【導(dǎo)讀】亨嘉現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園項(xiàng)目。重慶市輕工業(yè)設(shè)計(jì)院

　　

【正文】 寬度應(yīng)不小于 4 米，凈空高度不應(yīng)小于 4 米。沿街建筑應(yīng)設(shè)連通道和內(nèi)院的人行通道，其間距不宜超過(guò) 80米。鎮(zhèn)區(qū)通信線路建設(shè)中，設(shè)置 2 對(duì)消防通信線路，并同步建設(shè)。規(guī)劃要求危險(xiǎn)品通過(guò)鎮(zhèn)區(qū)，應(yīng)限定時(shí)間，按規(guī)定采取相應(yīng)措施方可通行。道路、廣場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、公共綠地等開(kāi)敞地作為消防避難場(chǎng)地。 （二）地質(zhì)災(zāi)害防治 加強(qiáng)對(duì)高切坡、深開(kāi)挖建設(shè)工程的管理，作好合理定點(diǎn)、科學(xué)勘察設(shè)計(jì)、規(guī)范施工、認(rèn)真監(jiān)理、嚴(yán)格驗(yàn)收、定期檢查以及后期跟蹤監(jiān)測(cè)的工作。本區(qū)內(nèi)一切建設(shè)活動(dòng)都必 須以專業(yè)部門(mén)的地質(zhì)勘探資料為依據(jù)。 （三）抗震 先鋒鎮(zhèn)屬基本抗震烈度 6 度區(qū)，一般建筑物按 6 度抗震設(shè)防；重要建筑、大型建筑及生命線工程按 7 度抗震設(shè)防。 （四）防洪 對(duì)于筍溪河防洪標(biāo)準(zhǔn)按 20 年一遇洪水位線設(shè)置，重要建筑設(shè)施設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)不低于 50年一遇洪水位線。 三、生產(chǎn)安全與勞動(dòng)保護(hù) 項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中，嚴(yán)格遵守國(guó)家及重慶市政府有關(guān)勞動(dòng)保護(hù)的法律法規(guī)，制定安全操作規(guī)程，保護(hù)勞動(dòng)者的生產(chǎn)安全。 40 第八章 項(xiàng)目投資估算與資金籌措 一、投資估算 （一）投資估算范圍 投資估算范圍包括項(xiàng)目從籌建至投入正常使用時(shí)所需 的建筑工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、安裝工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用 ,預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息和流動(dòng)資金。 （二）投資估算依據(jù) 《德國(guó)亨嘉現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》 重慶市建設(shè)委員會(huì)渝建發(fā) [2021］ 47 號(hào)文頒發(fā)的《重慶市建設(shè)工程設(shè)計(jì)概算編制規(guī)定》 重慶市建設(shè)委員會(huì)渝建發(fā)［ 2021］ 48 號(hào)文頒發(fā)的《重慶市建筑工程概算定額》； 重慶市建設(shè)委員會(huì)渝建發(fā) [2021]48 號(hào)文頒發(fā)的《重慶市市政工程概算定額》 重慶市建設(shè)委員會(huì)渝建發(fā) [2021]48 號(hào)文頒發(fā)的《重慶市安裝工程概算定額》； 41 材料價(jià)格采用重 慶市建設(shè)工程造價(jià)信息中 2021 年發(fā)布的《重慶工程造價(jià)信息》中的指導(dǎo)價(jià)； 設(shè)備價(jià)格主要通過(guò)廠家詢價(jià)，不足部分采用《工程建設(shè)全國(guó)機(jī)電設(shè)備價(jià)格匯編》中收集的價(jià)格，設(shè)備價(jià)格為出廠價(jià)或原價(jià)的按8％計(jì)算設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)； 國(guó)家及重慶市有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目投資管理文件及規(guī)定； 類似項(xiàng)目的結(jié)算、概算資料； 項(xiàng)目業(yè)主所提供的有關(guān)資料及信息。 （三）建設(shè)投資估算 項(xiàng)目建設(shè)投資估算總額為 萬(wàn)元。其中建筑工程費(fèi) 萬(wàn)元，占建設(shè)投資的 ％；設(shè)備安裝及工器具購(gòu)置費(fèi) 萬(wàn)元，占建設(shè)投資 的 ％；建設(shè)其他費(fèi)用 萬(wàn)元，占建設(shè)投資的 ％；預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元，占建設(shè)投資的 ％。 建設(shè)投資估算見(jiàn)附表 1 工程費(fèi)用估算見(jiàn)附表 2 工程建設(shè)其他費(fèi)用估算見(jiàn)附表 3。 （四）建設(shè)期利息估算 項(xiàng)目建設(shè)投資資金來(lái)源為：項(xiàng)目總投資的 35％為資本金。其他資金通過(guò)銀行貸款，建設(shè)期利息為 萬(wàn)元。 （五）流動(dòng)資金估算 流動(dòng)資；金估算采用分項(xiàng)詳細(xì)估算法，估算參數(shù)參照類似項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)年份需流動(dòng)資金 680 萬(wàn)元。 42 流動(dòng)資金估算見(jiàn)附表 4。 （六）項(xiàng)目總投資 項(xiàng) 目總投資為 。其中建設(shè)投資為 ，建設(shè)期利息為 萬(wàn)元，流動(dòng)資金為 680 萬(wàn)元。 二、資金籌措 （一）資金來(lái)源 本項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，其中，自有資金占總投資的 35%；其余部分銀行貸款解決，建設(shè)期利息 萬(wàn)元。 （二）資金使用計(jì)劃 資金使用計(jì)劃與資金籌措表見(jiàn)附表 5 43 第九章 財(cái)務(wù)分析 一、財(cái)務(wù)分析模式 本項(xiàng)目屬于農(nóng)來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，與其他項(xiàng)目相比存在投資期長(zhǎng)，回收投資慢的特點(diǎn)。財(cái)務(wù)分析按盈利性項(xiàng)目的模式進(jìn)行，主 要分析項(xiàng)目的運(yùn)行成本、營(yíng)業(yè)收入、計(jì)算期內(nèi)的現(xiàn)金流量，計(jì)算期按 20 年考慮，考察項(xiàng)目的財(cái)務(wù)生存能力。 二、運(yùn)行成本費(fèi)用估算 （一）成本費(fèi)用估算方法 項(xiàng)目運(yùn)行成本根據(jù)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)和類似項(xiàng)目成本統(tǒng)計(jì)資料采用成本要素法估算。 （二）經(jīng)營(yíng)成本的構(gòu)成 外購(gòu)燃料及動(dòng)力 燃料及動(dòng)力主要為中央空調(diào)、照明、物業(yè)管理、消防、動(dòng)力等設(shè)備、設(shè)施消耗的電力和其他設(shè)備的燃料。電力及燃料耗量根據(jù)方案設(shè)計(jì)并參照類似項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)估算，電價(jià)按當(dāng)?shù)毓╇姴块T(mén)公布的價(jià)格計(jì)算，燃料價(jià)格按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算。 44 外購(gòu)材料費(fèi) 外購(gòu)主要材料為生產(chǎn)所需 材料，耗量參照類似項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)估算，水價(jià)按當(dāng)?shù)厥姓┧块T(mén)公布的價(jià)格 計(jì)算，藥劑價(jià)格按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算。外購(gòu)輔助材料主要為中央空調(diào)運(yùn)行、物業(yè)管理和公共設(shè)施運(yùn)行消耗的材料，材料耗量參照類似項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)估算，價(jià)格按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算。 職工資及職工福利費(fèi) 項(xiàng)目管理運(yùn)營(yíng)公司職工工資只考慮臨時(shí)工人，人均基本工資標(biāo)準(zhǔn)為 10000 元／年。職工福利費(fèi)參照當(dāng)?shù)芈毠じ＠M(fèi)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)按基本工資以一定比例提取。 修理費(fèi) 修理費(fèi)以分類固定資產(chǎn)原值為基數(shù)按一定比例提取。提取例參照類似項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)估算。 其他 費(fèi)用 其他費(fèi)用參照類似項(xiàng)目估算，包括工會(huì)經(jīng)費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、招待費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)等。 （三）總成本費(fèi)用 在項(xiàng)目滿負(fù)荷運(yùn)營(yíng)期間，成本最高年份的總成本費(fèi)用為 萬(wàn)元，成本最低年份的總成本費(fèi)用為 萬(wàn)元，計(jì)算期內(nèi)年總成本費(fèi)用平均為 萬(wàn)元。 項(xiàng)目滿負(fù)荷運(yùn)營(yíng)期間，最高、最低年份的總成本費(fèi)用和平均總成本費(fèi)用估算見(jiàn)附表 8。 45 三、營(yíng)業(yè)收入和稅金估算 （一）營(yíng)業(yè)收入估算 營(yíng)業(yè)收入主要由巴伐利農(nóng)莊銷售收入、柑橘等農(nóng)產(chǎn)品銷售收入、養(yǎng)殖業(yè)收入、旅游等其他收入 、沼氣發(fā)電收入等組成。 