【正文】 ? 天津地王深振業(yè)對新開路地塊計提 2 億跌 價準備 深振業(yè) (000006)日前公布的 2021 年年報顯示，公司在去年年末對天津的一塊儲備土地計提了 2 億元的跌價準備，該筆計提也成為了公司 2021 年業(yè)績下滑的主要原因。至本屆展會結(jié)束，預(yù)計將有 40 多個內(nèi)資項目實現(xiàn)簽約，協(xié)議額超過 560 億元；外資方面有望簽約 70 多個投資項目，合同外資額超過 50 億美元。 易居視點： 保障房保障的不僅是低收入階層基本住房需求也 是對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展起到了保障作用。 今后三年本市將加大危陋房屋拆遷安臵和保障住房建設(shè)，計劃拆遷危陋房屋 萬平方米、 萬戶，建設(shè)各類拆遷安臵經(jīng)濟適用房 1068 萬平方米。投資力度加大，政策利好推廣，拆遷安臵行為透明并且規(guī)模投入擴大 ，均是政府對房地產(chǎn)市場的救市體現(xiàn)。 拆遷安臵對天津市下半年房屋銷售將產(chǎn)生積極的拉動作用。 今年一季度，天津市房地產(chǎn)投資、跨轉(zhuǎn)工程復(fù)工、新項目開工、商品房銷售等四項主要指標均呈現(xiàn)上升態(tài)勢。一季度居民人均教育費用支出達 108元，同比增長 %。一季度本市居民家庭人均交通費支出 63 元，人均通信服務(wù)支出 155 元，同比增長 %和 %。 首先，在外餐飲漸成風尚。 易居視點： 基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善是促進城市發(fā)展的主要動力，海河兩岸的首條隧道即將貫通也代表城市發(fā)展的進一步完善。 海河共同溝劉莊橋隧道位于劉莊橋南側(cè) ， 全長 米 ， 其中穿越海河長度 米 ， 自西向東分別穿越臺兒莊路、海河河床底、河壩路 ， 具有較大施 工難度。其中，在西站站與 1 號線換乘；在紅旗路站與 2 號線換乘；在北站站和紅旗南路站與 3 號線換乘；在西站站與 4 號線換乘；在金鐘河大街站與 5 號線換乘，在珠江道站與 7 號線換乘。線路全長 ，其中地下線 ，高架線 ，地面線 ，過渡段 ，共設(shè)38 座車站，其中地下站 34 座，高架站 3 座，地面站 1 座。目前， 地鐵 6 號線的初步規(guī)劃方案已出爐，雖然今后還有微調(diào)的可能，但總體思路已經(jīng)確定。也為搭建融資平臺做好基礎(chǔ)，間接對于房屋價值有提升影響。 ■ 西站配套工程 ■ 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場背景篇 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 5 西站配套工程二季度新開工南、北廣場，復(fù)興路立交，子牙河南路拓寬和西縱聯(lián)絡(luò)線立交工程。涉及津南、塘沽、寶坻、靜海等區(qū)縣及功能區(qū)的 33 座未開工污水處理廠， 6 月底要完成全部前期工作，確保三季度開工建設(shè)。加快橋梁隧道進度為重點，確保 6 月底中心城區(qū)快速路西北半環(huán)道路和東縱中段基本貫通， 9 月底實現(xiàn)南倉編組 站立交和東縱隧道主線基本貫通。加快地鐵五、六號線前期工作， 4 月底前達到向國家發(fā)改委報送審批條件， 5 月份開工建設(shè)與二、三號線換乘的 5 座車站，力爭 9 月份全線開工。 6 月底完成 112 國道、津港、塘承、津?qū)幍?5 條高速路基工程的 60%，橋涵工程完成60%，國慶節(jié)前津汕高速實現(xiàn)通車，力爭 112 國道和津港高速明年底通車。 地鐵建成后，對于經(jīng)濟的 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場背景篇 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 4 拉動作用是顯著的。 地鐵 9 號線 地鐵 9 號線是津濱輕軌延長線，東與津濱輕軌中山門站相連，西至天津站，是中心城區(qū)至濱海新區(qū)快速軌道交通線的一部分。 地鐵 3 號線 地鐵 3 號線是貫穿西青、南開、河西、和平、河北、北辰等 6 個行政區(qū)的南北向快速軌道交通骨干線，全線總長 公里，共設(shè)車站 23 座，總工期要求2021 年 6 月底之前達到試通車條件。山墻沿街布局的，應(yīng)對山墻進行精心設(shè)計，豐富建筑體型，應(yīng)避免同一山墻造型大量重復(fù)使用。高層住宅以兩個或兩個以上單元組合時，應(yīng)以單元為單位進行前后錯位組合，錯位距離原則上不少于 米。 同一地塊高層外低內(nèi)高布局 目前很多項目中，都會同時存在低層、小高層和高層的不同建筑形式，布局不合理。公積金新政策的推出， 對低收入者的保障越來越明顯。 