【正文】 本項目為住宅小區(qū)，為了達到良好的居住環(huán)境，針對夏季炎熱的情況應(yīng)作重點考慮，通過植物的合理搭配，朝向及戶型的較好確定進行適當?shù)恼{(diào)節(jié)。展望 2021 年，南岸區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)將會進一步適應(yīng)國家調(diào)控措施、洞察市場信息，及時把握有利時機，促使南岸區(qū) 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢。 價格 南岸區(qū)樓盤均價主要集中在 30005000 元 /平方米之間，整體檔次以中檔、中高檔為主，這兩種類型的樓盤合計占了近八成的比例； 從上圖中可經(jīng)看出 25003500 和 35004500 的物業(yè)所占比例最大，說明這兩個價格段的物業(yè)的競爭是最為激烈的。 評述： 南岸區(qū)樓盤中高層所占比例最多．其次為小高層，兩者合計占七成以上的比例； 純高層的小區(qū)型物業(yè)有上海城、渝能都市經(jīng)典、泰正麗甸園、左岸陽 光、陽光 100、駿逸天下、駿逸江南、帝駿閣、春風(fēng)綠苑 、東海長洲、陽光匯、浪高國際會展中心、文韻江南等項目 ；純小高層物業(yè)有回龍灣、美堤雅二期、祥和人家 3 個；其中中天 本地較有實力的開發(fā)企業(yè)主要有浦輝（海棠曉月）、天景（學(xué)府大道 69 號）、天龍（長青湖）；隆鑫繼駿逸天下之后推出的駿逸江南獲得良好口碑；華宇集團首個跨區(qū)域項目江南楓庭在南岸也取得不錯成績。文韻江南在原南岸區(qū)文化館舊址上拔地而起，雄踞彈子石 CDB 核心王者之地。全部戶型均為景觀 +生活雙陽臺設(shè)計，生活起居更方便。 隧道交通： 2021 年貫通的兩 江隧道沿江底而過，江底形成樞紐轉(zhuǎn)盤，連通兩江三岸。 B. 區(qū)域劣勢 ? 項目所在 區(qū)域是 南坪老城 區(qū)， 周邊居住條件繁雜 。 3) 空置面積仍需進 一步控制 2021 年， 南岸區(qū) 商品房空置面積較 2021 年同期下降 %，但空置面積總量仍然較大，占全市總空置面積的 %，居全市第二位，僅次于渝中區(qū)。 第 33 頁 共 72 頁 施工面積、竣工面積的持續(xù)增長，保證了 南岸區(qū) 房地產(chǎn)市場商品房的充足供應(yīng)，在一定程度上有利于抑制房價的過分上漲。 一、 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)運行呈現(xiàn)出如下特點： 1. 房地 產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐步回升 2021 年 1季度， 南岸區(qū) 房地產(chǎn)開發(fā)投資受國家宏觀調(diào)控政策的持續(xù)影響，投資增幅進一步回落。 主要措施有： ? 遷出水泥廠等重污染企業(yè)，加快基礎(chǔ)建設(shè)步伐； ? 加大第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展力度； ? 以“吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸”為宣傳的口號； ? 加大土地供應(yīng)量，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，吸引人流，增加人氣。 區(qū)主干道： ? 南坪南路、南坪東路、南坪西路、南坪北路：以南坪轉(zhuǎn)盤為中心的四條主干道； ? 南彈路：連接南坪和彈子石； ? 南濱路：南岸區(qū)沿長江的濱江道路； ? 南城大道；南岸區(qū)路狀最好的主干道之一，并且形成了特色飲食一條街 ? 海峽路：連接四公里和鵝公巖大橋的快 速通道。 區(qū)域配套 交通 南岸區(qū)水陸交通便捷，南坪是重慶主城區(qū)南城公路的交通樞紐。 全區(qū)面積 平方公里，陸地占 %，河流占 %。 小結(jié) : 近期走勢 由于國家的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)進入盤整期。隨著收入的提高，約 40%左右的購房者可承受 20212499元的住宅單價。