巴伐利農(nóng)莊銷售收入 該部分收入是以項(xiàng)目的可銷售面積，按 4500 元 /㎡的價(jià)格計(jì)算。分四年銷售完畢。 柑橘等農(nóng)產(chǎn)品銷售收入 該部分收入由柑橘、套種經(jīng)濟(jì)作物等收入構(gòu)成。 養(yǎng)殖業(yè)收入 該部分收入包含了雞、鴨、魚(yú)、生豬養(yǎng)殖的銷售收入。 旅游等其他收入 該部分收入由物業(yè)管理、農(nóng)莊商業(yè)服務(wù)、旅游觀光等收入構(gòu)成。 項(xiàng)目年總營(yíng)業(yè)收入 根據(jù)上述估算：正常年份項(xiàng)目的總營(yíng)業(yè)收入為 萬(wàn)元。 （二）稅金估算 項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入應(yīng)繳納經(jīng)營(yíng)稅金及附加。需繳納的經(jīng)營(yíng)稅金及附加 為營(yíng)業(yè)稅 5％，城市維護(hù)建設(shè)稅 5％，教育費(fèi)附加 3％。 項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)年份的平均稅金及附加為 萬(wàn)元。 項(xiàng)目逐年?duì)I業(yè)收入及稅金估算見(jiàn)附表 6。 四、利潤(rùn)估算 項(xiàng)目利潤(rùn)估算見(jiàn)附表 9。 46 在計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目的利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元，年平均利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元，凈利潤(rùn)總計(jì)為 萬(wàn)元，年平均凈利潤(rùn)為 萬(wàn)元。 通過(guò)分析，可得出項(xiàng)目具備財(cái)務(wù)盈利能力。 五、財(cái)務(wù)生存能力分析 項(xiàng)目財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量分析見(jiàn)附表 10。 從表中可以看出，在折現(xiàn)系數(shù) ic=10%，計(jì)算期內(nèi)累計(jì) 凈現(xiàn)金流量大于零，因此，本項(xiàng)目是可行的。主要經(jīng)濟(jì)平價(jià)指標(biāo)如下： FIRR=% FNPV( i=10%)= 萬(wàn)元 靜態(tài)投資回收期 = 年 六、財(cái)務(wù)結(jié)論 該項(xiàng)目為盈利性項(xiàng)目，具備財(cái)務(wù)盈利能力，其效益不僅體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)效益方，同時(shí)也現(xiàn)在社會(huì)效益方面。 47 第十章 社會(huì)效益和生態(tài)效益分析 一、社會(huì)效益分析 通過(guò)對(duì)我國(guó)農(nóng)業(yè)園區(qū)的考察，從總體上說(shuō)，農(nóng)業(yè)園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展，對(duì)于促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化、帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、促進(jìn)農(nóng)民增收等方面發(fā)揮了積極作用。特別是德國(guó)亨嘉現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園 項(xiàng)目，理念新、起點(diǎn)高，除具有一般農(nóng)業(yè)園區(qū)的功能外，其江津德國(guó)巴伐利亞小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目在引導(dǎo)現(xiàn)代居住和生活理念、為推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展提供典型示范，其高標(biāo)準(zhǔn)柑橘示范園項(xiàng)目在引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和專業(yè)化、農(nóng)產(chǎn)品加工實(shí)現(xiàn)高效化和市場(chǎng)化等方面發(fā)揮著更大的作用。具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。 為重慶及周邊區(qū)域農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化提供技術(shù)支撐 項(xiàng)目區(qū)通過(guò)農(nóng)業(yè)前沿技術(shù)、農(nóng)業(yè)適用技術(shù)的應(yīng)用和擴(kuò)散，將為示江津現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)和重慶及周邊廣大區(qū)域的農(nóng)產(chǎn)品商品基地，特別是重慶柑橘產(chǎn)業(yè)化基地提供技術(shù)服務(wù)。項(xiàng)目區(qū)建設(shè)成后 ，隨著與 48 國(guó)內(nèi)外科研機(jī)構(gòu)、大學(xué)、科技企業(yè)的合作，將成為重慶及周邊區(qū)域公共技術(shù)服務(wù)支撐平臺(tái)。 