【正文】 銷售面積為 萬平方米，居全市第二位（僅次于渝北區(qū)），銷售額為 億元，平均售價為 元 /平方米，居全市第二位（僅次于渝中區(qū)）。 全年完成竣工面積 萬平方米，同比增長 %。投資者在經(jīng)過一段時期的觀望后，對國家宏觀調(diào)控政策逐步適應(yīng)，并及時調(diào)整投資方向及策略，從第二季 度起， 南岸 區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐步回升，全年完成開發(fā)投資額 億元，同比增長 %，高于去年同期 個百分點 第 32 頁 共 72 頁 2. 住宅投資總量保持高速增長，辦公樓投資下滑較大 2021 年， 南岸區(qū) 房地產(chǎn)開發(fā)投資中，商品住宅完成投資 億元，同比增長%，增幅較 2021 年同期提高 個百分點，占投資總量的 %；其中別墅高檔公寓住房投資 億元，同比增長 倍，占投資總量的 %；經(jīng)濟適用房投資 億元，同比增長 倍，占投資總量的 %。 隨著重慶中央商務(wù)區(qū) (CBD)規(guī)劃的確定和南岸濱江地帶蓬勃發(fā)展，以及茶園新區(qū)啟動，使得 CBD 組成部分的彈子石片區(qū)區(qū)位優(yōu)勢迅速提升 。 交通發(fā)展 ? 從木字嘴到彈子石的長江濱江路正在規(guī)劃建設(shè)中； ? 從彈子石至五里店的王家沱大橋正在規(guī)劃建設(shè)中； ? 菜園壩大橋在建中，建成后可供汽車、輕軌同時通過； ? 即將啟動南坪中心轉(zhuǎn)盤改造工程，完成四海路、輔仁路等道路建設(shè)， 一是路網(wǎng)規(guī)劃形成“十八骨干”的總體路網(wǎng)格局，%，基本消除等外級 公路；二是公交建設(shè)形成區(qū)域公交和區(qū)間達運量快速公交組成線網(wǎng)體系布局，線網(wǎng)覆蓋率在南坪區(qū)域達80%；三是軌道3號線、4號線、6號線、8號線、9號線與環(huán)線構(gòu)成南岸區(qū)軌道線網(wǎng)，布設(shè)南坪等7個重要站點；四是港口規(guī)劃，在南岸區(qū)長江水岸線上共建6座旅游客運、環(huán)保與貨運碼頭；五是客貨運站規(guī)劃，包括4個登記客運站點，1個簡易站，32個招呼站，1個物流基地1個，3個貨物流通中心，2個聯(lián)運貨運站。在校學(xué)生中學(xué)為 27903 人，小學(xué)為 30214 人；幼兒園 113 所，入園兒童 9922 人，學(xué)齡兒童入學(xué)率達 100%。 橋梁： ? 重慶長江大橋：連接南岸區(qū)和渝中區(qū)，日均通過 5萬車次以上； ? 鵝公巖大橋：連接南岸區(qū)和九龍坡區(qū)，已于 2021 年底通車； ? 寸灘長江大橋（在建）：連接南岸區(qū)和大渡口區(qū)，工程進展順利； ? 大佛寺長江大橋：連接彈子石片區(qū)和渝中區(qū)； ? 重慶菜園壩長江大橋于 2021 年 2月動工，建成后渝中區(qū)和南岸區(qū)的交通將得到較大的改善。 市主干道： ? 渝黔公路、渝黔高速公路（區(qū)內(nèi)設(shè)有三處道口）：以南坪為起點，南通貴州、連1929 年重慶建市，拓展市區(qū)范圍，在玄壇廟設(shè)南岸市政管理處，管理由巴縣劃入的南城坪、海棠溪、龍門浩、彈子石四坊； 1950 年 6 月，在民主建政中，南岸 4 個區(qū)合并建立重慶市第五區(qū)、第六區(qū)。南岸區(qū)公路經(jīng)過大規(guī)模的改建、新建，初步形成了區(qū)域性循環(huán)通道，路況大大改善。 2）動植物 ? 植物品種達 1632 種，經(jīng)濟作物和觀賞花卉資源占突出優(yōu)勢，馬尾松林、黑松林、竹林、香樟林、灌木草林、草坡等構(gòu)成南山綠化植被的主體； ? 動 物資源以家畜、家禽為主。 地貌 南岸區(qū)位于川東平行嶺谷區(qū)，構(gòu)成低山、丘陵、平壩、河流的組合地貌特征。47? 2?、北緯 29186。 2021 年又是新一個周期的開始， 2021年上半年，在房交會期間房源放量供應(yīng)。特別是在 2021 年受央行各種金融政策的影響，消費者對緊湊精致戶型情有獨衷。