【導(dǎo)讀】項(xiàng)目規(guī)劃占地面積為㎡,用地性質(zhì)為住宅用地。I.報(bào)告編制單位掌握的有關(guān)資料和實(shí)地勘察、調(diào)查的有關(guān)資料。本地塊北瞰滾滾而來(lái)的長(zhǎng)江，東依重慶著名的南。對(duì)景，地理位置優(yōu)越而顯赫，現(xiàn)階段交通不太方便，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)條件較差。規(guī)劃建設(shè)用地約10畝，容積率為，建筑覆蓋率為%。地上一層設(shè)計(jì)為架空層，考慮小區(qū)功能配。地下層設(shè)計(jì)為地下車(chē)庫(kù)，設(shè)備用房和物管用房。純收入增長(zhǎng)速度。長(zhǎng)%和%，城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入分別增長(zhǎng)%和%。重慶房?jī)r(jià)增幅基本合理，與經(jīng)濟(jì)和收入增長(zhǎng)基本協(xié)調(diào)。此，溫州炒房團(tuán)才在堅(jiān)守了四年后終于在沒(méi)有獲利的情況下退出重慶。市政府采取了一系列規(guī)范市場(chǎng)的措施。集團(tuán)，作為一級(jí)整治部門(mén)和土地儲(chǔ)備中心。目前，重慶市已完成了主城120棟爛。尾樓的處理，與其他城市相比，重慶市爛尾樓的處理做得更好。政府清理閑置土地具體措施。就要按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行收回，并再次上市交易。2021年5月初---主體工程1/3，公開(kāi)發(fā)售；

　　

【正文】 橋連通南北兩區(qū)。規(guī)劃中的東水門(mén)大橋，長(zhǎng)江復(fù)線(xiàn)橋，和現(xiàn)有長(zhǎng)江大橋，將陽(yáng)光 100 國(guó)際新城與渝中半島緊密相聯(lián)。 隧道交通： 2021 年貫通的兩 江隧道沿江底而過(guò)，江底形成樞紐轉(zhuǎn)盤(pán)，連通兩江三岸。 江面交通：改造過(guò)江輪渡，建立 水上巴士 ，打通兩江三岸最為快捷的水上通道。 公路交通： 2021 年通車(chē)的南濱路快速干道，以及南濱路 3期快速干道工程的開(kāi)工，配合 2021 年底外環(huán)線(xiàn)的通車(chē)，將陽(yáng)光 100 國(guó)際新城與 8 小時(shí)重慶 連為一體。 軌道交通：規(guī)劃中的輕軌環(huán)線(xiàn)，與未來(lái)五條軌道線(xiàn)交接 ?? 2) 紫光學(xué)苑 物業(yè)類(lèi)別 : 普通住宅 建筑類(lèi)別 : 高層 第 38 頁(yè) 共 72 頁(yè) 裝修狀況 : 毛坯 物業(yè)地址 : 南岸區(qū)彈子石十一中 價(jià)格 : 均價(jià) :2980 元 /平方米 開(kāi)發(fā)商 : 重慶紫光物業(yè)發(fā)展有限公司 售樓處地址 : 南岸區(qū)彈子石十一中 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 : 2021329 入住時(shí)間 : 2021430 容積率 :3 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 交通狀況 : 本項(xiàng)目西臨長(zhǎng)江，東依南山，與江北溉瀾溪隔江相望，被朝天門(mén)大橋、大佛寺大橋和南濱路三期、渝黔高速路所圍合。 彈子石，重慶未來(lái) CBD 版塊中重要片區(qū)，與解放碑 CBD、江北 CBD 構(gòu)成 “ 金三角 ” ；西臨長(zhǎng)江，東依南山，與江北溉瀾溪隔江相望，被朝天門(mén)大橋、大佛寺大橋和南濱路三期、渝黔高速路所圍合，區(qū)域發(fā)展前景加速，地產(chǎn)價(jià)值毋庸置疑； 紫光學(xué)苑位于 CBD 商務(wù)核心區(qū)域，彈子石新街，往南坪方向的主干道旁。毗鄰彈子石中心廣場(chǎng)與車(chē)站，生活市政配套設(shè)施齊全，對(duì)外交通便捷?？偨ㄖ娣e達(dá) 15 萬(wàn)方，一期即達(dá) 萬(wàn)方，建筑風(fēng)格現(xiàn)代典雅，由 5 棟高層排列式組成，樓宇間距合理，動(dòng)靜分區(qū)； 25000 平米的綠化景觀，綠意蔥蘢，曲徑通幽；游泳池等健康配套設(shè)施齊全，令生活品質(zhì)大為提升。