是基于項目開發(fā)商可 得 到物業(yè)全部銷售，不是 投資 后長期收益項目，開發(fā)經(jīng)營期極短，全部開發(fā)成本 隨著工程進度陸續(xù)投入，并且項目可以預售，加上在建設過程中會適當考慮工程進度款在項目預售收款集中期間支付。 項目開發(fā)成本估算表 序號 項目名稱 計算程式 單價 (元 /㎡ ) 金額 (萬元） 一 土地成本 128696 1 拆遷補償?shù)? 19432 2 土地掛牌費用 11826 3 回遷區(qū)建造成本 97438 二 建造成本 286058 1 前期工程費 6087 設計費 5502 地質(zhì)勘察費 84 文物鉆探費 77 其他費用 424 2 建安工程 240102 土建工程費 202196 設備及安裝 18986 其他工程費 20420 3 基礎設施費 10920 供氣、采暖 4708 道路綠化等 2308 其他工程費 3904 4 公共配套設施費 3320 5 開發(fā)行政收費 11858 6 建設單位管理費 2046 7 不可預見費 11725 合 計 317316 注 解 ： ? 上述成本測算數(shù)來源于本項目詳細財務計劃，以總開發(fā)成本除以開 發(fā)商實際取得可用于營銷的 萬㎡物業(yè)測算，單位面積成本為 元 。 ? 本表的財務費用主要是：其他渠道融資 7億元，因具體融資方式不 確定，故先按同期銀行貸款利率 %上浮 10%預算利息，具體計算 依據(jù)為項目詳細財務計劃的資金分季度投入、退還計 劃。5 預算 ............................................................................................................................. 8 結(jié)語 ............................................................................................................................. 8 前言 目前，廣告正處于一個變革階段，其主要原因是媒介環(huán)境正在發(fā)生巨大的變化。比如說，在 CDNow網(wǎng)上，可以根據(jù)人們正在瀏覽的書籍或唱片信息向他們提供實時的建議。開發(fā)并利用專業(yè)財務及資金管理系統(tǒng)，實現(xiàn)嚴密的事前監(jiān)管，事后稽核的財務控制流程，從而 實現(xiàn)新聞采編與廣告版面制作的一體化，從而把媒體廣告管理和新聞采編系統(tǒng)兩個信息孤島完美的銜接起來，改變傳媒集團業(yè)務部門的傳統(tǒng)協(xié)作方式，提高版面及財務管理的透明性、時效性、可操作性，從而提高傳媒集團旗下各大媒體的質(zhì)量。 集團產(chǎn)業(yè)確立廣告、發(fā)行、印刷、信息、出版五大支柱 ，但廣告無疑是處于比較重要的位置 。有力促進本集團經(jīng)營管理“決策分析”報刊生產(chǎn)流程的整體化“信息化”自動化水平，并為已建立的本集團經(jīng)營管理數(shù)據(jù)倉庫“傳媒集團客戶關系管理平臺”充 實內(nèi)容。財務前臺審核并收款。導致了本集團產(chǎn)品及廣告資源單一的現(xiàn)狀。具體來講，它實際上是一個 實現(xiàn)文字、圖片、圖表、音頻、視頻，還有多媒體資源的流程化的這么一個采集、加工、存儲和發(fā)布的過程，是數(shù)據(jù)的采集、編輯、加工，還有綜合應用， 更重要的是對集團的核心應用系統(tǒng)，也就是生產(chǎn)管理系統(tǒng)和經(jīng)營管理系統(tǒng)提供支