【導讀】項目規(guī)劃占地面積為㎡,用地性質為住宅用地。I.報告編制單位掌握的有關資料和實地勘察、調查的有關資料。本地塊北瞰滾滾而來的長江，東依重慶著名的南。對景，地理位置優(yōu)越而顯赫，現(xiàn)階段交通不太方便，基礎設施建設條件較差。規(guī)劃建設用地約10畝，容積率為，建筑覆蓋率為%。地上一層設計為架空層，考慮小區(qū)功能配。地下層設計為地下車庫，設備用房和物管用房。純收入增長速度。長%和%，城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入分別增長%和%。重慶房價增幅基本合理，與經濟和收入增長基本協(xié)調。此，溫州炒房團才在堅守了四年后終于在沒有獲利的情況下退出重慶。市政府采取了一系列規(guī)范市場的措施。集團，作為一級整治部門和土地儲備中心。目前，重慶市已完成了主城120棟爛。尾樓的處理，與其他城市相比，重慶市爛尾樓的處理做得更好。政府清理閑置土地具體措施。就要按照國家的相關規(guī)定進行收回，并再次上市交易。2021年5月初---主體工程1/3，公開發(fā)售；

　　

【正文】 橋連通南北兩區(qū)。規(guī)劃中的東水門大橋，長江復線橋，和現(xiàn)有長江大橋，將陽光 100 國際新城與渝中半島緊密相聯(lián)。 隧道交通： 2021 年貫通的兩 江隧道沿江底而過，江底形成樞紐轉盤，連通兩江三岸。 江面交通：改造過江輪渡，建立 水上巴士 ，打通兩江三岸最為快捷的水上通道。 公路交通： 2021 年通車的南濱路快速干道，以及南濱路 3期快速干道工程的開工，配合 2021 年底外環(huán)線的通車，將陽光 100 國際新城與 8 小時重慶 連為一體。 軌道交通：規(guī)劃中的輕軌環(huán)線，與未來五條軌道線交接 ?? 2) 紫光學苑 物業(yè)類別 : 普通住宅 建筑類別 : 高層 第 38 頁 共 72 頁 裝修狀況 : 毛坯 物業(yè)地址 : 南岸區(qū)彈子石十一中 價格 : 均價 :2980 元 /平方米 開發(fā)商 : 重慶紫光物業(yè)發(fā)展有限公司 售樓處地址 : 南岸區(qū)彈子石十一中 開盤時間 : 2021329 入住時間 : 2021430 容積率 :3 項目簡介： 交通狀況 : 本項目西臨長江，東依南山，與江北溉瀾溪隔江相望，被朝天門大橋、大佛寺大橋和南濱路三期、渝黔高速路所圍合。 彈子石，重慶未來 CBD 版塊中重要片區(qū)，與解放碑 CBD、江北 CBD 構成 “ 金三角 ” ；西臨長江，東依南山，與江北溉瀾溪隔江相望，被朝天門大橋、大佛寺大橋和南濱路三期、渝黔高速路所圍合，區(qū)域發(fā)展前景加速，地產價值毋庸置疑； 紫光學苑位于 CBD 商務核心區(qū)域，彈子石新街，往南坪方向的主干道旁。毗鄰彈子石中心廣場與車站，生活市政配套設施齊全，對外交通便捷?？偨ㄖ娣e達 15 萬方，一期即達 萬方，建筑風格現(xiàn)代典雅，由 5 棟高層排列式組成，樓宇間距合理，動靜分區(qū)； 25000 平米的綠化景觀，綠意蔥蘢，曲徑通幽；游泳池等健康配套設施齊全，令生活品質大為提升。陽光戶型，結構合理，4690 平米緊湊戶型、面積適度、功能齊全、布局合理，經濟性與品質性兼具。全部戶型均為景觀 +生活雙陽臺設計，生活起居更方便。 第 39 頁 共 72 頁 紫光學苑是彈子石片區(qū)內少有的大型生活社區(qū)，為中青年家庭量身打造，生活品質，由此開啟。 3) 文韻江南 物業(yè)類別 :普通住宅 建筑類別 : 高層 裝修狀況 : 毛坯 物業(yè)地址 : 南岸區(qū)彈子石轉盤旁 價格 : 均價 :3380 元 /平方米 物業(yè)管理費 : 元 /平方米 月 開發(fā)商 : 重慶五亞物業(yè)發(fā)展有限公司 開盤時間 202112252 入住時間 2021930 容積率 : 8 綠化率 : % 項目簡介： 交通狀況 ： 71 33 32 30 36 38 323 等公交車直達解放碑、觀音橋、上清寺、南坪等地。