【正文】 25003499 元 /㎡ ，且月收入在 4500 元以上的家庭比重在上升。 %%%%%%%0 5 10 15 20 25 30505070709090110110130130150150預(yù)購房面積 70110 平方米需求比重最高，是市場最能接受的戶型面積。由于新政策（銀行利率提高）影響，增高 第 25 頁 共 72 頁 消費(fèi)者置業(yè)門檻，對房地產(chǎn)市場普遍抱觀望態(tài)度，在一段時(shí)間內(nèi)重慶房地產(chǎn)市場消費(fèi)較低迷。 區(qū)域環(huán)境 范圍 南岸區(qū)位于東徑 106186。37? 2?之間，轄區(qū)西部、北部被長江環(huán)繞，長江自西向東流經(jīng)其三分之二的面積，與九龍坡區(qū)、渝中區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)隔江相望，東部、南部與巴南區(qū)接壤。 氣候 南岸區(qū)地處在熱帶季風(fēng)區(qū)的四川盆地南部長江河谷，熱量豐富、雨量充沛、無霜期長，冰雪少、風(fēng)小日照少、溫度大、云霧多，春早夏長，秋短冬暖，四季分明，多年年平均氣溫 ℃，無霜期 347 天，降雨量 毫米，霧日 天。 歷史沿革 南岸區(qū)為中國著名的歷史文化名城重慶的重要組成部分之一。南岸區(qū)南坪距火車站僅 3公里，距航運(yùn)朝天門碼頭 5 公里，距空港重慶江北機(jī)場 28 公里。 第 28 頁 共 72 頁 云南，東南連接湘、桂。 公交線路： 1）區(qū)內(nèi)線路 304：南 坪 —— 彈子石 305：龍職中 —— 上新街 307：南 坪 —— 回龍灣 373：南坪中學(xué) —— 彈子石 381：南 坪 —— 銅元局 384：上新街 —— 南 山 第 29 頁 共 72 頁 2）至渝中區(qū) 302：南 泉 —— 五一路 306：南 坪 —— 較場口 321：彈子石 —— 新華路 361：麥德龍 —— 解放碑 363：彈子石 —— 兩路口 372：大石路 —— 朝天門 382：五公里 —— 朝天門 383：老 廠 —— 五一路 810：七小區(qū) —— 人和街 3）至江北線路 108：南 坪 —— 五里店 115：五小區(qū) —— 大石壩 121：花園村 —— 五里店 210： 南 坪 —— 五里店 503：五小區(qū) —— 人 和 702：南 坪 —— 大石壩 801：南 坪 —— 黃泥磅 168：南 坪 —— 無專廠 4）至九龍坡線路 362：南 坪 —— 楊家坪 365：五小區(qū) —— 陳家坪 428：南 坪 —— 楊家坪 962：南 坪 —— 毛線溝 5）至高新區(qū)線路 819：南 坪 —— 石橋鋪 703：南 坪 —— 石橋鋪 6）至沙坪壩線路 318：南 坪 —— 沙坪壩 808：南 坪 —— 磁器口 7）途經(jīng)南岸區(qū)線路 303：五一路 —— 魚 洞 學(xué)校 全區(qū)有高等院校 4 所、普通中學(xué) 25所、職業(yè)中 學(xué) 7 所、小學(xué) 54所。根據(jù)《南岸主城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，未來南岸區(qū)將建成集經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)、都市工業(yè)、商貿(mào)、國際會展、風(fēng)景旅游等為一體的綜合發(fā)展區(qū)。本地塊北瞰滾滾而來的長江，東依重慶著名的南山風(fēng)景區(qū)，與重慶著名的渝中半島遙遙相望，在一定程度上形成與渝中半島 和江北城 對景，地理位置優(yōu)越而顯赫。全區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工面積 萬平方米，其中新開工面積 萬平方米；竣工面積 萬平方米，銷售面積 萬平方米。 按用途分，住宅施工面積 萬平方米，同比增長 %，其中別墅高檔公寓施工面積 萬平方 米，同比增長 %；經(jīng)濟(jì)適用房施工面積 萬平方米，同比增長 %。 