【正文】 南坪區(qū)長(zhǎng)江南岸，地處南坪區(qū)的舊城區(qū)裕華街，在南坪總體規(guī)劃中屬于開發(fā)改造的老區(qū)。玉皇冠”建設(shè)工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總占地面積 ㎡ 總建筑面積： 平方米 容積率： 建筑覆蓋率： % 綠地率 : % 停車位： 150 個(gè) 建筑占地面積 ： 1646 ㎡ 其中 住宅建筑面積： 平方米 架空層 平方米 車庫(kù)建面積 平方米 可行性研究結(jié)論 市場(chǎng)分析 ? 市場(chǎng)狀況 去年重慶房地產(chǎn)投資在宏觀調(diào)控背景下略有增長(zhǎng)，但上漲幅度低于城市人均純收入增長(zhǎng)速度。 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 目前本項(xiàng)目已通過重慶市規(guī)劃局進(jìn)行立項(xiàng)，總體規(guī)劃方案已全部完成，即： 時(shí)間段 工作內(nèi)容 2021 年 6月 2021 年底， 項(xiàng)目上所有建筑動(dòng)遷完畢； 2021 年 1月 2021 年底 項(xiàng)目主體竣工 2021年 5月初 主體工程 1/3， 公開發(fā)售； 2021 年 5月 — 2021 年 7月 項(xiàng)目主要銷售期 2021年 8月 項(xiàng)目后期尾盤銷售 投資估算和資金籌措 A. 投資估算 根據(jù) 《玉皇冠大廈策劃方案》 的相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和規(guī)劃設(shè)計(jì)說明，參考 重慶市 現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)一般造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法，“ 某某 玉皇冠” 工程的順利實(shí) 第 10 頁(yè) 共 72 頁(yè) 施。 C. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提速推進(jìn)。五年累計(jì)轉(zhuǎn)移農(nóng)村富余勞動(dòng)力 260 萬人。五年累計(jì)化解市屬國(guó)有企業(yè)不良債務(wù) 220 億元。 2021 年“兩基”人口覆蓋率達(dá)到 %，初中畢業(yè)生升入高中階段學(xué)校的比例達(dá)到 %，在校大學(xué)生人數(shù)在 2021 年基礎(chǔ)上翻了一番多。城市居民人均住房建筑面積由“九五”末的 平方米增加到 平方米，農(nóng)村居民人均住房面積由 平方米增加到 33 平方米。行政審批事項(xiàng)減少 50%以上。 “雙周供 ” 指每?jī)芍苓€一次貸款，每次還款額為月供的一半，比通常的還款方式最多可省 %的利息。 對(duì)于重慶土地市場(chǎng)而言，雖然控制了高檔住宅用地的供應(yīng)，但是各大開發(fā)商高檔居住用地儲(chǔ)備非?？捎^，且許多項(xiàng)目擬在今年上馬，高檔住宅供應(yīng)在今年內(nèi)不降反增的可能性相當(dāng)大。該措施于2021 年 3 月 21 日起執(zhí)行。新建民用建筑應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求，民用建筑工程擴(kuò)建和改建時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)原建筑進(jìn)行節(jié)能改造。未來，重慶市戶均人口仍將控制在 34人左右，決定了未來市場(chǎng)的供應(yīng)仍是以二、三房住宅為主。 特征二： 近 2年重慶 居民收入顯著提高，購(gòu)房能力持續(xù)增長(zhǎng)，可承受房屋單價(jià)大 幅提高。27? 2? — 29186。次年，郭家沱由江北縣劃入第六區(qū)，增建為鄉(xiāng)； 1952年 10 月，兩區(qū)合并為重慶市第五區(qū)，并由巴縣劃入文峰鄉(xiāng)； 1955年 10 月，第五區(qū)更名為重 慶市南岸區(qū)； 1995年 3 月，重慶市區(qū)劃調(diào)整，郭家沱街道和峽口鎮(zhèn)的郭家沱村劃歸江北區(qū)，巴縣的長(zhǎng)生橋、迎龍、廣陽(yáng)三鎮(zhèn)及九龍坡區(qū)花溪鎮(zhèn)的二塘村劃入南岸區(qū)； 2021 年，南岸區(qū)轄 9 個(gè)鎮(zhèn)（南坪、南山、峽口、涂山、雞冠石、黃桷椏、長(zhǎng)生橋、迎龍、廣陽(yáng)）， 7 個(gè)街道（南坪 、龍門浩、海棠溪、彈子石、大佛段、銅元局、花園路）和 71 個(gè)行政村。 區(qū)域市場(chǎng)分析 2021 年，南岸區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)共 152 家，其中二級(jí)以上企業(yè)共 40家，區(qū)房 地產(chǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù) 217 個(gè)，累計(jì)完成投資額 億元，同比增長(zhǎng) %，投資額占全市房地產(chǎn)投資總額的 %。 