【正文】 成后可累計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)19867萬元，%（未計(jì)入企業(yè)所得稅），本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。川內(nèi)、西南地區(qū)、中國(guó)、其它國(guó)家其它地區(qū)，不同類型的資源也逐漸向成都這個(gè)國(guó)際化大都市匯聚。城市居民水平持續(xù)攀高。三、 城市的合理規(guī)劃，需要品質(zhì)大盤共同造勢(shì)錦江片區(qū)，作為成都人文積淀深厚，風(fēng)景一流的名勝匯集區(qū)，具有極高房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值。第三章 市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)一、成都房地產(chǎn)2007年整體發(fā)展情況2007年，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，供求緊張狀況進(jìn)一步緩解；中小戶型住房供應(yīng)量增長(zhǎng)迅速，供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯改善；受國(guó)家在成都設(shè)立全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)等因素的影響，近期房?jī)r(jià)有所上揚(yáng)，但漲幅繼續(xù)回落；二手房市場(chǎng)有所回暖。綜合各方面的因素，08年成都樓市規(guī)模將會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。成都房地產(chǎn)發(fā)展正式進(jìn)入“居住郊區(qū)”化發(fā)展階段。首先成都地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格并沒有出現(xiàn)像深圳那樣的高價(jià)格，仍然有一定的上漲空間；其二、成都房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是以自住為主要消費(fèi)，而深圳、廣州在2005年時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境就是以投資為主要的消費(fèi)環(huán)境，故其市場(chǎng)泡沫較大；其三、成都城市本身正處于一個(gè)快速發(fā)展階段，其城市本身擁有的對(duì)人口、資金的吸附能力使其市場(chǎng)前景看好。因“新特區(qū)”的政策利好，成都將吸引更多的外來人口和外來投資，從而徹底影響成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)。%，%。（二）成都市2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析成都房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格2007年保持了良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，在2006年4200元/平方米的市場(chǎng)均價(jià)上，一路上揚(yáng)，將成都房?jī)r(jià)提高到6215元/平方米，就總體上來說，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在成都房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的階段得到了飛快發(fā)展，究其原因：第一方面，是由于成都住宅需求量表現(xiàn)較強(qiáng)；第二方面，成都土地市場(chǎng)價(jià)格與商品房?jī)r(jià)格相持相漲；第三方面，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資成分逐漸增加。按照方位分析2007年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格 2007年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)按照分布方位來統(tǒng)計(jì)其銷售均價(jià)，其分布如左圖：城東2007年區(qū)域市場(chǎng)銷售均價(jià)格為6138元/平方米，城西房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售均價(jià)6327元/平方米；城南房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)保持在6837元/平方米；城北市場(chǎng)銷售均價(jià)最低，市場(chǎng)銷售均價(jià)在5328元/平方米，市中心商品房市場(chǎng)銷售均價(jià)拉升到7368元/平方米。