陽(yáng)光戶(hù)型，結(jié)構(gòu)合理，4690 平米緊湊戶(hù)型、面積適度、功能齊全、布局合理，經(jīng)濟(jì)性與品質(zhì)性兼具。全部戶(hù)型均為景觀 +生活雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，生活起居更方便。 第 39 頁(yè) 共 72 頁(yè) 紫光學(xué)苑是彈子石片區(qū)內(nèi)少有的大型生活社區(qū)，為中青年家庭量身打造，生活品質(zhì)，由此開(kāi)啟。 3) 文韻江南 物業(yè)類(lèi)別 :普通住宅 建筑類(lèi)別 : 高層 裝修狀況 : 毛坯 物業(yè)地址 : 南岸區(qū)彈子石轉(zhuǎn)盤(pán)旁 價(jià)格 : 均價(jià) :3380 元 /平方米 物業(yè)管理費(fèi) : 元 /平方米 月 開(kāi)發(fā)商 : 重慶五亞物業(yè)發(fā)展有限公司 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 202112252 入住時(shí)間 2021930 容積率 : 8 綠化率 : % 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 交通狀況 ： 71 33 32 30 36 38 323 等公交車(chē)直達(dá)解放碑、觀音橋、上清寺、南坪等地。還有朝天門(mén)大橋、兩江隧道、輕軌、大佛寺大橋等交 通 遠(yuǎn)景規(guī)劃好，升值潛力大。彈子石 CBD 在未來(lái) 5－ 10 年時(shí)間將投巨資把該區(qū)域打造成為集商貿(mào)、金融、中介機(jī)構(gòu)、國(guó)際酒店、高尚居住為一體的中央商務(wù)區(qū)，商務(wù)功能配套設(shè)施完善，產(chǎn)業(yè)布局合理，休閑娛樂(lè)豐富。彈子石是居家、商務(wù)的必爭(zhēng)之地。 第 40 頁(yè) 共 72 頁(yè) 王者之地，景觀怡人。文韻江南在原南岸區(qū)文化館舊址上拔地而起，雄踞彈子石 CDB 核心王者之地。倚欄憑窗，觀山眺江，呼吸著南山上原始森林的富氧清新空氣，坐擁 CBD 的流金繁華。 立體交通，通江達(dá)海。盤(pán)龍大道、南濱路三期和四期（大佛寺黃桷沱路段）、2021 年建成的朝天門(mén)大橋及兩江遂道，長(zhǎng)江大橋 、輕軌等將解放碑、朝天門(mén)、江北金融中心、南岸商住圈等主城核心區(qū)連接起來(lái)，在二十分鐘內(nèi)任意到達(dá)兩江三岸。 4) 東海長(zhǎng)洲 物業(yè)類(lèi)別 ： 普通住宅 建筑類(lèi)別 : 小高層 (B 區(qū) ) 裝修狀況 : 毛坯 物業(yè)地址 : 南岸區(qū)彈子石 11 中附近東海長(zhǎng)洲車(chē)站旁 價(jià)格 : 均價(jià) :2980 元 /平方米 開(kāi)發(fā)商 : 重慶東海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 售樓處地址 : 南岸區(qū)彈子石 11中 附近東海長(zhǎng)洲車(chē)站旁 開(kāi)盤(pán)時(shí) 202148 入住時(shí)間 :20211230 綠化率 % 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 一個(gè)心靈包容的親情品質(zhì)社區(qū) 一種普世生活哲學(xué)的理想實(shí)踐 東海地產(chǎn)榮擔(dān)使命 ,2021 傾力打制的城市公民品質(zhì)生活社區(qū) .項(xiàng)目坐落主城未來(lái)繁華核心區(qū)域 CBD，占地約 9 萬(wàn)多平方米，開(kāi)發(fā)總面積達(dá) 45 萬(wàn)余平方 第 41 頁(yè) 共 72 頁(yè) 米，東望南山，西眺兩江和渝中半島，擁有主城罕見(jiàn)的江山雙景！項(xiàng)目設(shè)計(jì)以21 世紀(jì)生活水準(zhǔn)為目標(biāo)，由享譽(yù)全球的美國(guó) AMM、澳州澳馳擔(dān)綱設(shè)計(jì)，在總體空間布局、室內(nèi)外環(huán)境、住宅戶(hù)型平面上均有一定前瞻性和創(chuàng)造性，充分保障社 區(qū)住宅的國(guó)際品質(zhì)。自面市以來(lái)，屢獲 “ 最具投資潛力樓盤(pán) ” 、 “2021 年最值得期待的樓盤(pán) ” 、 “ 住宅性能認(rèn)定評(píng)審 A 級(jí) ” 等殊榮。 