二、 當(dāng)前 南岸區(qū) 房地產(chǎn)開發(fā)投資需要關(guān)注的問題 1) 部分房地 產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)增加 2021 年， 南岸區(qū) 房地產(chǎn)企業(yè)本年資金來源中，國(guó)內(nèi)貸款較去年同期增長(zhǎng)%，占本年資金來源比重由 2021 年的 %增長(zhǎng)至 %， 南岸區(qū) 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)貸款的依賴程度較大。 朝天門長(zhǎng)江大橋 橋梁交通：陽(yáng)光 100 國(guó)際新城向北 1公里， 2021 年前完工的朝天門長(zhǎng)江大橋連通南北兩區(qū)。彈子石是居家、商務(wù)的必爭(zhēng)之地。小戶型、公寓、酒店式公寓、商住兩用等單體投資型物業(yè)在南岸區(qū)還比較少 。在政府引導(dǎo)、市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)下，有效控制房?jī)r(jià)過快上漲；進(jìn)一步優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，加大經(jīng)濟(jì)適用房及中低價(jià)位的普通住房的開發(fā)；減少商品房空置面積，提高商品房實(shí)際利用率。 1998 年以來重慶市渝北區(qū)、榮昌縣相繼發(fā)生過 5級(jí)左右的地震，特別是在 1989 年 11 月 20 日距渝中區(qū) 40 公里的渝北區(qū)統(tǒng)井鎮(zhèn)（北緯 2905139。反映出南岸區(qū)開發(fā)商的物管理念已有所提高，普遍認(rèn)識(shí)到了好的物業(yè)管理對(duì)樓盤形象甚至對(duì)銷售的促進(jìn)作用。 第 42 頁(yè) 共 72 頁(yè) 外地知名的開發(fā)商有融僑、同景、陽(yáng)光 100、中國(guó)武夷等，和記黃埔、中信也已在南岸區(qū)圈地、立項(xiàng)。 3) 文韻江南 物業(yè)類別 :普通住宅 建筑類別 : 高層 裝修狀況 : 毛坯 物業(yè)地址 : 南岸區(qū)彈子石轉(zhuǎn)盤旁 價(jià)格 : 均價(jià) :3380 元 /平方米 物業(yè)管理費(fèi) : 元 /平方米 典型物業(yè)調(diào)查 典型物業(yè)調(diào)查 1) 陽(yáng)光 100 國(guó)際新城 物業(yè)類別 : 普通住宅 酒店、濱江廣場(chǎng)、棧橋式 SOHO、大型商業(yè)配套 建筑類別 : 多層、高層、小高層 裝修狀況 : 精裝修 物業(yè)地址 : 南岸區(qū)濱江路 (朝天門廣場(chǎng)長(zhǎng)江對(duì)岸 ) 價(jià)格 : 均價(jià) :3900 元 /平方米 開發(fā)商 : 重慶渝能壹佰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓處地址 : 南岸區(qū)濱江路 (朝天門廣場(chǎng)長(zhǎng)江對(duì)岸 ) 售樓電話 : 62881888 67982111 開盤時(shí)間 : 202149 入住時(shí)間 : 20211231 占地面積 :477729 平方米 總建筑面積 :1202100 平方米 第 37 頁(yè) 共 72 頁(yè) 總戶數(shù) :7444 停車位 :6000 容積率 : 綠化率 : 35% 樓層狀況 : 最高 50 層 ,臨江高層以 10 幢 30 層塔式建 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 輕軌環(huán)線 水上巴士 兩江江底隧道 橋梁交通 其中 現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，現(xiàn)房銷售額為 億元，平均售價(jià)為 元 /平方米；期房銷售面積 萬平方米，期房銷售額為 億元，平均售價(jià)為 元 /平方米。 第 31 頁(yè) 共 72 頁(yè) 區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域市場(chǎng)界定 本地塊地處重慶市南坪區(qū)長(zhǎng)江南岸，地處南坪區(qū)的舊 城區(qū)裕華街，在南坪總體規(guī)劃中屬于開發(fā)改造的老區(qū)。全區(qū)公路現(xiàn)有通車?yán)锍?578 公里，其中等級(jí)公路里程 195公里，并擁有兩個(gè)大型 長(zhǎng)、短途汽車客運(yùn)站組成重慶南大門的交通樞紐。受供求關(guān)系的影響，房?jī)r(jià)不會(huì)有大的波動(dòng)，但預(yù)計(jì)下半年，重慶的房?jī)r(jià)應(yīng)該有上升的空間，市場(chǎng)被看好。比如，中央美地一期開盤均價(jià)為 4000 元 /平方米，二期開盤均價(jià)為4100/平方米；華宇林泉雅舍一期均價(jià)為 3400 元 /平方米，二期均價(jià)也為 3400元。