【正文】 白沙鎮(zhèn)的芳陰村，占地面積 13000 畝。 建設(shè)農(nóng)民居住的具有巴渝風(fēng)情的新農(nóng)莊，占地面積 400 畝。 三、項(xiàng)目業(yè)主概況 德國亨嘉現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園主要包括兩個(gè)大部分，一是核心區(qū)（Ｂ區(qū)） 3 的江津 （二）研究內(nèi)容 本報(bào)告研究內(nèi)容涉及項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、經(jīng)濟(jì)效益等方面。德國亨嘉現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園項(xiàng)目建設(shè)對提升重慶柑橘產(chǎn)業(yè)的競爭力，推進(jìn)重慶農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展具有極大的促進(jìn)作用。三是通過每幢農(nóng)莊配套5－ 10 畝果園，為重慶地區(qū)提供一種吸引城市中小資本投資柑橘產(chǎn)業(yè)發(fā)展的全新模式。二是項(xiàng)目建設(shè)過程中，通過扶持項(xiàng)目區(qū)農(nóng)民參加職業(yè)培訓(xùn)、吸收農(nóng)民到項(xiàng)目區(qū)柑橘園、農(nóng)莊、商業(yè)街區(qū)創(chuàng)業(yè)、就業(yè)等，能有效帶動項(xiàng)目區(qū)農(nóng)民增收和就業(yè)問題。德國亨嘉現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園的標(biāo)準(zhǔn)化柑橘示范園項(xiàng)目建設(shè)將很大程度上帶動江津區(qū)柑橘產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。作為大城市與大農(nóng)村并存、城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)突出的特殊直轄市，重慶市委、市政府站在破解“三農(nóng)”問題的戰(zhàn)略高度，認(rèn) 真落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展和多予少取放活的要求，采取一系列支農(nóng)惠農(nóng)的重大政策，為推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)奠定了良好的基礎(chǔ)。 五、發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，解決生態(tài)安全的客觀需要 世界最大的三峽水庫主體在重慶，是我國最大的淡水資源戰(zhàn)略庫，是全國“南水北調(diào)”戰(zhàn)略工程的水源地。 10 第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件分析 一、項(xiàng)目擬建區(qū)域的基本情況 （一）江津區(qū)基本概況 江津位于重慶市西南部，江津區(qū)地處東經(jīng) 105176。 28 之間，位于三峽庫區(qū)尾端，東鄰巴南、綦江，南靠貴州習(xí)水，西依永川、四川合江，北接壁山。 交通區(qū)位。江津區(qū)境分南北部，地勢南高北低，長江橫貫東西，并繞城而過。項(xiàng)目擬建區(qū)地形多為淺丘，海拔 280m 以下地勢相對平緩；土壤多為暗紫泥土和灰棕紫泥土， pH值 — 之間， 土壤理化性良好；同時(shí)，長江、筍溪河分別流經(jīng)項(xiàng)目 A、 B 兩區(qū)，其形成的沖擊土和小流域氣候，是柑橘生長的最佳適宜區(qū)。 水文情況。江津亦可直航上海及沿江城鎮(zhèn)，年貨運(yùn)量 200 萬噸以上。江津區(qū)人文景觀資源豐富，有重慶市歷史 文化名鎮(zhèn) —白沙鎮(zhèn)，融園林風(fēng)光和教育文化為一體的黑石山，以佛教文化為主的朱羊寺；國家級風(fēng)景名勝區(qū)四面山、國家級森林公園大圓洞以及千年古鎮(zhèn)中山鎮(zhèn)、塘河鎮(zhèn)等。先鋒鎮(zhèn)是原先鋒和夾灘合并而成，鎮(zhèn)政府駐地位于江津市區(qū)南面的渝東路與楊珞路交匯處，距江津城區(qū)僅 8 公里，距重慶城區(qū) 54 公里。 2021 年全鎮(zhèn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，同比增長%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ： 20： 。