【導讀】亨嘉現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園項目。重慶市輕工業(yè)設計院

　　

【正文】 寬度應不小于 4 米，凈空高度不應小于 4 米。沿街建筑應設連通道和內(nèi)院的人行通道，其間距不宜超過 80米。鎮(zhèn)區(qū)通信線路建設中，設置 2 對消防通信線路，并同步建設。規(guī)劃要求危險品通過鎮(zhèn)區(qū)，應限定時間，按規(guī)定采取相應措施方可通行。道路、廣場、運動場、公共綠地等開敞地作為消防避難場地。 （二）地質(zhì)災害防治 加強對高切坡、深開挖建設工程的管理，作好合理定點、科學勘察設計、規(guī)范施工、認真監(jiān)理、嚴格驗收、定期檢查以及后期跟蹤監(jiān)測的工作。本區(qū)內(nèi)一切建設活動都必 須以專業(yè)部門的地質(zhì)勘探資料為依據(jù)。 （三）抗震 先鋒鎮(zhèn)屬基本抗震烈度 6 度區(qū)，一般建筑物按 6 度抗震設防；重要建筑、大型建筑及生命線工程按 7 度抗震設防。 （四）防洪 對于筍溪河防洪標準按 20 年一遇洪水位線設置，重要建筑設施設防標準不低于 50年一遇洪水位線。 三、生產(chǎn)安全與勞動保護 項目在建設過程中，嚴格遵守國家及重慶市政府有關勞動保護的法律法規(guī)，制定安全操作規(guī)程，保護勞動者的生產(chǎn)安全。 40 第八章 項目投資估算與資金籌措 一、投資估算 （一）投資估算范圍 投資估算范圍包括項目從籌建至投入正常使用時所需 的建筑工程費、設備及工器具購置費、安裝工程費、工程建設其他費用 ,預備費、建設期利息和流動資金。 （二）投資估算依據(jù) 《德國亨嘉現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)規(guī)劃設計方案》 重慶市建設委員會渝建發(fā) [2021］ 47 號文頒發(fā)的《重慶市建設工程設計概算編制規(guī)定》 重慶市建設委員會渝建發(fā)［ 2021］ 48 號文頒發(fā)的《重慶市建筑工程概算定額》； 重慶市建設委員會渝建發(fā) [2021]48 號文頒發(fā)的《重慶市市政工程概算定額》 重慶市建設委員會渝建發(fā) [2021]48 號文頒發(fā)的《重慶市安裝工程概算定額》； 41 材料價格采用重 慶市建設工程造價信息中 2021 年發(fā)布的《重慶工程造價信息》中的指導價； 設備價格主要通過廠家詢價，不足部分采用《工程建設全國機電設備價格匯編》中收集的價格，設備價格為出廠價或原價的按8％計算設備運雜費； 國家及重慶市有關建設項目投資管理文件及規(guī)定； 類似項目的結算、概算資料； 項目業(yè)主所提供的有關資料及信息。 （三）建設投資估算 項目建設投資估算總額為 萬元。其中建筑工程費 萬元，占建設投資的 ％；設備安裝及工器具購置費 萬元，占建設投資 的 ％；建設其他費用 萬元，占建設投資的 ％；預備費 萬元，占建設投資的 ％。 建設投資估算見附表 1 工程費用估算見附表 2 工程建設其他費用估算見附表 3。 （四）建設期利息估算 項目建設投資資金來源為：項目總投資的 35％為資本金。其他資金通過銀行貸款，建設期利息為 萬元。 （五）流動資金估算 流動資；金估算采用分項詳細估算法，估算參數(shù)參照類似項目運營統(tǒng)計數(shù)據(jù)。經(jīng)計算，項目正常運營年份需流動資金 680 萬元。 42 流動資金估算見附表 4。 （六）項目總投資 項 目總投資為 。其中建設投資為 ，建設期利息為 萬元，流動資金為 680 萬元。 二、資金籌措 （一）資金來源 本項目總投資 萬元，其中，自有資金占總投資的 35%；其余部分銀行貸款解決，建設期利息 萬元。 （二）資金使用計劃 資金使用計劃與資金籌措表見附表 5 43 第九章 財務分析 一、財務分析模式 本項目屬于農(nóng)來開發(fā)項目，與其他項目相比存在投資期長，回收投資慢的特點。財務分析按盈利性項目的模式進行，主 要分析項目的運行成本、營業(yè)收入、計算期內(nèi)的現(xiàn)金流量，計算期按 20 年考慮，考察項目的財務生存能力。 