該區(qū)域房地產(chǎn)自 2021 年快速發(fā)展以來，成為明星購(gòu)房區(qū)域，特別是江北區(qū)和北部新區(qū)。此外如果退房，管理網(wǎng)將公示銷售單位的退房信息。 點(diǎn)評(píng)： 隨著城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，市政建設(shè)和小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐加快，可用土地資源的不斷減少，基準(zhǔn)地價(jià)持續(xù)上漲，土地收益大幅增加。另外，該部還將注重發(fā)揮經(jīng)濟(jì)手段的作用并強(qiáng)化地籍成果應(yīng)用，建立土地融資動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度。 L. 2021年經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)預(yù)測(cè)值 2021 年 2021 年 指標(biāo) 總額（億元） 增長(zhǎng) % 總額（億元） 增長(zhǎng) % 地區(qū)生產(chǎn)總值 3080 3419 11 第一產(chǎn)業(yè)增加值 479 504 第二產(chǎn)業(yè)增加值 1380 1577 工業(yè)增加值 1080 13 1222 第三產(chǎn)業(yè)增加值 1221 1380 13 第 16 頁(yè) 共 72 頁(yè) 固定資產(chǎn)投資 2021 2505 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 1100 1230 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10242 11369 11 農(nóng)村居民純收入 2750 2902 2021 年政策環(huán)境 1) 金融政策 【 房貸執(zhí)行新利率 】 2021年 3月 17日以前發(fā)放的按揭貸款，將于 2021年 1月 1日起執(zhí)行新的利率標(biāo)準(zhǔn)。 J. 服務(wù)型政府建設(shè)邁出堅(jiān) 實(shí)步伐。實(shí)施農(nóng)村計(jì)劃生育家庭獎(jiǎng)勵(lì)扶助制度和“少生快富”工程， 萬人受益。 H. 各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)取得新的進(jìn)步。庫(kù)區(qū)地質(zhì)災(zāi)害二期防治工程初步通過國(guó)家驗(yàn)收。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化百萬工程、百個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)工程和百萬農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)工程取得可喜進(jìn)展。北部新區(qū)和特色工業(yè)園區(qū)正在成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。 4) 規(guī)劃總體布局與分期建設(shè)計(jì)劃已得到重慶市規(guī)劃國(guó)土局 南岸 分局的認(rèn)可。通過這種方式，重慶市已收回了一定數(shù)量的閑置土地。 居住戶數(shù)：約 478戶，人口規(guī)模：約 1530 人， 總建筑規(guī)模：約 60342 ㎡ (含地下面積 ) 建筑設(shè)計(jì)考慮地上 33 層，地下 3層。地上一層設(shè)計(jì)為架空層，考慮小區(qū)功能配套的幼兒園及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等公共設(shè)施，同時(shí)設(shè)計(jì)適當(dāng)?shù)募芸站坝^綠化；一層以上設(shè)計(jì)為住宅。 ? 市場(chǎng)發(fā)展前景 最近幾年，重慶 GDP 平均增幅都在 10%以上，財(cái)政收入的年均增長(zhǎng)幅超過了30%， 2021 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長(zhǎng) 11%，為住房改善型需求提供了有 第 7 頁(yè) 共 72 頁(yè) 力的經(jīng)濟(jì)支撐。 5) 項(xiàng)目用地的地質(zhì)穩(wěn)定性較好，適宜作為擬建工程場(chǎng)地 。非公有 制經(jīng)濟(jì)迅速崛起，實(shí)現(xiàn)增加值比重由 35%提高到 51%。糧食總產(chǎn)量恢復(fù)到歷史較好 水平。 G. 改革開放取得重大進(jìn)展。 取得家蠶功能基因組研究、海扶超聲聚焦刀、手機(jī)“通芯一號(hào)”芯片等一批具有國(guó)際先進(jìn)水平的科技成果。 第 14 頁(yè) 共 72 頁(yè) I. 緊貼民心辦了一批實(shí)事。 各級(jí)政府認(rèn)真執(zhí)行人大及其常委會(huì)決議、決定，自覺接受人大、政協(xié)和社會(huì)監(jiān)督。