【正文】 5903.4 48325.4 強(qiáng)制性指用地性質(zhì) 商業(yè)金融二類居住標(biāo) 用地 用地 用地代碼 C2 R2 用地兼容性 R2 C2 建筑密度≤ % 50 50 建筑高度≤ m 100 100 容積率≤ 6.2 7.2 綠地率≥ % 25 25 建筑容量≤ ㎡ 780601.1 347942.9 配建停車位≥ 個(gè) 3122 1550 配套市政變電變電 項(xiàng)目周邊配套情況 ? 商業(yè)配套：以 IT、數(shù)碼為核心的科技商圈。 ? 飲食配套：周邊飲食配套嚴(yán)重不足，且檔次較低，衛(wèi)生狀況不佳。 三 、項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) S ? 商圈優(yōu)勢(shì) ： 項(xiàng)目位于科技市場(chǎng)商圈，成熟的商圈 ，濃厚的商業(yè)氛圍，是本項(xiàng) 目的最好的先天基因。 ? 體量?jī)?yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目 地塊 體量大，有利于項(xiàng)目規(guī)?；_(kāi)發(fā)，大體量的以“ IT” 為主題城市綜合體項(xiàng)目，更有利于增強(qiáng)項(xiàng)目在河南乃至全 國(guó) 地標(biāo) 地位。 ? 環(huán)境劣勢(shì)： 科技市場(chǎng)周邊建筑 十分陳舊，不利于項(xiàng)目氛圍的營(yíng)造。 ? 堅(jiān)持客戶看得見(jiàn)得地方，做到做足，必須做為本項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的必備手段，全景營(yíng)銷、實(shí)景營(yíng)銷將對(duì)項(xiàng)目起有利的作用。 ? 與項(xiàng)目最為臨近的藍(lán)堡灣二期，將對(duì)本項(xiàng)目造成一定威脅。 ? 規(guī)避對(duì)項(xiàng)目造成嚴(yán)重影響的人口劣勢(shì)。 ? 慎重分析考慮回遷樓問(wèn)題，提前作好應(yīng)對(duì)措施，以作到將影響降到最低。 ? 人文價(jià)值：十幾家名校云集于此。 ? 教育價(jià)值：入住即可獲名校名額，教育嫁接地產(chǎn)。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 通過(guò)以上對(duì)項(xiàng)目的分析，結(jié)合市 場(chǎng)情況，在此可對(duì)項(xiàng)目的資源點(diǎn)作 整合，使其系統(tǒng)化的呈現(xiàn)；同時(shí)在尋求和分析項(xiàng)目亮點(diǎn)的基礎(chǔ)上，找出各資源點(diǎn)的內(nèi)部聯(lián)系，形成整體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，如下對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位： 市場(chǎng)定位 ： 打打 造造 中中 國(guó)國(guó) 最最 大大 最最 具具 體體 驗(yàn)驗(yàn) 特特 色色 的的 科科 技技 綜綜 合合 體體 （集 ITMALL、綜合商業(yè)、辦公樓、住宅、公寓為一體的大型綜合體） ? 它是 中國(guó)第一大科技市場(chǎng) ? 它是中原商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值標(biāo)竿 ? 它是鄭州的城市名片 ? 它是豫華公司品牌影響力的升華 分項(xiàng)市場(chǎng)定位： ? 科技商業(yè)市場(chǎng)定位： 中國(guó)第一大科技市場(chǎng) ? 綜合商業(yè)市場(chǎng)定位： 體驗(yàn)式大型購(gòu)物樂(lè)園 ? 寫(xiě)字樓市場(chǎng)定位： 品牌 IT 企業(yè)的集合器 ? 商務(wù)公寓市場(chǎng)定位： 以 IT 行業(yè)為主導(dǎo)的創(chuàng)業(yè)孵化園 ? 住宅市場(chǎng)定位： 鄭州首創(chuàng)高檔智能化住宅 三、 客戶定位 目標(biāo)客戶群細(xì)分 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目分析及對(duì)科技市場(chǎng)周邊的二手市場(chǎng)摸底調(diào)研，對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶進(jìn)行 細(xì)分： 目標(biāo)客戶細(xì)分示意圖50%20%8%8%6%4%4%IT類企 業(yè)主投資客事業(yè)單位人員政府工職人員外地學(xué)生家長(zhǎng)外來(lái)商務(wù)人士年輕群體 目標(biāo)客戶群寫(xiě)真 目標(biāo)客戶分類 細(xì)分階層劃 預(yù)計(jì)比例 細(xì)分行業(yè) 來(lái)源說(shuō)明 核心客戶 企業(yè)主 5060% 私營(yíng)企業(yè)主 主要來(lái)自于科技市場(chǎng)周邊從事經(jīng)營(yíng)電子數(shù)碼 IT 產(chǎn)品的私企業(yè)主。 