【正文】 萬事興伊甸錦江項目可行性分析報告萬事興實業(yè)?伊甸錦江項目——可行性分析報告審批： 審核： 編制： 成都全程機構(gòu)目 錄第一章 。。。。。。。。。。。項目概要第二章 。。。。。。。。。。項目建設(shè)必要性第三章 。。。。。。。。。。市場前景預(yù)測第四章 。。。。。。。。。。建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模第五章 。。。。。。。。。。投資估算及資金籌措第一章 項目概要一、項目名稱：伊甸錦江二、建設(shè)地點：成都市福字街三、項目性質(zhì)：13層為配套商業(yè)設(shè)施、433層為高層住宅四、項目業(yè)主簡介（一）業(yè)主名稱：四川成都萬事興實業(yè)有限公司（二）法人代表：經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等五、編制依據(jù)及主要研究范圍 我公司受成都萬事興實業(yè)公司委托，對伊甸錦江項目進行可行性研究并提交相關(guān)報告，本項目總建筑面積151496平方米，本次研究內(nèi)容主要包括：業(yè)主情況、項目建設(shè)必要性、市場預(yù)測、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、建設(shè)方案、投資估算及資金籌措、效益分析等。本可行性研究報告主要編制依據(jù)如下：項目用地范圍圖；總平規(guī)劃圖成都關(guān)于報建、規(guī)劃等方面法規(guī)。六、可研報告概要及結(jié)論（一）該項目的建設(shè)有利于改善我市的居住環(huán)境，實現(xiàn)《成都市“九五”及2010年發(fā)展規(guī)劃》中提出的至2010年實現(xiàn)人均居住面積不低于13平方米的目標。項目位于成都市福字街，作為成都市一流居住板塊的高品質(zhì)住宅，之于區(qū)域、之于社會所帶來的品質(zhì)引領(lǐng)，其社會價值是非常巨大的。同時，項目開發(fā)商秉承“以人為本”的開發(fā)理念，通過專業(yè)的開發(fā)技術(shù)，與專業(yè)的營銷機構(gòu)、設(shè)計單位等優(yōu)勢資源的強強聯(lián)合，必將打造成都一流的品質(zhì)大盤，預(yù)計將給開發(fā)商帶來巨大的經(jīng)濟效益。因此，項目的建設(shè)是十分必要的。（二）項目具有居住及商業(yè)用途價值，環(huán)境配套條件好，適應(yīng)目標消費群的需求。（三）項目所處地理位置相對獨特，交通方便，規(guī)劃合理，設(shè)計超前，建設(shè)外部條件具備。（四）建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模及主要建筑指標項目規(guī)劃總占地15800平方米項目數(shù)量居?。ㄌ祝?shù)1360戶總建筑面積151496平方米地上建筑面積132976平方米住宅建筑面積110976平方米商業(yè)建筑面積10900平方米住宅平均層數(shù)33層架空面積370平方米物管用房面積200平方米地下部分面積29050平方米容積率綠地率%（五）物業(yè)管理 本項目的物業(yè)管理將由小區(qū)業(yè)主委員會委托物管公司進行管理。（六）售價估算、投資估算、資金來源及使用計劃l 售價估算根據(jù)項目所處的地理位置、建筑檔次以及對本市同類高檔住宅小區(qū)商品房的售價調(diào)查，本項目高層電梯住宅估算為8200元/平方米（均價），商業(yè)售價估算為18000元/平方米（均價）。l 投資估算本項目動態(tài)總投資94304萬元，，營業(yè)稅+預(yù)征土地增值稅：。（七）財務(wù)評價 項目建成后可累計實現(xiàn)利潤19867萬元，%（未計入企業(yè)所得稅），本項目在財務(wù)上是可行的。（八）結(jié)論與建議伊甸錦江項目市政配套條件良好，建設(shè)條件完全具備，規(guī)劃方案合理，項目所需啟動資金基本到位，測算財務(wù)效益較好，項目建設(shè)是可行的。第二章 項目建設(shè)的必要性一、 國際化大都市，呼喚具有國際化品質(zhì)的樓盤成都市是我國西南特大型中心城市，是西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融中心和交通、通訊中心?！靶郎u效應(yīng)”很好地透射出這種效果,西南地區(qū)的人力、財力、物力，都如水一般，逐漸向旋渦中心：成都，匯集。川內(nèi)、西南地區(qū)、中國、其它國家其它地區(qū)，不同類型的資源也逐漸向成都這個國際化大都市匯聚。國際化大都市，需要具有國際品質(zhì)的樓盤，品質(zhì)上的吻合，文化上的包容，服務(wù)上的細致。本項目坐落于歷史文化深厚的望江片區(qū)、二環(huán)內(nèi)絕佳地段，周邊大盤林立，具備成為國際化大盤的硬件條件。二、 消費者呼喚品質(zhì)樓盤近幾年隨著本市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，改革不斷深入，我市國內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)增長，2006年城市居民人均收入12789元。城市居民水平持續(xù)攀高?！　⊥瑫r，隨著居民生活水平的持續(xù)提升，外地客戶赴蓉比例的提高，對高檔次居住樓盤也逐漸趨旺。這就要求有更多品質(zhì)樓盤，更多高檔次樓盤面世。