先鋒場、夾灘場等五個(gè)場鎮(zhèn)的建設(shè)和農(nóng)民新村點(diǎn)的建設(shè)正 13 如火如荼地進(jìn)行，已展現(xiàn)出喜人的新風(fēng)貌。 （三）龍華鎮(zhèn) 基本鎮(zhèn)情。 發(fā)展?fàn)顩r。以佛教文化為主的朱羊寺為依托的旅游業(yè)發(fā)展日趨成熟。 發(fā)展?fàn)顩r?，F(xiàn)擁有重慶市級文物保護(hù)單位 1 個(gè)（聚奎書院），江津市級文物保護(hù)單位 15 個(gè)。經(jīng)過近幾年的發(fā)展，白沙鎮(zhèn)商貿(mào)得到了迅速發(fā)展 ，流通規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、經(jīng)營管理水平等方面都取得顯著成績，主要商貿(mào)流通指標(biāo)呈現(xiàn)持續(xù)增長趨勢，商業(yè)服務(wù)覆蓋渝川黔周邊區(qū)縣 100 多萬人。 （二）柑橘產(chǎn)業(yè)市場前景良好 一是國際鮮果市場容量大。據(jù)美國柑橘專家托馬斯、斯普林預(yù)計(jì)， 2020 年世界人均柑橘消費(fèi)量將 16 達(dá) 21 公斤，世界柑橘總消費(fèi)量將達(dá)到 億噸。從國外到國內(nèi)，柑橘加工品的市場潛力是巨大的。這為我市柑橘種植及加工業(yè)加快發(fā)展提供了廣闊市場和發(fā)展空間。二是從事柑橘園田間管理創(chuàng)造的就業(yè)空間較大。同時(shí)，在根據(jù)安全等級不同程度提高食品價(jià)格的前提下，被調(diào)查者對安全食品很愿意和愿意購買的比例高達(dá) 99%，其中，無公害農(nóng)產(chǎn)品（價(jià)格高出普通農(nóng)產(chǎn)品 20－ 30%）%，綠色農(nóng)產(chǎn)品（價(jià)格高出普通農(nóng)產(chǎn)品 3－ 5 倍） %，有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品（價(jià)格高出普通農(nóng)產(chǎn)品 10 倍以上） %。與此同時(shí)，隨著城鄉(xiāng)居民收入增加，旅游消費(fèi)逐步由觀光旅游向休閑旅游轉(zhuǎn)化，并呈現(xiàn)出向多樣化、個(gè)性化發(fā)展趨勢，休閑旅游、文化體驗(yàn)旅游、探險(xiǎn)、極限運(yùn)動等各種旅游方式方興未艾，特別是休閑、體驗(yàn)旅游市場容量很大。如德國，農(nóng)業(yè)稅收約占全部稅收的 %，農(nóng)業(yè)投資卻占國家預(yù)算的 7%。中央和地方政府從農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)發(fā)展、農(nóng)業(yè)園區(qū)及產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)、農(nóng)業(yè)科技開發(fā)應(yīng)用、信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、農(nóng)村生態(tài)建設(shè)及環(huán)境保護(hù)、農(nóng)產(chǎn)品加工、農(nóng)產(chǎn)品流通、農(nóng)業(yè)稅費(fèi)減免等方面多層面、多角度相繼制定了一系列相關(guān)優(yōu)惠政策。德國亨嘉現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園項(xiàng)目建成后將成為重慶及周邊區(qū)域農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的公共技術(shù)服務(wù)平臺；其為解決庫區(qū)產(chǎn)業(yè)空虛化及“三農(nóng)”問題進(jìn)而解決三峽庫區(qū)的“生態(tài)安全”、“社會安全”做出的 19 貢獻(xiàn)，將會得到從中央到地方政府的大力支持。 在消費(fèi)季節(jié)上，國內(nèi)柑橘市場為典型的季節(jié)性消費(fèi)。 （三）江津 20 四、項(xiàng)目建設(shè)面臨的挑戰(zhàn) 首先，中國 東盟自由貿(mào)易區(qū)的建立，以及我國與泰國達(dá)成果蔬進(jìn)出口零關(guān)稅的協(xié)議，對東盟國家實(shí)施 的零關(guān)稅，東盟地區(qū)大量熱帶、亞熱帶水果流入我國內(nèi)市場，形成水果品種消費(fèi)多樣化的同時(shí)，對柑橘市場也構(gòu)成較大的外力沖擊。即江津見下圖。境內(nèi)氣候?qū)儆诒卑肭騺啛釒Ъ撅L(fēng)氣候地區(qū)，全年氣候溫和，雨量充沛，日照充足，四季分明。