（三）成都房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品分析 2007年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品研究就我司對(duì)2007年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品分布進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析后得出，成都市2007年地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品仍然以高層與小高層為主，%%，別墅與多層逐漸淡出成都主城區(qū)市場(chǎng)，%%。120144㎡以上的戶型為市場(chǎng)供應(yīng)主力戶型，逐漸轉(zhuǎn)變成如今2007年6090㎡的戶型為市場(chǎng)供應(yīng)主力戶型。就該現(xiàn)象說明成都房地產(chǎn)市場(chǎng)需求在政策環(huán)境下，購買者更加注重產(chǎn)品的實(shí)用性、功能性與經(jīng)濟(jì)性。同期五城區(qū)成交的商品房中，%的面積被外地個(gè)人買走，%，%，%；%的面積被五城區(qū)個(gè)人買走，有5%的面積被郊區(qū)（市）縣個(gè)人買走，%的面積被單位買走。成都高端項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)表項(xiàng)目名稱開發(fā)商占地面積建筑面積容積率綠化率樓 層翡翠城華潤(rùn)置地1245畝100萬平方米三期：%3033層外 灘成都信德房產(chǎn)開發(fā)有限公司————————40天和凱旋城成都海特爾置業(yè)投資有限公司80余畝30%28～31晶藍(lán)半島成都龍湖錦華置業(yè)有限公司38%——粼江峰閣新加坡吉寶置業(yè)40678平米190000平米60%——萬達(dá)錦華城萬達(dá)集團(tuán)400000平方米30%29蓉上坊四川水井坊股份有限公司62畝210000㎡30%2633層錦 都四川鼎鑫置業(yè)有限責(zé)任公司100畝299700平米30%3378號(hào)官邸四川三秦房地產(chǎn)公司%33優(yōu)品道成都博瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限——237%921神仙樹大院成都怡和天成房地產(chǎn)開發(fā)公司——————17歐 城四川鑫瀾房地產(chǎn)開發(fā)公司70畝21萬平米30%21層二十四城華潤(rùn)置地840畝260萬平方米4————龍湖三千里成都龍湖錦華置業(yè)有限公司55094平方米300000平方米————3334層電梯高層成都首創(chuàng)新資置業(yè)有限公司36萬平方米35%一期2633層紅南港新希望實(shí)業(yè)投資有限公司28畝91733㎡25%15首 座招商（蛇口）成都房地產(chǎn)公司40畝170000平方米5%30下面從以下幾方面對(duì)目前成都房產(chǎn)市場(chǎng)在售電梯高端樓盤進(jìn)行分析：★價(jià)格方面項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址均價(jià)（元/平米）翡翠城二環(huán)路東五段99號(hào)東湖公園內(nèi)7100外 灘宏濟(jì)中路7250天和凱旋城青羊區(qū)光華村7300晶藍(lán)半島九眼橋宏濟(jì)中路38號(hào)6500中海格林威治城武侯區(qū)望江路1號(hào)7650萬達(dá)錦華城二環(huán)路東五段與錦華路7800蓉上坊一環(huán)路牛王廟巷口7700錦 都成都市中心少城通惠門路785078號(hào)官邸錦里西路78號(hào)7750優(yōu)品道青羊城西光華大道與青羊大道的交會(huì)處7800神仙樹大院高新區(qū)紫荊西路普天電纜廠8100歐 城武侯桐梓林路南路7號(hào)7800二十四城成華二環(huán)路東三段7435龍湖三千里成華二環(huán)路東二段5號(hào)8125成華區(qū)建設(shè)路2號(hào)(原成都國(guó)光電氣股份有限公司)7400紅南港二環(huán)路西一段外側(cè)8800首 座人民南路四段8600從上表可以清晰看出，目前成都市場(chǎng)高品質(zhì)項(xiàng)目售價(jià)從68008800元/平米。市場(chǎng)供應(yīng)：，供求基本平衡?？蛻籼卣鳎?5歲以下為主，成都人是購買的主要人群，以第二次置業(yè)及以上為主，分別為企業(yè)事單位、都市白領(lǐng)、企業(yè)高管等，同時(shí)其它區(qū)域和外地客戶購房的比例也在大幅增加。發(fā)展特征：品牌發(fā)展商打造規(guī)?；?、高品質(zhì)社區(qū)?？蛻籼卣鳎嚎蛻魧用嬷鸩教岣撸瑵u趨多元化，客戶區(qū)域來源也會(huì)進(jìn)一步外延而細(xì)分。