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場背景篇 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 2 第一篇 市場背景篇 第一章 政策資訊 一、政策法規(guī) ? 住房公積金新政策 4 月 7 日起實施 ， 最高可貸 50 萬 五項新政 4 月 4 日，從市公積金管理中心獲悉，本市住房公積金改革方案已經(jīng)市住房公積金管理委員會審議批準，從 4 月 7 日起正式執(zhí)行。 媒體 方面， 4 月 本市 共有 106 個項目進行了平面媒體廣告投放；投放金額約 3960萬元，環(huán)比上漲 %，同比上漲 %。商品住宅成交均價為 6680 元 /平方米，環(huán)比上漲了 %，同比下降了 %。其中，商品住宅市場成交量為 ，環(huán)比下降 %，同比上漲 %。 4 月， 本市 土地市場 共成交土地 83 宗，較上月減少了10 宗，總成交面積為 公頃，較上月成交面積增加了 公頃，環(huán)比上漲了%。但在輿論壓力下，藍印新政對郊縣市場的推動力漸顯疲態(tài)，市場需要尋求新的助推劑來維持。 涉及內(nèi)容包括： 最高貸款額度提至 50 萬 繳存余額可以直接還貸 擴大重大疾病提取范圍 新設(shè)企業(yè)可降低繳存比例 補繳可申請降低繳存比例 易居視點： 宏觀經(jīng)濟的復(fù)蘇并不是一次性、飛速的恢復(fù)，而且依靠政府對經(jīng)濟恢復(fù)性增長的利好政策陸續(xù)推出，擴大投資，拉動內(nèi)需等行為同步進行提升的。建筑色彩應(yīng)體現(xiàn)亮麗、明快的原則，不宜采用純色或深暗顏色處理。 為了減少龐大的體量帶來的壓迫感，高層建筑應(yīng)以塔式建筑為主，不宜將兩幢以上的塔式建筑拼接成板式建筑，形成龐大的建筑體量，影響城市景觀與街道 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場背景篇 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 3 輪廓線。注重建筑外檐材質(zhì)選用，高層公共建筑外檐材質(zhì)一般不宜采用涂料和大面積的玻璃幕墻。目前， 21 個場站已開工在建的達 18 座。 8 月份，完成初步設(shè)計并開展施工圖設(shè)計和工程招標工作，確保地鐵 6 號線在 9 月開工建設(shè)。 易居視點： 1 號線的順利運營已經(jīng)明顯將軌道交通在天津房地產(chǎn)市場的利好影響顯現(xiàn)出來，地鐵 這 幾條 線路的 建設(shè)，在增加區(qū)域居住的便捷度同時， 對沿線的 房 地產(chǎn) 項目 投資 建設(shè) 、土地升值 將 會產(chǎn)生巨大影響 。 ■ 高速公路 ■ 高速 公路二季度將重點實施路基土方工程，確保填方達到 400 萬方。地鐵三號線 6 月底要完成地下車站圍護結(jié)構(gòu)的 97%，完成土方開挖 69%，完成主體 結(jié)構(gòu)的 46%，盾構(gòu)累計掘進 公里，占總量的 19%。上半年全線路基要完成 50%，橋梁主體結(jié)構(gòu)完成 55%。 ■ 污水處理廠 ■ 二季度寧河蘆臺、大港城區(qū)和寶坻第二污水處理廠等 8 座污水處理廠要投入運行，新增污水處理能力 萬噸 /日。到今年底 ，全市污水處理率達到 80%，中心城區(qū)達到 85%以上。 易居視點： 市政投資建設(shè)本身就是為了體現(xiàn)城市形象，增加區(qū)域居住舒適度、便捷度。按照計劃，地鐵 6 號線力爭于今年 9 月開工建設(shè) 。 地鐵 6 號線北起東麗區(qū)大畢莊，南至津南區(qū)雙港，是中心城區(qū)西北半環(huán)線路，沿線經(jīng)過東麗、河北、紅橋、南開、河西、西青、津南七個行政區(qū)。 地鐵 6 號線共設(shè)換乘車站 9 座。 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場背景篇 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 6 ? 天津海河兩岸首條隧道全線貫通 全長 米 作為本市海河兩岸綜合開發(fā)工程中的重要配套項目 ， 第一條海河共同溝隧道的挖掘工作 ， 經(jīng)過 90 多天的挖掘盾構(gòu)施工作業(yè) ， 盾構(gòu)機近日到達對岸的工程加固區(qū)域 ， 標志著首條海河隧道全線貫通。項目建成后將會把以往懸臵在海河上的電力、通信、熱力、煤氣等管線吸納到該隧道內(nèi) ， 避免了現(xiàn)有市政管線維修時道路反復(fù)開挖 ， 便于日常維護 ， 也使海河兩岸景觀得到進一步美化 ， 使市容環(huán)境得到改善 ， 更為今后地鐵 3 號線穿越海河施工積累了經(jīng)驗。本市城市居民的消費觀念更加現(xiàn)代化，并呈現(xiàn)出四大特征。其次，出行求方便，通訊圖快捷。此外，教育投入力度繼續(xù)加大。 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場背景篇 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 7 ? 