目前全區(qū)種柑橘的鎮(zhèn)街有 23 個(gè)，有一大批多年從事果樹生產(chǎn)的業(yè)務(wù)干部，技術(shù)力量雄厚。項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)是：推進(jìn)農(nóng)業(yè)科學(xué)化、商品化、集約化、產(chǎn)業(yè)化。 ——農(nóng)業(yè)科技示范：以農(nóng)業(yè)實(shí)用技術(shù)為主，新技術(shù)研發(fā)為輔，大力引進(jìn)種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)及加工保鮮等農(nóng)業(yè)實(shí)用技術(shù)，適當(dāng)發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)，提高農(nóng)業(yè)的科技含量和附加值，把示范區(qū)建設(shè)成為重慶市農(nóng)業(yè)技術(shù)研發(fā)、應(yīng)用、推廣基地。 —— 農(nóng)業(yè)觀光旅游示范：二環(huán)高速公路接通后，德國亨嘉現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園離主城的時(shí)空距離在半小時(shí)車程之內(nèi)，園區(qū)充滿異域風(fēng)情的德國小鎮(zhèn)以及完善的配套服務(wù)，良好的生態(tài)環(huán)境，濃郁的綠色文化氛圍，再加上現(xiàn)代農(nóng)業(yè)技術(shù)及名特優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品展示等獨(dú)具特色的旅游產(chǎn)品，將是主城及周邊大中城市居民居住、觀光休閑和會議的最好去處。 （ 3）三峽庫區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化及循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范基地。 （ 7）現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光休閑度假基地。依托高標(biāo)準(zhǔn)柑橘示范園和周邊地區(qū)的優(yōu)質(zhì)柑橘產(chǎn)業(yè)帶，建設(shè)柑橘加工廠，發(fā)展柑橘深加工業(yè)。力爭創(chuàng)造出建筑內(nèi)部環(huán)境與外部環(huán)境俱佳的新建筑。 （ 1）基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目群 1）道路及廊道建設(shè)項(xiàng)目 規(guī)劃從長遠(yuǎn)角度出發(fā)，引入現(xiàn)代城市的設(shè)計(jì)理念，從總體上入手，用一條城市主干道，帶動整個(gè)小鎮(zhèn)，一條城市次干道貫穿全局，用三條城市支路聯(lián)系各個(gè)地塊，用若干條步行道或生產(chǎn)便道深入稱的內(nèi)部，為生產(chǎn)生活帶來方便。 —— 電力工程 電源由平橋 110 千伏變電站引入，電力線路均埋地敷設(shè)，沿道路東側(cè)、南側(cè)人行道或綠化帶下建設(shè)。 —— 燃?xì)夤こ? 氣源來自于規(guī)劃建設(shè)的先鋒楊家店片區(qū)內(nèi)配氣 站。 —— 排水工程 污水進(jìn)入夾灘污水處理廠，雨水就近排放。雨水量根據(jù)氣象水文資料，選擇相近似的重慶市暴雨強(qiáng)度公式： q=2822(1+)/(t+) —— 環(huán)衛(wèi)設(shè)施 公共廁所宜設(shè)在鎮(zhèn)區(qū)車站、市場、公園綠地等地方；在流動人口密集區(qū)服務(wù)半徑為 200— 300 米，一般地段服務(wù)半徑為 500— 700 米， 30 嚴(yán)禁修旱廁。 （ 2）核心項(xiàng)目群 1）巴伐利亞新農(nóng) 莊建設(shè)。 2）星級鄉(xiāng)村酒店。商業(yè)是農(nóng)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)不可或缺的附屬產(chǎn)業(yè)，不僅可以招徠顧客，還可以強(qiáng)化德國文化和情趣，更能為當(dāng)?shù)鼐用駧砭蜆I(yè)機(jī)會、增加收入。 —— 美食一條街。 —— 在主干道兩側(cè)修建沿街商業(yè)設(shè)施，發(fā)展沿街商業(yè)形態(tài)。 5）打造以教堂、主題廣場、露天劇場為支撐的公共活動空間。 3）科考試驗(yàn)田。建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)柑橘園 4000 畝。 