【正文】 2021 年 2021 年 2021 年 數(shù)據(jù)來源：鄭州統(tǒng)計(jì)局（其中 07 年數(shù)據(jù)是由上半年數(shù)據(jù)估計(jì)所得） 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2021 年鄭州國(guó)民生產(chǎn)總值約為 2500 億元，同比增長(zhǎng) 16%，且人均生產(chǎn)總值達(dá)到 34000 元，約合 4700 美元，突破 4000 美元大關(guān)。從目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，鄭州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還較合理，但從長(zhǎng)期來看，第三產(chǎn)業(yè)才是向國(guó)際化都市邁進(jìn)的必由之路和發(fā)展方向，只 有第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展才能更好地帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。 鄭州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入走勢(shì)0202140006000800010000120211400016000元 5 . 0 0 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 % 城鎮(zhèn)居民可支配收入 5935 6633 7495 8346 9364 10640 11822 13670 可支配收入增幅 3 . 4 6 % 1 1 . 7 6 % 1 8 . 5 0 % 1 1 . 4 0 % 1 2 . 2 0 % 1 3 . 6 0 % 1 1 . 1 1 % 1 5 . 6 3 %2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 數(shù)據(jù)來源：鄭州統(tǒng)計(jì)局（其中 07 年數(shù)據(jù)是由上半年數(shù)據(jù) 估計(jì)所得 ） 07 年鄭州 城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá) 113670 元，比 06年增長(zhǎng)了 %，是自03 年來最高增幅。 三 、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況分析 商業(yè)物業(yè)情況 （ 1） 商業(yè)期房售價(jià)分析 分析： 同類商業(yè)物業(yè)基本選取城市綜合體商業(yè)部分作為參照，均為 2 層商業(yè)， 除國(guó)貿(mào)中心為室內(nèi)步行街外，其余均為臨街商鋪，但銷售價(jià)格隨樓層與便 利位置不同而不同，一鋪一價(jià)，但均價(jià)上： 1F基本在 – 萬元 / ㎡； 2F： – 2 萬元 /㎡。 辦公物 業(yè)情況 第 二 部分 項(xiàng)目分析 及評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目區(qū)位情況 本項(xiàng)目位于河南科技商圈內(nèi)，河南科技商圈自 1993 年河南科技市場(chǎng)的開業(yè)起步，逐漸成行成市，隨著中關(guān)大廈、創(chuàng)新大廈， 及 04 年后建成的百腦匯、 07年開業(yè)的賽博數(shù)碼港，科技市場(chǎng)商圈越發(fā)成熟完善。 （項(xiàng)目 用地 規(guī)劃圖 ，相關(guān)資料于鄭州規(guī)劃局公示： ） ? 本項(xiàng)目作為科技市場(chǎng)改造項(xiàng)目，具有“科技產(chǎn)業(yè)”的獨(dú)有特色及獨(dú)有的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)收益 ，針對(duì)整個(gè)中原地區(qū)來說，具有唯一性、不可取代性，與其他一般大型城市綜合體相比，其更具特有的經(jīng)濟(jì)壁壘； ? 作為鄭州市中心區(qū)的大型綜合體，其地段所產(chǎn)生商業(yè)價(jià)值同樣具有不可超越性，但在規(guī)劃上，將需要具有前瞻性以支撐整個(gè)項(xiàng)目的未來發(fā)展 。 ? 金融配套：興業(yè)、工行、交行、光大、中信、建行、郵政等多家銀行。 ? 交通配套： 9 6 7 8 1 2 20 21 4 50 8 設(shè)施 基礎(chǔ)設(shè)施 室、熱交換站 室、熱交換站 公共服務(wù)設(shè)施 幼兒園、衛(wèi)生站、社區(qū)服務(wù)中心、便民店等 8 7 806 等多條公交線路。 ? 教育優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目周邊名學(xué)校云集 十六個(gè) ，人文優(yōu)勢(shì)明顯。 ? 配套劣勢(shì)： 項(xiàng)目 周邊生活配套、飲食配套十分匱乏 。 