【正文】 廣大匿名受眾的大眾媒介廣告可能是一種行將消亡的傳播形式。2 全媒體廣告戰(zhàn)略圖景 .................................................................................................... 6 ? 關(guān)于累計凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)指標的相關(guān)分析問題，前文已述及，不再 贅述。項目各期工程均未進行準確率較高的施 工圖預算。 ? 上述回遷區(qū)建造成本僅作為測算土地總成本參考，是以總建設(shè)成本 除以可用于安置或營銷的 萬㎡物業(yè)測算的，第 4至 5行建設(shè) 成本中已包含，合計數(shù)中不重復計算。 ? 增加財政稅收 本項目的建設(shè)預計將為國家創(chuàng)造銷售稅費、所得稅等相關(guān)稅收278010 萬元。因此，如上表所示：無論何種情況、除非采用奇高的資金貼現(xiàn)率，不易出現(xiàn)累計凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)值接近于零的情況，因此測算項目內(nèi)含報酬率意義不大。 （ 2） 項 目敏感性分析 參考項目詳細財務計劃的現(xiàn)金流量表等相關(guān)數(shù)據(jù)，對 銷售收入、開發(fā)成本變化進行 的 敏感性分析測算 結(jié)果如下： 因素變化 測算結(jié)果 現(xiàn)計劃方案 稅后利潤 (萬元 ) 267663 開發(fā)投資成本利潤率 % 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 (萬元 ) 129081 內(nèi)部收益率 * 平均投資回收期 年 當售價收入下降10% 稅后利潤 (萬元 ) 227853 開發(fā)成本利潤率 % 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 109883 內(nèi)部收益率 * 平均投資回收期 年 當開發(fā)成本上升10% 稅后利潤 (萬元 ) 256111 成本利潤率 % 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 123510 內(nèi)部收益率 * 平均投資回收期 年 經(jīng)測算可知： ? 銷售收入和開發(fā)成本兩因素分別變動對項目效益會產(chǎn)生 一定 影響 ，但售價變動影響明顯強于開發(fā)成本。 項目不確定性分析 （ 1） 項目盈虧平衡 點 分析 項目盈虧平衡點，是指 項目銷售收入扣除銷售稅費 、各項 營銷、管理等 期間費用 后 的凈利潤 與 開發(fā)成本 相等的 項目銷售 狀態(tài) ，由于房地產(chǎn)項目銷售的土地增值稅及企業(yè)所得稅，是按收入一定比例先預征后清算的，而預征后不論項目銷售增值和盈利與否均不可能清算退回，因此對項目的盈虧平衡點進行分析時，以上述 兩稅均以預征率為固定稅率 。其中 :所得稅的預征部分 33214 萬元 (鄭州現(xiàn)行：按收入的 15%所得稅率 25%)的現(xiàn)金流出安排在銷售對應當期 ，對清算部分 56007 萬元則延 后在全部物業(yè)銷售完成的 2021 年第二季度末流出，實際執(zhí)行中肯定會延至 2021 年以后，而且近幾年從未清算過，本分析穩(wěn)妥考慮，在利潤測算時計入。 （ 4） 項目銷售土地增值稅測算 序 號 項 目 金 額 (萬元） 計算依據(jù) 一 銷售收入 885697 二 扣除項目 其中 1 開發(fā)成本 380779 見下述說明 號 業(yè)類別 （元/㎡） [月 ]收入（萬元） 3 商業(yè) 20210元 /㎡ 548045 2 管理、銷售費用 15866 見下述說明 3 銷售稅及附加 49599 4 財務費用 31732 見下述說明 5 扣除合計 477966 三 增值額 407721 四 增值比 85.3% 與扣除項目比 五 適用稅40% 速算扣率 除5% 六 增值稅 139190 土地增值稅在后述的現(xiàn)金流量測算時，對預征部分 24997 萬元（鄭州現(xiàn)行預征率：商業(yè) %、住宅 %）的現(xiàn)金流出安排在銷售對應當期，對清算部分 114193萬元則推后在全部物業(yè)銷售完成的 2021 年第二季度末流出，而在實際執(zhí)行時肯定會延至 2021 年 以 后，因此該項稅金基本不會造成項目的現(xiàn)金流量壓力。 