當然，高檔次樓盤的成都的銷售情況，也一直處于一個比較健康的狀態(tài)（在市場篇，我們將會以高端電梯住宅作為研究對象，對此進行印證）。三、 城市的合理規(guī)劃，需要品質(zhì)大盤共同造勢錦江片區(qū)，作為成都人文積淀深厚，風(fēng)景一流的名勝匯集區(qū)，具有極高房地產(chǎn)開發(fā)價值。它的再次升溫和發(fā)力，離不開品牌開發(fā)商的鼎力支持。華潤集團(翡翠城，1245畝)、瑞升集團（南光項目，160畝）、中置置業(yè)（原一汽制造廠, 300多畝）、水井坊（蓉上坊，61畝）……，眾多品牌開發(fā)商的共同造勢，必將打造一個更大區(qū)域的高尚居住區(qū)域。這對于城市的價值，對于人居品質(zhì)的價值，都意義深遠。第三章 市場前景預(yù)測一、成都房地產(chǎn)2007年整體發(fā)展情況2007年，成都房地產(chǎn)市場供銷兩旺，供求緊張狀況進一步緩解；中小戶型住房供應(yīng)量增長迅速，供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯改善；受國家在成都設(shè)立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)等因素的影響，近期房價有所上揚，但漲幅繼續(xù)回落；二手房市場有所回暖。 樓市規(guī)模將繼續(xù)擴大 雖然07年成都市主城區(qū)土地成交面積較上年有所下降，但由于對單宗土地規(guī)模的控制，成交的地塊數(shù)量較06年增加10余宗，根據(jù)開發(fā)政策，這些土地將會陸續(xù)轉(zhuǎn)化為供應(yīng)量上市。同時由于郊縣中的雙流、溫江、郫縣、都江堰、龍泉等到區(qū)縣土地供應(yīng)量較大，供應(yīng)量亦將有較大幅度的增加。再之由于新政的影響，那些延遲上市的項目，將會在08年推出。綜合各方面的因素，08年成都樓市規(guī)模將會繼續(xù)擴大。 三環(huán)外交易量將加大 在土地供應(yīng)方面，2008年成都的土地供應(yīng)量將繼續(xù)加大，其中以城北、城南土地供應(yīng)為主。分環(huán)線來看，住宅用地的供應(yīng)主要集中在三環(huán)以外，受此影響，住宅的供應(yīng)也將在三環(huán)以外。同時，三環(huán)外隨著區(qū)域配套的不斷完善，以及品牌項目開發(fā)商的進入，其住宅的成交量將有較大的增加。成都房地產(chǎn)發(fā)展正式進入“居住郊區(qū)”化發(fā)展階段。市場需求以自住為主的兩房、三房為主 經(jīng)過一輪新的土地政策與貸款緊縮等政策在很程度上打擊了成都房地產(chǎn)市場的投資行為，使以自住為主要消費環(huán)境的成都房地產(chǎn)市場減少了地產(chǎn)泡沫，但同時也由于政策的剛性作用是成都房地產(chǎn)市場需求趨于經(jīng)濟性、實用性。預(yù)計成都2008年房地產(chǎn)市場仍然會以110平方米以下的兩房、三房為主要供應(yīng)與購買面積。 市場價格穩(wěn)中見漲成都房地產(chǎn)市場在現(xiàn)今階段區(qū)別于廣州、深圳等城市的房地產(chǎn)消費結(jié)構(gòu)。首先成都地產(chǎn)市場價格并沒有出現(xiàn)像深圳那樣的高價格，仍然有一定的上漲空間；其二、成都房地產(chǎn)市場主要是以自住為主要消費，而深圳、廣州在2005年時的市場環(huán)境就是以投資為主要的消費環(huán)境，故其市場泡沫較大；其三、成都城市本身正處于一個快速發(fā)展階段，其城市本身擁有的對人口、資金的吸附能力使其市場前景看好。但其漲幅會回歸理性，預(yù)計的2007年6215元的基礎(chǔ)上上漲10%。政策信息1）房地產(chǎn)政策與信息透析：繼在上海浦東新區(qū)、天津濱海新區(qū)后，成都成為全國第三個綜合配套改革實驗區(qū)?？梢灶A(yù)見，新特區(qū)的確立將會給成都帶來的巨大影響，進一步推動成都成為中西部經(jīng)濟文化新中心。因“新特區(qū)”的政策利好，成都將吸引更多的外來人口和外來投資，從而徹底影響成都的房地產(chǎn)市場。2）土地市場政策表現(xiàn)國土資源部部長表示今年（07年）將不會出臺更強硬土地政策3月3日列席政協(xié)開幕式的國土資源部部長孫文盛表示，今年不會再出臺更強硬的土地調(diào)控政策，主要是落實已經(jīng)出臺的政策。二、成都市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形狀 （一）2007年成都房地產(chǎn)市場成交分布分析成都房地產(chǎn)市場在傳統(tǒng)意義上，仍然按照東西南北分為四個發(fā)展方位，同時因為不同的行政區(qū)域的劃分又分為成華區(qū)、錦江區(qū)、武侯區(qū)等5大行政區(qū)域及各個衛(wèi)星城市或附屬城市（區(qū)、縣、市），由于各個行政區(qū)域或是區(qū)域由于發(fā)展力度、發(fā)展歷程與政府相關(guān)規(guī)劃的不同而促使不同的區(qū)位有著不同的發(fā)展，但就其發(fā)展的共性有：l 2007年各個區(qū)域的房地產(chǎn)市場都表現(xiàn)出快速發(fā)展，都呈現(xiàn)出旺盛的市場供應(yīng)量土成交量；l 其旺盛的市場需求在2007年11月后都進入了一個相對低迷的時期；l 其成交商品房面積以110平方米以下的兩房、三房為主流。其分布特點為：按照方位分布統(tǒng)計分析