【正文】 道位于成都市區(qū)東南近郊，處于成都市東部新區(qū)起步區(qū)的中心位置，所轄區(qū)域東接龍泉驛區(qū)洪河鎮(zhèn)，南連錦江區(qū)柳江街道（錦江工業(yè)總部基地）和三圣街道，西止新成仁路，北鄰沙河大橋。2008年全區(qū)共出生2438人，‰，‰?！谩谩谩?；：：。其中，跨國公司設立的投資性公司和代表處75家，近年來，錦江區(qū)堅持“以商務支撐商貿，經文化潤色經濟，以改造托舉發(fā)展”的發(fā)展思路，努力創(chuàng)建城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和先行區(qū)、都市的優(yōu)選區(qū)、商貿商務的核心區(qū)、外商外資的聚集區(qū)、人居環(huán)境區(qū)。三環(huán)路（錦江段）老成渝路、成龍路、玉雙路、東大街、紅星路、朝陽路、石勝路、沙河整治工程的開工建設，進一步拓展了錦江區(qū)經濟發(fā)展空間，創(chuàng)造了眾多的投資發(fā)展機會。轄區(qū)內有著名的春熙路、鹽市口商業(yè)區(qū)，是成都市最繁華的中心城區(qū)。四、項目申請人（一）姓名：（二）職務：（三）年齡：（四）專業(yè)履歷：（五）身份證號碼：第四章 項目區(qū)域概況本項目選址屬成都市錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)皇經樓村3組（現(xiàn)為成龍區(qū)街道辦事處轄區(qū)），位于成都市中心城區(qū)東南部，三環(huán)路外側，新成仁路以東。賴家店場鎮(zhèn)改造是市政府確定的重點城中村改造項目，, 目前，項目已完成拆遷，城市基礎設施和安置房建設正穩(wěn)步推進。至2008年底，“新居工程”累計竣工面積已達500萬平米；（2）“成都東郊惠民工程”，該工程是成都東郊五個片區(qū)內企業(yè)生活區(qū)進行改造。其中沙河綜合整治工程于2004年獲 “建設成都杰出貢獻獎”、“中國人居環(huán)境范例獎”，2006年，奪得世界河流整治最高獎項— “國際舍斯河流獎”。（三）集團經營業(yè)績重點工程建設自成立以來，城投集團緊緊圍繞市委、市政府的總體部署和中心工作，以加快實施經營城市戰(zhàn)略為己任，整合城市資源、發(fā)揮整體優(yōu)勢，出色地完成了各項政府目標及重點工程的建設任務，發(fā)揮了成都市城市基礎設施建設主力軍作用，譜寫了成都城市建設的新篇章，為地方經濟發(fā)展提供了強有力的支撐，為推進成都城鄉(xiāng)一體化，加快統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合改革試驗區(qū)建設作出了貢獻。城投集團所屬二級單位共16家，其中公司制14家，非公司制2家。城投集團注冊資金人民幣21億元。公司建立了較為完善的管理制度和操作規(guī)范，在管理過程中注重人性化、合理化、注重多方面的平衡與和諧，在多年的管理工作中形成了較為獨特的管理方法，建立起了規(guī)范化的服務體系。受集團委托對所屬物業(yè)資產進行經營和管理并提供商業(yè)化的社區(qū)服務。第三章 項目申請單位介紹本項目由成都城投資產經營管理有限公司作為項目業(yè)務投資建設，并組織運營。項目商業(yè)銀行的借款償還期為3年，償債期新增配置土地可用于償還貸款本息的資金為132532萬元，％。（四）投資估算及資金來源投資估算“新居工程”、拆遷安置房項目總投資為167174萬元，其中：序號項目和費用名稱投資額（萬元）比例 （%）一第一部分工程費用1441201農民新居和安置房1317372道路及管網(wǎng)管線工程15223公建配套設施10862二第二部分工程建設其他費用11477三預備費9221四建設期貸款利息2356五工程建設總投資167174資金來源項目總投資167174萬元，資金來源具體構成如下：（1）申請商業(yè)銀行貸款30000萬元，開發(fā)銀行軟硬貸款75000萬元。各子項工程設計分批次在2008年前完成。