【正文】 ，按計(jì)劃陸續(xù)投入，根據(jù)項(xiàng)目詳細(xì)財(cái)務(wù)計(jì)劃的分季度累計(jì)凈現(xiàn)金流量分析： 2021 年一季度前可收回全部投資，并 可 分期退回其他融資渠道所投入資金。 三、項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析 物業(yè)銷售收入估算 （ 1） 項(xiàng)目銷售收入測(cè) 算 ? 營銷面積 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) ，可用于安置或營銷總建筑面積為 萬㎡。其中：安置面積 萬㎡，其中的 8 萬㎡商業(yè)按協(xié)議由開發(fā)商以 27元/㎡返租經(jīng)營 20 年；開發(fā)商實(shí)得可營銷面積 萬㎡（住宅 萬㎡、公寓 萬㎡、寫字樓 萬㎡、商業(yè) 萬㎡）。 ? 銷售價(jià)格預(yù)測(cè) 根 據(jù)前述的市場(chǎng)情況， 在考慮市場(chǎng)自然增長率的前提下， 按價(jià)格定位 保守預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷售價(jià)格如下表： 序 物 均價(jià) 總備 注： 平均銷售 期一年，數(shù)據(jù)來源于項(xiàng)目詳細(xì)財(cái)務(wù)計(jì)劃。 （ 4） 項(xiàng)目銷售土地增值稅測(cè)算 序 號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 (萬元） 計(jì)算依據(jù) 一 銷售收入 885697 二 扣除項(xiàng)目 其中 1 開發(fā)成本 380779 見下述說明 號(hào) 業(yè)類別 （元/㎡） [月 ]收入（萬元） 3 商業(yè) 20210元 /㎡ 548045 2 管理、銷售費(fèi)用 15866 見下述說明 3 銷售稅及附加 49599 4 財(cái)務(wù)費(fèi)用 31732 見下述說明 5 扣除合計(jì) 477966 三 增值額 407721 四 增值比 85.3% 與扣除項(xiàng)目比 五 適用稅40% 速算扣率 除5% 六 增值稅 139190 土地增值稅在后述的現(xiàn)金流量測(cè)算時(shí)，對(duì)預(yù)征部分 24997 萬元（鄭州現(xiàn)行預(yù)征率：商業(yè) %、住宅 %）的現(xiàn)金流出安排在銷售對(duì)應(yīng)當(dāng)期，對(duì)清算部分 114193萬元?jiǎng)t推后在全部物業(yè)銷售完成的 2021 年第二季度末流出，而在實(shí)際執(zhí)行時(shí)肯定會(huì)延至 2021 年 以 后，因此該項(xiàng)稅金基本不會(huì)造成項(xiàng)目的現(xiàn)金流量壓力。 增值稅 扣除 項(xiàng)目 并非全 部按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除，而是按稅法和實(shí)際操作中的可行 方法計(jì)算，具體計(jì)算來源于項(xiàng)目詳細(xì)財(cái)務(wù)計(jì)劃，如：利息支出可按 總 開發(fā)成本的 10%計(jì)扣， 大于 項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額數(shù)倍 ；開發(fā)成本可另加計(jì) 20%作為扣 除項(xiàng)目 ；管理和營銷費(fèi)用通常按開發(fā)成本的 5%計(jì)算扣除等 。 （ 5） 項(xiàng)目回遷安置物業(yè)相關(guān)稅金說明 按稅法規(guī)定安置房應(yīng)視同以房換地計(jì)交相關(guān)稅金，但在本項(xiàng)目合作協(xié)議中，政府承諾減免，故不測(cè)算。 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 根據(jù) 鄭州房地產(chǎn) 項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況， 計(jì)劃 2021 年底開始一期項(xiàng)目銷售， 2021 年完成二期項(xiàng)目銷售， 銷售 回款 進(jìn)度計(jì)劃如下表： 2008年 2009年 2010年 2011年 合計(jì) 銷售面積 住宅 0.75 0.75 7.44 17.3 （萬㎡） 5 商業(yè) 0.32 0.21 8.06 18.82 公寓 6.42 14.99 寫字樓 1.53 3.56 回款金額(萬元) 10840 8741 259835 606281 885697 項(xiàng)目銷售 利潤 項(xiàng)目的利潤總額、稅后凈利潤、 開發(fā) 成本利潤率等指標(biāo)見下 表 ： 項(xiàng)目銷售 利潤 測(cè) 算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算公式 金額（萬元） (1) 銷售收入 885697 (2) 開發(fā)成本 317316 (3) 稅金及附加 48713 （ 4） 其他交易費(fèi) 用 886 (5) 土地增值稅 139190 (6) 銷售毛利 (1)(2)至 (5) 379592 (7) 銷售費(fèi)用 8660 （ 8） 管理費(fèi)用 5874 (9) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8174 (10) 利潤總額 (6)(7)至 (9) 356884 (11) 所得稅 詳見項(xiàng)目詳細(xì)財(cái)務(wù)計(jì)劃 89221 (12) 凈利潤 (10)(11) 267663 (13) 投資利潤率 凈利潤 /開發(fā)成本 100% % 本表數(shù)據(jù)來源于項(xiàng)目詳細(xì)財(cái)務(wù)計(jì)劃。