天湖的美鎮(zhèn)觀天下二期，駿逸新視界 3期等。至 2021 年以來 ，國家宏觀政策的調(diào)控和市場的發(fā)展，使的房地產(chǎn)開發(fā)難度加大，開發(fā)商為保證最大化利潤；重慶土地特點等各方面因素，使得住宅市場仍會以高層住宅為主。預(yù)計這些施工面積將在未來 1年到 2年內(nèi)投入市場進行銷售，值得關(guān)注的是可能將有部分面積在今年年底前入市銷售。 總結(jié) ： 06 年不斷正式實施新規(guī)，其目的主要體現(xiàn)在幾個方面： a) 抑制房地產(chǎn)價格增長過快，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。該通知強調(diào)， 6 月 1 日后，個人將購買超過 5年（含 5年）的住房對外銷售時，如果不能提供屬于普通住房的證明，一律要征收營業(yè)稅。根據(jù)通知規(guī)定，今后新辦房地產(chǎn)企業(yè)將不得再享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，同時，以銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品（包括代理銷售）為主的新辦企業(yè)，也不得再享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。 此次調(diào)整將應(yīng)稅土地等級由原來的 12 級調(diào)整為 8級，最高等級土地每平方米的年稅額調(diào)整為 10元，最低等級土地每平方米的年稅額調(diào)整為 1元。 該報告表示，“十一五”期間我國將堅持最嚴格的土地管理和耕地保護制度，使耕地減少過多的狀況得到有效控制，而新增建設(shè)用地總量，特別是占用耕地的數(shù)量得到嚴格控制。在調(diào)控土地供應(yīng)問題上，將采取有保有壓、區(qū)別對待的政策；與此同時，國土資源部將加強房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)調(diào)控。改成雙周供后，每次還 1518 元，由于還款頻率加快，本金減少速度加快，供完 50萬只需 年，時間縮短近 1/6，還款總額為 977774 元，少了 115186 元，相當于節(jié)省利息 %。會議的精心組織、廣大市民的積極參與 和熱情友善，得到中外來賓的廣泛贊譽。更加注重履行社會管理和公共服務(wù)職能，建立健全 第 15 頁 共 72 頁 突發(fā)公共事件應(yīng)急處理機制。各級政府心系群眾安危，成功抗御了突如其來的“非典”疫情，有效防控了高致病性禽流感和人 豬鏈球菌，戰(zhàn)勝了頻繁發(fā)生的自然災(zāi)害，妥善處置了開縣“ 12農(nóng)村 6300 戶高山移民和所有巖洞窩棚戶住進了政府資助的新房。艾滋病、結(jié)核病、地氟病等重大疾病防治工作得到加強。大學(xué)城建設(shè)初具規(guī)模。分別與四川、貴州、上海、浙江、廣東、湖北達成合作發(fā)展框架協(xié)議。組建土地儲備中心，培育壯大八大建設(shè)性投資集團，搭建起基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資平臺。持續(xù)推進主城“凈空工程”，實施易撒漏物質(zhì)密閉運輸，嚴格控制施工揚塵，實施城市道路改造，結(jié)合技改搬遷主城區(qū)重污染安全隱患企業(yè) 19戶。 E. 順利完成分期移民任務(wù)。 D. 農(nóng)業(yè)農(nóng)村煥發(fā)新的生機。渝懷鐵路、達萬鐵路、遂渝鐵路、軌道交通二號線、江北國際機場擴建、萬州五橋機場、寸灘集裝箱碼頭一期等一批重大交通工程建成投入使用。 B. 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整呈現(xiàn)可喜變化。玉皇冠”項目選址適當，總體規(guī)劃與分期建設(shè)計劃合理、合法，擬建的工程資金籌措方案可行性強，經(jīng)濟效益良好，有較強的抗風(fēng)險能力。 2) 規(guī)劃設(shè)計方案完全滿足重慶市規(guī)劃國土局 南坪分 局提出的規(guī)劃設(shè)計要點的限制性要求，并符合國家及重慶市相關(guān)住宅、區(qū)規(guī)劃、設(shè)計、消防等法規(guī)、法令、規(guī)范與標準。