極大地推進(jìn)重慶及周邊農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程 標(biāo)準(zhǔn)化的建立和推廣，是提高農(nóng)產(chǎn)品品質(zhì)、打造農(nóng)產(chǎn)品品牌、提升農(nóng)產(chǎn)品價(jià)值、整合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地資源的重要途徑，也是突破國(guó)際貿(mào)易的“綠色壁壘”，實(shí)現(xiàn)與國(guó)際接軌的重要舉措。項(xiàng)目區(qū)以無(wú)公害、綠色、有機(jī)等高端產(chǎn)品為主線，在標(biāo)準(zhǔn)的制定上，盡可能按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)際同類標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)制定，以獲得國(guó)內(nèi)國(guó)際權(quán)威機(jī)構(gòu)認(rèn)證，增強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)威性。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)在推進(jìn)三峽庫(kù)區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程、解決三峽庫(kù)區(qū)“三農(nóng)”問(wèn)題等 方面將發(fā)揮著較大作用。 德國(guó)小鎮(zhèn)建設(shè)具有較強(qiáng)的示范帶動(dòng)功能 德國(guó)小鎮(zhèn)極具異域風(fēng)情的巴伐利亞新農(nóng)莊、特色商業(yè)街和主題公園等建設(shè)項(xiàng)目彰顯了全新設(shè)計(jì)理念，將極大程度上提升項(xiàng)目區(qū)的品質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力，其旅游功能的開(kāi)發(fā)將在很大程度是帶動(dòng)江津區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展。農(nóng)民新村的建設(shè)對(duì)農(nóng)村居民生產(chǎn)、生活空間科學(xué)合理的功能布局和設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)了人性化的設(shè)計(jì)理念，在促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)和推進(jìn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展等方面具有較強(qiáng)的示范和帶動(dòng)功能。 二、生態(tài)效益評(píng)價(jià) 整個(gè)項(xiàng)目除本身的高標(biāo)準(zhǔn)柑橘示范園建設(shè)外，通過(guò)完善城鎮(zhèn)綠地系統(tǒng)、打造濱水綠化帶等，將 大環(huán)境生態(tài)建設(shè)與項(xiàng)目區(qū)建設(shè)有機(jī)融為一體，對(duì)建設(shè)成為可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)型城鎮(zhèn)具有較強(qiáng)促進(jìn)作用。 49 同時(shí)，項(xiàng)目區(qū)的建設(shè)按照循環(huán)經(jīng)濟(jì)模式構(gòu)建產(chǎn)業(yè)體系，把經(jīng)濟(jì)發(fā)展與生態(tài)發(fā)展有機(jī)結(jié)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)宏觀效益和生態(tài)效益三結(jié)合。這是示范區(qū)項(xiàng)目最大的特點(diǎn)。 第十一章 結(jié)論與建議 一、項(xiàng)目結(jié)論 通過(guò)以上分析，德國(guó)亨嘉現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園項(xiàng)目可以得出以下結(jié)論。 具有良好的經(jīng)濟(jì)效益 通過(guò)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析，可得出該項(xiàng)目的利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元，年平均利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元，凈利潤(rùn)總計(jì)為 萬(wàn)元 ，年平均凈利潤(rùn)為 萬(wàn)元，內(nèi)部收益率為 %。具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。 具有良好的社會(huì)效益 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、新農(nóng)村建設(shè)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展等方面具有促進(jìn)作用，有利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、促進(jìn)勞動(dòng)力就業(yè)和農(nóng)民增收，該項(xiàng)目具有較好的社會(huì)效益，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。 