二、運行成本費用估算 （一）成本費用估算方法 項目運行成本根據(jù)項目方案設計和類似項目成本統(tǒng)計資料采用成本要素法估算。 （二）經(jīng)營成本的構成 外購燃料及動力 燃料及動力主要為中央空調(diào)、照明、物業(yè)管理、消防、動力等設備、設施消耗的電力和其他設備的燃料。電力及燃料耗量根據(jù)方案設計并參照類似項目運營統(tǒng)計數(shù)據(jù)估算，電價按當?shù)毓╇姴块T公布的價格計算，燃料價格按市場價格計算。 44 外購材料費 外購主要材料為生產(chǎn)所需 材料，耗量參照類似項目統(tǒng)計數(shù)據(jù)估算，水價按當?shù)厥姓┧块T公布的價格 計算，藥劑價格按市場價格計算。外購輔助材料主要為中央空調(diào)運行、物業(yè)管理和公共設施運行消耗的材料，材料耗量參照類似項目運營統(tǒng)計數(shù)據(jù)估算，價格按市場價格計算。 職工資及職工福利費 項目管理運營公司職工工資只考慮臨時工人，人均基本工資標準為 10000 元／年。職工福利費參照當?shù)芈毠じ＠M統(tǒng)計數(shù)據(jù)按基本工資以一定比例提取。 修理費 修理費以分類固定資產(chǎn)原值為基數(shù)按一定比例提取。提取例參照類似項目運營統(tǒng)計數(shù)據(jù)估算。 其他 費用 其他費用參照類似項目估算，包括工會經(jīng)費、辦公費、差旅費、會議費、招待費、勞動保險費、待業(yè)保險費等。 （三）總成本費用 在項目滿負荷運營期間，成本最高年份的總成本費用為 萬元，成本最低年份的總成本費用為 萬元，計算期內(nèi)年總成本費用平均為 萬元。 項目滿負荷運營期間，最高、最低年份的總成本費用和平均總成本費用估算見附表 8。 45 三、營業(yè)收入和稅金估算 （一）營業(yè)收入估算 營業(yè)收入主要由巴伐利農(nóng)莊銷售收入、柑橘等農(nóng)產(chǎn)品銷售收入、養(yǎng)殖業(yè)收入、旅游等其他收入 、沼氣發(fā)電收入等組成。 巴伐利農(nóng)莊銷售收入 該部分收入是以項目的可銷售面積，按 4500 元 /㎡的價格計算。分四年銷售完畢。 柑橘等農(nóng)產(chǎn)品銷售收入 該部分收入由柑橘、套種經(jīng)濟作物等收入構成。 養(yǎng)殖業(yè)收入 該部分收入包含了雞、鴨、魚、生豬養(yǎng)殖的銷售收入。 旅游等其他收入 該部分收入由物業(yè)管理、農(nóng)莊商業(yè)服務、旅游觀光等收入構成。 項目年總營業(yè)收入 根據(jù)上述估算：正常年份項目的總營業(yè)收入為 萬元。 （二）稅金估算 項目的營業(yè)收入應繳納經(jīng)營稅金及附加。需繳納的經(jīng)營稅金及附加 為營業(yè)稅 5％，城市維護建設稅 5％，教育費附加 3％。 項目正常運營年份的平均稅金及附加為 萬元。 項目逐年營業(yè)收入及稅金估算見附表 6。 四、利潤估算 項目利潤估算見附表 9。 46 在計算期內(nèi)，項目的利潤總額為 萬元，年平均利潤總額為 萬元，凈利潤總計為 萬元，年平均凈利潤為 萬元。 通過分析，可得出項目具備財務盈利能力。 五、財務生存能力分析 項目財務計劃現(xiàn)金流量分析見附表 10。 從表中可以看出，在折現(xiàn)系數(shù) ic=10%，計算期內(nèi)累計 凈現(xiàn)金流量大于零，因此，本項目是可行的。主要經(jīng)濟平價指標如下： FIRR=% FNPV( i=10%)= 萬元 靜態(tài)投資回收期 = 年 六、財務結論 該項目為盈利性項目，具備財務盈利能力，其效益不僅體現(xiàn)在經(jīng)濟效益方，同時也現(xiàn)在社會效益方面。 47 第十章 社會效益和生態(tài)效益分析 一、社會效益分析 通過對我國農(nóng)業(yè)園區(qū)的考察，從總體上說，農(nóng)業(yè)園區(qū)的建設和發(fā)展，對于促進科技成果轉(zhuǎn)化、帶動地區(qū)經(jīng)濟結構調(diào)整、促進農(nóng)民增收等方面發(fā)揮了積極作用。