項目資金來源表 序號 項目 資金（萬元） 比例 1 自有資金 50000 15.76% 2 其他渠道融資 70000 22.06% 3 銷售 19 62凈利潤 7316 .18% 4 總開發(fā)成本 317316 100% 資金使用計劃 經(jīng)測算，剔除截止本分析日已支付投入的 13184 萬元，其余 304132 萬元，預計在 2021 年 5 月底項目地塊通過掛牌取得使用權(quán)證后，按計劃陸續(xù)投入，根據(jù)項目詳細財務計劃的分季度累計凈現(xiàn)金流量分析： 2021 年一季度前可收回全部投資，并 可 分期退回其他融資渠道所投入資金。 資金籌措 項目開發(fā)總成本為 317316 萬元，經(jīng)測算資金來源包括：現(xiàn)有股東投入、其他渠道融資、銷售凈利潤（收入減各項 營銷 稅金及期間費用 ） 。 ? 公共配套設(shè)施費 包括幼兒園、衛(wèi)生站、公廁、變電室、垃圾站等等。 （ 2） 開發(fā) 總 成本測算數(shù)據(jù) 說明 ? 土地成本 土地成本 128696 萬元，按開發(fā)商實際得到可用于營銷物業(yè)面積計算 的 地價 為 /平方米 ，加上以全部可用于安置或營銷物業(yè)面積計 算的單位建造成本 元，則可用于營銷的 萬㎡物業(yè)的平均單 位面積成本為 元。 第 五 部分 項目整體 開發(fā)營銷及資金 計劃 一、 項目開發(fā)建設(shè)進度安排 項目工程劃分 A、 B地塊，分兩期開發(fā) ： ? B 地塊拆遷安置區(qū)截止 2021 年 3月已完成基礎(chǔ)施工，預 計 2021 年 1季度竣工； ? A 地塊商業(yè)、寫字樓、住宅綜合區(qū)工程計劃于 2021 年 3 季度末開工，預計 2021 年底竣工。吸引年輕群體。由此測算本項目商業(yè)部分均價： 樓層 建筑面積 可銷售面積 銷售均價 銷售收益 B1F 98300 86300 15000 +09 1F 89500 30000 +09 2F 72200 64200 20210 +09 3F 25500 15500 13000 +08 45F 21800 21800 8000 +08 總計 307300 20210 +09 備注： A 地塊商業(yè)可銷售面積為商業(yè)總建筑面積扣除回遷部分面積計算； B 地塊商業(yè)全部回遷此處不計。 四、價格定位 商業(yè)售價定位 （ 1） 對比項目價 格情況 根據(jù)鄭州市 商業(yè)市場情況我們選取目前市場上 較成熟的幾個項目作為價格參考對象，利用市場比較法測算出合理銷售價格。 學生家長 510% 無明顯的職業(yè)類別 主要來自鄭州及鄭州地市 。 專業(yè)投資群體 20% 無明顯的職業(yè)類別 以投資或投機為主要置業(yè)目的的人群，分布在鄭州各個區(qū)， IT 市場內(nèi)也有部分 。 ? 投資價值：專業(yè)是市場產(chǎn)業(yè)，固定穩(wěn)定租金收益，高回報，適宜投資。 ? 商業(yè)價值：中原科技數(shù)碼產(chǎn)品專業(yè)市場。 第 三 部分 項目整體定位 一、 市場定位 項目核心價值點 （ 1） 外環(huán)境 ? 區(qū)域價值：鄭州市核心 IT 商圈。 ? 疏導交通劣勢，注重項目整體的人流動線設(shè)置。 ? 回遷樓的面積之大，將會破壞周邊三級市場的供 需平衡，促使整體周邊市場的租賃房源瞬時聚增 ，導致整體市場租金下降，影響本項目投資客的信心。 ? 因需設(shè)計產(chǎn)品，為周邊購房群體、鄭州投資群體量身定做產(chǎn)品，將使項目優(yōu)點發(fā)揮到淋漓盡致。 ? 客戶劣勢： 本項目作為我司在鄭州的第一個項目，客戶資源必須從零積累。 ? 客戶優(yōu)勢： IT 專業(yè)市場內(nèi)商戶眾 多，他們既充當置業(yè)者的身份，又充當投資 者的身份，既充當業(yè)主的身份，又充當租客的身份。 ? 地段優(yōu)勢： 本項目 地塊 位于鄭州 城市 主干道東風路，文化路交叉口， 地 理位置顯赫，基本是鄭州環(huán)內(nèi)絕無僅有的好地段大面積土地。 ? 醫(yī)療配套：省中醫(yī)院、省康復中心醫(yī)院、曙光醫(yī)院、煤炭醫(yī)院。 ? 生活配套：思達超市等小型超市。 二、項目基本情況 項目概況 項目 AB 地塊 規(guī)劃用地位于金水區(qū)，文化路東、文博東路西、東風路南、白廟路北 ， 規(guī)劃總面積 ㎡。 