還有朝天門大橋、兩江隧道、輕軌、大佛寺大橋等交 通 遠景規(guī)劃好，升值潛力大。彈子石 CBD 在未來 5－ 10 年時間將投巨資把該區(qū)域打造成為集商貿、金融、中介機構、國際酒店、高尚居住為一體的中央商務區(qū)，商務功能配套設施完善，產業(yè)布局合理，休閑娛樂豐富。彈子石是居家、商務的必爭之地。 第 40 頁 共 72 頁 王者之地，景觀怡人。文韻江南在原南岸區(qū)文化館舊址上拔地而起，雄踞彈子石 CDB 核心王者之地。倚欄憑窗，觀山眺江，呼吸著南山上原始森林的富氧清新空氣，坐擁 CBD 的流金繁華。 立體交通，通江達海。盤龍大道、南濱路三期和四期（大佛寺黃桷沱路段）、2021 年建成的朝天門大橋及兩江遂道，長江大橋 、輕軌等將解放碑、朝天門、江北金融中心、南岸商住圈等主城核心區(qū)連接起來，在二十分鐘內任意到達兩江三岸。 4) 東海長洲 物業(yè)類別 ： 普通住宅 建筑類別 : 小高層 (B 區(qū) ) 裝修狀況 : 毛坯 物業(yè)地址 : 南岸區(qū)彈子石 11 中附近東海長洲車站旁 價格 : 均價 :2980 元 /平方米 開發(fā)商 : 重慶東海房地產開發(fā)有限公司 售樓處地址 : 南岸區(qū)彈子石 11中 附近東海長洲車站旁 開盤時 202148 入住時間 :20211230 綠化率 % 項目簡介： 一個心靈包容的親情品質社區(qū) 一種普世生活哲學的理想實踐 東海地產榮擔使命 ,2021 傾力打制的城市公民品質生活社區(qū) .項目坐落主城未來繁華核心區(qū)域 CBD，占地約 9 萬多平方米，開發(fā)總面積達 45 萬余平方 第 41 頁 共 72 頁 米，東望南山，西眺兩江和渝中半島，擁有主城罕見的江山雙景！項目設計以21 世紀生活水準為目標，由享譽全球的美國 AMM、澳州澳馳擔綱設計，在總體空間布局、室內外環(huán)境、住宅戶型平面上均有一定前瞻性和創(chuàng)造性，充分保障社 區(qū)住宅的國際品質。自面市以來，屢獲 “ 最具投資潛力樓盤 ” 、 “2021 年最值得期待的樓盤 ” 、 “ 住宅性能認定評審 A 級 ” 等殊榮。 建筑設計 :澳大利亞澳馳 景觀設計 :美國 AAM/天域園林 交通： 304 專線、 321 路、 320 路、 323 路、 385 路、 363 路、 373 路、 338 路 小區(qū)內部配套 :社區(qū)配置多樣的街區(qū)商業(yè)形態(tài)，規(guī)劃引入汽車美容、品牌餐飲、品牌服裝專賣店，及茶吧、咖啡廳、書吧等休閑型社區(qū)服務類商業(yè)。 中小學 :重慶市第 11 中 幼兒園 :特設八班制幼兒園 綜合商場 :南坪百盛、新世紀江南商都、重慶百貨 醫(yī)院 :重慶市第五人 民醫(yī)院 樓盤要素統(tǒng)計 開發(fā)商 南岸區(qū)現(xiàn)有各樓盤的開發(fā)商多數(shù)為本地企業(yè)，但近幾年外地的知名開發(fā)商紛紛在南岸區(qū)開發(fā)、立項，整體開發(fā)實力明顯提高。 本地較有實力的開發(fā)企業(yè)主要有浦輝（海棠曉月）、天景（學府大道 69 號）、天龍（長青湖）；隆鑫繼駿逸天下之后推出的駿逸江南獲得良好口碑；華宇集團首個跨區(qū)域項目江南楓庭在南岸也取得不錯成績。此外，龍湖在南岸的首筆力作觀山水，美心集團跨行業(yè)的第一次嘗試就預備在經開區(qū)打造高檔別墅等等。 第 42 頁 共 72 頁 外地知名的開發(fā)商有融僑、同景、陽光 100、中國武夷等，和記黃埔、中信也已在南岸區(qū)圈地、立項。 