【正文】 成都市工程咨詢公司 琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 項(xiàng)目總論 1第二章 編制說明 5第三章 項(xiàng)目業(yè)主介紹 7第四章 項(xiàng)目區(qū)域概況 9第五章 項(xiàng)目建設(shè)的提出和建設(shè)的必要性 11第六章 地塊開發(fā)價(jià)值分析 15第七章 主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 23第八章 新居工程建設(shè)方案 27第九章 建設(shè)條件 31第十章 工程建設(shè)管理方案 33第十一章 招標(biāo)方案 38第十二章 環(huán)境保護(hù) 41第十三章 工程實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 44第十四章 投資估算及資金籌措 47第十五章 貸款償還分析 54第十六章 風(fēng)險(xiǎn)因素及對策 57第十七章 結(jié)論 61第 66 頁 共 61 頁 2008年8月成都市錦江區(qū)皇經(jīng)樓配套養(yǎng)老院建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
第一章 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目名稱：成都市錦江區(qū)皇經(jīng)樓配套養(yǎng)老院建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二、項(xiàng)目性質(zhì)：配套民政福利設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目三、項(xiàng)目位置：錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)皇經(jīng)樓村3組四、項(xiàng)目業(yè)主：成都城投資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司五、項(xiàng)目建設(shè)的目的：本項(xiàng)目是成都市錦江區(qū)琉璃片區(qū)新居工程（包括皇經(jīng)樓新居、柳江新居、琉璃場及配置土地）配套公共服務(wù)設(shè)施（民政福利設(shè)施）建設(shè)項(xiàng)目。項(xiàng)目建成后將不僅服務(wù)于新居工程，同時(shí)服務(wù)于周邊區(qū)域，以完善該區(qū)域的社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)體系，滿足群眾的養(yǎng)老需求，提高養(yǎng)老質(zhì)量，提升社會(huì)福利水平。六、可研報(bào)告的編制依據(jù)及研究范圍我公司受成都城投資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司的委托，對其擬建的成都市錦江區(qū)皇經(jīng)樓養(yǎng)老院建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，研究內(nèi)容主要包括：項(xiàng)目選址、功能服務(wù)半徑；項(xiàng)目建設(shè)的必要性、擬建設(shè)福利機(jī)構(gòu)的運(yùn)作模式、組織結(jié)構(gòu)、人員配備；建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模；建設(shè)條件；擬建福利機(jī)構(gòu)與對其他福利機(jī)構(gòu)的關(guān)系和影響；項(xiàng)目建設(shè)總投資；資金來源等?？尚行匝芯繄?bào)告的主要依據(jù)：《成都市國土資源局關(guān)于成都市干道建設(shè)指揮部意向用地征詢意見函》（成國土咨詢函〔2009〕21號(hào)）；本擬建項(xiàng)目《項(xiàng)目選址意見書》（選字510104200910037）；建設(shè)部、民政部《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（建標(biāo)〔1999〕131號(hào)）；其他相關(guān)資料。七、可行性研究報(bào)告概要及主要結(jié)論意見（一）項(xiàng)目建設(shè)的必要性項(xiàng)目建設(shè)有利于促進(jìn)我市城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略部署項(xiàng)目建設(shè)有利于提高城市形象，改善居住環(huán)境項(xiàng)目的建設(shè)有利于提高土地利用率，實(shí)現(xiàn)土地資源效益最優(yōu)化項(xiàng)目建設(shè)增強(qiáng)城市承載能力，促使城市總體規(guī)劃實(shí)施項(xiàng)目的建設(shè)有利于滿足增加的拆遷安置需求（二）建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模農(nóng)民新居和安置房建筑面積588300平方米。