特別是德國亨嘉現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園 項目，理念新、起點高，除具有一般農(nóng)業(yè)園區(qū)的功能外，其江津德國巴伐利亞小鎮(zhèn)建設項目在引導現(xiàn)代居住和生活理念、為推進社會主義新農(nóng)村建設和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展提供典型示范，其高標準柑橘示范園項目在引導優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、實現(xiàn)產(chǎn)品標準化和專業(yè)化、農(nóng)產(chǎn)品加工實現(xiàn)高效化和市場化等方面發(fā)揮著更大的作用。具體體現(xiàn)在以下幾個方面。 為重慶及周邊區(qū)域農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化提供技術支撐 項目區(qū)通過農(nóng)業(yè)前沿技術、農(nóng)業(yè)適用技術的應用和擴散，將為示江津現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)和重慶及周邊廣大區(qū)域的農(nóng)產(chǎn)品商品基地，特別是重慶柑橘產(chǎn)業(yè)化基地提供技術服務。項目區(qū)建設成后 ，隨著與 48 國內(nèi)外科研機構、大學、科技企業(yè)的合作，將成為重慶及周邊區(qū)域公共技術服務支撐平臺。 極大地推進重慶及周邊農(nóng)業(yè)標準化進程 標準化的建立和推廣，是提高農(nóng)產(chǎn)品品質(zhì)、打造農(nóng)產(chǎn)品品牌、提升農(nóng)產(chǎn)品價值、整合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地資源的重要途徑，也是突破國際貿(mào)易的“綠色壁壘”，實現(xiàn)與國際接軌的重要舉措。項目區(qū)以無公害、綠色、有機等高端產(chǎn)品為主線，在標準的制定上，盡可能按照國家標準和國際同類標準指標制定，以獲得國內(nèi)國際權威機構認證，增強標準的權威性。同時，該項目的建設在推進三峽庫區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程、解決三峽庫區(qū)“三農(nóng)”問題等 方面將發(fā)揮著較大作用。 德國小鎮(zhèn)建設具有較強的示范帶動功能 德國小鎮(zhèn)極具異域風情的巴伐利亞新農(nóng)莊、特色商業(yè)街和主題公園等建設項目彰顯了全新設計理念，將極大程度上提升項目區(qū)的品質(zhì)和競爭力，其旅游功能的開發(fā)將在很大程度是帶動江津區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展。農(nóng)民新村的建設對農(nóng)村居民生產(chǎn)、生活空間科學合理的功能布局和設計，充分體現(xiàn)了人性化的設計理念，在促進社會主義新農(nóng)村建設和推進統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展等方面具有較強的示范和帶動功能。 二、生態(tài)效益評價 整個項目除本身的高標準柑橘示范園建設外，通過完善城鎮(zhèn)綠地系統(tǒng)、打造濱水綠化帶等，將 大環(huán)境生態(tài)建設與項目區(qū)建設有機融為一體，對建設成為可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)型城鎮(zhèn)具有較強促進作用。 49 同時，項目區(qū)的建設按照循環(huán)經(jīng)濟模式構建產(chǎn)業(yè)體系，把經(jīng)濟發(fā)展與生態(tài)發(fā)展有機結合起來，實現(xiàn)了企業(yè)的經(jīng)濟效益、社會宏觀效益和生態(tài)效益三結合。