【正文】 基于內(nèi)容的檢索技術(shù) — CBR 建立智能化的實(shí)時(shí)標(biāo)引與檢索機(jī)制廣告制作很大程度上依賴(lài)于廣告素材與資料的收集和編輯。 二、 全媒體廣告戰(zhàn)略圖景 這次融合數(shù)字媒體各項(xiàng)前端技術(shù) 開(kāi)發(fā)的 “全媒體廣告資源服務(wù)平臺(tái)” ，就是媒體廣告經(jīng)營(yíng)模式由一元化向多元化的轉(zhuǎn)型的重要技術(shù)支撐。 當(dāng)按廣告劃版結(jié)果最終確定新聞與廣告的邊界后，接下來(lái)的工作就是編輯部在各新聞欄目區(qū)的新聞劃版、新聞組版。報(bào)紙出版前幾天或更長(zhǎng)時(shí)間，廣告部已經(jīng)開(kāi)始接受預(yù)定廣告，新聞部門(mén)也在組織新聞稿件。（明晰） 本集團(tuán)廣告管理系統(tǒng)簡(jiǎn)介： 本集團(tuán)的媒體廣告管理與版面設(shè)計(jì)平臺(tái)軟件是集團(tuán)所有媒體廣告生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的核心業(yè)務(wù)平臺(tái)。 太陽(yáng)日?qǐng)?bào) 報(bào)業(yè) 集團(tuán)既是一個(gè)以 報(bào)紙 為依托的經(jīng)濟(jì)聯(lián)合體，又是一個(gè)政治性很強(qiáng)的輿論信息集團(tuán)。而 2021 年的鐘聲似乎即將敲響， 21 世紀(jì)的中國(guó)傳媒是否已經(jīng)做好準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)即將到來(lái)的巨大挑戰(zhàn)，而此刻我們媒體又將如何面對(duì)瞬息萬(wàn)變的廣告市場(chǎng)。 一些作者認(rèn)為， 21 世紀(jì)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)將集中在互動(dòng)式多媒體方面，廣告部門(mén)必須在信息高速公路上找到傳播信息的新使命。 ....................................................................................... 5 本集團(tuán)廣告系統(tǒng)管理 ............................................................................................ 5 ............................................................................. 8 因此上表開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目分類(lèi)及對(duì)應(yīng)成本不盡合理，但總成本與 相關(guān)預(yù)算和概算是相符的。 （ 3） 社會(huì)效益和影響分析 ? 改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能 本項(xiàng)目的建成將進(jìn)一步改善區(qū)域環(huán)境，提升區(qū)域形象，加快片區(qū)的 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程。 根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目定位分析，該項(xiàng)目的 住宅、商業(yè)及商務(wù) 保本銷(xiāo)售價(jià)格及銷(xiāo)售率 較易 實(shí)現(xiàn)， 開(kāi)發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)極低。 項(xiàng)目銷(xiāo)售回款計(jì)劃 根據(jù) 鄭州房地產(chǎn) 項(xiàng)目的正常銷(xiāo)售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況， 計(jì)劃 2021 年底開(kāi)始一期項(xiàng)目銷(xiāo)售， 2021 年完成二期項(xiàng)目銷(xiāo)售， 銷(xiāo)售 回款 進(jìn)度計(jì)劃如下表： 2008年 2009年 2010年 2011年 合計(jì) 銷(xiāo)售面積 住宅 0.75 0.75 7.44 17.3 （萬(wàn)㎡） 5 商業(yè) 0.32 0.21 8.06 18.82 公寓 6.42 14.99 寫(xiě)字樓 1.53 3.56 回款金額(萬(wàn)元) 10840 8741 259835 606281 885697 項(xiàng)目銷(xiāo)售 利潤(rùn) 項(xiàng)目的利潤(rùn)總額、稅后凈利潤(rùn)、 開(kāi)發(fā) 成本利潤(rùn)率等指標(biāo)見(jiàn)下 表 ： 項(xiàng)目銷(xiāo)售 利潤(rùn) 測(cè) 算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算公式 金額（萬(wàn)元） (1) 銷(xiāo)售收入 885697 (2) 開(kāi)發(fā)成本 317316 (3) 稅金及附加 48713 （ 4） 其他交易費(fèi) 用 886 (5) 土地增值稅 139190 (6) 銷(xiāo)售毛利 (1)(2)至 (5) 379592 (7) 銷(xiāo)售費(fèi)用 8660 （ 8） 管理費(fèi)用 5874 (9) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8174 (10) 利潤(rùn)總額 (6)(7)至 (9) 356884 (11) 所得稅 詳見(jiàn)項(xiàng)目詳細(xì)財(cái)務(wù)計(jì)劃 89221 (12) 凈利潤(rùn) (10)(11) 267663 (13) 投資利潤(rùn)率 凈利潤(rùn) /開(kāi)發(fā)成本 100% % 本表數(shù)據(jù)來(lái)源于項(xiàng)目詳細(xì)財(cái)務(wù)計(jì)劃。 另外，在現(xiàn)金流量計(jì)劃中，適當(dāng)考慮了工程承建單位的工程進(jìn)度款適當(dāng)延后集中在項(xiàng)目預(yù)售收款期支出。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 包括供氣、采暖、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污排洪、電訊等。 ? 大型電器賣(mài)場(chǎng)、手機(jī)賣(mài)場(chǎng)豐富綜合商業(yè)業(yè)態(tài)。按照保守預(yù)計(jì)增長(zhǎng)速率為 10%預(yù)算（以現(xiàn)時(shí)合理價(jià)格為基數(shù)），本項(xiàng)目到 08 年下半年的價(jià)格將達(dá)： 1F 價(jià)格 : 萬(wàn)元 /㎡ , 保守值 /㎡ 2F 價(jià)格 : 萬(wàn)元 /㎡ , 保守值 /㎡ 根據(jù) 鄭州 市場(chǎng) 情況 1F 比 2F 價(jià)格低 5000 元 /㎡； 3F 價(jià)格比 1F價(jià)格低 2021元 /㎡， 45F 在 8000 元 /㎡左右。 政府公職人員 510% 政府官員及公務(wù)員 主要來(lái)自于科技市場(chǎng)周邊的政府工職人員 。 ? 教育價(jià)值：入住即可獲名校名額，教育嫁接地產(chǎn)。 ? 慎重分析考慮回遷樓問(wèn)題，提前作好應(yīng)對(duì)措施，以作到將影響降到最低。 ? 與項(xiàng)目最為臨近的藍(lán)堡灣二期，將對(duì)本項(xiàng)目造成一定威脅。 ? 環(huán)境劣勢(shì)： 科技市場(chǎng)周邊建筑 十分陳舊，不利于項(xiàng)目氛圍的營(yíng)造。 