值得一提的是，據(jù)調(diào)查，越來越多的購房者能接受 25004000元 /平方米的住宅單價。 通過調(diào)查了解到約有 %的消費者有意在江北區(qū)購房。 價格特征 ：因為大量新盤扎堆上市，競爭激烈，開發(fā)商定價也較為謹慎，房價較 2021年下半年大致持平或僅略略上揚，一些大盤的 一期定價與二期定價相差不大 第 24 頁 共 72 頁 或持平。在可售商品住房中，普通住宅占 75%以上。 2) 供需現(xiàn)狀分析 a) — 4 月 重慶市房地產(chǎn)供應(yīng)特征 據(jù)“重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)”提供的數(shù)據(jù)，目前主城區(qū)可售樓盤已達 4980 個，可售總套數(shù)為 70078 套，可售總面積近 750 萬平方米。 特征三： 房地產(chǎn)供應(yīng)市場以建筑面積 70— 110平方米的兩居室和三居室為主要產(chǎn)品。 — 4 月土地供應(yīng)特征 特征一： — 4 月重慶房地產(chǎn)供應(yīng) 量最大的為北部新區(qū)、渝北區(qū)和江北區(qū)的“三北區(qū)域”。與去年同期相比，我市主城今年一季度批準用地下降了 。 b) 規(guī)范房地產(chǎn)信貸市場，提高房地產(chǎn)還款率； c) 抑制炒房行為，解決中、低收住房問題 d) 提升房地產(chǎn)建筑水平； 重慶市房地產(chǎn)市場狀況分析 1) 土地供應(yīng)情況 2021 年 112月 重慶市 土地開發(fā)與購置情況 第 22 頁 共 72 頁 土地購置費 (億元 ) 比去年同期增長(%) 購置土地面積 (萬平米 ) 比去年同期增長(%) 完成開發(fā)土地面積 (萬平米 ) 比去年同期增長 (%) 2021 年 112 月，重慶市土地購置費為 億元，比去年同期增長 %，購置土地面積比去年同 增長 了 %，說明今年 112 月份成交的土地出讓價格有所上升。規(guī)定指出，國家鼓勵多元化、多渠道投資既有建筑的節(jié)能改造，投資人可以按照協(xié)議分享節(jié)能改造的收益；鼓勵研究制定本地區(qū)既有建筑節(jié)能改造資金籌措辦法和相關(guān)激勵政策。 4) 其它政策 第 21 頁 共 72 頁 【 登記前不得轉(zhuǎn)讓 】 為防止房屋炒作，現(xiàn)房買賣網(wǎng)上簽約時，認購和簽約的購房人名稱不得隨意變更，合 同上購房人署名事先需多方面考慮，轉(zhuǎn)移登記前房屋不得轉(zhuǎn)讓他人。同時由于經(jīng)濟適用房的開發(fā)有不少優(yōu)惠政策，所以這次國家稅務(wù)總局的新政出臺，在一定程度上提高了開發(fā)商的開發(fā)成本 ，將對大城市商品房的開發(fā)商產(chǎn)生一定的影響。 另外，此舉對預(yù)售收入的預(yù)計營業(yè)利潤率也作了適當調(diào)整，過去我國規(guī)定，房產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入，應(yīng)按不低于 15％的 預(yù)計營業(yè)利潤率繳納企業(yè)所得稅。 【 新辦房地產(chǎn)企業(yè)將不享受稅收優(yōu)惠 】 3月 20日國家稅務(wù)總局公布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》表明：國內(nèi)的新辦房地產(chǎn)企業(yè)，將不得再享受普 通新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠，并首次將房地 第 20 頁 共 72 頁 產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品分為經(jīng)濟適用房和非經(jīng)濟適用房，同時調(diào)整其預(yù)計計稅毛利率。 由于目前重慶城鎮(zhèn)土地使用稅的征期為每年的 4 月和 10 月，為保證新標準在今年的征期順利實施 ，新標準從 2021 年 1月 1日起執(zhí)行。 