【正文】 第 一 部分 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 一、 鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 城市基本情況 鄭州地處中原腹地， “ 雄峙中樞，控御險(xiǎn)要 ” ，為全國(guó)重要的交通、通訊樞紐，是新亞歐大陸橋上的重要城市，是國(guó)家開放城市和歷史文化名城，是中國(guó)八大古都之首。 鄭州作為中國(guó)中部核心城市，中國(guó)重要的交通、通訊樞紐，物流、商貿(mào)等發(fā)達(dá)，為河南科技市場(chǎng)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 城市經(jīng)濟(jì)情況 （ 1） 城市 GDP 鄭州國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)走勢(shì)050010001500202125003000億元0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%G D P 7 2 8 . 4 0 8 2 2 . 1 9 2 6 . 8 1 0 7 4 . 1 1 3 3 5 . 2 1 6 6 0 . 6 2 0 1 3 . 5 2500增長(zhǎng)率 1 3 . 6 0 % 1 0 . 7 0 % 1 0 . 9 0 % 1 4 . 7 0 % 1 5 . 5 0 % 1 5 . 8 0 % 1 6 . 0 0 % 1 6 . 0 0 %2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 數(shù)據(jù)來(lái)源：鄭州統(tǒng)計(jì)局（其中 07 年數(shù)據(jù)是由上半年數(shù)據(jù)估計(jì)所得） 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2021 年鄭州國(guó)民生產(chǎn)總值約為 2500 億元，同比增長(zhǎng) 16%，且人均生產(chǎn)總值達(dá)到 34000 元，約合 4700 美元，突破 4000 美元大關(guān)。 統(tǒng)觀近幾年發(fā)展趨勢(shì)，鄭州 GDP 一直維持較好的增長(zhǎng)狀態(tài)，自 04 年起增幅保持在 15%16%。 （ 2） 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 鄭州三大產(chǎn)業(yè)占 G DP 比重走勢(shì)0%20%40%60%第一產(chǎn)業(yè) 5 . 8 2 % 5 . 3 2 % 4 . 9 8 % 4 . 5 9 % 4 . 7 3 % 4 . 3 6 % 3 . 8 5 % 3 . 8 0 %第二產(chǎn)業(yè) 4 7 . 1 3 % 4 8 . 9 0 % 4 8 . 9 4 % 4 8 . 7 1 % 5 0 . 2 1 % 5 2 . 5 6 % 5 3 . 4 8 % 5 3 . 2 0 %第三產(chǎn)業(yè) 4 7 . 0 5 % 4 5 . 7 8 % 4 6 . 0 8 % 4 6 . 7 0 % 4 5 . 0 6 % 4 3 . 0 8 % 4 2 . 6 6 % 4 3 . 0 0 %2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 數(shù)據(jù)來(lái)源：鄭州統(tǒng)計(jì)局（其中 07 年數(shù)據(jù)是 上半年數(shù)據(jù)） 從上表可以看出，二、三產(chǎn)業(yè)是鄭州經(jīng)濟(jì)支柱。 2021 年以來(lái)第二產(chǎn)業(yè)占 GDP比重逐年上升，到 2021 年達(dá)到最高點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)所占比重則連年降低， 2021 年到達(dá)最低點(diǎn)。從目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，鄭州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還較合理，但從長(zhǎng)期來(lái)看，第三產(chǎn)業(yè)才是向國(guó)際化都市邁進(jìn)的必由之路和發(fā)展方向，只 有第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展才能更好地帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。