三 、項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) S ? 商圈優(yōu)勢(shì) ： 項(xiàng)目位于科技市場(chǎng)商圈，成熟的商圈 ，濃厚的商業(yè)氛圍，是本項(xiàng) 目的最好的先天基因。 地塊控制指標(biāo)一覽表 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 總用地面積 ㎡ 地塊編號(hào) A B 地塊面積 ㎡ 125903.4 48325.4 強(qiáng)制性指用地性質(zhì) 商業(yè)金融二類(lèi)居住標(biāo) 用地 用地 用地代碼 C2 R2 用地兼容性 R2 C2 建筑密度≤ % 50 50 建筑高度≤ m 100 100 容積率≤ 6.2 7.2 綠地率≥ % 25 25 建筑容量≤ ㎡ 780601.1 347942.9 配建停車(chē)位≥ 個(gè) 3122 1550 配套市政變電變電 項(xiàng)目周邊配套情況 ? 商業(yè)配套：以 IT、數(shù)碼為核心的科技商圈。 （ 2） 成熟商業(yè)售價(jià)分析 分析： 同類(lèi)成熟商業(yè)物業(yè)主要選取城市純商業(yè)部分作為參照，在均價(jià)上： 1F基 本在 – 3萬(wàn)元 /㎡； 2F： – 2 萬(wàn)元 /㎡； 3F： – 萬(wàn)元 /㎡。因此， 政府仍致力于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，扶持第三產(chǎn)業(yè)。 八、其他需提示的事項(xiàng) ........................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第 一 部分 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 ............................................................................. 3 一、鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ..................................................................... 3 城市基本情況 ........................................................................................... 3 城市經(jīng)濟(jì)情況 ........................................................................................... 4 三、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況分析 .......................................................................................... 6 商業(yè)物業(yè)情況 ........................................................................................... 6 第二部分 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) ........................................................................................... 7 一、項(xiàng)目區(qū)位情況 ................................................................................................. 7 二、項(xiàng)目基本情況 ................................................................................................. 8 項(xiàng)目概況 .................................................................................................. 8 項(xiàng)目周邊配套情況 .................................................................................. 12 三、項(xiàng)目 SWOT分析 ............................................................................................. 13 優(yōu)勢(shì) S ............................................................................................. 13 劣勢(shì) W ............................................................................................. 14 機(jī)會(huì) O ............................................................................................. 14 威脅 T ............................................................................................. 14 第三部分 項(xiàng)目整體定位 ............................................................................................. 15 一、市場(chǎng)定位 ...................................................................................................... 15 項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn) ...................................................................................... 15 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 ......................................................................................... 16 三、客戶(hù)定位 ...................................................................................................... 17 目標(biāo)客戶(hù)群細(xì)分 ...................................................................................... 17 目標(biāo)客戶(hù)群寫(xiě)真 ...................................................................................... 17 四、價(jià)格定位 .....