配套道路及管網(wǎng)工程（1）道路寬25米，長840米，道路交通標(biāo)線總長840米，路燈42組（2）管線總長9744米，其中：雨水管線長1680米，DN6001000自來水管線長1680米，DN100250污水管線總長2184米，DN400600天然氣管線總長1680米，DN89159電力管線總長1680米通訊管線總長840米新居配套工程總建筑面積約51400平方米辦事處（一處）總建筑面積5000平方米派出所（一處）總建筑面積3357平方米中小學(xué)（各一處）、幼兒園（兩處）總建筑面積31578平方米農(nóng)貿(mào)市場（一處）總建筑面積6707平方米綠化及環(huán)衛(wèi)工程：綠化面積26000平方米；公廁3所，建筑面積240平方米；垃圾箱60個(gè)。（三）前期工作實(shí)施計(jì)劃琉璃場片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（修改）編制在2008年8月完成。各子項(xiàng)工程設(shè)計(jì)分批次在2008年前完成。2005年3月，開始拆遷工作。2005～2010年，分5期實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)施工。2010年底前，全部工程竣工，并交付安置使用。（四）投資估算及資金來源投資估算“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目總投資為167174萬元，其中：序號(hào)項(xiàng)目和費(fèi)用名稱投資額（萬元）比例 （%）一第一部分工程費(fèi)用1441201農(nóng)民新居和安置房1317372道路及管網(wǎng)管線工程15223公建配套設(shè)施10862二第二部分工程建設(shè)其他費(fèi)用11477三預(yù)備費(fèi)9221四建設(shè)期貸款利息2356五工程建設(shè)總投資167174資金來源項(xiàng)目總投資167174萬元，資金來源具體構(gòu)成如下：（1）申請商業(yè)銀行貸款30000萬元，開發(fā)銀行軟硬貸款75000萬元。（2）業(yè)主自籌62174萬元。（五）結(jié)論意見本項(xiàng)目總投資167174萬元，其中75000萬元由全市新居工程統(tǒng)籌的開發(fā)銀行貸款解決，30000萬元申請商業(yè)銀行貸款，業(yè)主自籌62174萬元，資源來源可靠。本項(xiàng)目實(shí)施完成后，開發(fā)銀行貸款由全市新居工程統(tǒng)籌償還，以項(xiàng)目配置土地償還開發(fā)銀行貸款，還款來源充足可靠。項(xiàng)目商業(yè)銀行的借款償還期為3年，償債期新增配置土地可用于償還貸款本息的資金為132532萬元，％。說明項(xiàng)目按當(dāng)?shù)貙?shí)際地價(jià)拍賣并考慮一定地價(jià)增長的情況下，項(xiàng)目完全可滿足貸款的償還要求。項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益，能夠切實(shí)改善城鄉(xiāng)結(jié)合部居民的居住條件，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，同時(shí)，通過配套政策的實(shí)施，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，切實(shí)提高失地農(nóng)民生活水平，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)。綜上，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，也是可行的。第三章 項(xiàng)目申請單位介紹本項(xiàng)目由成都城投資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司作為項(xiàng)目業(yè)務(wù)投資建設(shè)，并組織運(yùn)營。成都城投資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司是成都城建投資管理集團(tuán)有限責(zé)任公司（簡稱城投集團(tuán)）的全資子公司。一、申請單位（一）申請單位：成都城投資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司（二）法人代表：（三）公司類型：國有有限責(zé)任公司（四）成立時(shí)間：1999年（五）組織機(jī)構(gòu)代碼：716095607 （六）企業(yè)住所：成都市錦江區(qū)北順西巷2號(hào)（七）主營業(yè)務(wù)：企業(yè)服務(wù)管理、項(xiàng)目投資、水電站投資、物業(yè)管理、房屋經(jīng)紀(jì)、洗車場、園林綠化等。