【正文】 再次安裝通風(fēng)排氣裝置。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。該閥門可隨室外氣溫變化自動調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達(dá)到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病。 建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用 除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新 技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建設(shè)過程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。 (2)根據(jù)用水場合的不同，可選用延時自動關(guān)閉 (延時自閉 )式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭；手壓、腳踏式 的 水龍頭；停水自動關(guān)閉 (停水自閉 )式水龍頭： 陶瓷片 式 防漏水龍頭等節(jié) 流水龍頭。 45%的綠化率保證了周圍良好的環(huán) 境，建成后注重人文環(huán)境和 人 性 化控制，污染較少。施工場地噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。 各施工階段主要噪聲源狀況 施工階段 聲源 聲級 施工階段 聲源 聲級 土石方階段 挖土機(jī) 7896 裝修、安裝階段 電鉆 100115 沖擊機(jī) 95 電錘 100105 空壓機(jī) 7585 手工鉆 100105 打樁機(jī) 95105 無齒鋸 105 底板與結(jié)構(gòu)階混凝土輸送泵 90100 多功能木工刨 90100 振搗器 100105 混凝土攪拌機(jī) 100110 20 段 電據(jù) 100110 云石機(jī) 100110 電焊機(jī) 9095 多角磨光機(jī) 100115 空壓機(jī) 7585 交通運輸車輛聲級 (2)施工期揚塵 施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工 垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往 而 造成的現(xiàn)場道路揚塵。 通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。停車場設(shè)有兩個進(jìn)出口。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。 1．勞 動安全衛(wèi)生 （ 1） ．危害因素和危害程度分析 分析在生產(chǎn)或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。 2)危險性作業(yè)危害。 3)對危險場所，按勞動安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。 1．火災(zāi)危險性分析 分析生產(chǎn)過程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險性，包括儲存物品的火災(zāi)危險性，生產(chǎn)過程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)危險性，運輸過程中的火災(zāi)危險性等 。 1．組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 本公司是股份有限制公司 ,分為權(quán)力機(jī)構(gòu) ,經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu) .最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是董事會 ,實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制 ,董事會由 8人組成 ,董事長 1人 ,副董事長 2人 ,對股東大會負(fù)責(zé) .總經(jīng)理受董事會任聘 ,. 各部門 分設(shè)經(jīng)理 , 負(fù)責(zé)組織公司的經(jīng)營管理活動 .高級職員由董事會商議任聘 .監(jiān)理會由股東代表 2 人和職工代表 8 人組成 .對公司的財務(wù)和職權(quán)予 24 以監(jiān)督。 財務(wù)部：負(fù)責(zé)資金的籌集和管理；財務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級管理費等，保證工程進(jìn)度和各項資金使用計劃。 2)編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目組織設(shè)計》。 （ 2） 物資準(zhǔn)備 （ 3） . 現(xiàn)場準(zhǔn)備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。 D 組織設(shè)計交底。 B 做好質(zhì)量控制與管理，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證的管理 。 營銷部：負(fù)責(zé)商品房的銷售和管理 。 本公司采用直線職能制的組織形式，各級領(lǐng)導(dǎo)對下級部門和人員不直接下達(dá)命令 ,只是參謀作用。 本項目工程計劃自 2021 年 7月開工，至 2021年 6月竣工，總工期 3年。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行等。 土地批租費：主要包括土地出讓金、市政工程配套費 等 ，共計 400萬人民幣。考慮留有余地，變壓器容量為 8000 千伏安。目前，本項目建設(shè)場地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。 由此可得項目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 二．根 據(jù)概算定額指標(biāo)，確 定單位工程造價 根據(jù) 開發(fā)項目的工程量 可得： 開發(fā) 項目固定資產(chǎn)投資 估算表 三 、融 資方案 **** 的建設(shè)項目中資金 問題是該項目能否 運行成功的重要問 題。因此，如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。 2） ．用銀行貸款 萬元：貸款是實施工程項目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營 ，借錢賺錢的一種方法。從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng)?shù)刎泿刨J款。預(yù)計房屋預(yù)售金可達(dá) 。 b．注意風(fēng)險的影響，如投資風(fēng)險、破產(chǎn)的風(fēng)險、工程風(fēng)險等。 ，可以緩和資金矛盾。 ，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。 顯然產(chǎn)品價格變化后對內(nèi)部收益率較敏感。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量南陽 居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文 、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達(dá)到 45%，由于本小區(qū)地處各大高校附近將會吸引大批高校教師前來居住。 行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供了機(jī)會。對于居民子女的上學(xué)問題也是人們比較關(guān)心的問題。 32 項目建設(shè)對社會的影響及相關(guān)措施 社會因素 影響范圍程度 可能出現(xiàn)的后果 措施建議 對居民收入的影響 項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大 無嚴(yán)重后果較為適應(yīng) 可以采用分期付款等多種付款方式 對居民生活水平與生 活質(zhì)量的影響 影響到小區(qū)的居住人員。自然風(fēng)險因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險、風(fēng)暴風(fēng)險、洪水風(fēng)險、雪災(zāi)風(fēng)險、氣溫風(fēng)險。政策風(fēng)險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險、土地使用制度改革風(fēng)險、住房制度改革風(fēng)險、金融政策改革風(fēng)險、環(huán)保政策變化風(fēng)險、建筑安全條例變化風(fēng)險、審批手續(xù)過程風(fēng)險、法律風(fēng)險。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險、建筑設(shè)計變動或計算失誤的風(fēng)險、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險、施工事 故風(fēng)險、市場供求風(fēng)險。 七 ．投資風(fēng)險的控制 及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險并能及時地采取有效的措施， 化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的辦法快完成開發(fā)項 目。