可行性研究報告的主要依據(jù)：《成都市國土資源局關于成都市干道建設指揮部意向用地征詢意見函》（成國土咨詢函〔2009〕21號）；本擬建項目《項目選址意見書》（選字510104200910037）；建設部、民政部《老年人建筑設計規(guī)范》（建標〔1999〕131號）；其他相關資料。成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項目可行性研究報告目 錄第一章 項目總論 1第二章 編制說明 5第三章 項目業(yè)主介紹 7第四章 項目區(qū)域概況 9第五章 項目建設的提出和建設的必要性 11第六章 地塊開發(fā)價值分析 15第七章 主要建設內容及規(guī)模 23第八章 新居工程建設方案 27第九章 建設條件 31第十章 工程建設管理方案 33第十一章 招標方案 38第十二章 環(huán)境保護 41第十三章 工程實施進度計劃 44第十四章 投資估算及資金籌措 47第十五章 貸款償還分析 54第十六章 風險因素及對策 57第十七章 結論 61第 66 頁 共 61 頁 2008年8月成都市錦江區(qū)皇經樓配套養(yǎng)老院建設項目可行性研究報告
第一章 項目總論一、項目名稱：成都市錦江區(qū)皇經樓配套養(yǎng)老院建設項目可行性研究報告二、項目性質：配套民政福利設施建設項目三、項目位置：錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)皇經樓村3組四、項目業(yè)主：成都城投資產經營管理有限公司五、項目建設的目的：本項目是成都市錦江區(qū)琉璃片區(qū)新居工程（包括皇經樓新居、柳江新居、琉璃場及配置土地）配套公共服務設施（民政福利設施）建設項目。七、可行性研究報告概要及主要結論意見（一）項目建設的必要性項目建設有利于促進我市城鄉(xiāng)經濟社會發(fā)展，推進城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略部署項目建設有利于提高城市形象，改善居住環(huán)境項目的建設有利于提高土地利用率，實現(xiàn)土地資源效益最優(yōu)化項目建設增強城市承載能力，促使城市總體規(guī)劃實施項目的建設有利于滿足增加的拆遷安置需求（二）建設內容及規(guī)模農民新居和安置房建筑面積588300平方米。2005年3月，開始拆遷工作。（2）業(yè)主自籌62174萬元。說明項目按當?shù)貙嶋H地價拍賣并考慮一定地價增長的情況下，項目完全可滿足貸款的償還要求。成都城投資產經營管理有限公司是成都城建投資管理集團有限責任公司（簡稱城投集團）的全資子公司。物業(yè)管理方面，公司先后管理過的十余處辦公樓、住宅樓及商鋪，以專業(yè)周到的服務贏得了客戶的普遍好評。公司注重提升各級員工的服務意識和業(yè)務水平，著力打造一支高素質的團隊，以推進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。2008年底。截止2008年12月31日。城投集團組建之前，成都干道建設指揮部建設完成了成都市蜀都大道、一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、府南河整治工程等重點工程，摸索出了一條“以房養(yǎng)路，以路帶房“的道成功經驗，在全國率先探索出了以城市道路建設為主導，市政公用設施、各種管線以及道路兩側房屋同步建設、綜合開發(fā)帶動城市建設，促進城市經濟發(fā)展的思路，受到了中央及省、市政府的高度評價，也贏得了人民群眾的廣泛贊譽。目前，城投集團正在實施以下成都市重點城市建設工程：（1）城鄉(xiāng)一體化“新居工程”建設。工程的實施將使該區(qū)域職工、居民住房條件得到明顯改善，并為城東地區(qū)第三產業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好條件。投融資平臺城投集團是省、市政府指定的融資平臺，除承擔自身項目的融資外，還承擔了成都市教育項目、地鐵一、二號線一期工程、6個工業(yè)園項目、大熊貓生態(tài)園項目、衛(wèi)生項目及“”地震應急及災后重建項目的融資，（其中災后重建貸款19億元），（）。