政府公職人員 510% 政府官員及公務(wù)員 主要來(lái)自于科技市場(chǎng)周邊的政府工職人員 。 公寓經(jīng)營(yíng)者 5% 酒店公寓 鄭州剛興起的酒店公寓，靠低日租金賺取利潤(rùn)的公寓經(jīng)營(yíng)者 。按照保守預(yù)計(jì)增長(zhǎng)速率為 10%預(yù)算（以現(xiàn)時(shí)合理價(jià)格為基數(shù)），本項(xiàng)目到 08 年下半年的價(jià)格將達(dá)： 1F 價(jià)格 : 萬(wàn)元 /㎡ , 保守值 /㎡ 2F 價(jià)格 : 萬(wàn)元 /㎡ , 保守值 /㎡ 根據(jù) 鄭州 市場(chǎng) 情況 1F 比 2F 價(jià)格低 5000 元 /㎡； 3F 價(jià)格比 1F價(jià)格低 2021元 /㎡， 45F 在 8000 元 /㎡左右。 ? 大型影院，真冰溜冰場(chǎng)，豐富項(xiàng)目的休閑娛樂(lè)，同樣提升項(xiàng)目商業(yè)的多樣化。 ? 大型電器賣場(chǎng)、手機(jī)賣場(chǎng)豐富綜合商業(yè)業(yè)態(tài)。 ? 開(kāi)發(fā)商實(shí)際可得到用于營(yíng)銷物業(yè) 萬(wàn)㎡（剔除公共配套及暫不計(jì)入營(yíng)銷的車庫(kù)面積），以此計(jì)算樓面地價(jià)為 元 /㎡（見(jiàn)上表）。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 包括供氣、采暖、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污排洪、電訊等。 ? 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 指項(xiàng)目客觀因素可能造成的不可估計(jì)成本。 另外，在現(xiàn)金流量計(jì)劃中，適當(dāng)考慮了工程承建單位的工程進(jìn)度款適當(dāng)延后集中在項(xiàng)目預(yù)售收款期支出。 ? 銷售價(jià)格預(yù)測(cè) 根 據(jù)前述的市場(chǎng)情況， 在考慮市場(chǎng)自然增長(zhǎng)率的前提下， 按價(jià)格定位 保守預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷售價(jià)格如下表： 序 物 均價(jià) 總備 注： 平均銷售 期一年，數(shù)據(jù)來(lái)源于項(xiàng)目詳細(xì)財(cái)務(wù)計(jì)劃。 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 根據(jù) 鄭州房地產(chǎn) 項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況， 計(jì)劃 2021 年底開(kāi)始一期項(xiàng)目銷售， 2021 年完成二期項(xiàng)目銷售， 銷售 回款 進(jìn)度計(jì)劃如下表： 2008年 2009年 2010年 2011年 合計(jì) 銷售面積 住宅 0.75 0.75 7.44 17.3 （萬(wàn)㎡） 5 商業(yè) 0.32 0.21 8.06 18.82 公寓 6.42 14.99 寫(xiě)字樓 1.53 3.56 回款金額(萬(wàn)元) 10840 8741 259835 606281 885697 項(xiàng)目銷售 利潤(rùn) 項(xiàng)目的利潤(rùn)總額、稅后凈利潤(rùn)、 開(kāi)發(fā) 成本利潤(rùn)率等指標(biāo)見(jiàn)下 表 ： 項(xiàng)目銷售 利潤(rùn) 測(cè) 算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算公式 金額（萬(wàn)元） (1) 銷售收入 885697 (2) 開(kāi)發(fā)成本 317316 (3) 稅金及附加 48713 （ 4） 其他交易費(fèi) 用 886 (5) 土地增值稅 139190 (6) 銷售毛利 (1)(2)至 (5) 379592 (7) 銷售費(fèi)用 8660 （ 8） 管理費(fèi)用 5874 (9) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8174 (10) 利潤(rùn)總額 (6)(7)至 (9) 356884 (11) 所得稅 詳見(jiàn)項(xiàng)目詳細(xì)財(cái)務(wù)計(jì)劃 89221 (12) 凈利潤(rùn) (10)(11) 267663 (13) 投資利潤(rùn)率 凈利潤(rùn) /開(kāi)發(fā)成本 100% % 本表數(shù)據(jù)來(lái)源于項(xiàng)目詳細(xì)財(cái)務(wù)計(jì)劃。