建筑設(shè)計(jì) :澳大利亞澳馳 景觀設(shè)計(jì) :美國(guó) AAM/天域園林 交通： 304 專(zhuān)線(xiàn)、 321 路、 320 路、 323 路、 385 路、 363 路、 373 路、 338 路 小區(qū)內(nèi)部配套 :社區(qū)配置多樣的街區(qū)商業(yè)形態(tài)，規(guī)劃引入汽車(chē)美容、品牌餐飲、品牌服裝專(zhuān)賣(mài)店，及茶吧、咖啡廳、書(shū)吧等休閑型社區(qū)服務(wù)類(lèi)商業(yè)。 中小學(xué) :重慶市第 11 中 幼兒園 :特設(shè)八班制幼兒園 綜合商場(chǎng) :南坪百盛、新世紀(jì)江南商都、重慶百貨 醫(yī)院 :重慶市第五人 民醫(yī)院 樓盤(pán)要素統(tǒng)計(jì) 開(kāi)發(fā)商 南岸區(qū)現(xiàn)有各樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商多數(shù)為本地企業(yè)，但近幾年外地的知名開(kāi)發(fā)商紛紛在南岸區(qū)開(kāi)發(fā)、立項(xiàng)，整體開(kāi)發(fā)實(shí)力明顯提高。 本地較有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)主要有浦輝（海棠曉月）、天景（學(xué)府大道 69 號(hào)）、天龍（長(zhǎng)青湖）；隆鑫繼駿逸天下之后推出的駿逸江南獲得良好口碑；華宇集團(tuán)首個(gè)跨區(qū)域項(xiàng)目江南楓庭在南岸也取得不錯(cuò)成績(jī)。此外，龍湖在南岸的首筆力作觀山水，美心集團(tuán)跨行業(yè)的第一次嘗試就預(yù)備在經(jīng)開(kāi)區(qū)打造高檔別墅等等。 第 42 頁(yè) 共 72 頁(yè) 外地知名的開(kāi)發(fā)商有融僑、同景、陽(yáng)光 100、中國(guó)武夷等，和記黃埔、中信也已在南岸區(qū)圈地、立項(xiàng)。 知名開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐對(duì)提高南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)有較大的帶動(dòng)作用，但同時(shí)也對(duì)本地的中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)形成了巨大的壓力，而為搶占更多的市場(chǎng)份額，他們自身之間的競(jìng)爭(zhēng)也將日趨激烈。 物業(yè)類(lèi)型 （定義：多于 2 棟以上的樓盤(pán)為小區(qū)型物業(yè)，少于 2 棟（含 2 棟）為單體型物業(yè)） 目前區(qū)域內(nèi)在售物業(yè)絕大部分為兩棟以上建筑組成的小區(qū)型項(xiàng)目，而主要位于中心區(qū)及干道旁的單體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)所占比重不大。 評(píng)述 目前南岸區(qū)主要樓盤(pán)小區(qū)型物業(yè)超過(guò)九成的比例；這說(shuō)明南岸區(qū)目前所供開(kāi)發(fā)的土地還比較多，且在本區(qū)居住的多為本地及 來(lái)自渝中的將該區(qū)住宅作為第一居所的家庭，此類(lèi)置業(yè)者更看中舒適的環(huán)境和項(xiàng)目自身的配套。小戶(hù)型、公寓、酒店式公寓、商住兩用等單體投資型物業(yè)在南岸區(qū)還比較少 。 建筑類(lèi)型 （注：以下比例按各樓盤(pán)所含建筑類(lèi)型種類(lèi)統(tǒng)計(jì)得出） 就建筑類(lèi)型而言，區(qū)域內(nèi)物業(yè)主要以建筑高度 18— 30 層的高層物業(yè)為主，小高層占近四分之一比例，而多層及低密度洋房、別墅類(lèi)物業(yè)與以往相比也有較大幅度的上升。 評(píng)述： 南岸區(qū)樓盤(pán)中高層所占比例最多．其次為小高層，兩者合計(jì)占七成以上的比例； 純高層的小區(qū)型物業(yè)有上海城、渝能都市經(jīng)典、泰正麗甸園、左岸陽(yáng) 光、陽(yáng)光 100、駿逸天下、駿逸江南、帝駿閣、春風(fēng)綠苑 、東海長(zhǎng)洲、陽(yáng)光匯、浪高國(guó)際會(huì)展中心、文韻江南等項(xiàng)目 ；純小高層物業(yè)有回龍灣、美堤雅二期、祥和人家 3 個(gè)；其中中天陽(yáng)光 第 43 頁(yè) 共 72 頁(yè) 美地為該區(qū)在售的唯一純花園洋房物業(yè)，長(zhǎng)青湖為唯一的純別墅物業(yè)；單體樓全部為高層物業(yè)。