一、錦江區(qū)經濟和社會發(fā)展概況錦江區(qū)地處成都市東南部，位于國務院批復成都市總體規(guī)劃城市向東向南發(fā)展的重要開發(fā)建設區(qū)域。錦江區(qū)委、區(qū)政府堅持“商貿立區(qū)、工業(yè)強區(qū)、開放興區(qū)、建設帶區(qū)、為民富區(qū)”的戰(zhàn)略，不斷完善基礎設施建設，優(yōu)化產業(yè)布局，調整產業(yè)結構，擴大對外開放，經濟建設和社會發(fā)展成就卓著。 該區(qū)有位于府南河之濱、外環(huán)路以內毗鄰高新區(qū)的省級工業(yè)開發(fā)區(qū)——錦江工業(yè)開發(fā)區(qū)，基礎設施完善。2008年，錦江區(qū)堅定不移地實施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、“四位一體”科學發(fā)展戰(zhàn)略，克服特大地震、金融危機等嚴竣挑戰(zhàn)，著力抓好農村產權制度改革、現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展、和諧社會建設等重點工作，取得了改革發(fā)展、抗震救災、維護穩(wěn)定的重大勝利，不斷增強區(qū)域競爭力和可持續(xù)發(fā)展力，結構調整成效顯現(xiàn)，統(tǒng)籌發(fā)展態(tài)勢良好，社會建設全面推進，民生保障力度加大，繼續(xù)保持經濟社會健康發(fā)展的良好勢頭。按常住人口計算，人均GDP達47958元，%。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增加，人民生活水平進一步提高。辦事處成立于2004年3月，轄6個行政村、4個社區(qū)。本項目西北為錦江工業(yè)發(fā)展區(qū)（柳江街道辦事處），成立于2000年7月，為四川省省級開發(fā)區(qū)。選址周邊的琉璃場（現(xiàn)屬錦江區(qū)柳江街道辦事處）是近郊老場鎮(zhèn)之一，原危舊房數(shù)量多、市容臟亂差，市政配套設施較為滯后，其現(xiàn)狀與城市社會經濟發(fā)展的要求不適應。作為市委、市政府部署實施的城鄉(xiāng)一體化重大舉措－中心城區(qū)五城區(qū)“新居工程”即于當年起開始實施。2007年，成都市經國務院批準設立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展綜合配套改革試驗區(qū)，“新居工程”建設步伐進一步加快。第五章 項目建設的提出和建設的必要性一、項目的提出“新居工程”是實施統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革，推進城鄉(xiāng)一體化建設的重大舉措，成都市委、市政府提出了推進城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理一體化、城鄉(xiāng)產業(yè)布局一體化、城鄉(xiāng)就業(yè)和社會保障制度一體化、城鄉(xiāng)基礎設施建設一體化、城鄉(xiāng)社會事業(yè)發(fā)展一體化、城鄉(xiāng)政策措施一體化等統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重要綱領。建立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的體制機制，促進城鄉(xiāng)經濟社會協(xié)調發(fā)展，在重點領域和關鍵環(huán)節(jié)率先突破，大膽創(chuàng)新，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗的新要求。（三）項目的建設是切實提高社會福利水平，實施 “民心工程”的需要　民生工程是政府堅持以人為本，貫徹落實科學發(fā)展觀，切實保障公民基本權利，提高生活水平，重點關心弱勢群體，采取的一系列積極政策舉措。（三）項目的建設滿足社會對養(yǎng)老服務的需求，推進社會養(yǎng)老和社區(qū)服務的需要隨著社會的逐步老齡化，養(yǎng)老問題成為日益尖銳的社會問題。