玉皇冠” 工程投資估算表 第 8 頁 共 72 頁 開發(fā)成本 項目 總金額（萬元） 項目 總金額（萬元） 土地費用 土地征用 550 開發(fā)費用 辦公費用 200 土地出讓金 1125 銷售費用 240 場地平整 67 貸款利息 240 拆遷 721 100 小計 2463 總成本 9522 房屋建設(shè)費用 工程勘察 10 銷售收入 14940 施工圖設(shè)計 90 相關(guān)稅費 配套費 700 工程監(jiān)理 25 人防費 90 土建工程 5100 規(guī)劃管理費 外墻工程 工程定額測定費 消防系統(tǒng) 240 工程綜合服務(wù)費 電氣系統(tǒng) 235 質(zhì)監(jiān)費 電力外線 30 印花稅 給排水 110 營業(yè)稅 泵房 30 土地增值稅 水箱 12 小計 電梯 240 總投資 11197 通風(fēng) 60 綜合布線 35 燃氣系統(tǒng) 62 第 9 頁 共 72 頁 小計 6279 B. 資金籌措 項目總投資為 11197 萬元。為此，政府實施了一系列對閑置土地處理的措施，并嚴格按規(guī)定執(zhí)行?？梢?，重慶房價增幅基本合理，與經(jīng)濟和收入增長基本協(xié)調(diào)。本地塊北瞰滾滾而來的長江，東依重慶著名的南 第 5 頁 共 72 頁 山風(fēng)景區(qū)，與 母城 渝中半島遙遙相望，在一定程度上形成與渝中半島 和江北城對景，地理位置優(yōu)越而顯赫，現(xiàn)階段交通不太方便，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)條件 較差。 玉皇冠”工程項目規(guī)劃占地面積為 ㎡ ,用地性質(zhì)為 住宅 用地。 “ 某某 加強土地儲備的同時，政府加大了對閑置土地的處理力度，采取了征收閑置費、依法收回等方式，防止土地資源浪費。 根據(jù)我們的發(fā)展目標，在未來五年內(nèi)重慶城市居民人均居住面積將由 24平方米提升到 28平方米 ，未來 15年內(nèi)將達到 35平方米，這為重慶的房地產(chǎn)行業(yè)提供了需求保證和發(fā)展空間。 預(yù)計項目可售面積 營銷資金總額為 14940 萬元人民幣。 7) 資金籌措方案客觀合理，可行性強，足以保證 “ 某某 社會消費品零售總額由 2021 年的 644 億元增加到1100 億元。重慶市銀行不良貸款占比由 32%下降到 9%左右，重慶成為全國銀行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量和金融生態(tài)環(huán)境較好地區(qū)之一。五年新增電力裝機容量 125 萬千瓦，新增農(nóng)田灌溉面積 58萬畝。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。 “十五”共投入 318 億元加 強環(huán)境保護與生態(tài)建設(shè)。加大市屬國有企業(yè)集 團重組整合力度，國有資產(chǎn)總額超過 3500 億元，比2021 年擴大 1倍。“十五”期間，重慶市 進出口總額年均增長 %，實際利用外商直接投資累計 億美元，有 24 家世界 500 強企業(yè)來渝投資興業(yè)。各級各類教育全面發(fā)展。重慶運動員在全國“十運會”上取得了比上屆更好的成績。五年共指導(dǎo)幫助下崗職工和城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員實現(xiàn)就業(yè)再就業(yè) 80 萬人。解決了農(nóng)村 230 萬人的飲水困難和飲水安全問題。完善重大決策專家咨詢、社會公示和聽證、人民建議征集制度，建立政務(wù)信息發(fā)布、社情民意反映、政務(wù)工作評議、決策失誤責(zé)任追究制度。會議主題“城市目前，深圳發(fā)展銀行重慶分行宣布率先在我市實行 “ 雙周供 ” 房貸業(yè)務(wù)。 【 光大銀行重慶分行 】 光大銀行重慶分行人士透露，該行 6月 1日接到了總行的通知，要求我市從當日起執(zhí)行房貸新政策 —— 90 平方米以上的房屋，執(zhí)行三成首付?！