以上五大類項(xiàng)目共同構(gòu)成德國小鎮(zhèn)的建設(shè)內(nèi)容。 高標(biāo)準(zhǔn)柑橘示范園項(xiàng)目總平面設(shè)計(jì)如下圖。 34 交通的流線組織主要參考個(gè)生產(chǎn)功能區(qū)域的劃分，以及果樹種植，生豬養(yǎng)殖、沼氣發(fā)電的生態(tài)農(nóng)業(yè)所需的循環(huán)路線。分別墅、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房三類建設(shè)。整個(gè)項(xiàng)目占地 13000 畝，其主題明確、功能合理、科技環(huán)保、生態(tài)節(jié)能。 —— 柑橘加工廠。準(zhǔn)備期完成項(xiàng)目的前期工作，具體進(jìn)行項(xiàng)目策劃，編制可行性研究報(bào)告，征用建設(shè)用地，辦理項(xiàng)設(shè)前期的各種手續(xù)，取得立項(xiàng)批復(fù)，籌集項(xiàng)目資金。 （二）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 根據(jù)項(xiàng)目工作內(nèi)容安排本 項(xiàng)目建設(shè)期為 6 年，分兩期進(jìn)行。 建設(shè)核心區(qū)（ B 區(qū)）商業(yè)街區(qū)，完善街區(qū)功能，德國小鎮(zhèn)項(xiàng)目建設(shè)基本完成。方案如下： （一）招標(biāo)形式 37 由業(yè)主按國家招標(biāo)法及有關(guān)規(guī)定，采用公開招標(biāo)確定施工單位，采用邀請招標(biāo)確定勘察設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位。參加公開投標(biāo)的單位不得少于 7 家，參加邀請招標(biāo)的單位不得少于 3 家。按照循環(huán)經(jīng)濟(jì)模式，構(gòu)建循環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)種植業(yè)與養(yǎng)殖業(yè)及加工業(yè)之間的資源循環(huán)利用，如畜禽糞便作為沼氣的原料，用于發(fā)電，沼氣底料作為有機(jī)復(fù)合肥料，用于澆灌果樹、花卉等，實(shí)現(xiàn)資源的充分利用和生態(tài)循環(huán)。沿街建筑應(yīng)設(shè)連通道和內(nèi)院的人行通道，其間距不宜超過 80米。 （二）地質(zhì)災(zāi)害防治 加強(qiáng)對高切坡、深開挖建設(shè)工程的管理，作好合理定點(diǎn)、科學(xué)勘察設(shè)計(jì)、規(guī)范施工、認(rèn)真監(jiān)理、嚴(yán)格驗(yàn)收、定期檢查以及后期跟蹤監(jiān)測的工作。 三、生產(chǎn)安全與勞動保護(hù) 項(xiàng)目在建設(shè)過程中，嚴(yán)格遵守國家及重慶市政府有關(guān)勞動保護(hù)的法律法規(guī)，制定安全操作規(guī)程，保護(hù)勞動者的生產(chǎn)安全。其中建筑工程費(fèi) 萬元，占建設(shè)投資的 ％；設(shè)備安裝及工器具購置費(fèi) 萬元，占建設(shè)投資 的 ％；建設(shè)其他費(fèi)用 萬元，占建設(shè)投資的 ％；預(yù)備費(fèi) 萬元，占建設(shè)投資的 ％。 （五）流動資金估算 流動資；金估算采用分項(xiàng)詳細(xì)估算法，估算參數(shù)參照類似項(xiàng)目運(yùn)營統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。其中建設(shè)投資為 ，建設(shè)期利息為 萬元，流動資金為 680 萬元。 二、運(yùn)行成本費(fèi)用估算 （一）成本費(fèi)用估算方法 項(xiàng)目運(yùn)行成本根據(jù)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)和類似項(xiàng)目成本統(tǒng)計(jì)資料采用成本要素法估算。外購輔助材料主要為中央空調(diào)運(yùn)行、物業(yè)管理和公共設(shè)施運(yùn)行消耗的材料，材料耗量參照類似項(xiàng)目運(yùn)營統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)估算，價(jià)格按市場價(jià)格計(jì)算。提取例參照類似項(xiàng)目運(yùn)營統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)估算。 