機(jī)會(huì) O ? 鄭州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭良好。 威脅 T ? 商用性強(qiáng)的商住樓必須重點(diǎn)考慮平面交通與垂直交通的要求，特別是電梯的設(shè)置，將直接威脅本 項(xiàng)目成功與否。 ? 遵循因地制宜，因需而建原則，根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際所需，建設(shè)符合市場(chǎng)需求 產(chǎn)品。 ? 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，應(yīng)注重原有商戶的安置工作，盡量將流失商戶的可能性降到最小。 ? 環(huán)境價(jià)值：三大市政開放式綠地廣場(chǎng)。 ? 產(chǎn)品價(jià) 值：塊具有科技市場(chǎng)各產(chǎn)業(yè)鏈為主專屬產(chǎn)品。 ? 景觀價(jià)值：地塊雙層地面體系，空中森林。 醫(yī)務(wù)人員 來自附近醫(yī)院的醫(yī)生及 其他工作人員。 年輕群體 510% 脫離原家庭年輕一族 鄭州年輕群體，由于結(jié)婚等原因脫離原家庭 一族。08年價(jià)格將有繼續(xù)攀升的趨勢(shì)。 綜合商業(yè)模式 ? 大型超市、百貨店，為項(xiàng)目吸引更多的人流，并提升項(xiàng)目 整體商業(yè)價(jià)值。 ? 大型書城，音像廳，為周邊十幾家大中院校學(xué)子提供文化“糧食”。 ? 上述回遷區(qū)建造成本僅作為測(cè)算土地總成本參考，以總建設(shè)成本除以可用于安置或營(yíng)銷的 萬㎡測(cè)算，第 4至 5行建設(shè)成本中已包含，合計(jì)數(shù)中 不重復(fù)計(jì)算。 ? 建安工程費(fèi) 包括基礎(chǔ)、主體、水電 設(shè)備及 安裝、 裝飾 等，此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目開 發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入。 ? 建設(shè)單位管理費(fèi) 指 項(xiàng)目 工程現(xiàn)場(chǎng)管理等費(fèi)用。 上述其他融資包括吸收新股東或銀行貸款，由于融資方式不確定，因此在后述的利潤(rùn)測(cè)算、現(xiàn)金流量及資金平衡計(jì)劃中，按同期銀行貸款利率上浮 10%預(yù)算了利息支出。其中：安置面積 萬㎡，其中的 8 萬㎡商業(yè)按協(xié)議由開發(fā)商以 27元/㎡返租經(jīng)營(yíng) 20 年；開發(fā)商實(shí)得可營(yíng)銷面積 萬㎡（住宅 萬㎡、公寓 萬㎡、寫字樓 萬㎡、商業(yè) 萬㎡）。 （ 5） 項(xiàng)目回遷安置物業(yè)相關(guān)稅金說明 按稅法規(guī)定安置房應(yīng)視同以房換地計(jì)交相關(guān)稅金，但在本項(xiàng)目合作協(xié)議中，政府承諾減免，故不測(cè)算。開發(fā) 期247。另一方面，假定項(xiàng)目開發(fā)成本及銷售率 、銷售物業(yè)類別組合比例 不變 的條件下 ， 保本銷 售單價(jià)組合為：住宅 2649 元 、商業(yè) 8830元 、公寓 2870 元，寫字樓 3532 元，即全部平均保本銷售單價(jià)為 4876 元。 ? 銷售價(jià)格和銷售率的 保證是關(guān)鍵 ， 同時(shí)有效 控制項(xiàng)目開發(fā)成本 也 是項(xiàng)目盈利的保證。 ? 上表 累計(jì)現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值是按 20%折現(xiàn)率計(jì)算的，僅供參考，折現(xiàn)率考慮的是：現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資者普遍可以接受的年均投資回報(bào)率。 五 、 附表 項(xiàng)目用地規(guī)劃指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng) 目 總用地規(guī)劃指標(biāo) 指標(biāo) 1 用地面積 (㎡ ) 2 地塊面積 (㎡ ) 其中： ABC地塊面積 (㎡ ) 3 容積率 6 ABC地塊遵照容積率 6， D地塊遵照實(shí)際住宅、商業(yè)還遷面積 4 總建筑面積 5 其中：計(jì)容積率面積 (㎡ ) 6 住宅 (㎡ ) 其中：還遷房（㎡） 商品房（㎡） 7 商業(yè) (㎡ ) 其中 :還遷房 (㎡ ) 商品房 (㎡ ) 8 公寓 (㎡ )含酒店 其中：還遷房 (㎡ ) 商品房 (㎡ ) 9 寫字樓（㎡）－商品房 10 公 共配套及車庫(kù)（㎡） * 備注：車庫(kù)面積共計(jì) 萬㎡，未預(yù)計(jì)會(huì)產(chǎn)生的收益。 ? 