津一季度房地產(chǎn)投資 106 億 ， 增幅達 11%， 高于京滬 今年一季度，天津市 房地產(chǎn) 實現(xiàn)投資 106 億元，同比增長 11%，投資增幅高于我國東部地區(qū)，高于北京、上海等大城市。 進入二季度，天津市將進一步 加大房地產(chǎn)投資力度，計劃完成房地產(chǎn)投資 227億元，實現(xiàn)上半年累計完成投資 333 億元目標，投資增幅保持 11%的增長水平。 易居視點： 政府在經(jīng)濟上對房地產(chǎn)市場的投入起到了良好的收效。這是國內(nèi)首家專門為中低收入群體解決保障住房的建設(shè)項目投融資公司，它的成立將有效解決保障房建設(shè)資金瓶頸問題。公司采取股權(quán)多元化方式構(gòu)成，由市政府和市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)政府共同出資組建，采取貨幣和土地使用權(quán)作價等方式出資，通過增資方式逐步完成注入，首期注資 25 億元。 據(jù)了解， 60 個簽約項目涉及商貿(mào)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)；汽車、電子、飛機零部件、新能源等先進制造業(yè)；投資性公司、研發(fā)中心等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及環(huán)保、現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè) 等。津洽會在以往就是為天津經(jīng)濟拉升起到展開式引導(dǎo)的平臺，此次在內(nèi)資及外資引入中均有良好成效，在提升經(jīng)濟發(fā)展的過程中起到明顯作用。 年報顯示， 2021 年深振業(yè)實行穩(wěn)健、謹慎的發(fā)展策略，同時把握機遇，穩(wěn)步推進土地儲備戰(zhàn)略，先后取得深圳龍崗區(qū)寶荷路總建筑面積 24 萬平方米地塊的土地使用權(quán)，以及西安浐灞生態(tài)區(qū)總建筑面積 50 萬平方米地塊的土地使用權(quán)，完成土地儲備投資 億元。深振業(yè)對新開路地塊計提 2 億跌價準備，也可以看出開發(fā)商對市場回暖并不 抱太大希望。另外，天津市土地交易中心在Ｂ館設(shè)臵了展位，進行部分待出讓地塊展示。 同往屆交易會一樣，凡在交易會期間現(xiàn)場成交的各類房屋繼續(xù)享受交易會的優(yōu)惠政策。 圖： 2021 年 1 月至 2021 年 4 月天津市商品房 價格走勢 50005500600065007000750080008500元/平方米成交均價 7577 8183 7640 7711 7973 7375 7257 7284 7842 6845 7122 7624 7280 6960 6713 7049 0 8 .1 0 8 .2 0 8 .3 0 8 .4 0 8 .5 0 8 .6 0 8 .7 0 8 .8 0 8 .9 0 8 .1 0 0 8 .1 1 0 8 .1 2 0 9 .1 0 9 .2 0 9 .3 0 9 .4 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 2021 年 4 月，全市商品房成交均價為 7049 元 /平方米，環(huán)比 上漲 %，同比 下降 %。規(guī)劃：商業(yè)金融。規(guī)劃：商業(yè)。規(guī)劃：商業(yè)、居住。規(guī)劃：商業(yè)金融。規(guī)劃：住宅、商業(yè)。規(guī)劃：商業(yè)、公寓。規(guī)劃：商業(yè)、住宅。規(guī)劃：商業(yè)、住宅。規(guī)劃：住宅、公建。規(guī)劃：住宅、公建。規(guī)劃：住宅、商業(yè)。房地產(chǎn)市場的回升借助政策，達到向好發(fā)展狀態(tài)，也是對經(jīng)濟復(fù)蘇起到明顯 驅(qū)動作用。 在成交的 83 宗土地中， 有 1 宗土地出現(xiàn)溢價，該地塊為中心城區(qū)成交的唯一一宗土地，位于 紅橋區(qū)丁字沽三號路南側(cè) ，占地面積 公頃， 由 天津市河西區(qū)建設(shè)開發(fā)總公司 摘得，該地塊成交溢價率為 %。 本月中心城區(qū) 有 1 宗土地供應(yīng)，位于 河?xùn)|區(qū)八緯路西側(cè) ， 用地性質(zhì)為 居住 ，總面積為 公頃， 占總供應(yīng)量的 %。此外，土地供應(yīng)較多的區(qū)域是 薊縣 ， 合計 供應(yīng)土地 3 宗 ， 總 供應(yīng) 面積 為 公頃 ，占全市總供應(yīng)的 %。供應(yīng)地域上， 除中心城區(qū)以外的三大區(qū)域均有 供應(yīng)， 且分布比較平均 。 本 月商 業(yè)類用地 合計 供應(yīng) 2 宗， 總 供應(yīng)面積為 公頃，占本月土地總供應(yīng)面積的 %，全部位于東麗