【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 月 21 日起執(zhí)行。 目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)多采用設(shè)立項(xiàng)目公司的方式經(jīng)營(yíng)，開發(fā)一個(gè)樓盤或開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目就新辦一個(gè)公司，且盈利率較高。根據(jù)通知規(guī)定，今后新辦房地產(chǎn)企業(yè)將不得再享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)，以銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品（包括代理銷售）為主的新辦企業(yè)，也不得再享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。 另外，此舉對(duì)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率也作了適當(dāng)調(diào)整，過(guò)去我國(guó)規(guī)定，房產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入，應(yīng)按不低于 15％的 預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率繳納企業(yè)所得稅。新通知規(guī)定要開始按開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)，將開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，并規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率不得低于３％，非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目按不同區(qū)域分別確定預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率。其中，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于20%，地級(jí)市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于 15％，其他地區(qū)不得低于 10％。 點(diǎn)評(píng)： 此舉的執(zhí)行表明我國(guó)將進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管。同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)有不少優(yōu)惠政策，所以這次國(guó)家稅務(wù)總局的新政出臺(tái)，在一定程度上提高了開發(fā)商的開發(fā)成本 ，將對(duì)大城市商品房的開發(fā)商產(chǎn)生一定的影響。但目前的房?jī)r(jià)主要是由市場(chǎng)的供求均衡程度來(lái)決定的，因此開發(fā)商是否會(huì)將稅收提高而增加的成本轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，需視市場(chǎng)情況而定。 【關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知】 5月 31日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了 “ 關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知 ” 。該通知強(qiáng)調(diào)， 6 月 1 日后，個(gè)人將購(gòu)買超過(guò) 5年（含 5年）的住房對(duì)外銷售時(shí)，如果不能提供屬于普通住房的證明，一律要征收營(yíng)業(yè)稅。 4) 其它政策 第 21 頁(yè) 共 72 頁(yè) 【 登記前不得轉(zhuǎn)讓 】 為防止房屋炒作，現(xiàn)房買賣網(wǎng)上簽約時(shí)，認(rèn)購(gòu)和簽約的購(gòu)房人名稱不得隨意變更，合 同上購(gòu)房人署名事先需多方面考慮，轉(zhuǎn)移登記前房屋不得轉(zhuǎn)讓他人。此外如果退房，管理網(wǎng)將公示銷售單位的退房信息。在管理信息網(wǎng)的樓盤表里將及時(shí)恢復(fù)可售標(biāo)志。 【 節(jié)能執(zhí)行新規(guī)定 】 建設(shè)部《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》于 2021 年 1 月 1 日起開始實(shí)施。規(guī)定指出，國(guó)家鼓勵(lì)多元化、多渠道投資既有建筑的節(jié)能改造，投資人可以按照協(xié)議分享節(jié)能改造的收益；鼓勵(lì)研究制定本地區(qū)既有建筑節(jié)能改造資金籌措辦法和相關(guān)激勵(lì)政策。新建民用建筑應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求，民用建筑工程擴(kuò)建和改建時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)原建筑進(jìn)行節(jié)能改造。 