商業(yè)營業(yè)用房竣工面積 萬平方米，同比增長 %；辦公樓竣工面積 萬平方米，同比下降 %；其他類建設(shè)竣工面積 萬平方米，同比增長 %。 從不同類型來看，住宅銷售面積 萬平方米，銷售額 億元，平均售價(jià)為 元 /平方米，其中別墅高檔公寓銷售面積 萬平方米，銷售額 億元，平均售價(jià)為 元 /平方米；經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積 萬平方米，銷售額 億元，平均售價(jià)為 元 /平方米。隨著國家控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款政策效果的進(jìn)一步顯現(xiàn)， 南岸區(qū) 房地產(chǎn)市場開發(fā)投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大 ，勢必使 南岸區(qū) 房地產(chǎn)企業(yè)，特別是貸款比重較大的企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增加 2) 住房供給結(jié)構(gòu)仍需調(diào)整 2021 年， 南岸區(qū) 房地產(chǎn)市場的住宅供給量較去年同期有所增加，竣工面積同比增長 %，但供給結(jié)構(gòu)中高檔樓盤增多，別墅高檔公寓竣工面積同比增長 %，而經(jīng)濟(jì)適用房以及中低價(jià)位的普通商品住房較少，經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積同比下降 %，以致 南岸區(qū) 商品房住宅市場呈現(xiàn)出住宅供給量較大，但中低收入階層仍然購房困難的現(xiàn)象，商品住宅供給存在結(jié)構(gòu)性缺陷，應(yīng)該引起相關(guān)部門的高度重視。 市場需求 特征 ： 南岸區(qū)未來的產(chǎn)品開發(fā)仍將以兩房、三房為主，面積在 70120 平方米的戶型最有市場；產(chǎn)品形態(tài)將更為豐富，中心區(qū)仍以高層為主，其他區(qū)域小高層建筑相對較多，多層、別墅類低密度物業(yè)不會有太大變化，與目前基本持平。 ? 南岸區(qū)距離渝中區(qū)很近，交通較為便利，鵝公巖大橋的通車又大大縮短了南岸區(qū)與九龍坡區(qū)的距離； ? 擁有獨(dú)特的自然及人文景觀，把旅游作為發(fā)展的重點(diǎn)，且得到了重慶市民的廣泛認(rèn)可； ? 眾多國際知名企業(yè)的入駐給南岸區(qū)市場帶來了較大的商機(jī)，并吸引越來越多的商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐南岸區(qū)； ? 南岸區(qū)內(nèi)生活配套較為完善，有濃厚的居家氛 圍； 第 36 頁 共 72 頁 ? 國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的建設(shè)給整個(gè)南岸區(qū)帶來了新的活力和動力。 朝天門長江大橋 .橋梁交通：陽光 100 國際新城向北 1 公里， 2021 年前完工的朝天門長江大橋連通南北兩區(qū)。規(guī)劃中的東水門大橋，長江復(fù)線橋，和現(xiàn)有長江大橋，將陽光 100 國際新城與渝中半島緊密相聯(lián)。 軌道交通：規(guī)劃中的輕軌環(huán)線，與未來五條軌道線交接 ?? 2) 紫光學(xué)苑 物業(yè)類別 : 普通住宅 建筑類別 : 高層 第 38 頁 共 72 頁 裝修狀況 : 毛坯 物業(yè)地址 : 南岸區(qū)彈子石十一中 價(jià)格 : 均價(jià) :2980 元 /平方米 開發(fā)商 : 重慶紫光物業(yè)發(fā)展有限公司 售樓處地址 : 南岸區(qū)彈子石十一中 開盤時(shí)間 : 2021329 入住時(shí)間 : 2021430 容積率 :3 項(xiàng)目簡介： 交通狀況 : 本項(xiàng)目西臨長江，東依南山，與江北溉瀾溪隔江相望，被朝天門大橋、大佛寺大橋和南濱路三期、渝黔高速路所圍合。