截至 2021 年 12月 25 日 20 時(shí)，客戶貸款不存在欠款的，貸款利率按 2021 年 1 月 1 日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸 款基準(zhǔn)利率下浮 10%執(zhí)行；仍積欠本金和利息的，貸款利率按 2021 年 1 月 1 日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率執(zhí)行?！举Y料來自新華網(wǎng)】 點(diǎn)評(píng)：與去年的土地政 策相比，今年并沒有太大的土地政策出臺(tái)。然而，作為參與土地收益分配、調(diào)節(jié)土地級(jí)差收入的土地使用稅卻未增加，該項(xiàng)措施的執(zhí)行，將擴(kuò)大城鎮(zhèn)土地使用稅的收入。在管理信息網(wǎng)的樓盤表里將及時(shí)恢復(fù)可售標(biāo)志。去年伊始，江北、渝北、北部新區(qū)的有效聯(lián)動(dòng)，為該范圍各區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了新機(jī)遇。同時(shí)，新開樓盤中，絕大多數(shù)都有打折、免契稅、免雜費(fèi)、免五通配套費(fèi)、買房送出國(guó)游等優(yōu)惠。 區(qū)域環(huán)境 范圍 南岸區(qū)位于東徑 106186。南岸區(qū)南坪距火車站僅 3公里，距航運(yùn)朝天門碼頭 5 公里，距空港重慶江北機(jī)場(chǎng) 28 公里。本地塊北瞰滾滾而來的長(zhǎng)江，東依重慶著名的南山風(fēng)景區(qū)，與重慶著名的渝中半島遙遙相望，在一定程度上形成與渝中半島 和江北城 對(duì)景，地理位置優(yōu)越而顯赫。 從不同類型來看，住宅銷售面積 萬平方米，銷售額 億元，平均售價(jià)為 元 /平方米，其中別墅高檔公寓銷售面積 萬平方米，銷售額 億元，平均售價(jià)為 元 /平方米；經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積 萬平方米，銷售額 億元，平均售價(jià)為 元 /平方米。 朝天門長(zhǎng)江大橋 .橋梁交通：陽(yáng)光 100 國(guó)際新城向北 1 公里， 2021 年前完工的朝天門長(zhǎng)江大橋連通南北兩區(qū)。 月 開發(fā)商 : 重慶五亞物業(yè)發(fā)展有限公司 開盤時(shí)間 202112252 入住時(shí)間 2021930 容積率 : 8 綠化率 : % 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 交通狀況 ： 71 33 32 30 36 38 323 等公交車直達(dá)解放碑、觀音橋、上清寺、南坪等地。 知名開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐對(duì)提高南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體開發(fā)水準(zhǔn)有較大的帶動(dòng)作用，但同時(shí)也對(duì)本地的中小型開發(fā)企業(yè)形成了巨大的壓力，而為搶占更多的市場(chǎng)份額，他們自身之間的競(jìng)爭(zhēng)也將日趨激烈。 有近二成的樓盤采取聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名物管公司作管理顧問再自行管理的方式，這一方式主要為一些中高檔樓盤所采用，其對(duì)提升整個(gè)樓盤的形象有較大的益處。東經(jīng) 10605739。 2021 年南岸區(qū)房地產(chǎn) 開發(fā)形勢(shì)展望 2021 年，南岸區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步加大自有資金的籌集，減少銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)的貸款，以降低企業(yè)自身的金融風(fēng)險(xiǎn)。 評(píng)述 目前南岸區(qū)主要樓盤小區(qū)型物業(yè)超過九成的比例；這說明南岸區(qū)目前所供開發(fā)的土地還比較多，且在本區(qū)居住的多為本地及 來自渝中的將該區(qū)住宅作為第一居所的家庭，此類置業(yè)者更看中舒適的環(huán)境和項(xiàng)目自身的配套。彈子石 CBD 在未來 5－ 10 年時(shí)間將投巨資把該區(qū)域打造成為集商貿(mào)、金融、中介機(jī)構(gòu)、國(guó)際酒店、高尚居住為一體的中央商務(wù)區(qū)，商務(wù)功能配套設(shè)施完善，產(chǎn)業(yè)布局合理，休閑娛樂豐富。 輕軌環(huán)線 水上巴士 兩江江底隧道 橋梁交通 其中，住宅空置面積為 ，同比下降 %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積為 萬平方米，同比增長(zhǎng) %；辦公樓空置面積為 萬平方米，同比下降 %；其他類建設(shè)空置面積為 萬平方米，同比下降 %，各類型建筑空置面積均有較大幅度下降，有利于 南岸區(qū) 房地 第 34 頁(yè) 共 72 頁(yè)