其中 :所得稅的預(yù)征部分 33214 萬元 (鄭州現(xiàn)行：按收入的 15%所得稅率 25%)的現(xiàn)金流出安排在銷售對(duì)應(yīng)當(dāng)期 ，對(duì)清算部分 56007 萬元?jiǎng)t延 后在全部物業(yè)銷售完成的 2021 年第二季度末流出，實(shí)際執(zhí)行中肯定會(huì)延至 2021 年以后，而且近幾年從未清算過，本分析穩(wěn)妥考慮，在利潤測(cè)算時(shí)計(jì)入。四、財(cái)務(wù)敏感性分析 贏利能力分析 總 開發(fā)成本 為 317316 萬元， 包括過去將近一年的前期投入期，總 開發(fā)期 約為 4 年， 測(cè)算的平均 投資回收期為 年， 凈 利潤為 億 元， 開發(fā)成本 利潤率 為 %， 年均投資回報(bào)率 %（凈利潤247。開發(fā) 期247。開發(fā)成本 100%） 。 項(xiàng)目不確定性分析 （ 1） 項(xiàng)目盈虧平衡 點(diǎn) 分析 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)，是指 項(xiàng)目銷售收入扣除銷售稅費(fèi) 、各項(xiàng) 營銷、管理等 期間費(fèi)用 后 的凈利潤 與 開發(fā)成本 相等的 項(xiàng)目銷售 狀態(tài) ，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的土地增值稅及企業(yè)所得稅，是按收入一定比例先預(yù)征后清算的，而預(yù)征后不論項(xiàng)目銷售增值和盈利與否均不可能清算退回，因此對(duì)項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行分析時(shí)，以上述 兩稅均以預(yù)征率為固定稅率 。 按項(xiàng)目詳細(xì)財(cái)務(wù)計(jì)劃數(shù)據(jù)測(cè)算 分析 ，盈虧平衡點(diǎn) 如下： 在開發(fā)成本 、 售價(jià) 、銷售物業(yè)類別組合比例 等其它條件不變的情況 下 ，當(dāng) 總銷售量約達(dá)到 %時(shí) 可保本。另一方面，假定項(xiàng)目開發(fā)成本及銷售率 、銷售物業(yè)類別組合比例 不變 的條件下 ， 保本銷 售單價(jià)組合為：住宅 2649 元 、商業(yè) 8830元 、公寓 2870 元，寫字樓 3532 元，即全部平均保本銷售單價(jià)為 4876 元。 根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目定位分析，該項(xiàng)目的 住宅、商業(yè)及商務(wù) 保本銷售價(jià)格及銷售率 較易 實(shí)現(xiàn)， 開發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)極低。 （ 2） 項(xiàng) 目敏感性分析 參考項(xiàng)目詳細(xì)財(cái)務(wù)計(jì)劃的現(xiàn)金流量表等相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì) 銷售收入、開發(fā)成本變化進(jìn)行 的 敏感性分析測(cè)算 結(jié)果如下： 因素變化 測(cè)算結(jié)果 現(xiàn)計(jì)劃方案 稅后利潤 (萬元 ) 267663 開發(fā)投資成本利潤率 % 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 (萬元 ) 129081 內(nèi)部收益率 * 平均投資回收期 年 當(dāng)售價(jià)收入下降10% 稅后利潤 (萬元 ) 227853 開發(fā)成本利潤率 % 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 109883 內(nèi)部收益率 * 平均投資回收期 年 當(dāng)開發(fā)成本上升10% 稅后利潤 (萬元 ) 256111 成本利潤率 % 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 123510 內(nèi)部收益率 * 平均投資回收期 年 經(jīng)測(cè)算可知： ? 銷售收入和開發(fā)成本兩因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生 一定 影響 ，但售價(jià)變動(dòng)影響明顯強(qiáng)于開發(fā)成本。 ? 銷售收入 和開發(fā)成本 在不利 因素 影響下，項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反映仍良好 ，說明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力 較強(qiáng) 。 ? 銷售價(jià)格和銷售率的 保證是關(guān)鍵 ， 同時(shí)有效 控制項(xiàng)目開發(fā)成本 也 是項(xiàng)目盈利的保證。 ? 由于本分析是基于項(xiàng)目開發(fā)商可 得 到物業(yè)全部銷售，不是 投資 后長期收益項(xiàng)目，開發(fā)經(jīng)營期極短，全部開發(fā)成本 隨著工程進(jìn)度陸續(xù)投入，并且項(xiàng)目可以預(yù)售，加上在建設(shè)過程中會(huì)適當(dāng)考慮工程進(jìn)度款在項(xiàng)目預(yù)售收款集中期間支付。因此，如上表所示：無論何種情況、除非采用奇高的資金貼現(xiàn)率，不易出現(xiàn)累計(jì)凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)值接近于零的情況，因此測(cè)算項(xiàng)目內(nèi)含報(bào)酬率意義不大。項(xiàng)目本身獲利能力很強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)極小。 ? 