開(kāi)發(fā)成本 100%） 。 根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目定位分析，該項(xiàng)目的 住宅、商業(yè)及商務(wù) 保本銷售價(jià)格及銷售率 較易 實(shí)現(xiàn)， 開(kāi)發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)極低。 ? 由于本分析是基于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商可 得 到物業(yè)全部銷售，不是 投資 后長(zhǎng)期收益項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期極短，全部開(kāi)發(fā)成本 隨著工程進(jìn)度陸續(xù)投入，并且項(xiàng)目可以預(yù)售，加上在建設(shè)過(guò)程中會(huì)適當(dāng)考慮工程進(jìn)度款在項(xiàng)目預(yù)售收款集中期間支付。 （ 3） 社會(huì)效益和影響分析 ? 改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能 本項(xiàng)目的建成將進(jìn)一步改善區(qū)域環(huán)境，提升區(qū)域形象，加快片區(qū)的 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 單價(jià) (元 /㎡ ) 金額 (萬(wàn)元） 一 土地成本 128696 1 拆遷補(bǔ)償?shù)? 19432 2 土地掛牌費(fèi)用 11826 3 回遷區(qū)建造成本 97438 二 建造成本 286058 1 前期工程費(fèi) 6087 設(shè)計(jì)費(fèi) 5502 地質(zhì)勘察費(fèi) 84 文物鉆探費(fèi) 77 其他費(fèi)用 424 2 建安工程 240102 土建工程費(fèi) 202196 設(shè)備及安裝 18986 其他工程費(fèi) 20420 3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 10920 供氣、采暖 4708 道路綠化等 2308 其他工程費(fèi) 3904 4 公共配套設(shè)施費(fèi) 3320 5 開(kāi)發(fā)行政收費(fèi) 11858 6 建設(shè)單位管理費(fèi) 2046 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 11725 合 計(jì) 317316 注 解 ： ? 上述成本測(cè)算數(shù)來(lái)源于本項(xiàng)目詳細(xì)財(cái)務(wù)計(jì)劃，以總開(kāi)發(fā)成本除以開(kāi) 發(fā)商實(shí)際取得可用于營(yíng)銷的 萬(wàn)㎡物業(yè)測(cè)算，單位面積成本為 元 。因此上表開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目分類及對(duì)應(yīng)成本不盡合理，但總成本與 相關(guān)預(yù)算和概算是相符的。 ? 本表的財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是：其他渠道融資 7億元，因具體融資方式不 確定，故先按同期銀行貸款利率 %上浮 10%預(yù)算利息，具體計(jì)算 依據(jù)為項(xiàng)目詳細(xì)財(cái)務(wù)計(jì)劃的資金分季度投入、退還計(jì) 劃。 ....................................................................................... 5 本集團(tuán)廣告系統(tǒng)管理 ............................................................................................ 5 ............................................................................. 8 5 預(yù)算 ............................................................................................................................. 