因項(xiàng)目 B地塊回遷區(qū)開發(fā)成本預(yù)算是按上表費(fèi)用項(xiàng)目分類的；而 A 地塊綜合區(qū)成本僅為設(shè)計(jì)單位所提供概算數(shù)，未按上表成本項(xiàng)目分 類。 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2021年及以前投入 2021年 2021年 2021年 1 現(xiàn)金流入 885697 10841 8741 259835 606281 銷售收入 885697 10841 8741 259835 606281 出租收入 自營(yíng)收入 凈轉(zhuǎn)售收入 2 現(xiàn)金流出 618034 75511 44882 156527 341115 開發(fā)成本投資 317316 70483 37501 115145 94187 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8174 178 3319 4831 154 銷售費(fèi)用 8660 1445 1791 3661 1764 管理費(fèi)用 5585 1941 1190 1221 1232 購(gòu)固定資產(chǎn) 289 225 48 8 8 銷售稅金及土地增值稅 188789 833 705 21918 165334 所得稅 89221 407 328 9744 78743 3 凈現(xiàn)金流量 267663 64670 36140 103308 265166 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 267663 64670 100810 2498 267663 5 累計(jì)凈現(xiàn)值 129081 6 折現(xiàn)率 20% 注 解 ： ? 本表與利潤(rùn)表相關(guān)數(shù)據(jù)的差異在于：前文述及的土地增值稅、企業(yè) 所得稅，按銷售收入一定比例預(yù)征后待清算的 170200 萬元，全部延 后于 2021 年項(xiàng)目全部銷售完畢后流出，而利潤(rùn)表則計(jì)入了銷售收入 實(shí)現(xiàn)的當(dāng)期。1 市場(chǎng)分析 .......................................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。4 可行性及必要性分析 .................................................................................................... 7 大眾媒介廣告已經(jīng)向 數(shù)據(jù)庫(kù) 市場(chǎng)營(yíng)銷方向轉(zhuǎn)變，在新的營(yíng)銷手段中，廣告商通過數(shù)據(jù)庫(kù)中的信息甄別潛在的買主，然后派送直接的促銷廣告。網(wǎng)絡(luò)上的廣告定位可以走得更遠(yuǎn)。 （賽弗林、坦卡德著 郭鎮(zhèn)之譯 《傳播理論：起源、方法與應(yīng)用》 P10 中國(guó)傳媒大學(xué)出版社 2021 年版） 這是 2021 年西方兩位著名的學(xué)者為我們構(gòu)筑的美好藍(lán)圖。利用自動(dòng)計(jì)價(jià)功能、廣告稿件自動(dòng)制作與 排版功能，提高傳媒集團(tuán)的生產(chǎn)自動(dòng)化水平，實(shí)現(xiàn) 報(bào)社內(nèi)外廣告經(jīng)營(yíng)狀況的動(dòng)態(tài)監(jiān)控。 太陽日?qǐng)?bào) 報(bào)業(yè)集團(tuán) 的組建，是 XX 省 報(bào)業(yè) 發(fā)展史上的一件 大事，標(biāo)志著 XX 省的 報(bào)業(yè) 發(fā)展 步 入了一個(gè)嶄新階段。在 報(bào)紙 方面，集團(tuán)擁有六報(bào)一刊一個(gè)出版社，以 黨 報(bào)為主體，子報(bào)（刊）作補(bǔ)充，突出省委機(jī)關(guān)報(bào)《 太陽 日?qǐng)?bào)》的主體地位，努力提高機(jī)關(guān)報(bào)在社會(huì)上的影響力和競(jìng)爭(zhēng)力。太陽日?qǐng)?bào)傳媒集團(tuán)成立之后將把傳統(tǒng)的報(bào)紙業(yè)務(wù)擴(kuò)展到經(jīng)營(yíng)報(bào)紙、雜志、電視、網(wǎng)絡(luò)及其他新興衍生產(chǎn)品。該平臺(tái)可與本集團(tuán)新聞采編系統(tǒng)、集團(tuán)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)有機(jī)銜接，消除各業(yè)務(wù)軟件間的信息孤島現(xiàn)狀。 首先我們會(huì)做較長(zhǎng)期的版面計(jì)劃：按照慣例和辦報(bào)的策略決定報(bào)紙總版數(shù)、以及新聞與廣告在各版面的分配比例。打 印合同及原始稿件，雙方簽字確認(rèn)。