這是示范區(qū)項目最大的特點。 第十一章 結論與建議 一、項目結論 通過以上分析，德國亨嘉現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園項目可以得出以下結論。 具有良好的經(jīng)濟效益 通過財務評價分析，可得出該項目的利潤總額為 萬元，年平均利潤總額為 萬元，凈利潤總計為 萬元 ，年平均凈利潤為 萬元，內(nèi)部收益率為 %。具有良好的經(jīng)濟效益。 具有良好的社會效益 項目建設對農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、新農(nóng)村建設、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展等方面具有促進作用，有利于當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展、促進勞動力就業(yè)和農(nóng)民增收，該項目具有較好的社會效益，項目的建設是必要的。 項目區(qū)建設條件良好 50 項目區(qū)具有良好的區(qū)位優(yōu)勢，市政基礎設施條件良好。建設場址地質(zhì)現(xiàn)狀穩(wěn)定，發(fā)生地質(zhì)災害的可能性小，為地質(zhì)災害不易發(fā)生區(qū)。項目選址為項目建設提供了有利的建設條件。 項目生態(tài)效益較好 項目以循環(huán)經(jīng)濟模式構建產(chǎn)業(yè)鏈，具有較好的 生態(tài)效益。 綜上所述，該項目具有較強的可行性。 二、建議 該項目投資規(guī)模較大，建議項目業(yè)主在下一步工作中，進一步對設計方案進行優(yōu)化。在項目實施過程中應精心策劃、安排好實施過程中各階段的工作計劃，加強對建設工程質(zhì)量、財務管理的監(jiān)督和檢查，保證項目建設有效進行。建議在實施期間加強建設方的風險控制，保證建設資金的及時到位；盡快確定最終的建設方案，精心組織，合理安排，從而保證項目高效、順利完成。 在項目實施過程中應協(xié)調(diào)好與政府各部門的關系，加強與市政供水、供電、供氣、排污等部門簽訂相關協(xié)議的工作，確保項目的立項、設 計和后續(xù)工作順利進行，從而保證項目的開發(fā)建設順利進展。 農(nóng)業(yè)是一個弱質(zhì)產(chǎn)業(yè)，投資大、回收期長，風險大。與此同時，具有較大的公益性，集中體現(xiàn)在對促進當?shù)剞r(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和推進統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展等方面。因此，客觀上需要得到政府的扶持。建議政府在用地政策、產(chǎn)業(yè)化扶持政策、科技創(chuàng)新專項補貼、旅游扶持政策、公用基礎設施工程建設等方面給予政策、資金扶持，為此項目的順 51 利實施提供有力的保障。 52 附件：項目投資估算與財務分析表 附表 1 項目建設投資估算表 序號 工程或費用名稱 估算價值 ( 比例（ %） 建筑工程 費 設備購置費 安裝工程費 其他費用 合計 1 工程費用 % 建筑工程 % 德國巴伐利亞風情的新農(nóng)莊 % 巴渝風情的新農(nóng)莊 % 果園示范區(qū) % 德國巴伐利亞風情 的商業(yè)街 % 輔助用房 % 入口廣場 +中心廣場 % 室外停車場 % 網(wǎng)球場 % 游泳池及戲水區(qū) % 綠化 % 支 干道路 +鋪地 % B 區(qū)土地整治 % 53 序號 工程或費用名稱 估算價值 ( 比例（ %） 建筑工程 費 設備購置費 安裝工程費 其他費用 合計 B 區(qū)高標準柑橘種植 % 設備購置及安裝工程 % 供電、配電、照明工程 % 室內(nèi)給排水 % 綜合布線 % 閉路監(jiān)視電視 % 擴聲廣播系統(tǒng) % 電話通信系統(tǒng) % 有線電視系統(tǒng) % 消火栓