項(xiàng)目區(qū)建設(shè)條件良好 50 項(xiàng)目區(qū)具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，市政基礎(chǔ)設(shè)施條件良好。建設(shè)場(chǎng)址地質(zhì)現(xiàn)狀穩(wěn)定，發(fā)生地質(zhì)災(zāi)害的可能性小，為地質(zhì)災(zāi)害不易發(fā)生區(qū)。項(xiàng)目選址為項(xiàng)目建設(shè)提供了有利的建設(shè)條件。 項(xiàng)目生態(tài)效益較好 項(xiàng)目以循環(huán)經(jīng)濟(jì)模式構(gòu)建產(chǎn)業(yè)鏈，具有較好的 生態(tài)效益。 綜上所述，該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的可行性。 二、建議 該項(xiàng)目投資規(guī)模較大，建議項(xiàng)目業(yè)主在下一步工作中，進(jìn)一步對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中應(yīng)精心策劃、安排好實(shí)施過(guò)程中各階段的工作計(jì)劃，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量、財(cái)務(wù)管理的監(jiān)督和檢查，保證項(xiàng)目建設(shè)有效進(jìn)行。建議在實(shí)施期間加強(qiáng)建設(shè)方的風(fēng)險(xiǎn)控制，保證建設(shè)資金的及時(shí)到位；盡快確定最終的建設(shè)方案，精心組織，合理安排，從而保證項(xiàng)目高效、順利完成。 在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中應(yīng)協(xié)調(diào)好與政府各部門(mén)的關(guān)系，加強(qiáng)與市政供水、供電、供氣、排污等部門(mén)簽訂相關(guān)協(xié)議的工作，確保項(xiàng)目的立項(xiàng)、設(shè) 計(jì)和后續(xù)工作順利進(jìn)行，從而保證項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)順利進(jìn)展。 農(nóng)業(yè)是一個(gè)弱質(zhì)產(chǎn)業(yè)，投資大、回收期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)大。與此同時(shí)，具有較大的公益性，集中體現(xiàn)在對(duì)促進(jìn)當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和推進(jìn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展等方面。因此，客觀上需要得到政府的扶持。建議政府在用地政策、產(chǎn)業(yè)化扶持政策、科技創(chuàng)新專項(xiàng)補(bǔ)貼、旅游扶持政策、公用基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)等方面給予政策、資金扶持，為此項(xiàng)目的順 51 利實(shí)施提供有力的保障。 52 附件：項(xiàng)目投資估算與財(cái)務(wù)分析表 附表 1 項(xiàng)目建設(shè)投資估算表 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 估算價(jià)值 ( 比例（ %） 建筑工程 費(fèi) 設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 安裝工程費(fèi) 其他費(fèi)用 合計(jì) 1 工程費(fèi)用 % 建筑工程 % 德國(guó)巴伐利亞風(fēng)情的新農(nóng)莊 % 巴渝風(fēng)情的新農(nóng)莊 % 果園示范區(qū) % 德國(guó)巴伐利亞風(fēng)情 的商業(yè)街 % 輔助用房 % 入口廣場(chǎng) +中心廣場(chǎng) % 室外停車場(chǎng) % 網(wǎng)球場(chǎng) % 游泳池及戲水區(qū) % 綠化 % 支 干道路 +鋪地 % B 區(qū)土地整治 % 53 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 估算價(jià)值 ( 比例（ %） 建筑工程 費(fèi) 設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 安裝工程費(fèi) 其他費(fèi)用 合計(jì) B 區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)柑橘種植 % 設(shè)備購(gòu)置及安裝工程 % 供電、配電、照明工程 % 室內(nèi)給排水 % 綜合布線 % 閉路監(jiān)視電視 % 擴(kuò)聲廣播系統(tǒng) % 電話通信系統(tǒng) % 有線電視系統(tǒng) % 消火栓