本報(bào)業(yè)集團(tuán)的版面安排原則是“版面計(jì)劃指導(dǎo)下的廣告優(yōu)先”，如果預(yù)訂的廣告較多，可能會(huì)適當(dāng)減少新聞版面，擴(kuò)大廣告版面；反之，如果當(dāng)天發(fā)生重大新聞，也可能會(huì)將廣告減少，擴(kuò)大新聞版面。 廣告形式單一 ，造成資源浪費(fèi) 雖然我們報(bào)業(yè)集團(tuán)的廣告管理系統(tǒng)是在國(guó)內(nèi)最好的，但目前由于我們只是報(bào)業(yè)集團(tuán)，只有六報(bào)一刊，沒有其他的媒體資源。 因此，我希望在坐的老總 也可以仔細(xì)考慮一下，與我們集團(tuán)進(jìn)行合作，在全國(guó)范圍內(nèi)率先 試行，以實(shí)現(xiàn)多媒體廣告的一體化操作。這樣的布局將重構(gòu)傳統(tǒng)報(bào)業(yè)的內(nèi)容運(yùn)用，使廣告最具競(jìng)爭(zhēng)力的原創(chuàng)內(nèi)容得到最大化增值。我們認(rèn)為，在傳媒走向集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)的過程中，可以更清楚地部署集團(tuán)整體廣告資源以及其與旗下各種業(yè)務(wù)系統(tǒng)之間的關(guān)系和架構(gòu)數(shù)字報(bào)業(yè)是以信息技術(shù) 、編碼技術(shù) /網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、通訊技術(shù)、視像技術(shù)等數(shù)字技術(shù)的應(yīng)用為標(biāo)志的新興廣告業(yè)，在數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、時(shí)空化平臺(tái)上的全媒廣告。 基于廣告內(nèi)容的檢索 (ContentBas ed Retrieval— CBR)就是根據(jù)媒體與媒體對(duì)象的語義內(nèi)容和上下聯(lián)。這些素材與資料信息量大，種類繁多。 它可以對(duì)目前傳媒所有的新形態(tài)廣告和新媒體廣告提供有利的支持。目的就是有效開發(fā)各媒體的廣告資源，為實(shí)現(xiàn)廣告原創(chuàng)信息共享和互動(dòng)起到關(guān)鍵的推動(dòng)作用，幫助媒體實(shí)現(xiàn)內(nèi)容資源的整合，實(shí)現(xiàn)內(nèi)容的 “一次生產(chǎn)，多次出版” ，實(shí)現(xiàn) “內(nèi)容增值” ，從而最終推動(dòng)整個(gè)媒體核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升。而本報(bào)業(yè)集團(tuán)的廣告管理系統(tǒng)并非只局限于對(duì)報(bào)紙廣告的一體化操作，造成了資源的極大浪費(fèi)。同時(shí)廣告部進(jìn)行廣告組版。設(shè)計(jì)員對(duì)原始稿件開始創(chuàng)意制作，同時(shí)劃版員也可進(jìn)行廣告劃版。 廣告客戶可以通過電話與前臺(tái)預(yù)訂員約訂版位，再到營(yíng)業(yè)廳填寫認(rèn)刊合同書，預(yù)訂員查詢版面是否允許訂版，若有版位則錄單。 本集團(tuán)廣告管理的劣勢(shì)及愿景： 目前，太陽日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)的廣告經(jīng)營(yíng)模式還是傳統(tǒng)的模式。它在集中統(tǒng)一進(jìn)行廣告客戶資源管理、廣告經(jīng)營(yíng)政策管理、業(yè)務(wù)規(guī)范 管理、數(shù)據(jù)挖掘分析、用戶權(quán)限管理的基礎(chǔ)上，搭建了覆蓋廣告預(yù)定管理、廣告財(cái)務(wù)管理、廣告制作管理、輔助決策分析四個(gè)方面業(yè)務(wù)的八個(gè)子系統(tǒng)。集團(tuán)成立后進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的第 一個(gè)重大改革舉措， 就 是 引進(jìn)國(guó)內(nèi)外最先進(jìn)的傳媒廣告管理系統(tǒng)， 同時(shí)按照現(xiàn)代企業(yè)的要求， 對(duì)本集團(tuán)的廣告經(jīng)營(yíng)實(shí)行改革。以追求社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益統(tǒng)一的綜合效益最大化為目標(biāo)。而這就是今天我請(qǐng)大家來到這里的初衷，各位老總手上都有如此豐富的資源，我希望通過 每個(gè)人介紹各自媒體的優(yōu)劣，實(shí)現(xiàn)資源 共享。 我們認(rèn)為中國(guó)的傳媒廣告也應(yīng)該走向集約化的發(fā)展，對(duì)媒體廣告經(jīng)營(yíng)管理與版面設(shè)計(jì)平臺(tái)軟件提出全新的要求。這種技能叫做協(xié)作式過濾。許多網(wǎng)絡(luò)廣告已經(jīng)開始 針對(duì)個(gè)體顧 客 。傳統(tǒng)上針對(duì)