3) 稅收 【 大戶預(yù)征增值稅 】 第 19 頁 共 72 頁 2021 年 1 月 1 日以后，凡單棟號內(nèi)戶 (單套房間 )平均建筑面積超過 140 平方米以上的，一律按 %的預(yù)征率征收土地增值稅，對于 140 平方米 (含 )以下的不予預(yù)征土地增值稅。此外，我國還將綜合運用經(jīng)濟、法律、行政手段，控制固定資產(chǎn)投資過快增長，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展?！皬膰缽木o、有保有壓、節(jié)約集約”，將是今年土地供應(yīng)的宗旨。加大對中小戶型、中低價位商品房、經(jīng)濟適用住房和廉租房的土地供應(yīng)，嚴格控制低密度高檔住宅土地供應(yīng)，繼續(xù)停止別墅類用地供應(yīng)。 【 光大銀行重慶分行 】 光大銀行重慶分行人士透露，該行 6月 1日接到了總行的通知，要求我市從當日起執(zhí)行房貸新政策 —— 90 平方米以上的房屋，執(zhí)行三成首付。 如果貸款時間為 5年、 10年或 20年，雙周供比月供分別省利息 %、 %、 %， 第 17 頁 共 72 頁 相當于貸款時間越長，省利息比例就越高。目前，深圳發(fā)展銀行重慶分行宣布率先在我市實行 “ 雙周供 ” 房貸業(yè)務(wù)。這次會議的成功舉辦，有力地促進了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、市民生產(chǎn)生活環(huán)境改善、精神文明建設(shè)、對外交流和經(jīng)濟技術(shù)合作。會議主題“城市強化行政監(jiān)察、審計和經(jīng)濟監(jiān)督，廉政建設(shè)和反腐敗工作取得新成效。完善重大決策專家咨詢、社會公示和聽證、人民建議征集制度，建立政務(wù)信息發(fā)布、社情民意反映、政務(wù)工作評議、決策失誤責(zé)任追究制度。 23”特大井噴、天原化工廠氯氣泄漏等突發(fā)事件，保障了人民群眾生命財產(chǎn)安全。解決了農(nóng)村 230 萬人的飲水困難和飲水安全問題?；窘⒁责B(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療、工傷、生育保險和社會救助為主要內(nèi)容的社會保障體系。五年共指導(dǎo)幫助下崗職工和城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員實現(xiàn)就業(yè)再就業(yè) 80 萬人。開展 7 個區(qū)縣新型農(nóng)村合作醫(yī)療試點。重慶運動員在全國“十運會”上取得了比上屆更好的成績。人力資源開發(fā)成效顯著，五年累計引進各類緊缺人才 5萬多名。各級各類教育全面發(fā)展。五年累計利用內(nèi)資 448 億元?！笆濉逼陂g，重慶市 進出口總額年均增長 %，實際利用外商直接投資累計 億美元，有 24 家世界 500 強企業(yè)來渝投資興業(yè)。路橋收費改革和電力、水利、公交、燃氣等壟斷行業(yè)的改革取得實質(zhì)性進展。加大市屬國有企業(yè)集 團重組整合力度，國有資產(chǎn)總額超過 3500 億元，比2021 年擴大 1倍。 2021 年末主城區(qū)空氣質(zhì)量優(yōu)良天數(shù)比例達到 %，比 2021 年提高 個百分點。 “十五”共投入 318 億元加 強環(huán)境保護與生態(tài)建設(shè)。 到 2021 年末，累計完成移民安置 萬人，遷建調(diào)整工礦企業(yè) 1371 戶，復(fù)建房屋 2853 萬平方米。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。 2021 年起全部免征農(nóng)業(yè)稅及其附加，結(jié)束了農(nóng)民繳糧納稅的歷史。五年新增電力裝機容量 125 萬千瓦，新增農(nóng)田灌溉面積 58萬畝。渝涪、渝合、渝黔、長萬和環(huán)城高速公路建成通車，五年新增高速公路 516公里。