陽光戶型，結(jié)構(gòu)合理，4690 平米緊湊戶型、面積適度、功能齊全、布局合理，經(jīng)濟(jì)性與品質(zhì)性兼具。 月 開發(fā)商 : 重慶五亞物業(yè)發(fā)展有限公司 開盤時(shí)間 202112252 入住時(shí)間 2021930 容積率 : 8 綠化率 : % 項(xiàng)目簡介： 交通狀況 ： 71 33 32 30 36 38 323 等公交車直達(dá)解放碑、觀音橋、上清寺、南坪等地。 第 40 頁 共 72 頁 王者之地，景觀怡人。盤龍大道、南濱路三期和四期（大佛寺黃桷沱路段）、2021 年建成的朝天門大橋及兩江遂道，長江大橋 、輕軌等將解放碑、朝天門、江北金融中心、南岸商住圈等主城核心區(qū)連接起來，在二十分鐘內(nèi)任意到達(dá)兩江三岸。 中小學(xué) :重慶市第 11 中 幼兒園 :特設(shè)八班制幼兒園 綜合商場 :南坪百盛、新世紀(jì)江南商都、重慶百貨 醫(yī)院 :重慶市第五人 民醫(yī)院 樓盤要素統(tǒng)計(jì) 開發(fā)商 南岸區(qū)現(xiàn)有各樓盤的開發(fā)商多數(shù)為本地企業(yè)，但近幾年外地的知名開發(fā)商紛紛在南岸區(qū)開發(fā)、立項(xiàng)，整體開發(fā)實(shí)力明顯提高。 知名開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐對提高南岸區(qū)房地產(chǎn)市場的整體開發(fā)水準(zhǔn)有較大的帶動作用，但同時(shí)也對本地的中小型開發(fā)企業(yè)形成了巨大的壓力，而為搶占更多的市場份額，他們自身之間的競爭也將日趨激烈。 建筑類型 （注：以下比例按各樓盤所含建筑類型種類統(tǒng)計(jì)得出） 就建筑類型而言，區(qū)域內(nèi)物業(yè)主要以建筑高度 18— 30 層的高層物業(yè)為主，小高層占近四分之一比例，而多層及低密度洋房、別墅類物業(yè)與以往相比也有較大幅度的上升。而產(chǎn)品單一性較強(qiáng)的物業(yè)不多，且以高層為主。其中融僑半島更是全市矚目的大規(guī)模項(xiàng)目 ，近期內(nèi)茶園新區(qū)突起，南岸區(qū)大盤時(shí)代來臨 。 有近二成的樓盤采取聘請國內(nèi)知名物管公司作管理顧問再自行管理的方式，這一方式主要為一些中高檔樓盤所采用，其對提升整個(gè)樓盤的形象有較大的益處。 在 國家宏觀調(diào)控政策下，南岸區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及時(shí)調(diào)整投資策略，使 2021 年南岸區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資保持了穩(wěn)定的增長。 第 46 頁 共 72 頁 2)坡度分析 規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地地形地貌多變，局部坡度變化較大，需對地形進(jìn)行局部改造，局部地形平緩，利于建設(shè)。 氣象條件 第 47 頁 共 72 頁 根據(jù)重慶市有關(guān)氣象資料統(tǒng)計(jì)如下： 風(fēng)速 (M/S) 相對濕度 (%) 歷年平均蒸發(fā)量 (MM) 歷年平均日照( 小時(shí) ) 歷年平均氣壓(Pa) 歷年平均無霜期（天） 歷年平均 值 歷年 最大 值 歷年平均值 最熱月平均值 最冷月平均值 79 70 81 1230 9339 349 總的氣象特征：冬暖夏熱，光熱同季，無霜期長，雨量充沛，濕潤多陰，屬中亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候。東經(jīng) 10605739。 地震資料 根據(jù)有關(guān)歷史地震記載和近期觀測資料表明：重慶地區(qū) 1988 年以前曾發(fā)生過多次地震，震 級都很小。本地塊北瞰滾滾而來的長江，東依重慶著名的南山風(fēng)景區(qū)，與重慶著名的渝中半島遙遙相望，在一定程度上形成與渝中半島 和江北城 對景，地理位置優(yōu)越而顯赫。 