本項目在新建社會化養(yǎng)老院的同時，提升養(yǎng)老服務設施的硬件水平，并以高質量的老年服務滿足社會需求。根據(jù)規(guī)劃，這一區(qū)域將建設成為城市居住區(qū)，目前隨著社會老齡化的問題的日益突出，城市建設規(guī)劃加強對老年服務設施建設的調控和引導是十分必要的。項目選址周邊有新成仁路（錦華大道）、三環(huán)路、石勝路等城市干線。三、功能擬設的成都市錦江區(qū)皇經樓配套養(yǎng)老院為國有社會福利機構。養(yǎng)老院提供生活起居、療養(yǎng)、保健、康復、學習、娛樂、休閑、購物等綜合配套服務。四、任務項目建設并投入使用后，能完全滿足皇經社區(qū)及臨近的柳江新居等區(qū)域老齡人口的代養(yǎng)需求，實現(xiàn)這些區(qū)域“五保”老人和城市“三無”老人的應報盡保和集中供養(yǎng)。該區(qū)域內戶籍人口約10萬人，常住人口約12萬人。該金額是在預測的未來土地拍賣成交價款基礎上，根據(jù)成都國土資發(fā)[2005]284號文規(guī)定，按土地成交總額的25%計算得出。該項目本身具有較強的政策性的壟斷因素，使其除了能夠獲取資本的正常收益外，還能夠獲取較高的壟斷收益。因此，本項目在未來預測期間能夠獲得穩(wěn)定收益。根據(jù)成都市城市用地規(guī)劃。隨著沙河整治和東郊工業(yè)結構調整，沙河沿岸和東郊地區(qū)目前已成為成都市區(qū)開發(fā)建設的一個新熱點。（2）由于本項目是舊城改造項目，因此，可以享受舊城改造的有關政策，有利于降低土地取得成本和開發(fā)成本。相對較低的土地價格將為開發(fā)商提供開發(fā)空間，開發(fā)商可在此推出更適合成都人居住的示范型生態(tài)住宅小區(qū)，開發(fā)建設相對低價、高品質的住宅，滿足消費者選擇住宅環(huán)境好，價格低的購房意愿，形成新的開發(fā)熱點。琉璃場場鎮(zhèn)完善的基礎設施以及較低容積率的生態(tài)居住環(huán)境可望吸引大批的市民來此購房置業(yè)。出讓價格預測（1）市場比較法根據(jù)成都市目前類似地塊價格水平，以及該項目所處地理位置等因素，按市場比較法分析該地塊綜合價格。實例地塊與本項目涉及土地比較表●基本情況項目內容實 例本項目位 置望江路地塊（一環(huán)路以外、二環(huán)路以內）沙河堡地塊（二環(huán)路以外、三環(huán)路以內）地域區(qū)分較 好稍差用地性質住宅住 宅出讓價（起拍價）265萬元/畝450萬元/畝成交價940萬元/畝出讓時間20022007地 勢平 坦有起伏地 質普 通普 通水、電、路、氣通良 好良 好●交易情況交易情況正常交易正常交易修正系數(shù)估計正常估計正?！窠灰讜r間交易情況2002年2007年（每年上漲5%）10％10％●區(qū)域因素自然因素較好稍差社會環(huán)境較好稍差道路交通較好稍差配套條件較好稍差教育配套較好稍差環(huán)境衛(wèi)生較好稍差景 觀較好稍差規(guī)劃限制相同相近修正系數(shù)10076●其他個別因素對比：實例地塊面積較小，建筑容積率可以略高，本項目地塊面積較大，容積率不可能過高，實例地塊比本項目開發(fā)地塊有一定的優(yōu)勢，此外，實例地塊更靠近市中心，開發(fā)條件及其他配套條件優(yōu)于本項目地塊。（2）假設開發(fā)法假設開發(fā)法基本原理是：假設在正常情況下，地產被開發(fā)為某類不動產，在不動產售價中扣除建筑費，合理的利潤、利息、稅費以及相關費用等余下的卻為地產價值。本項目你拍賣土地住宅開發(fā)上市時間約為2010～2012年，據(jù)一般估計，目前成都市房地產市場經過短暫調整后，仍然保持平穩(wěn)增長態(tài)勢，預計本項目實際銷售價格不低于根據(jù)目前市場行情的股價。鑒于土地市場價格的不確定性，以及規(guī)劃容積率條件未來確定，本項目新增土地出讓價格按照300萬元/畝估算，并估計每年保持5％的上漲幅度。（2）交通標志道路標線工程總長840米。2）雨水管線雨水管線總長1680米，在道路西南側布置，雨水管管徑為DN6001000（2）專業(yè)管線工程1）自來水管線自來水管線總長1680米，在道路西南側布置，自來水管管徑為DN100（三）新居配套工程辦事處