重慶市銀行不良貸款占比由 32%下降到 9%左右，重慶成為全國銀行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量和金融生態(tài)環(huán)境較好地區(qū)之一。 工業(yè)經(jīng)濟總量、質(zhì)量、效益同步提高，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤總額翻了兩番多。社會消費品零售總額由 2021 年的 644 億元增加到1100 億元。 二、項目投資環(huán)境和市場研究 市場宏觀背景 重慶投資環(huán)境 A. 綜合經(jīng)濟實力顯著增強。 7) 資金籌措方案客觀合理，可行性強，足以保證 “ 某某 3) 規(guī)劃設(shè)計理念與重慶市整體規(guī)劃的指導(dǎo)思想、 南岸區(qū) 的區(qū)域發(fā)展目標以及 彈子石 的規(guī)劃建設(shè)方向相吻合。 預(yù)計項目可售面積 營銷資金總額為 14940 萬元人民幣。為了使該項目有足夠的建設(shè)資金作保障，擬通過三個方面來籌措建設(shè)資金。 根據(jù)我們的發(fā)展目標，在未來五年內(nèi)重慶城市居民人均居住面積將由 24平方米提升到 28平方米 ，未來 15年內(nèi)將達到 35平方米，這為重慶的房地產(chǎn)行業(yè)提供了需求保證和發(fā)展空間。比如，開發(fā)商在取得渝中區(qū)土地使用權(quán)一年后便要動工，如果不動工，就要 按照國家的相關(guān)規(guī)定進行收回，并再次上市交易。 加強土地儲備的同時，政府加大了對閑置土地的處理力度，采取了征收閑置費、依法收回等方式，防止土地資源浪費。 目前，重慶房地產(chǎn)市場的供需基本平衡，投資炒房的空間很小，也正因為如此，溫州炒房團才在堅守了四年后終于在沒有獲利的情況下退出重慶。 “ 某某 規(guī)劃建設(shè)用地約 10畝，容積率為 ， 建筑覆蓋率為 %。 玉皇冠”工程項目規(guī)劃占地面積為 ㎡ ,用地性質(zhì)為 住宅 用地。玉皇冠”工程， “ 某某 本地塊北瞰滾滾而來的長江，東依重慶著名的南 第 5 頁 共 72 頁 山風(fēng)景區(qū)，與 母城 渝中半島遙遙相望，在一定程度上形成與渝中半島 和江北城對景，地理位置優(yōu)越而顯赫，現(xiàn)階段交通不太方便，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)條件 較差。地下層設(shè)計為地下車庫，設(shè)備用房和物管用房?？梢?，重慶房價增幅基本合理，與經(jīng)濟和收入增長基本協(xié)調(diào)。在土地供應(yīng)方面，目前重慶經(jīng)營土地已實施“招拍掛”政策，并專門成立重慶市地產(chǎn)集團，作為一級整治部門和土地儲備 中心。為此，政府實施了一系列對閑置土地處理的措施，并嚴格按規(guī)定執(zhí)行。 2021 年重慶主城區(qū)商品房銷售面積為 萬平方米，與成都、貴陽、西安、昆明等西部主要城市相比，居第一位，說明了重慶市房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好。玉皇冠” 工程投資估算表 第 8 頁 共 72 頁 開發(fā)成本 項目 總金額（萬元） 項目 總金額（萬元） 土地費用 土地征用 550 開發(fā)費用 辦公費用 200 土地出讓金 1125 銷售費用 240 場地平整 67 貸款利息 240 拆遷 721 100 小計 2463 總成本 9522 房屋建設(shè)費用 工程勘察 10 銷售收入 14940 施工圖設(shè)計 90 相關(guān)稅費 配套費 700 工程監(jiān)理 25 人防費 90 土建工程 5100 規(guī)劃管理費 外墻工程 工程定額測定費 消防系統(tǒng) 240 工程綜合服務(wù)費 電氣系統(tǒng) 235 質(zhì)監(jiān)費 電力外線 30 印花稅 給排水 110 營業(yè)稅 泵房 30 土地增值稅 水箱 12 小計 電梯 240 總投資 11197 通風(fēng) 60 綜合布線 35 燃氣系統(tǒng) 62 第 9 頁 共