上表 累計(jì)現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值是按 20%折現(xiàn)率計(jì)算的，僅供參考，折現(xiàn)率考慮的是：現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資者普遍可以接受的年均投資回報(bào)率。 （ 3） 社會(huì)效益和影響分析 ? 改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能 本項(xiàng)目的建成將進(jìn)一步改善區(qū)域環(huán)境，提升區(qū)域形象，加快片區(qū)的 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程。 ? 增加財(cái)政稅收 本項(xiàng)目的建設(shè)預(yù)計(jì)將為國家創(chuàng)造銷售稅費(fèi)、所得稅等相關(guān)稅收278010 萬元。 ? 創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì) 項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，將會(huì)給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險(xiǎn)、廣告等多個(gè)行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新 機(jī)會(huì) 。 五 、 附表 項(xiàng)目用地規(guī)劃指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng) 目 總用地規(guī)劃指標(biāo) 指標(biāo) 1 用地面積 (㎡ ) 2 地塊面積 (㎡ ) 其中： ABC地塊面積 (㎡ ) 3 容積率 6 ABC地塊遵照容積率 6， D地塊遵照實(shí)際住宅、商業(yè)還遷面積 4 總建筑面積 5 其中：計(jì)容積率面積 (㎡ ) 6 住宅 (㎡ ) 其中：還遷房（㎡） 商品房（㎡） 7 商業(yè) (㎡ ) 其中 :還遷房 (㎡ ) 商品房 (㎡ ) 8 公寓 (㎡ )含酒店 其中：還遷房 (㎡ ) 商品房 (㎡ ) 9 寫字樓（㎡）－商品房 10 公 共配套及車庫（㎡） * 備注：車庫面積共計(jì) 萬㎡，未預(yù)計(jì)會(huì)產(chǎn)生的收益。 項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 單價(jià) (元 /㎡ ) 金額 (萬元） 一 土地成本 128696 1 拆遷補(bǔ)償?shù)? 19432 2 土地掛牌費(fèi)用 11826 3 回遷區(qū)建造成本 97438 二 建造成本 286058 1 前期工程費(fèi) 6087 設(shè)計(jì)費(fèi) 5502 地質(zhì)勘察費(fèi) 84 文物鉆探費(fèi) 77 其他費(fèi)用 424 2 建安工程 240102 土建工程費(fèi) 202196 設(shè)備及安裝 18986 其他工程費(fèi) 20420 3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 10920 供氣、采暖 4708 道路綠化等 2308 其他工程費(fèi) 3904 4 公共配套設(shè)施費(fèi) 3320 5 開發(fā)行政收費(fèi) 11858 6 建設(shè)單位管理費(fèi) 2046 7 不可預(yù)見費(fèi) 11725 合 計(jì) 317316 注 解 ： ? 上述成本測(cè)算數(shù)來源于本項(xiàng)目詳細(xì)財(cái)務(wù)計(jì)劃，以總開發(fā)成本除以開 發(fā)商實(shí)際取得可用于營銷的 萬㎡物業(yè)測(cè)算，單位面積成本為 元 。 ? 上述回遷區(qū)建造成本僅作為測(cè)算土地總成本參考，是以總建設(shè)成本 除以可用于安置或營銷的 萬㎡物業(yè)測(cè)算的，第 4至 5行建設(shè) 成本中已包含，合計(jì)數(shù)中不重復(fù)計(jì)算。 開發(fā)商實(shí)際可得到用于營銷物業(yè) 萬㎡（剔除公共配套及暫不 計(jì)入營銷的車庫面積），以此計(jì)算樓 面地價(jià)為 元 /㎡（見上 表）。 ? 因項(xiàng)目 B地塊回遷區(qū)開發(fā)成本預(yù)算是按上表費(fèi)用項(xiàng)目分類的；而 A 地塊綜合區(qū)成本僅為設(shè)計(jì)單位所提供概算數(shù)，未按上表成本項(xiàng)目分 類。因此上表開發(fā)成本項(xiàng)目分類及對(duì)應(yīng)成本不盡合理，但總成本與 相關(guān)預(yù)算和概算是相符的。項(xiàng)目各期工程均未進(jìn)行準(zhǔn)確率較高的施 工圖預(yù)算。 項(xiàng)目損益及利潤分配表 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 2021年 2021年 2021年 2021年 1 經(jīng)營收入 885697 10841 8741 259835 606281 銷售收入 885697 10841 8741 259835 606281 出租收入 其他收入 2 經(jīng)營成本 開發(fā)成本 317316 4234 3838 92781 216463 運(yùn)營成本 (出租 ) 銷售費(fèi)用 8660 1445 1792 3660 1764 管理費(fèi)用 5874 1969 1233 1270 1402 銷售稅金、土地增值稅 188789 2098 1434 55572 129684 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8174 177 3320 4831 154 4 利潤總額 356884 917 2875 101719 257123 5 所得稅 892