【正文】 為：總成交量 (萬㎡)成交套數(shù)（套）成交量占比（％）城東35183城南29285城西34962城北13866市中心8821合計122118 截止2007年12月，成都房地產(chǎn)市場按照五大方位分析其分布為：，成交總套數(shù)為35183套，%；，成交套數(shù)為29285套，%；，成交套數(shù)為34962套，%；，成交了13866套，%。%，%。就該方位分布量來看，成都房地產(chǎn)市場2007年城東與城西及城南為主，城北表現(xiàn)較弱，市中心由于土地出讓少量，其成交量保持相對平衡（同比2006年），其中城東、西、南成為成都房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要區(qū)域，城北成為潛力股。按行政區(qū)域分布統(tǒng)計分析總成交量 (萬㎡)成交套數(shù)（套）成交量占比（％）成華區(qū) 24667 高新區(qū) 19862 金牛區(qū) 21627 錦江區(qū) 18438 青羊區(qū) 16975 武侯區(qū) 20549 合計 122118 100．00 就上圖來看，成都房地產(chǎn)市場按照行政區(qū)域劃分來分析，成華區(qū)成交量最高，成交總套數(shù)為24667套，%；高新區(qū)、金牛區(qū)與武侯區(qū)都保持相對高的成交量，%、%%；其中錦江區(qū)與青羊區(qū)的成交量最低，其市場份額不足市場總份額的15%。就其行政區(qū)域市場的發(fā)展分析，成華區(qū)、高新區(qū)仍然是成都房地產(chǎn)市場的主要需求區(qū)域，金牛區(qū)成為潛力股。（二）成都市2007年房地產(chǎn)市場價格分析成都房地產(chǎn)市場價格2007年保持了良好的發(fā)展態(tài)勢，在2006年4200元/平方米的市場均價上，一路上揚，將成都房價提高到6215元/平方米，就總體上來說，成都房地產(chǎn)市場價格在成都房地產(chǎn)市場供需兩旺的階段得到了飛快發(fā)展，究其原因：第一方面，是由于成都住宅需求量表現(xiàn)較強；第二方面，成都土地市場價格與商品房價格相持相漲；第三方面，成都房地產(chǎn)市場中投資成分逐漸增加。同時成都房地產(chǎn)市場價格上漲的過程里伴隨的是政府的宏觀調(diào)控制，新的土地出讓政策與銀行信貸緊縮等政策的多次執(zhí)行，使成都房地產(chǎn)市場價格快速上漲態(tài)勢在2007年11月左右進入了一個低迷時期，該時期使成都房地產(chǎn)市場均價在6215元/平方米的發(fā)展基礎(chǔ)上，進入了一個理性的、平穩(wěn)的發(fā)展階段，直到今天。1 、2007年成都房地產(chǎn)市場價格整體發(fā)展分析2007年成都房地產(chǎn)市場價格在2006年市場均價4220元/平方米的基礎(chǔ)上，保持著快速上升，從13月份的4321元/平方米增長到年末的6215元/平方米其發(fā)展分布為：就該圖表統(tǒng)計的成都房地產(chǎn)市場價格發(fā)展來看，2007年成都房地產(chǎn)市場價格一路上揚，在一年的時間內(nèi)成都房地產(chǎn)市場價格由2007年初的4321元/平方米，在2007年8月時提高到5769元/平方米的市場均價，到年末發(fā)展到6215元/平方米。成都房地產(chǎn)市場整體銷售均價保持了快速、健康的發(fā)展速度，%。按照方位分析2007年成都房地產(chǎn)市場價格 2007年成都房地產(chǎn)市場按照分布方位來統(tǒng)計其銷售均價，其分布如左圖：城東2007年區(qū)域市場銷售均價格為6138元/平方米，城西房地產(chǎn)市場銷售均價6327元/平方米；城南房地產(chǎn)市場均價保持在6837元/平方米；城北市場銷售均價最低，市場銷售均價在5328元/平方米，市中心商品房市場銷售均價拉升到7368元/平方米。按行政區(qū)域分析成都2007年市場均價 按照成都市行政區(qū)域的劃分統(tǒng)計研究成都市2007年房地產(chǎn)市場均價的發(fā)展及分布來看，市場均價最高的錦江區(qū)，銷售均價達(dá)到了7126元/平方米；其次是青羊區(qū)與武侯區(qū)，其2007年市場銷售均價達(dá)到了6578元/平方米與6325元/平方米；其中高新區(qū)市場均價為5841元/平方米，其中這里的高新區(qū)分為高新南區(qū)與西區(qū),高新西區(qū)整體均價保持在4300元/平方米,主要是由于中海國際社區(qū)等大盤抬高了平均價格，項目所在區(qū)域均價在3388元/平方米。 按照建筑形態(tài)分析2007年房地產(chǎn)市場均價成都市房地產(chǎn)市場按照產(chǎn)品形態(tài)的統(tǒng)計分析其市場均價為：成都市別墅產(chǎn)品形態(tài)的市場銷售均價2007年為19827元/平方米，多層產(chǎn)品市場銷售均價在2007年為9267元/平方米；小高層與高層的市場均價格2007年保持在6367元/平方米左右。小結(jié)：成都市場在經(jīng)歷了2007年的理性發(fā)展后，整個地產(chǎn)市場回歸理性，其表現(xiàn)出產(chǎn)品細(xì)分化，市場細(xì)分化等特點，預(yù)計2008年成都地產(chǎn)市場仍然以理性的、平穩(wěn)的態(tài)勢良性發(fā)展。