二、企業(yè)基本情況成都城投資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司前身為成都市干道建設(shè)指揮部下屬企業(yè)，2004年，城投集團(tuán)組建后，成為城投集團(tuán)全資子公司。受集團(tuán)委托對所屬物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營和管理并提供商業(yè)化的社區(qū)服務(wù)。物業(yè)管理方面，公司先后管理過的十余處辦公樓、住宅樓及商鋪，以專業(yè)周到的服務(wù)贏得了客戶的普遍好評。公司業(yè)務(wù)以服務(wù)為宗旨，基本原則是通過專業(yè)化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)提升企業(yè)的形象，提升資產(chǎn)價(jià)值，使國有資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)保值增值。公司的主要經(jīng)營思路是以客戶為中心，勇于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，以專業(yè)化的服務(wù)實(shí)現(xiàn)自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙豐收。公司建立了較為完善的管理制度和操作規(guī)范，在管理過程中注重人性化、合理化、注重多方面的平衡與和諧，在多年的管理工作中形成了較為獨(dú)特的管理方法，建立起了規(guī)范化的服務(wù)體系。公司注重提升各級(jí)員工的服務(wù)意識(shí)和業(yè)務(wù)水平，著力打造一支高素質(zhì)的團(tuán)隊(duì)，以推進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。三、城投集團(tuán)概況成都城建投資管理集團(tuán)有限責(zé)任公司（簡稱“城投集團(tuán)”）是由成都城建系統(tǒng)燃?xì)?、干道?0家單位按現(xiàn)代化企業(yè)制度要求組建而成的自主經(jīng)營、獨(dú)立核算的國有獨(dú)資公司。2004年6月16日，經(jīng)成都市委、市政府批準(zhǔn)，根據(jù)成都市人民政府辦公廳成辦發(fā)〔2004〕103號(hào)文件成立。城投集團(tuán)注冊資金人民幣21億元。2008年底。 根據(jù)市政府《研究城投集團(tuán)體制調(diào)整有關(guān)問題的會(huì)議紀(jì)要》（成府閱〔2006〕51號(hào)）的有關(guān)要求，將市統(tǒng)建辦、市地鐵建設(shè)辦公室、中際集團(tuán)、市興蓉、興南、興東公司及路橋公司劃歸市國資委監(jiān)管，城投集團(tuán)不再履行出資人職責(zé)。城投集團(tuán)調(diào)整為具融資和資產(chǎn)經(jīng)營管理職能的公司，由國資委授權(quán)繼續(xù)對市干道指揮部、中房成都公司以及其控股的市燃?xì)夤景闯鲑Y比例履行出資人職責(zé)。城投集團(tuán)所屬二級(jí)單位共16家，其中公司制14家，非公司制2家。截止2008年12月31日。（二）公司的主要職責(zé)及經(jīng)營范圍公司職責(zé)：以構(gòu)建投融資平臺(tái)和項(xiàng)目平臺(tái)為主線，以城市基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)為重點(diǎn)，實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)、農(nóng)民新居建設(shè)和資本經(jīng)營工作。核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍：成都市城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的建設(shè)、投融資及相關(guān)自籌經(jīng)營管理；項(xiàng)目招標(biāo)，項(xiàng)目投資咨詢、其他基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資。（三）集團(tuán)經(jīng)營業(yè)績重點(diǎn)工程建設(shè)自成立以來，城投集團(tuán)緊緊圍繞市委、市政府的總體部署和中心工作，以加快實(shí)施經(jīng)營城市戰(zhàn)略為己任，整合城市資源、發(fā)揮整體優(yōu)勢，出色地完成了各項(xiàng)政府目標(biāo)及重點(diǎn)工程的建設(shè)任務(wù)，發(fā)揮了成都市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主力軍作用，譜寫了成都城市建設(shè)的新篇章，為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐，為推進(jìn)成都城鄉(xiāng)一體化，加快統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合改革試驗(yàn)區(qū)建設(shè)作出了貢獻(xiàn)。