從上可以看出多數(shù)樓盤(pán)為涵蓋至少兩種建筑類(lèi)型的物業(yè)，反映出開(kāi)發(fā)商在物業(yè)定位時(shí)大多希望兼顧到更多的消費(fèi)需求；產(chǎn)品類(lèi)型一般為小高層與高層的混合，或花園洋房與別墅的混合。而產(chǎn)品單一性較強(qiáng)的物業(yè)不多，且以高層為主。 從容積率指標(biāo)情況看亦說(shuō)明了這一問(wèn)題，目前區(qū)域物業(yè)主要以 容積率在 2以上的項(xiàng)目為主，其中容積率在 3以上的比例超過(guò) 1/3的份額，反映出中高層物業(yè)在本區(qū)域市場(chǎng)中所占的絕對(duì)比重，而容積率在 以下的低密度物業(yè)目前在市場(chǎng)中所占有的份額還相對(duì)有限。 樓盤(pán)規(guī)模 （注：以樓盤(pán)的總建筑面積（含在建和規(guī)劃面積）作為衡量標(biāo)準(zhǔn)） 南岸區(qū)樓盤(pán)的總建筑面積主要集中在 20 萬(wàn)平方米以下，因大多數(shù)物業(yè)都是分期開(kāi)發(fā)，每一期的開(kāi)發(fā)量就有限，有利于開(kāi)放商資金的周轉(zhuǎn)并能夠減少風(fēng)險(xiǎn)。 1520 萬(wàn)方的物業(yè)占 1/4，說(shuō)明南岸區(qū)目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以中小型物業(yè)為主； 不過(guò)開(kāi)發(fā)總建筑面積大于 20 萬(wàn)平方米的物業(yè)也有 3 個(gè)，開(kāi)發(fā)量占了一成的比例，從整個(gè)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)看，南岸區(qū)也將成為大體量樓盤(pán)分布較多的區(qū)域之一。其中融僑半島更是全市矚目的大規(guī)模項(xiàng)目 ，近期內(nèi)茶園新區(qū)突起，南岸區(qū)大盤(pán)時(shí)代來(lái)臨 。 價(jià)格 南岸區(qū)樓盤(pán)均價(jià)主要集中在 30005000 元 /平方米之間，整體檔次以中檔、中高檔為主，這兩種類(lèi)型的樓盤(pán)合計(jì)占了近八成的比例； 從上圖中可經(jīng)看出 25003500 和 35004500 的物業(yè)所占比例最大，說(shuō)明這兩個(gè)價(jià)格段的物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是最為激烈的。 房型 目前南岸區(qū)樓盤(pán)的戶(hù)型主要集中在二房、三房，又以 二 房的供應(yīng)量最大， 僅湊型小 第 44 頁(yè) 共 72 頁(yè) 三房的供應(yīng) 其次，再者就是一房 ； 物管公司 南岸區(qū)超過(guò)六成的樓盤(pán)選擇自行進(jìn)行物業(yè)管理，聘請(qǐng)其它專(zhuān)業(yè)物管公司管理的比例有所上升，這與目前重慶全市的情況基本一致。反映出南岸區(qū)開(kāi)發(fā)商的物管理念已有所提高，普遍認(rèn)識(shí)到了好的物業(yè)管理對(duì)樓盤(pán)形象甚至對(duì)銷(xiāo)售的促進(jìn)作用。 有近二成的樓盤(pán)采取聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名物管公司作管理顧問(wèn)再自行管理的方式，這一方式主要為一些中高檔樓盤(pán)所采用，其對(duì)提升整個(gè)樓盤(pán)的形象有較大的益處。如陽(yáng)光華庭請(qǐng)的錦繡山莊物管、海棠曉月請(qǐng)的金地物管、帝景名苑請(qǐng)的世邦 魏理仕物管等。 2021 年南岸區(qū)房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)形勢(shì)展望 2021 年，南岸區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步加大自有資金的籌集，減少銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)的貸款，以降低企業(yè)自身的金融風(fēng)險(xiǎn)。