蓉上坊由澳大利亞柏濤設(shè)計(jì)有限公司董事及首席設(shè)計(jì)代表王漓峰擔(dān)任設(shè)計(jì)顧問，成都綠茵景園工程有限公司負(fù)責(zé)園林設(shè)計(jì)，項(xiàng)目規(guī)劃凈用地面積為62畝，規(guī)劃建筑總面積210000平米，綠化率30%，一期機(jī)動(dòng)車位514個(gè)（比例1：），住宅總戶數(shù)1500戶，其中一期為924戶。在標(biāo)準(zhǔn)層電梯間等公共空間，我們強(qiáng)調(diào)高質(zhì)量的空間品質(zhì)，盡可能引入光線，結(jié)合綠化，強(qiáng)調(diào)“青磚竹影”的意象?！绊嵆莾珊?翡翠永恒”，翡翠城二期發(fā)掘兩河交匯之價(jià)值，讓小區(qū)更添文化氣息。成都萬達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)部分包含了國(guó)際百貨、超級(jí)市場(chǎng)、休閑餐飲、國(guó)際影院、酒店式公寓、寫字樓等多種建筑形態(tài)，并通過一條室內(nèi)商業(yè)步行街將各大主力店自然相連、有序組織在一起，形成商業(yè)及客戶資源的高度共享。項(xiàng)目提倡快捷、高效、豐富、動(dòng)感的都市時(shí)尚新派生活，依托萬達(dá)廣場(chǎng)宏大的國(guó)際商業(yè)資源，萬達(dá)錦華城的居住人群將享受到由購物中心、休閑聚落、美食街區(qū)、娛樂沸城等諸多城市配套所帶來的時(shí)尚、快捷的生活方式。項(xiàng)目著重打造整體景觀中庭，接近260米的樓間距，25000平方米的整體中庭。小區(qū)配套：項(xiàng)目底層共計(jì)2萬㎡高檔商業(yè)配套區(qū)，滿足社區(qū)居家便利1500 ㎡會(huì)所、服務(wù)中心設(shè)施齊全。區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)： 土地機(jī)會(huì)使區(qū)域成為整個(gè)成都的房地產(chǎn)熱點(diǎn)。 熱銷主力產(chǎn)品特征為：大盤、電梯高層，戶型80－90平米兩房，110－120平米三房。W—劣勢(shì)：l 市內(nèi)同質(zhì)產(chǎn)品過多，產(chǎn)品風(fēng)格不突出；O—機(jī)會(huì)：l 項(xiàng)目產(chǎn)品面積較大，在該區(qū)域內(nèi)容易形成較好的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；l 不可復(fù)制性，帶來的市場(chǎng)機(jī)會(huì)：市中心土地的稀缺性，造就了項(xiàng)目的稀缺性。適應(yīng)現(xiàn)代居住文明的發(fā)展趨勢(shì)。（綠地率：27%）商業(yè)（一） 作為項(xiàng)目業(yè)主的生活配套，%,總1360戶，預(yù)計(jì)人口4500人以上，加上項(xiàng)目位于市中心該區(qū)域商業(yè)需求量極大，是完全能消化這10900平米商業(yè)的；（二） 項(xiàng)目商業(yè)的尺度構(gòu)造上，更充分考慮商鋪空間的多樣性和組合的靈活性，以確保能適應(yīng)多種業(yè)態(tài)的需要；（三） 項(xiàng)目商業(yè)設(shè)計(jì)將商業(yè)鋪面定位于休閑、娛樂小型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，使其能更好地服務(wù)于項(xiàng)目基本生活需求與區(qū)域內(nèi)居民高層次消費(fèi)的需要。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率=凈收益247。”現(xiàn)實(shí)中那些頂尖的成功人士不是成功了才設(shè)定目標(biāo)，而是設(shè)定了目標(biāo)才成功。如果一個(gè)人沒有重點(diǎn)地思考，就等于無主要目標(biāo)，做事的效率必然會(huì)十分低下。蓋茨所説：“通向最高管理層的最迅捷的途徑，是主動(dòng)承擔(dān)別人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出眾的創(chuàng)造力和解決問題的能力。一名高效能人士不會(huì)到處為自己找借口，開脫責(zé)任；相反，無倫出現(xiàn)什么情況，他都會(huì)自覺主動(dòng)地將自己的任務(wù)執(zhí)行到底。因此，在工作中，如果我們不能選擇正確的事情去做，那么唯一正確的事情就是停止手頭上的事情，直到發(fā)現(xiàn)正確的事情為止。這樣的時(shí)間往往被人們毫不在乎地忽略過去，零碎時(shí)間雖短，但倘若一日、一月、一年地不斷積累起來，其總和將是相當(dāng)可觀的。習(xí)慣1向競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手學(xué)習(xí)一位知名的企業(yè)家曾經(jīng)說過，“對(duì)手是一面鏡子，可以照見自己的缺陷。如果你要成為一名高效能的職場(chǎng)人士，就應(yīng)當(dāng)養(yǎng)成善于借助他人力量的好