45 三、營業(yè)收入和稅金估算 （一）營業(yè)收入估算 營業(yè)收入主要由巴伐利農(nóng)莊銷售收入、柑橘等農(nóng)產(chǎn)品銷售收入、養(yǎng)殖業(yè)收入、旅游等其他收入 、沼氣發(fā)電收入等組成。 養(yǎng)殖業(yè)收入 該部分收入包含了雞、鴨、魚、生豬養(yǎng)殖的銷售收入。需繳納的經(jīng)營稅金及附加 為營業(yè)稅 5％，城市維護(hù)建設(shè)稅 5％，教育費(fèi)附加 3％。 46 在計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目的利潤總額為 萬元，年平均利潤總額為 萬元，凈利潤總計(jì)為 萬元，年平均凈利潤為 萬元。主要經(jīng)濟(jì)平價(jià)指標(biāo)如下： FIRR=% FNPV( i=10%)= 萬元 靜態(tài)投資回收期 = 年 六、財(cái)務(wù)結(jié)論 該項(xiàng)目為盈利性項(xiàng)目，具備財(cái)務(wù)盈利能力，其效益不僅體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)效益方，同時(shí)也現(xiàn)在社會效益方面。具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。項(xiàng)目區(qū)以無公害、綠色、有機(jī)等高端產(chǎn)品為主線，在標(biāo)準(zhǔn)的制定上，盡可能按照國家標(biāo)準(zhǔn)和國際同類標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)制定，以獲得國內(nèi)國際權(quán)威機(jī)構(gòu)認(rèn)證，增強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)威性。 二、生態(tài)效益評價(jià) 整個(gè)項(xiàng)目除本身的高標(biāo)準(zhǔn)柑橘示范園建設(shè)外，通過完善城鎮(zhèn)綠地系統(tǒng)、打造濱水綠化帶等，將 大環(huán)境生態(tài)建設(shè)與項(xiàng)目區(qū)建設(shè)有機(jī)融為一體，對建設(shè)成為可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)型城鎮(zhèn)具有較強(qiáng)促進(jìn)作用。 具有良好的經(jīng)濟(jì)效益 通過財(cái)務(wù)評價(jià)分析，可得出該項(xiàng)目的利潤總額為 萬元，年平均利潤總額為 萬元，凈利潤總計(jì)為 萬元 ，年平均凈利潤為 萬元，內(nèi)部收益率為 %。建設(shè)場址地質(zhì)現(xiàn)狀穩(wěn)定，發(fā)生地質(zhì)災(zāi)害的可能性小，為地質(zhì)災(zāi)害不易發(fā)生區(qū)。 二、建議 該項(xiàng)目投資規(guī)模較大，建議項(xiàng)目業(yè)主在下一步工作中，進(jìn)一步對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化。 農(nóng)業(yè)是一個(gè)弱質(zhì)產(chǎn)業(yè)，投資大、回收期長，風(fēng)險(xiǎn)大。 52 附件：項(xiàng)目投資估算與財(cái)務(wù)分析表 附表 1 項(xiàng)目建設(shè)投資估算表 序號 工程或費(fèi)用名稱 估算價(jià)值 ( 比例（ %） 建筑工程 費(fèi) 設(shè)備購置費(fèi) 安裝工程費(fèi) 其他費(fèi)用 合計(jì) 1 工程費(fèi)用 % 建筑工程 % 德國巴伐利亞風(fēng)情的新農(nóng)莊 % 巴渝風(fēng)情的新農(nóng)莊 % 果園示范區(qū) % 德國巴伐利亞風(fēng)情 的商業(yè)街 % 輔助用房 % 入口廣場 +中心廣場 % 室外停車場 % 網(wǎng)球場 % 游泳池及戲水區(qū) % 綠化 % 支 干道路 +鋪地 % B 區(qū)土地整治 % 53 序號 工程或費(fèi)用名稱 估算價(jià)值 ( 比例（ %） 建筑工程 費(fèi) 設(shè)備購置費(fèi) 安裝工程費(fèi) 其他費(fèi)用 合計(jì) B 區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)柑橘種植 % 設(shè)備購置及安裝工程 % 供電、配電、照明工程 % 室內(nèi)給排水 % 綜合布線 % 閉路監(jiān)視電視 % 擴(kuò)聲廣播系統(tǒng) % 電話通信系統(tǒng) % 有線電視系統(tǒng) % 消火栓