皬膰缽木o、有保有壓、節(jié)約集約”，將是今年土地供應(yīng)的宗旨。 3) 稅收 【 大戶預(yù)征增值稅 】 第 19 頁 共 72 頁 2021 年 1 月 1 日以后，凡單棟號內(nèi)戶 (單套房間 )平均建筑面積超過 140 平方米以上的，一律按 %的預(yù)征率征收土地增值稅，對于 140 平方米 (含 )以下的不予預(yù)征土地增值稅。 【 新辦房地產(chǎn)企業(yè)將不享受稅收優(yōu)惠 】 3月 20日國家稅務(wù)總局公布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》表明：國內(nèi)的新辦房地產(chǎn)企業(yè)，將不得再享受普 通新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠，并首次將房地 第 20 頁 共 72 頁 產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品分為經(jīng)濟適用房和非經(jīng)濟適用房，同時調(diào)整其預(yù)計計稅毛利率。同時由于經(jīng)濟適用房的開發(fā)有不少優(yōu)惠政策，所以這次國家稅務(wù)總局的新政出臺，在一定程度上提高了開發(fā)商的開發(fā)成本 ，將對大城市商品房的開發(fā)商產(chǎn)生一定的影響。規(guī)定指出，國家鼓勵多元化、多渠道投資既有建筑的節(jié)能改造，投資人可以按照協(xié)議分享節(jié)能改造的收益；鼓勵研究制定本地區(qū)既有建筑節(jié)能改造資金籌措辦法和相關(guān)激勵政策。與去年同期相比，我市主城今年一季度批準用地下降了 。 特征三： 房地產(chǎn)供應(yīng)市場以建筑面積 70— 110平方米的兩居室和三居室為主要產(chǎn)品。在可售商品住房中，普通住宅占 75%以上。 通過調(diào)查了解到約有 %的消費者有意在江北區(qū)購房。特別是在 2021 年受央行各種金融政策的影響，消費者對緊湊精致戶型情有獨衷。47? 2?、北緯 29186。 2）動植物 ? 植物品種達 1632 種，經(jīng)濟作物和觀賞花卉資源占突出優(yōu)勢，馬尾松林、黑松林、竹林、香樟林、灌木草林、草坡等構(gòu)成南山綠化植被的主體； ? 動 物資源以家畜、家禽為主。 市主干道： ? 渝黔公路、渝黔高速公路（區(qū)內(nèi)設(shè)有三處道口）：以南坪為起點，南通貴州、連1929 年重慶建市，拓展市區(qū)范圍，在玄壇廟設(shè)南岸市政管理處，管理由巴縣劃入的南城坪、海棠溪、龍門浩、彈子石四坊； 1950 年 6 月，在民主建政中，南岸 4 個區(qū)合并建立重慶市第五區(qū)、第六區(qū)。在校學(xué)生中學(xué)為 27903 人，小學(xué)為 30214 人；幼兒園 113 所，入園兒童 9922 人，學(xué)齡兒童入學(xué)率達 100%。 隨著重慶中央商務(wù)區(qū) (CBD)規(guī)劃的確定和南岸濱江地帶蓬勃發(fā)展，以及茶園新區(qū)啟動，使得 CBD 組成部分的彈子石片區(qū)區(qū)位優(yōu)勢迅速提升 。 全年完成竣工面積 萬平方米，同比增長 %。其中，住宅空置面積為 ，同比下降 %；商業(yè)營業(yè)用房空置面積為 萬平方米，同比增長 %；辦公樓空置面積為 萬平方米，同比下降 %；其他類建設(shè)空置面積為 萬平方米，同比下降 %，各類型建筑空置面積均有較大幅度下降，有利于 南岸區(qū) 房地 第 34 頁 共 72 頁 產(chǎn)市場的資金流動。規(guī)劃設(shè)計更為合理，景觀方面更有特色，物管服務(wù)的愈加人性化，配套設(shè)施的完善齊全 ，成為各樓盤比拼實力的重要內(nèi)容。 輕軌環(huán)線 水上巴士 兩江江底隧道 橋梁交通 毗鄰彈子石中心廣場與車站，生活市政配套設(shè)施齊全，對外交通便捷。彈子石 CBD 在未來 5－ 10 年時間將投巨資把該區(qū)域打造成為集商貿(mào)、金融、中介機構(gòu)、國際酒店、高尚居住為一體的中央商務(wù)區(qū)，商務(wù)功能配套設(shè)施完善，產(chǎn)業(yè)布局合理，休閑娛樂豐富。自面市以來，屢獲 “ 最