在政府引導(dǎo)、市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)下，有效控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲；進(jìn)一步優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，加大經(jīng)濟(jì)適用房及中低價(jià)位的普通住房的開(kāi)發(fā)；減少商品房空置面積，提高商品房實(shí)際利用率。 在 國(guó)家宏觀調(diào)控政策下，南岸區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及時(shí)調(diào)整投資策略，使 2021 年南岸區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)。展望 2021 年，南岸區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)進(jìn)一步適應(yīng)國(guó)家調(diào)控措施、洞察市場(chǎng)信息，及時(shí)把握有利時(shí)機(jī)，促使南岸區(qū) 2021 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 第 45 頁(yè) 共 72 頁(yè) 三、項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 地塊解析 交通條件 現(xiàn)階段項(xiàng)目所在地交通不便，但 項(xiàng)目折遷后建后緊鄰 規(guī)劃 中的城市干道， 屆時(shí)交通將十分便捷。 地形、地勢(shì) 1)高程分析 規(guī)劃用地內(nèi)自然地形復(fù)雜，海拔高程在 254 至 264 米之間，高差較大，可能導(dǎo)致今后的土石方工程較大。 第 46 頁(yè) 共 72 頁(yè) 2)坡度分析 規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地地形地貌多變，局部坡度變化較大，需對(duì)地形進(jìn)行局部改造，局部地形平緩，利于建設(shè)。 項(xiàng)目位置 本地塊地處重慶市南坪區(qū)長(zhǎng)江南岸， 地處南坪區(qū)的舊城區(qū)裕華街，在南坪總體規(guī)劃中屬于開(kāi)發(fā)改造的老區(qū)。本地塊北瞰滾滾而來(lái)的長(zhǎng)江，東依重慶著名的南山風(fēng)景區(qū)，與重慶著名的渝中半島遙遙相望，在一定程度上形成與渝中半島 和江北城 對(duì)景，地理位置優(yōu)越而顯赫。 水電氣保障 三通 規(guī)劃限制條件 地質(zhì)情況 本地塊屬于建成多年的老城區(qū)，未發(fā)現(xiàn)不良地質(zhì)問(wèn)題，屬于可建設(shè)用地。 氣象條件 第 47 頁(yè) 共 72 頁(yè) 根據(jù)重慶市有關(guān)氣象資料統(tǒng)計(jì)如下： 風(fēng)速 (M/S) 相對(duì)濕度 (%) 歷年平均蒸發(fā)量 (MM) 歷年平均日照( 小時(shí) ) 歷年平均氣壓(Pa) 歷年平均無(wú)霜期（天） 歷年平均 值 歷年 最大 值 歷年平均值 最熱月平均值 最冷月平均值 79 70 81 1230 9339 349 總的氣象特征：冬暖夏熱，光熱同季，無(wú)霜期長(zhǎng)，雨量充沛，濕潤(rùn)多陰，屬中亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候。本項(xiàng)目為住宅小區(qū)，為了達(dá)到良好的居住環(huán)境，針對(duì)夏季炎熱的情況應(yīng)作重點(diǎn)考慮，通過(guò)植物的合理搭配，朝向及戶(hù)型的較好確定進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)。 地震資料 根據(jù)有關(guān)歷史地震記載和近期觀測(cè)資料表明：重慶地區(qū) 1988 年以前曾發(fā)生過(guò)多次地震，震 級(jí)都很小。 1998 年以來(lái)重慶市渝北區(qū)、榮昌縣相繼發(fā)生過(guò) 5級(jí)左右的地震，特別是在 1989 年 11 月 20 日距渝中區(qū) 40 公里的渝北區(qū)統(tǒng)井鎮(zhèn)（北緯 2905139。，東經(jīng) 10605739。）發(fā)生過(guò) — 級(jí)地震，造成了一定的破壞，這是重慶地區(qū)有地震記載以來(lái)