第 45 頁 共 72 頁 三、項(xiàng)目分析及評價(jià) 地塊解析 交通條件 現(xiàn)階段項(xiàng)目所在地交通不便，但 項(xiàng)目折遷后建后緊鄰 規(guī)劃 中的城市干道， 屆時(shí)交通將十分便捷。 2021 年南岸區(qū)房地產(chǎn) 開發(fā)形勢展望 2021 年，南岸區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步加大自有資金的籌集，減少銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)的貸款，以降低企業(yè)自身的金融風(fēng)險(xiǎn)。 房型 目前南岸區(qū)樓盤的戶型主要集中在二房、三房，又以 二 房的供應(yīng)量最大， 僅湊型小 第 44 頁 共 72 頁 三房的供應(yīng) 其次，再者就是一房 ； 物管公司 南岸區(qū)超過六成的樓盤選擇自行進(jìn)行物業(yè)管理，聘請其它專業(yè)物管公司管理的比例有所上升，這與目前重慶全市的情況基本一致。 樓盤規(guī)模 （注：以樓盤的總建筑面積（含在建和規(guī)劃面積）作為衡量標(biāo)準(zhǔn)） 南岸區(qū)樓盤的總建筑面積主要集中在 20 萬平方米以下，因大多數(shù)物業(yè)都是分期開發(fā)，每一期的開發(fā)量就有限，有利于開放商資金的周轉(zhuǎn)并能夠減少風(fēng)險(xiǎn)。陽光 第 43 頁 共 72 頁 美地為該區(qū)在售的唯一純花園洋房物業(yè)，長青湖為唯一的純別墅物業(yè)；單體樓全部為高層物業(yè)。 評述 目前南岸區(qū)主要樓盤小區(qū)型物業(yè)超過九成的比例；這說明南岸區(qū)目前所供開發(fā)的土地還比較多，且在本區(qū)居住的多為本地及 來自渝中的將該區(qū)住宅作為第一居所的家庭，此類置業(yè)者更看中舒適的環(huán)境和項(xiàng)目自身的配套。此外，龍湖在南岸的首筆力作觀山水，美心集團(tuán)跨行業(yè)的第一次嘗試就預(yù)備在經(jīng)開區(qū)打造高檔別墅等等。自面市以來，屢獲 “ 最具投資潛力樓盤 ” 、 “2021 年最值得期待的樓盤 ” 、 “ 住宅性能認(rèn)定評審 A 級 ” 等殊榮。倚欄憑窗，觀山眺江，呼吸著南山上原始森林的富氧清新空氣，坐擁 CBD 的流金繁華。彈子石 CBD 在未來 5－ 10 年時(shí)間將投巨資把該區(qū)域打造成為集商貿(mào)、金融、中介機(jī)構(gòu)、國際酒店、高尚居住為一體的中央商務(wù)區(qū)，商務(wù)功能配套設(shè)施完善，產(chǎn)業(yè)布局合理，休閑娛樂豐富。 第 39 頁 共 72 頁 紫光學(xué)苑是彈子石片區(qū)內(nèi)少有的大型生活社區(qū)，為中青年家庭量身打造，生活品質(zhì)，由此開啟。毗鄰彈子石中心廣場與車站，生活市政配套設(shè)施齊全，對外交通便捷。 江面交通：改造過江輪渡，建立 水上巴士 ，打通兩江三岸最為快捷的水上通道。 輕軌環(huán)線 水上巴士 兩江江底隧道 橋梁交通 ? 四周臟亂差 ? 交通不便捷， ? 商業(yè)以及生活配套設(shè)施偏弱。規(guī)劃設(shè)計(jì)更為合理，景觀方面更有特色，物管服務(wù)的愈加人性化，配套設(shè)施的完善齊全 ，成為各樓盤比拼實(shí)力的重要內(nèi)容。商品房空置面積偏大，在一定程度上造成 南岸區(qū) 房地產(chǎn)企業(yè)的資金積壓、周轉(zhuǎn)困難，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。其中，住宅空置面積為 ，同比下降 %；商業(yè)營業(yè)用房空置面積為 萬平方米，同比增長 %；辦公樓空置面積為 萬平方米，同比下降 %；其他類建設(shè)空置面積為 萬平方米，同比下降 %，各類型建筑空置面積均有較大幅度下降，有利于 南岸區(qū) 房地 第 34 頁 共 72 頁 產(chǎn)市場的資金流動。 4. 商品房市場需求旺盛，銷售面積居全市第二位 2021 年， 南岸區(qū) 商品房