重慶某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-文庫(kù)吧
2024-11-14 08:40 本頁(yè)面
【正文】 地統(tǒng) 籌費(fèi)、控規(guī)費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等相關(guān)規(guī)、稅費(fèi)。 第三章 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 一 .項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 1. 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀 ① 土地所有權(quán)歸屬 :國(guó)有用地 ② 土地的他項(xiàng)權(quán)益 :沒(méi)有 ③土地的用途 :商業(yè)、居住 用地 2. 項(xiàng)目用地規(guī)劃 ① 項(xiàng)目用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為 商業(yè)、 居住用地 ② 規(guī)劃批文： 亞泰都會(huì)（北京）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 的控制性詳細(xì)規(guī)劃 ： 目前尚未辦理項(xiàng)目的任何手續(xù)。 4. 項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估 （ 1） 取得土地使用 權(quán) 程序 ① 簽訂 協(xié)議方支付履約保證金。 ② 參與該宗公示報(bào)名時(shí)，支付的競(jìng)買(mǎi)保證金。 ③ 拍賣(mài) 取得該宗地的土地使用權(quán) （ 2）取得土地使用權(quán) 需要的 時(shí)間 2021 年一季度 － 2021 年六月 。 7 取得 土地 的 拍賣(mài)價(jià)格，將決定項(xiàng)目的收益率指標(biāo) 及項(xiàng)目盈虧 。 風(fēng)險(xiǎn)控制： 通過(guò)仔細(xì)測(cè)算， 設(shè)定我司取得土地的拍賣(mài)最高限價(jià)。 二、 政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 ① 周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)及 政府對(duì) 項(xiàng)目周邊 配套及市政道路建設(shè)的時(shí)間，將對(duì)項(xiàng)目的 開(kāi)發(fā)時(shí)間、 進(jìn)度及 價(jià)值 產(chǎn)生最大影響。 ②付款計(jì)劃： （總價(jià) 11 億元） （一） 意向協(xié)議簽訂，五個(gè)工作日之內(nèi)，支付 2021 萬(wàn)元（人民幣：貳仟萬(wàn)元整）作為本《協(xié)議》履約保證金。 （二） 參與該宗公示報(bào)名時(shí)，支付公示綜合價(jià)金的 20%即 22021 萬(wàn)元（人民幣：貳億貳仟萬(wàn)元整）的競(jìng)買(mǎi)保證金。 （三） 取得該宗地的土地使用權(quán)后，在簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)成交確認(rèn)書(shū)》時(shí)，支付成交土地綜合價(jià)金的 20%。 22021 萬(wàn)元（人民幣：貳億貳仟萬(wàn)元整） （四） 2021 年 6 月 10 前，支付成交土地綜合價(jià)金的 40%。 44000 萬(wàn)元（人民幣：肆億肆仟萬(wàn)元整） （五） 2021 年 11 月 30 日前，付清全部成交土地綜合價(jià)金。 三 .總體評(píng)價(jià) 該項(xiàng) 目總體講法律手續(xù)比較簡(jiǎn)單，我司 通過(guò)拍賣(mài)取得土地 。 宗地?cái)M規(guī)劃為 商業(yè)、居住用地，土地使用性質(zhì) 明確。 第四章 市場(chǎng)研究 1. 區(qū)域市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 區(qū)域位于南山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，自然、生態(tài)資源豐富，為打造高檔低密度住宅小區(qū)的黃金地段， XX 地勢(shì)高出市區(qū)數(shù)百米，綠化面積遠(yuǎn)大于人口高密度的兩江沿岸，污染源少，空氣清新，氣溫普遍比市區(qū)低 36 度，是山城難得的避暑寶地。目前，XX 已建成的高山流水、加勒比海等高檔小區(qū)，銷(xiāo)售情況良好，作為稀缺的自然生態(tài)之地，已成為市場(chǎng)追捧的熱地。正在建設(shè)中的富力地產(chǎn)別墅項(xiàng)目 —— 南山 1號(hào)，緊鄰 該地塊。 2. 區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征 8 （ 1）、海昌加勒比 開(kāi) 發(fā) 商：海昌集團(tuán)重慶極地實(shí)業(yè)有限公司 物業(yè)類(lèi)別：主題公園、旅游商業(yè)、度假酒店、森林洋房 項(xiàng)目特色：宜居生態(tài)地產(chǎn) ,公園地產(chǎn) 物業(yè)地址：海昌加勒比位于南岸區(qū)南山風(fēng)景區(qū) (崇文路 35 號(hào) ) 首期開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 20210919 容 積 率： 綠 化 率： 45% 占地面積 : 690000 平方米 總建筑面積 : 280000 平方米 樓盤(pán)動(dòng)態(tài)： 號(hào)樓房源已售罄，加推房源預(yù)計(jì)將于 2021 年初推出 下期預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格 ： 7000 元 11000/㎡（ 67110 的 5 層洋房） 9 （ 2）、 慶隆南山高爾夫薈瀾山 物業(yè)類(lèi)別 ： 別墅 、 聯(lián)排別墅 項(xiàng)目特色 ： 特色別墅 物業(yè)地址 ： 慶隆南山高爾夫薈瀾山位于南岸區(qū)南山風(fēng)景區(qū) (茶園新區(qū)玉馬路 1 號(hào) ) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 ： 20211011 開(kāi) 發(fā) 商 ：慶隆物業(yè) 項(xiàng)目介紹： 薈瀾山是慶隆南山高爾夫國(guó)際社區(qū)第六期聯(lián)排別墅組團(tuán) ， 總占地 75畝，規(guī)劃有 220 套別墅，其中包括聯(lián)排別墅及少量疊拼別墅。薈瀾山規(guī)劃有 180套 209－ 282 ㎡聯(lián)排別墅， 40 套 210－ 230 ㎡疊拼別墅。 銷(xiāo)售價(jià)格：聯(lián)排別墅 65009000 元 /㎡ 10 （ 3）、 坡嶺頓小鎮(zhèn) 建筑類(lèi) 型： 純獨(dú)立別墅 物業(yè)地址 ： 南岸區(qū)茶園新城區(qū)世紀(jì)大道玉馬路 10 號(hào) 容 積 率 ： 綠 化 率 ： 50% 開(kāi) 發(fā) 商 重慶廣萬(wàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 占地面積 :367917 平方米 總建筑面積 :186145 平方米 總戶數(shù) :300 套 主力戶型 ： 260460 平方米 11 銷(xiāo)售均價(jià)： 均價(jià) 12021元 /平方米 （ 4）、南山一號(hào) 物業(yè)類(lèi)別 ：別墅 項(xiàng)目特色 ： 特色 靠山 別墅 物業(yè)地址 ：南山風(fēng)景區(qū)福壽路 1 號(hào) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 ：待定 開(kāi) 發(fā) 商 北京旺眾 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 總建筑面積 :約 5 萬(wàn) 平方米 總戶數(shù) :69 套 樓盤(pán)動(dòng)態(tài)：施工中，售樓部還未修建 12 3. 整體市場(chǎng)對(duì)本案影響因素 （ 1）、屢次出臺(tái)的別墅禁建令使別墅產(chǎn)品日益稀缺。 國(guó)務(wù)院、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部、建設(shè)部等多部門(mén)都曾發(fā)文或聯(lián)合發(fā)文禁止建造別墅、禁止向別墅提供用地， 雖著國(guó)家控制 政策的日益嚴(yán)謹(jǐn)，作為人口眾多我國(guó)，別墅產(chǎn)品在一定時(shí)期內(nèi)，將
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