【正文】 第 一 部分 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究 一、 鄭州房地產(chǎn)市場的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 城市基本情況 鄭州地處中原腹地， “ 雄峙中樞，控御險(xiǎn)要 ” ，為全國重要的交通、通訊樞紐，是新亞歐大陸橋上的重要城市，是國家開放城市和歷史文化名城，是中國八大古都之首。 五、政策分析 ......................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 三、項(xiàng)目未來的商業(yè)模式 .................................................................................... 19 科技專業(yè)市場模式 .................................................................................. 20 綜合商業(yè)模式 ......................................................................................... 20 第五部分 項(xiàng)目整體開發(fā)營銷及資金計(jì)劃 .................................................................... 23 一、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 ................................................................................. 23 二、投資估算與資金籌措 .................................................................................... 23 開發(fā)成本測算 ......................................................................................... 23 資金籌 措 ................................................................................................ 25 資金使用計(jì)劃 ......................................................................................... 26 三、項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析 ........................................................................................ 26 物業(yè)銷售收入估算 .................................................................................. 26 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 .................................................................................. 29 項(xiàng)目銷售 利潤 ......................................................................................... 30 四、財(cái)務(wù)敏感性分析 ............................................................................................... 32 贏利能力分析 ............................................................................................. 32 項(xiàng)目不確定性分析 ...................................................................................... 32 五、附表 ................................................................................................................. 34 項(xiàng)目用地規(guī)劃指標(biāo) ...................................................................................... 34 項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 ................................................................................... 35 項(xiàng)目損益及利潤分配表 ............................................................................... 36 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 37 一、項(xiàng)目背景 ......................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第 一 部分 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究 ............................................................................. 3 一、鄭州房地產(chǎn)市場的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ..................................................................... 3 城市基本情況 ........................................................................................... 3 城市經(jīng)濟(jì)情況 ........................................................................................... 4 三、競爭項(xiàng)目情況分析 .......................................................................................... 6 商業(yè)物業(yè)情況 ........................................................................................... 6 第二部分 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) ........................................................................................... 7 一、項(xiàng)目區(qū)位情況 ................................................................................................. 7 二、項(xiàng)目基本情況 ................................................................................................. 8 項(xiàng)目概況 .................................................................................................. 8 項(xiàng)目周邊配套情況 .................................................................................. 12 三、項(xiàng)目 SWOT分析 ............................................................................................. 13 優(yōu)勢 S ............................................................................................. 13 劣勢 W ............................................................................................. 14 機(jī)會(huì) O ............................................................................................. 14 威脅 T ............................................................................................. 14 第三部分 項(xiàng)目整體定位 ............................................................................................. 15 一、市場定位 ...................................................................................................... 15 項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn) ...................................................................................... 15 項(xiàng)目市場定位 ......................................................................................... 16 三、客戶定位 ...................................................................................................... 17 目標(biāo)客戶群細(xì)分 ...................................................................................... 17 目標(biāo)客戶群寫真 ...................................................................................... 17 四、價(jià)格定位 ...................................................................................................... 18 商業(yè)售價(jià)定位 ......................................................................................... 18 第四部分 項(xiàng)目前景預(yù)測 ....................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 四、 B 地塊規(guī)劃指標(biāo) .............................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 八、其他需提示的事項(xiàng) ........................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 統(tǒng)觀近幾年發(fā)展趨勢，鄭州 GDP 一直維持較好的增長狀態(tài)，自 04 年起增幅保持在 15%16%。因此， 政府仍致力于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，扶持第三產(chǎn)業(yè)。 居 民收入的增加必然帶動(dòng) 消費(fèi)需求的擴(kuò)張，進(jìn)而對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展起良好促進(jìn)作用，當(dāng)然也為房地產(chǎn)提供潛在需求，從而帶動(dòng)其新一輪 發(fā)展。 （ 2） 成熟商業(yè)售價(jià)分析 分析： 同類成熟商業(yè)物業(yè)主要選取城市純商業(yè)部分作為參照，在均價(jià)上： 1F基 本在 – 3萬元 /㎡； 2F： – 2 萬元 /㎡； 3F： – 萬元 /㎡。 但由于河南科技市場（位于項(xiàng) 目地塊部分）內(nèi)部設(shè)備陳舊、人流動(dòng)線混亂、配套不足等等問題，嚴(yán)重阻礙 科技市場的發(fā)展，因此，本項(xiàng)目擔(dān)負(fù)起河南科技市場改造的重?fù)?dān)。 地塊控制指標(biāo)一覽表 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 總用地面積 ㎡ 地塊編號(hào) A B 地塊面積 ㎡ 12