該項目控制風(fēng)險的方式包括三項措施： 開發(fā)經(jīng)營周期越長 則 項目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢就越難預(yù)測。房地產(chǎn)市場的社會風(fēng)險因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險、公眾干預(yù)風(fēng)險、住客干預(yù)風(fēng)險、治安風(fēng)險。包括：市場供求風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、地價風(fēng)險、融資風(fēng)險、管理風(fēng)險、工程招投標(biāo)風(fēng)險、國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。 定價要兼顧各方，按政策承建項目 對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響 文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣 增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境 持續(xù)發(fā)展 對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施 、社會服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響 基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量等各方面的 范圍廣 促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程 持續(xù)發(fā)展 對少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響 無 無 無 六 、風(fēng)險分析 為了確保風(fēng)險分析的質(zhì)量，有必要對 ****投資過程中可能存在的風(fēng)險因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險損失。 3．社會評價結(jié)論 總的說來，該項目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。但考慮到該地區(qū)地處大學(xué)城附近 ，周圍的交通條件較好。小區(qū)的建設(shè)過程將會給包括設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許 多機(jī)會。 四． 線性 盈虧平衡分析 BEPＱ =土地費用 247。 2）項目投資利潤率 投資利稅率 投資回收期 借款償還期 項目總投資額為 萬元，總銷售收入為 萬元，總銷售利潤額為 元（見損益和利潤分配表） 投資利潤率＝平均利潤總額 /總投資額 100％＝ ％ 銷售利潤率＝平均利潤總額 /銷售收入 100％＝ ％ 靜態(tài) 投資回收期＝ 年 （根據(jù)現(xiàn)金流量表） 動態(tài)投資回收期＝ 敏感性分析 編制敏感性分析表（見附表 13）、繪制敏感性分析圖（見附圖 2） 產(chǎn)品價格平均敏感度 =（ — ） 247。 ，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè) 備的物化資金占用或縮短占用資金。 d．銀行借款的成本率。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運動并產(chǎn)生變化。影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實利率、通貨膨脹和貸款風(fēng)險 3） . 房屋預(yù) 售：房屋預(yù)售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預(yù)售，俗稱“賣樓花”，指房屋在還未建成的時候就提前將房屋售出以達(dá)到盡快回收資金的目的，另外也可彌補在開發(fā)過程中的資金不足，由于 ****處在大學(xué)集中地區(qū)，估計將會有許多大學(xué)教師來購房，由于大學(xué)教師條件相對較好，預(yù)計銷售情況會較好。經(jīng)以上幾個方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認(rèn)為貸款后本公司有能力還款。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金： 1） . 籌措和利用自有資金 5047 萬元，為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過資格預(yù)審獲得大型土木工程項目的招標(biāo)項目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 100000 總建筑面積 平方米 129000 居住建筑面積 平方米 116460 公共建筑面積 平方米 14000 居住戶 數(shù) 戶 996 平均每戶建筑面積 平方米 130 平均每戶居住人數(shù) 人 容積率 綠化率 % 45 序號 項目費用名稱 金額（萬元） 1 土地開發(fā)費 2 建設(shè)工程費 建筑工程費 安裝工程費 3 其他投資費 4 項目管理費 5 不可預(yù)見費（基本預(yù)備費 +漲價預(yù)備費） 6 建設(shè)期利息 7 項目投資總額 28 資格，特別是對于一些延期付款工程 ，帶資建設(shè)承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。 小區(qū)內(nèi)綠化及景點建設(shè)：計劃小區(qū)綠化覆蓋率 45%。通過煤氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。 2） 雨水、污水排放 ****路與 ****路現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。 b. 房屋拆除費：以每 平方米 200 元計算，共拆除房屋面積 2800 平方米共計 56 萬人民幣。據(jù)市場分析，預(yù)計每期推出商品房有 50%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能 性，本項目工程開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計劃安 排， 26 如下表所示： 投資估算 與籌資安排 一 ．根據(jù)擬訂項目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項目的 工程數(shù)量 本建設(shè)項目總占地面積約 10 萬平方米，總建筑面積接近 13 萬平方米（其中公建面積約 萬平方米），總戶數(shù) 996戶，地下停車場 萬平方米，綠化面積近 萬平方米，容積率 。 對此組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行適應(yīng)性分析知：組建方案符合《公司法》和國家有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機(jī)構(gòu)具備指揮能力和組織 協(xié)調(diào)能力，組織機(jī)構(gòu)的層次和運作方式能滿足建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應(yīng)項目建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，能承擔(dān)項目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運營、償還債務(wù)等責(zé)任。 售后服務(wù)部：負(fù)責(zé)售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。 D 做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作。 （ 1） . 前期階段的部分工作： A 舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。 B 辦理開工報告。 4)編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設(shè)計計劃。 采購部：負(fù)責(zé)做好材料、購配件 、設(shè)備等物資的采購工作。 負(fù)責(zé)內(nèi)部員工管理 :對公司的內(nèi)部職員的個人資料進(jìn)行管理。 合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項目的組織機(jī)構(gòu)和配置人力資源是保證項目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營順利進(jìn)行、提高勞動率的重要條件。 4)對易產(chǎn)生職業(yè)病的場所，應(yīng)提出防護(hù)和衛(wèi)生保健措施方案。 （ 2） ．安全措施方案 23 針對不同 的 危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有： 1)在選擇工藝技術(shù)方案時，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。分析生產(chǎn)和使用帶有危險性的原料、材料和產(chǎn)品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害