（三）成都房地產(chǎn)市場產(chǎn)品分析 2007年成都房地產(chǎn)市場產(chǎn)品研究就我司對2007年成都房地產(chǎn)市場產(chǎn)品分布進行統(tǒng)計分析后得出，成都市2007年地產(chǎn)市場供應(yīng)產(chǎn)品仍然以高層與小高層為主，%%，別墅與多層逐漸淡出成都主城區(qū)市場，%%。就該組數(shù)據(jù)表明，成都房地產(chǎn)市場發(fā)展逐漸走“高”。由于主城區(qū)土地所具備的稀缺性，而使成都整個地產(chǎn)市場向高容積率發(fā)展。 針對2007年成都地產(chǎn)市場戶型構(gòu)成分析、從產(chǎn)品面積成交量上來看：總成交量 (萬㎡)成交套數(shù)（套）成交量占比（％）60㎡以下 7805 6090㎡ 38862 90120㎡ 29387 120144㎡ 27624 144㎡以上 18440 合計 122118 由此可見,我們能發(fā)現(xiàn)戶型供應(yīng)市場的兩點發(fā)展趨勢：l 40㎡以下的小戶型逐漸淡出市場，這說明了40㎡以下的超小戶型由于不能有效滿足居家功能而逐漸淡出市場；l 市場供應(yīng)主力戶型發(fā)展變化：從2005年120144㎡以上的戶型為市場供應(yīng)主力戶型，逐漸轉(zhuǎn)變成如今2007年6090㎡的戶型為市場供應(yīng)主力戶型。一方面和國家的政策調(diào)控也有著緊密的關(guān)系（90/70政策），另一方面是開發(fā)商在戶型設(shè)計上面下的功夫。（在確保功能房的基礎(chǔ)上盡量使空間更為緊湊實用） 、 從產(chǎn)品戶型上來看： 目前在售樓盤中,絕大多數(shù)仍以平層作為主力產(chǎn)品，躍層和錯層僅作為樓盤的補充少量搭配在內(nèi)，以滿足不同客戶的差異化需求，但是沒有一個樓盤是以躍層或錯層戶型為主。 、從2007年112月成交面積來看： 針對2007年112月房地產(chǎn)市場成交走勢分析來看，60120平方米以內(nèi)的兩房與三房成為市場需求的主要構(gòu)成，其他面積需求相對分布較少，60平方米以下的戶型逐漸淡出市場。就該現(xiàn)象說明成都房地產(chǎn)市場需求在政策環(huán)境下，購買者更加注重產(chǎn)品的實用性、功能性與經(jīng)濟性。大面積戶型的奢侈性產(chǎn)品成為改善居住環(huán)境的置業(yè)選擇。60平方米以下的產(chǎn)品逐漸淡出市場。（四）2007年成都房地產(chǎn)市場購買者分析全市成交的商品房中，%的面積被外地個人買走，%，%，%；%的面積被本市個人買走，%的面積被單位買走。同期五城區(qū)成交的商品房中，%的面積被外地個人買走，%，%，%；%的面積被五城區(qū)個人買走，有5%的面積被郊區(qū)（市）縣個人買走，%的面積被單位買走。三、成都市中心中高端電梯市場由于本項目所處區(qū)位極佳，周邊項目均走中高端路線，這樣與本項目產(chǎn)品的價值相得益彰，價值得到一定程度的提升。目前市中心區(qū)域內(nèi)的新開盤售價在68008800元/平方米，鑒于我們的項目價值，可以預(yù)見本項目也一定會成為成都市場高端產(chǎn)品。為了更好地研究本項目的價值，我們將成都市區(qū)內(nèi)高端電梯市場進行分析，以為本項目參考。成都高端項目基本數(shù)據(jù)表項目名稱開發(fā)商占地面積建筑面積容積率綠化率樓 層翡翠城華潤置地1245畝100萬平方米三期：%3033層外 灘成都信德房產(chǎn)開發(fā)有限公司————————40天和凱旋城成都海特爾置業(yè)投資有限公司80余畝30%28～31晶藍(lán)半島成都龍湖錦華置業(yè)有限公司38%——粼江峰閣新加坡吉寶置業(yè)40678平米190000平米60%——萬達(dá)錦華城萬達(dá)集團400000平方米30%29蓉上坊四川水井坊股份有限公司62畝210000㎡30%2633層錦 都四川鼎鑫置業(yè)有限責(zé)任公司100畝299700平米30%3378號官邸四川三秦房地產(chǎn)公司%33優(yōu)品道成都博瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限——237%921神仙樹大院成都怡和天成房地產(chǎn)開發(fā)公司——————17歐 城四川鑫瀾房地產(chǎn)開發(fā)公司70畝21萬平米30%21層二十四城華潤置地840畝260萬平方米4————龍湖三千里成都龍湖錦華置業(yè)有限公司55094平方米300000平方米————3334層電梯高層成都首創(chuàng)新資置業(yè)有限公司36萬平方米35%一期2633層紅南港新希望實業(yè)投資有限公司28畝91733㎡25%15首 座招商（蛇口）成都房地產(chǎn)公司40畝170000平方米5%30下面從以下幾方面對目前成都房產(chǎn)市場在售電梯高端樓盤進行分析：★價格方面項目名稱項目地址均價（元/平米）翡翠城二環(huán)路東五段99號東湖公園內(nèi)7100外 灘宏濟中路7250天和凱旋城青羊區(qū)光