8 結(jié)語(yǔ) ............................................................................................................................. 8 前言 目前，廣告正處于一個(gè)變革階段，其主要原因是媒介環(huán)境正在發(fā)生巨大的變化。 一些作者認(rèn)為， 21 世紀(jì)的市場(chǎng)營(yíng)銷將集中在互動(dòng)式多媒體方面，廣告部門必須在信息高速公路上找到傳播信息的新使命。比如說(shuō)，在 CDNow網(wǎng)上，可以根據(jù)人們正在瀏覽的書(shū)籍或唱片信息向他們提供實(shí)時(shí)的建議。而 2021 年的鐘聲似乎即將敲響， 21 世紀(jì)的中國(guó)傳媒是否已經(jīng)做好準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)即將到來(lái)的巨大挑戰(zhàn)，而此刻我們媒體又將如何面對(duì)瞬息萬(wàn)變的廣告市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)并利用專業(yè)財(cái)務(wù)及資金管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)嚴(yán)密的事前監(jiān)管，事后稽核的財(cái)務(wù)控制流程，從而 實(shí)現(xiàn)新聞采編與廣告版面制作的一體化，從而把媒體廣告管理和新聞采編系統(tǒng)兩個(gè)信息孤島完美的銜接起來(lái)，改變傳媒集團(tuán)業(yè)務(wù)部門的傳統(tǒng)協(xié)作方式，提高版面及財(cái)務(wù)管理的透明性、時(shí)效性、可操作性，從而提高傳媒集團(tuán)旗下各大媒體的質(zhì)量。 太陽(yáng)日?qǐng)?bào) 報(bào)業(yè) 集團(tuán)既是一個(gè)以 報(bào)紙 為依托的經(jīng)濟(jì)聯(lián)合體，又是一個(gè)政治性很強(qiáng)的輿論信息集團(tuán)。 集團(tuán)產(chǎn)業(yè)確立廣告、發(fā)行、印刷、信息、出版五大支柱 ，但廣告無(wú)疑是處于比較重要的位置 。（明晰） 本集團(tuán)廣告管理系統(tǒng)簡(jiǎn)介： 本集團(tuán)的媒體廣告管理與版面設(shè)計(jì)平臺(tái)軟件是集團(tuán)所有媒體廣告生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的核心業(yè)務(wù)平臺(tái)。有力促進(jìn)本集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理“決策分析”報(bào)刊生產(chǎn)流程的整體化“信息化”自動(dòng)化水平，并為已建立的本集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)“傳媒集團(tuán)客戶關(guān)系管理平臺(tái)”充 實(shí)內(nèi)容。報(bào)紙出版前幾天或更長(zhǎng)時(shí)間，廣告部已經(jīng)開(kāi)始接受預(yù)定廣告，新聞部門也在組織新聞稿件。財(cái)務(wù)前臺(tái)審核并收款。 當(dāng)按廣告劃版結(jié)果最終確定新聞與廣告的邊界后，接下來(lái)的工作就是編輯部在各新聞欄目區(qū)的新聞劃版、新聞組版。導(dǎo)致了本集團(tuán)產(chǎn)品及廣告資源單一的現(xiàn)狀。 二、 全媒體廣告戰(zhàn)略圖景 這次融合數(shù)字媒體各項(xiàng)前端技術(shù) 開(kāi)發(fā)的 “全媒體廣告資源服務(wù)平臺(tái)” ，就是媒體廣告經(jīng)營(yíng)模式由一元化向多元化的轉(zhuǎn)型的重要技術(shù)支撐。具體來(lái)講，它實(shí)際上是一個(gè) 實(shí)現(xiàn)文字、圖片、圖表、音頻、視頻，還有多媒體資源的流程化的這么一個(gè)采集、加工、存儲(chǔ)和發(fā)布的過(guò)程，是數(shù)據(jù)的采集、編輯、加工，還有綜合應(yīng)用， 更重要的是對(duì)集團(tuán)的核心應(yīng)用系統(tǒng)，也就是生產(chǎn)管理系統(tǒng)和經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)提供支撐。 基于內(nèi)容的檢索技術(shù) — CBR 建立智能化的實(shí)時(shí)標(biāo)引與檢索機(jī)制廣告制作很大程度上依賴于廣告素材與資料的收集和編