城投集團(tuán)組建之前，成都干道建設(shè)指揮部建設(shè)完成了成都市蜀都大道、一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、府南河整治工程等重點(diǎn)工程，摸索出了一條“以房養(yǎng)路，以路帶房“的道成功經(jīng)驗(yàn)，在全國率先探索出了以城市道路建設(shè)為主導(dǎo)，市政公用設(shè)施、各種管線以及道路兩側(cè)房屋同步建設(shè)、綜合開發(fā)帶動(dòng)城市建設(shè)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思路，受到了中央及省、市政府的高度評價(jià)，也贏得了人民群眾的廣泛贊譽(yù)。城投集團(tuán)成立后，集團(tuán)在新的起點(diǎn)上，以市場化為取向，解放思想，大膽探索，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，創(chuàng)新管理體制和運(yùn)行機(jī)制，整合城建系統(tǒng)國有資產(chǎn)，發(fā)揮政府資源在城市建設(shè)中的基礎(chǔ)作用和引導(dǎo)作用，推動(dòng)成都城市建設(shè)再上新臺(tái)階。集團(tuán)完成了沙河綜合整治工程、文殊坊街區(qū)建設(shè)、管線工程、天然氣建設(shè)和限價(jià)商品房建設(shè)等一大批市政、環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目，多項(xiàng)工程獲得國際、國內(nèi)大獎(jiǎng)。其中沙河綜合整治工程于2004年獲 “建設(shè)成都杰出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”、“中國人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”，2006年，奪得世界河流整治最高獎(jiǎng)項(xiàng)— “國際舍斯河流獎(jiǎng)”。目前，城投集團(tuán)正在實(shí)施以下成都市重點(diǎn)城市建設(shè)工程：（1）城鄉(xiāng)一體化“新居工程”建設(shè)。“新居工程”是成都市對五城區(qū)的117平方公里可發(fā)展用地進(jìn)行整合，全面建設(shè)新型城市化社區(qū)，最終實(shí)現(xiàn)農(nóng)村居民向城市居民轉(zhuǎn)變、農(nóng)村社區(qū)建設(shè)管理體制向城市社區(qū)建設(shè)管理體制轉(zhuǎn)變的工程。該工程建設(shè)包括22個(gè)新居點(diǎn)建設(shè)和4個(gè)場鎮(zhèn)改造以及公共設(shè)施和市政配套。至2008年底，“新居工程”累計(jì)竣工面積已達(dá)500萬平米；（2）“成都東郊惠民工程”，該工程是成都東郊五個(gè)片區(qū)內(nèi)企業(yè)生活區(qū)進(jìn)行改造。工程的實(shí)施將使該區(qū)域職工、居民住房條件得到明顯改善，并為城東地區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好條件。目前，約60萬平方米安置房建設(shè)正加快進(jìn)行。（3）“賴家店場鎮(zhèn)”改造工程。賴家店場鎮(zhèn)改造是市政府確定的重點(diǎn)城中村改造項(xiàng)目，, 目前，項(xiàng)目已完成拆遷，城市基礎(chǔ)設(shè)施和安置房建設(shè)正穩(wěn)步推進(jìn)。投融資平臺(tái)城投集團(tuán)是省、市政府指定的融資平臺(tái)，除承擔(dān)自身項(xiàng)目的融資外，還承擔(dān)了成都市教育項(xiàng)目、地鐵一、二號(hào)線一期工程、6個(gè)工業(yè)園項(xiàng)目、大熊貓生態(tài)園項(xiàng)目、衛(wèi)生項(xiàng)目及“”地震應(yīng)急及災(zāi)后重建項(xiàng)目的融資，（其中災(zāi)后重建貸款19億元），（）。城投集團(tuán)貸款償還情況良好，銀行信用評級(jí)逐年升高，持續(xù)融資能力較強(qiáng)。為充分發(fā)揮融資平臺(tái)的作用，城投集團(tuán)除建立和加強(qiáng)了與國家開發(fā)銀行、中國工商銀行、中國建設(shè)銀行建行、中國銀行等金融機(jī)構(gòu)的良好合作關(guān)系。