因此， 政府仍致力于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，扶持第三產(chǎn)業(yè)。 （ 3） 城市人口及居民收入 鄭州 人口基數(shù)大，但 自然增幅 不高，人均收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，人均消費(fèi)力不斷提高，購(gòu)買力堅(jiān)挺。 06年末全市總?cè)丝? 萬(wàn)人： 城鎮(zhèn)人口 萬(wàn)人。 鄭州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入走勢(shì)0202140006000800010000120211400016000元 5 . 0 0 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 % 城鎮(zhèn)居民可支配收入 5935 6633 7495 8346 9364 10640 11822 13670 可支配收入增幅 3 . 4 6 % 1 1 . 7 6 % 1 8 . 5 0 % 1 1 . 4 0 % 1 2 . 2 0 % 1 3 . 6 0 % 1 1 . 1 1 % 1 5 . 6 3 %2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 數(shù)據(jù)來(lái)源：鄭州統(tǒng)計(jì)局（其中 07 年數(shù)據(jù)是由上半年數(shù)據(jù) 估計(jì)所得 ） 07 年鄭州 城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá) 113670 元，比 06年增長(zhǎng)了 %，是自03 年來(lái)最高增幅。 居 民收入的增加必然帶動(dòng) 消費(fèi)需求的擴(kuò)張，進(jìn)而對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展起良好促進(jìn)作用，當(dāng)然也為房地產(chǎn)提供潛在需求，從而帶動(dòng)其新一輪 發(fā)展。 （ 4） 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 鄭州城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資走勢(shì)020040060080010001200億元0%10%20%30%40%50%60%70% 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 1 5 9 . 3 6 1 8 8 . 3 3 2 2 6 . 0 5 3 7 3 . 4 0 4 8 5 . 4 0 6 1 0 . 2 0 8 4 0 . 0 0 9 7 0 . 8 6 同比增幅 2 . 4 0 % 1 8 . 1 8 % 2 0 . 0 3 % 6 5 . 1 8 % 3 0 . 0 0 % 2 5 . 7 1 % 3 7 . 6 6 % 3 8 . 8 0 %2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 數(shù)據(jù)來(lái)源：鄭州統(tǒng)計(jì)局（其中 07 年數(shù)據(jù)是 11 月份累計(jì)數(shù)據(jù) ） 由上圖看出，鄭州城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資在 03 年出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，而 04 年開始，增長(zhǎng)又趨向緩和，這說(shuō)明固定資產(chǎn)投資受政府宏觀調(diào)控政策的影響較大。截止07年 11 月底，鄭州城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 億元，同比增幅為 %。 三 、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況分析 商業(yè)物業(yè)情況 （ 1） 商業(yè)期房售價(jià)分析 分析： 同類商業(yè)物業(yè)基本選取城市綜合體商業(yè)部分作為參照，均為 2 層商業(yè)， 除國(guó)貿(mào)中心為室內(nèi)步行街外，其余均為臨街商鋪，但銷售價(jià)格隨樓層與便 利位置不同而不同，一鋪一價(jià)，但均價(jià)上： 1F基本在 – 萬(wàn)元 / ㎡； 2F： – 2 萬(wàn)元 /㎡。 （ 2） 成熟商業(yè)售價(jià)分析 分析： 同類成熟商業(yè)物業(yè)主要選取城市純商業(yè)部分作為參照，在均價(jià)上： 1F基 本在 – 3萬(wàn)元 /㎡； 2F： – 2 萬(wàn)元 /㎡； 3F： – 萬(wàn)元 /㎡。 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 物業(yè)類型 總占地 面積 總建 面積 商業(yè) 建筑面積 商業(yè)均價(jià)（元） 鄭州 國(guó)貿(mào)中心 農(nóng)業(yè)路、花園路交叉口西南角 商業(yè)、寫字樓、 酒店、公寓 6 萬(wàn)㎡ 56 萬(wàn)㎡ 17 萬(wàn)㎡ 1F ： 萬(wàn) 2F ： 萬(wàn) 鄭州 曼哈頓廣場(chǎng) 金水路、未來(lái)大道交叉口 住宅、寫字樓、 商業(yè) 萬(wàn)㎡ 80 萬(wàn)㎡ 16 萬(wàn)㎡ 1F ： 萬(wàn) 2F ： 萬(wàn) 傳媒大道 中州大道與東風(fēng)路 交叉口 住宅、商業(yè) 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 4 萬(wàn)㎡ 臨東風(fēng)路 : 萬(wàn) 臨棗莊路： 萬(wàn) 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 物業(yè)類型 總占地 面積 總建筑 面積 商業(yè) 建筑面積 商業(yè)均價(jià)（元） 天旺廣場(chǎng) 東風(fēng)路、天明路 交匯處 純商業(yè) 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 1F： 萬(wàn) 2F： 萬(wàn) 3F： 萬(wàn) 4F： 萬(wàn) 大上海城 東太康路 24 號(hào) 純商業(yè) 萬(wàn)㎡ 28 萬(wàn)㎡ 28 萬(wàn)㎡ 1F： 萬(wàn) 2F： 萬(wàn) 3F： 萬(wàn) 寶龍 城市廣場(chǎng) 農(nóng)業(yè)東路、九如路交匯處 純商業(yè) 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 19 萬(wàn)㎡ 1F： 萬(wàn) 2F： 萬(wàn) 3F： 萬(wàn) 小結(jié)： ? 周邊的商業(yè)項(xiàng)目不多，主要以綜合體及鄭州的大型商業(yè)作為參照，新建的商業(yè)與成熟的商業(yè)銷售價(jià)格近似： 1F： 3 萬(wàn)元 /㎡； 2F： 2 萬(wàn)元 /㎡； 3F： 萬(wàn)元 /㎡； 4F及以上 萬(wàn)元 /㎡左右。 ? 本項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍濃厚，尤其是科技 IT 類專業(yè)市場(chǎng)完善，為商業(yè)市場(chǎng)形成一個(gè)良好的租賃平臺(tái)； ? 區(qū)域商業(yè)需求彈性大，上漲的市場(chǎng)需求推動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目周邊的租賃價(jià)格都呈現(xiàn)鋼性上升的態(tài)勢(shì)； ? 綜合商業(yè)的缺乏、商戶對(duì)綜合物業(yè)需求的攀升為本項(xiàng)目提供了一個(gè)契機(jī)。 辦公物 業(yè)情況 第 二 部分 項(xiàng)目分析 及評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目區(qū)位情況 本項(xiàng)目位于河南科技商圈內(nèi)，河南科技商圈自 1993 年河南科技市場(chǎng)的開業(yè)起步，逐漸成行成市，隨著中關(guān)大廈、創(chuàng)新大廈， 及 04 年后建成的百腦匯、 07年開業(yè)的賽博數(shù)碼港，科技市場(chǎng)商圈越發(fā)成熟完善。 但由于河南科技市場(chǎng)（位于項(xiàng) 目地塊部分）內(nèi)部設(shè)備陳舊、人流動(dòng)線混亂、配套不足等等問(wèn)題，嚴(yán)重阻礙 科技市場(chǎng)的發(fā)展，因此，本項(xiàng)目擔(dān)負(fù)起河南科技市場(chǎng)改造的重?fù)?dān)。 二、項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目 AB 地塊 規(guī)劃用地位于金水區(qū)，文化路東、文博東路西、東風(fēng)路南、白廟路北 ， 規(guī)劃總面積 ㎡。用地被文博西路分割為 A、 B地塊，總建筑面積為 1128544 ㎡，規(guī)劃建成一個(gè)以“ IT 數(shù)碼”為主題的復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目，建筑類型包含了商業(yè)、住宅、公寓、商務(wù)寫字樓等。 （項(xiàng)目 用地 規(guī)劃圖 ，相關(guān)資料于鄭州規(guī)劃局公示： ） ? 本項(xiàng)目作為科技市場(chǎng)改造項(xiàng)目，具有“科技產(chǎn)業(yè)”的獨(dú)有特色及獨(dú)有的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)收益 ，針對(duì)整個(gè)中原地區(qū)來(lái)說(shuō)，具有唯一性、不可取代性，與其他一般大型城市綜合體相比，其更具特有的經(jīng)濟(jì)壁壘； ? 作為鄭州市中心區(qū)的大型綜合體，其地段所產(chǎn)生商業(yè)價(jià)值同樣具有不可超越性，但在規(guī)劃上，將需要具有前瞻性以支撐整個(gè)項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)展 。 地塊控制指標(biāo)一覽表 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 總用地面積 ㎡ 地塊編號(hào) A B 地塊面積 ㎡ 125903.4 48325.4 強(qiáng)制性指用地性質(zhì) 商業(yè)金融二類居住標(biāo) 用地 用地 用地代碼 C2 R2 用地兼容性 R2 C2 建筑密度≤ % 50 50 建筑高度≤ m 100 100 容積率≤ 6.2 7.2 綠地率≥ % 25 25 建筑容量≤ ㎡ 780601.1 347942.9 配建停車位≥ 個(gè) 3122 1550 配套市政變電變電 項(xiàng)目周邊配套情況 ? 商業(yè)配套：以 IT、數(shù)碼為核心的科技商圈。 ? 生活配套：思達(dá)超市等小型超市。 ? 教育配套：周邊云集省財(cái)經(jīng)學(xué)院等十幾家高等院校工業(yè)學(xué)校；省實(shí)驗(yàn)中 學(xué)、文 化路一小等省市名校。 ? 金融配套：興業(yè)、工行、交行、光大、中信、建行、郵政等多家銀行。 ? 飲食配套：周邊飲食配套嚴(yán)重不足，且檔次較低，衛(wèi)生狀況不佳。 ? 醫(yī)療配套：省中醫(yī)院、省康復(fù)中心醫(yī)院、曙光醫(yī)院、煤炭醫(yī)院。 ? 休閑配套：數(shù)碼廣場(chǎng)、文化廣場(chǎng)、東風(fēng)渠公園，開放綠地大。 ? 交通配套： 9 6 7 8 1 2 20 21 4 50 8 設(shè)施 基礎(chǔ)設(shè)施 室、熱交換站 室、熱交換站 公共服務(wù)設(shè)施 幼兒園、衛(wèi)生站、社區(qū)服務(wù)中心、便民店等 8 7 806 等多條公交線路。 三 、項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) S ? 商圈優(yōu)勢(shì) ： 項(xiàng)目位于科技市場(chǎng)商圈，成熟的商圈 ，濃厚的商業(yè)氛圍，是本項(xiàng) 目的最好的先天基因。 ? 地段優(yōu)勢(shì)： 本項(xiàng)目 地塊 位于鄭州 城市 主干道東風(fēng)路，文化路交叉口， 地 理位置顯赫，基本是鄭州環(huán)內(nèi)絕無(wú)僅有的好地段大面積土地。其 具有唯一的不可替代性價(jià)值； ? 景觀優(yōu)勢(shì) ：項(xiàng)目 地塊 靠近鄭州開放式綠地?cái)?shù)碼廣場(chǎng)、東風(fēng)渠公園、文化廣 場(chǎng)，具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)環(huán)境資源。 ? 教育優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目周邊名學(xué)校云集 十六個(gè) ，人文優(yōu)勢(shì)明顯。 ? 體量?jī)?yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目 地塊 體量大，有利于項(xiàng)目規(guī)?；_發(fā)，大體量的以“ IT” 為主題城市綜合體項(xiàng)目，更有利于增強(qiáng)項(xiàng)目在河南乃至全 國(guó) 地標(biāo) 地位。 ? 客戶優(yōu)勢(shì)： IT 專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)商戶眾 多，他們既充當(dāng)置業(yè)者的身份，又充當(dāng)投資 者的身份，既充當(dāng)業(yè)主的身份，又充當(dāng)租客的身份。 劣勢(shì) W ? 人口劣勢(shì)： 項(xiàng)目 地塊 所在地是鄭州科技專業(yè)市場(chǎng)