項目名稱 項目位置 物業(yè)類型 總占地 面積 總建 面積 商業(yè) 建筑面積 商業(yè)均價（元） 鄭州 國貿(mào)中心 農(nóng)業(yè)路、花園路交叉口西南角 商業(yè)、寫字樓、 酒店、公寓 6 萬㎡ 56 萬㎡ 17 萬㎡ 1F ： 萬 2F ： 萬 鄭州 曼哈頓廣場 金水路、未來大道交叉口 住宅、寫字樓、 商業(yè) 萬㎡ 80 萬㎡ 16 萬㎡ 1F ： 萬 2F ： 萬 傳媒大道 中州大道與東風路 交叉口 住宅、商業(yè) 萬㎡ 萬㎡ 4 萬㎡ 臨東風路 : 萬 臨棗莊路： 萬 項目名稱 項目位置 物業(yè)類型 總占地 面積 總建筑 面積 商業(yè) 建筑面積 商業(yè)均價（元） 天旺廣場 東風路、天明路 交匯處 純商業(yè) 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 1F： 萬 2F： 萬 3F： 萬 4F： 萬 大上海城 東太康路 24 號 純商業(yè) 萬㎡ 28 萬㎡ 28 萬㎡ 1F： 萬 2F： 萬 3F： 萬 寶龍 城市廣場 農(nóng)業(yè)東路、九如路交匯處 純商業(yè) 萬㎡ 萬㎡ 19 萬㎡ 1F： 萬 2F： 萬 3F： 萬 小結(jié)： ? 周邊的商業(yè)項目不多，主要以綜合體及鄭州的大型商業(yè)作為參照，新建的商業(yè)與成熟的商業(yè)銷售價格近似： 1F： 3 萬元 /㎡； 2F： 2 萬元 /㎡； 3F： 萬元 /㎡； 4F及以上 萬元 /㎡左右。 （ 4） 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 鄭州城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資走勢020040060080010001200億元0%10%20%30%40%50%60%70% 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 1 5 9 . 3 6 1 8 8 . 3 3 2 2 6 . 0 5 3 7 3 . 4 0 4 8 5 . 4 0 6 1 0 . 2 0 8 4 0 . 0 0 9 7 0 . 8 6 同比增幅 2 . 4 0 % 1 8 . 1 8 % 2 0 . 0 3 % 6 5 . 1 8 % 3 0 . 0 0 % 2 5 . 7 1 % 3 7 . 6 6 % 3 8 . 8 0 %2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 數(shù)據(jù)來源：鄭州統(tǒng)計局（其中 07 年數(shù)據(jù)是 11 月份累計數(shù)據(jù) ） 由上圖看出，鄭州城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資在 03 年出現(xiàn)大幅增長，而 04 年開始，增長又趨向緩和，這說明固定資產(chǎn)投資受政府宏觀調(diào)控政策的影響較大。 （ 3） 城市人口及居民收入 鄭州 人口基數(shù)大，但 自然增幅 不高，人均收入穩(wěn)步增長，人均消費力不斷提高，購買力堅挺。 （ 2） 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 鄭州三大產(chǎn)業(yè)占 G DP 比重走勢0%20%40%60%第一產(chǎn)業(yè) 5 . 8 2 % 5 . 3 2 % 4 . 9 8 % 4 . 5 9 % 4 . 7 3 % 4 . 3 6 % 3 . 8 5 % 3 . 8 0 %第二產(chǎn)業(yè) 4 7 . 1 3 % 4 8 . 9 0 % 4 8 . 9 4 % 4 8 . 7 1 % 5 0 . 2 1 % 5 2 . 5 6 % 5 3 . 4 8 % 5 3 . 2 0 %第三產(chǎn)業(yè) 4 7 . 0 5 % 4 5 . 7 8 % 4 6 . 0 8 % 4 6 . 7 0 % 4 5 . 0 6 % 4 3 . 0 8 % 4 2 . 6 6 % 4 3 . 0 0 %2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 數(shù)據(jù)來源：鄭州統(tǒng)計局（其中 07 年數(shù)據(jù)是 上半年數(shù)據(jù)） 從上表可以看出，二、三產(chǎn)業(yè)是鄭州經(jīng)濟支柱。