四、項(xiàng)目申請人（一）姓名：（二）職務(wù)：（三）年齡：（四）專業(yè)履歷：（五）身份證號(hào)碼：第四章 項(xiàng)目區(qū)域概況本項(xiàng)目選址屬成都市錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)皇經(jīng)樓村3組（現(xiàn)為成龍區(qū)街道辦事處轄區(qū)），位于成都市中心城區(qū)東南部，三環(huán)路外側(cè)，新成仁路以東。一、錦江區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展概況錦江區(qū)地處成都市東南部，位于國務(wù)院批復(fù)成都市總體規(guī)劃城市向東向南發(fā)展的重要開發(fā)建設(shè)區(qū)域。，常住人口40萬人，轄13個(gè)街道辦事處和2個(gè)鄉(xiāng)。錦江區(qū)內(nèi)平均海拔500米，其西北部地勢平坦，為成都市的商貿(mào)繁華區(qū)域，東南多為淺丘，℃，年降雨量800－1000毫米。轄區(qū)內(nèi)有著名的春熙路、鹽市口商業(yè)區(qū)，是成都市最繁華的中心城區(qū)。錦江區(qū)委、區(qū)政府堅(jiān)持“商貿(mào)立區(qū)、工業(yè)強(qiáng)區(qū)、開放興區(qū)、建設(shè)帶區(qū)、為民富區(qū)”的戰(zhàn)略，不斷完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大對外開放，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展成就卓著?！八拇ǔ啥冀逃a(chǎn)業(yè)園區(qū)”、“成都錦江工業(yè)開發(fā)區(qū)”、“成都市現(xiàn)代商貿(mào)發(fā)展試驗(yàn)區(qū)”蓬勃發(fā)展，眾多現(xiàn)代商貿(mào)集團(tuán)、高科技企業(yè)、房地產(chǎn)巨頭、金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、新聞通訊單位、高檔賓館競相落戶錦江。一個(gè)匯聚人流、物流、信息流、技術(shù)流、資金流，并高速運(yùn)行發(fā)展的投資熱土，正在逐步形成。三環(huán)路（錦江段）老成渝路、成龍路、玉雙路、東大街、紅星路、朝陽路、石勝路、沙河整治工程的開工建設(shè)，進(jìn)一步拓展了錦江區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，創(chuàng)造了眾多的投資發(fā)展機(jī)會(huì)。 該區(qū)有位于府南河之濱、外環(huán)路以內(nèi)毗鄰高新區(qū)的省級(jí)工業(yè)開發(fā)區(qū)——錦江工業(yè)開發(fā)區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施完善。經(jīng)過近年來的開發(fā)建設(shè)，已初步形成以電子信息、現(xiàn)代醫(yī)藥、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主體的工業(yè)體系。錦江區(qū)駐有各種類型的公司地區(qū)總部及其分支機(jī)構(gòu)169家。其中，跨國公司設(shè)立的投資性公司和代表處75家，近年來，錦江區(qū)堅(jiān)持“以商務(wù)支撐商貿(mào)，經(jīng)文化潤色經(jīng)濟(jì)，以改造托舉發(fā)展”的發(fā)展思路，努力創(chuàng)建城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和先行區(qū)、都市的優(yōu)選區(qū)、商貿(mào)商務(wù)的核心區(qū)、外商外資的聚集區(qū)、人居環(huán)境區(qū)。2008年，錦江區(qū)堅(jiān)定不移地實(shí)施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、“四位一體”科學(xué)發(fā)展戰(zhàn)略，克服特大地震、金融危機(jī)等嚴(yán)竣挑戰(zhàn)，著力抓好農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展、和諧社會(huì)建設(shè)等重點(diǎn)工作，取得了改革發(fā)展、抗震救災(zāi)、維護(hù)穩(wěn)定的重大勝利，不斷增強(qiáng)區(qū)域競爭力和可持續(xù)發(fā)展力，結(jié)構(gòu)調(diào)整成效顯現(xiàn)，統(tǒng)籌發(fā)展態(tài)勢良好，社會(huì)建設(shè)全面推進(jìn)，民生保障力度加大，繼續(xù)保持經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康發(fā)展的良好勢頭。200年，錦江區(qū)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。2008年，%，