知名開發(fā)企業(yè)的進駐對提高南岸區(qū)房地產市場的整體開發(fā)水準有較大的帶動作用，但同時也對本地的中小型開發(fā)企業(yè)形成了巨大的壓力，而為搶占更多的市場份額，他們自身之間的競爭也將日趨激烈。 物業(yè)類型 （定義：多于 2 棟以上的樓盤為小區(qū)型物業(yè)，少于 2 棟（含 2 棟）為單體型物業(yè)） 目前區(qū)域內在售物業(yè)絕大部分為兩棟以上建筑組成的小區(qū)型項目，而主要位于中心區(qū)及干道旁的單體項目的開發(fā)所占比重不大。 評述 目前南岸區(qū)主要樓盤小區(qū)型物業(yè)超過九成的比例；這說明南岸區(qū)目前所供開發(fā)的土地還比較多，且在本區(qū)居住的多為本地及 來自渝中的將該區(qū)住宅作為第一居所的家庭，此類置業(yè)者更看中舒適的環(huán)境和項目自身的配套。小戶型、公寓、酒店式公寓、商住兩用等單體投資型物業(yè)在南岸區(qū)還比較少 。 建筑類型 （注：以下比例按各樓盤所含建筑類型種類統(tǒng)計得出） 就建筑類型而言，區(qū)域內物業(yè)主要以建筑高度 18— 30 層的高層物業(yè)為主，小高層占近四分之一比例，而多層及低密度洋房、別墅類物業(yè)與以往相比也有較大幅度的上升。 評述： 南岸區(qū)樓盤中高層所占比例最多．其次為小高層，兩者合計占七成以上的比例； 純高層的小區(qū)型物業(yè)有上海城、渝能都市經典、泰正麗甸園、左岸陽 光、陽光 100、駿逸天下、駿逸江南、帝駿閣、春風綠苑 、東海長洲、陽光匯、浪高國際會展中心、文韻江南等項目 ；純小高層物業(yè)有回龍灣、美堤雅二期、祥和人家 3 個；其中中天陽光 第 43 頁 共 72 頁 美地為該區(qū)在售的唯一純花園洋房物業(yè)，長青湖為唯一的純別墅物業(yè)；單體樓全部為高層物業(yè)。從上可以看出多數(shù)樓盤為涵蓋至少兩種建筑類型的物業(yè)，反映出開發(fā)商在物業(yè)定位時大多希望兼顧到更多的消費需求；產品類型一般為小高層與高層的混合，或花園洋房與別墅的混合。而產品單一性較強的物業(yè)不多，且以高層為主。 從容積率指標情況看亦說明了這一問題，目前區(qū)域物業(yè)主要以 容積率在 2以上的項目為主，其中容積率在 3以上的比例超過 1/3的份額，反映出中高層物業(yè)在本區(qū)域市場中所占的絕對比重，而容積率在 以下的低密度物業(yè)目前在市場中所占有的份額還相對有限。 樓盤規(guī)模 （注：以樓盤的總建筑面積（含在建和規(guī)劃面積）作為衡量標準） 南岸區(qū)樓盤的總建筑面積主要集中在 20 萬平方米以下，因大多數(shù)物業(yè)都是分期開發(fā)，每一期的開發(fā)量就有限，有利于開放商資金的周轉并能夠減少風險。 1520 萬方的物業(yè)占 1/4，說明南岸區(qū)目前的房地產開發(fā)以中小型物業(yè)為主； 不過開發(fā)總建筑面積大于 20 萬平方米的物業(yè)也有 3 個，開發(fā)量占了一成的比例，從整個重慶房地產市場看，南岸區(qū)也將成為大體量樓盤分布較多的區(qū)域之一。其中融僑半島更是全市矚目的大規(guī)模項目 ，近期內茶園新區(qū)突起，南岸區(qū)大盤時代來臨 。 價格 南岸區(qū)樓盤均價主要集中在 30005000 元 /平方米之間，整體檔次以中檔、中高檔為主，這兩種類型的樓盤合計占了近八成的比例； 從上圖中可經看出 25003500 和 35004500 的物業(yè)所占比例最大，說明這兩個價格段的物業(yè)的競爭是最為激烈的。 房型 目前南岸區(qū)樓盤的戶型主要集中在二房、三房，又以 二 房的供應量最大， 僅湊型小 第 44 頁 共 72 頁 三房的供應 其次，再者就是一房 ； 物管公司 南岸區(qū)超過六成的樓盤選擇自行進行物業(yè)管理，聘請其它專業(yè)物管公司管理的比例有所上升，這與目前重慶全市的情況基本一致。反映出南岸區(qū)開發(fā)商的物管理念已有所提高，普遍認識到了好的物業(yè)管理對樓盤形象甚至對銷售的促進作用。 有近二成的樓盤采取聘請國內知名物管公司作管理顧問再自行管理的方式，這一方式主要為一些中高檔樓盤所采用，其對提升整個樓盤的形象有較大的益處。如陽光華庭請的錦繡山莊物管、海棠曉月請的金地物管、帝景名苑請的世邦 魏理仕物管等。 2021 年南岸區(qū)房地產 開發(fā)形勢展望 2021 年，南岸區(qū)房地產企業(yè)應進一步加大自有資金的籌集，減少銀行及非銀行金融機構的貸款，以降低企業(yè)自身的金融風險。在政府引導、市場機制的調節(jié)下，有效控制房價過快上漲；進一步優(yōu)化住房供給結構，加大經濟適用房及中低價位的普通住房的開發(fā)；減少商品房空置面積，提高商品房實際利用率。 在 國家宏觀調控政策下，南岸區(qū)房地產開發(fā)企業(yè)及時調整投資策略，使 2021 年南岸區(qū)的房地產開發(fā)投資保持了穩(wěn)定的增長。展望 2021 年，南岸區(qū)房地產企業(yè)將會進一步適應國家調控措施、洞察市場信息，及時把握有利時機，促使南岸區(qū) 2021 年房地產開發(fā)投資繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢。 第 45 頁 共 72 頁 三、項目分析及評價 地塊解析 交通條件 現(xiàn)階段項目所在地交通不便，但 項目折遷后建后緊鄰 規(guī)劃 中的城市干道， 屆時交通將十分便捷。 地形、地勢 1)高程分析 規(guī)劃用地內自然地形復雜，海拔高程在 254 至 264 米之間，高差較大，可能導致今后的土石方工程較大。 第 46 頁 共 72 頁 2)坡度分析 規(guī)劃區(qū)內用地地形地貌多變，局部坡度變化較大，需對地形進行局部改造，局部地形平緩，利于建設。 項目位置 本地塊地處重慶市南坪區(qū)長江南岸， 地處南坪區(qū)的舊城區(qū)裕華街，在南坪總體規(guī)劃中屬于開發(fā)改造的老區(qū)。本地塊北瞰滾滾而來的長江，東依重慶著名的南山風景區(qū)，與重慶著名的渝中半島遙遙相望，在一定程度上形成與渝中半島 和江北城 對景，地理位置優(yōu)越而顯赫。 水電氣保障 三通 規(guī)劃限制條件 地質情況 本地塊屬于建成多年的老城區(qū)，未發(fā)現(xiàn)不良地質問題，屬于可建設用地。 氣象條件 第 47 頁 共 72 頁 根據(jù)重慶市有關氣象資料統(tǒng)計如下： 風速 (M/S) 相對濕度 (%) 歷年平均蒸發(fā)量 (MM) 歷年平均日照( 小時 ) 歷年平均氣壓(Pa) 歷年平均無霜期（天） 歷年平均 值 歷年 最大 值 歷年平均值 最熱月平均值 最冷月平均值 79 70 81 1230 9339 349 總的氣象特征：冬暖夏熱，光熱同季，無霜期長，雨量充沛，濕潤多陰，屬中亞熱帶濕潤季風氣候。本項目為住宅小區(qū)，為了達到良好的居住環(huán)境，針對夏季炎熱的情況應作重點考慮，通過植物的合理搭配，朝向及戶型的較好確定進行適當?shù)恼{節(jié)。 地震資料 根據(jù)有關歷史地震記載和近期觀測資料表明：重慶地區(qū) 1988 年以前曾發(fā)生過多次地震，震 級都很小。 1998 年以來重慶市渝北區(qū)、榮昌縣相繼發(fā)生過 5級左右的地震，特別是在 1989 年 11 月 20 日距渝中區(qū) 40 公里的渝北區(qū)統(tǒng)井鎮(zhèn)（北緯 2905139。，東經 10605739。）發(fā)生過 — 級地震，造成了一定的破壞，這是重慶地區(qū)有地震記載以來