該舉措提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 開發(fā)水平，增加了開發(fā)成本，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，則每個(gè)家庭和全社會(huì)節(jié)約了能源。 總結(jié) ： 06 年不斷正式實(shí)施新規(guī)，其目的主要體現(xiàn)在幾個(gè)方面： a) 抑制房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 b) 規(guī)范房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)，提高房地產(chǎn)還款率； c) 抑制炒房行為，解決中、低收住房問題 d) 提升房地產(chǎn)建筑水平； 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 1) 土地供應(yīng)情況 2021 年 112月 重慶市 土地開發(fā)與購(gòu)置情況 第 22 頁(yè) 共 72 頁(yè) 土地購(gòu)置費(fèi) (億元 ) 比去年同期增長(zhǎng)(%) 購(gòu)置土地面積 (萬(wàn)平米 ) 比去年同期增長(zhǎng)(%) 完成開發(fā)土地面積 (萬(wàn)平米 ) 比去年同期增長(zhǎng) (%) 2021 年 112 月，重慶市土地購(gòu)置費(fèi)為 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，購(gòu)置土地面積比去年同 增長(zhǎng) 了 %，說(shuō)明今年 112 月份成交的土地出讓價(jià)格有所上升。完成開發(fā)土地面積 萬(wàn)平米，比去年同期增加 %。（ 數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng) ） — 4 月土地供應(yīng)情況 據(jù)悉，我市主城今年一季度批準(zhǔn)總用地 1625 萬(wàn)平方米，其中，居住用地占 410 余萬(wàn)平方米。江北、九龍坡、渝北、北部新區(qū)四區(qū)建設(shè)用地面積占總建設(shè)用地面積 %。與去年同期相比，我市主城今年一季度批準(zhǔn)用地下降了 。 重慶市土地交易中心在 5月份有 18宗擬售土地信息，合計(jì) 萬(wàn) m2，地塊主要分布于渝北區(qū)和沙坪壩區(qū)。 分析：雖然近 2年土地的供應(yīng)量總體來(lái)看走下劃路，但因政策的影響，在近幾年囤積下不少未開發(fā)土地，大量的施工面積將對(duì)重慶未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成較大影響。預(yù)計(jì)這些施工面積將在未來(lái) 1年到 2年內(nèi)投入市場(chǎng)進(jìn)行銷售，值得關(guān)注的是可能將有部分面積在今年年底前入市銷售。 — 4 月土地供應(yīng)特征 特征一： — 4 月重慶房地產(chǎn)供應(yīng) 量最大的為北部新區(qū)、渝北區(qū)和江北區(qū)的“三北區(qū)域”。該區(qū)域房地產(chǎn)自 2021 年快速發(fā)展以來(lái)，成為明星購(gòu)房區(qū)域，特別是江北區(qū)和北部新區(qū)。去年伊始，江北、渝北、北部新區(qū)的有效聯(lián)動(dòng)，為該范圍各區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了新機(jī)遇。 第 23 頁(yè) 共 72 頁(yè) 特征二： — 4月重慶市場(chǎng)仍以居住地為主，土地、房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步優(yōu)化。 特征三： 房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)以建筑面積 70— 110平方米的兩居室和三居室為主要產(chǎn)品。未來(lái)，重慶市戶均人口仍將控制在 34人左右，決定了未來(lái)市場(chǎng)的供應(yīng)仍是以二、三房住宅為主。 特征四： 市場(chǎng)仍以高層住宅為住。至 2021 年以來(lái) ，國(guó)家宏觀政策的調(diào)控和市場(chǎng)的發(fā)展，使的房地產(chǎn)開發(fā)難度加大，開發(fā)商為保證最大化利潤(rùn)；重慶土地特點(diǎn)等各方面因素，使得住宅市場(chǎng)仍會(huì)以高層住宅為主。 2) 供需現(xiàn)狀分析 a) — 4 月 重慶市房地產(chǎn)供應(yīng)特征 據(jù)“重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)”提供的數(shù)據(jù)，目前主城區(qū)可售樓盤已達(dá) 4980 個(gè)，可售總套數(shù)為 70078 套，可售總面積近 750 萬(wàn)平方米。其中， 2021 年 14 月的重慶樓市，因?yàn)槭軓娜ツ?5月開始的房地產(chǎn)新政影響，去年樓市進(jìn)入觀望狀態(tài)，一些本想在 2021 年推新盤的開發(fā)商將時(shí)間表拖到今年。此外，春季房交會(huì)將在 5 月上旬舉行，春交會(huì)前開盤能 在有充分的展示時(shí)間，以期在房交會(huì)上取得更好的銷售業(yè)績(jī)。本屆房交會(huì)參展商品房面積達(dá) 2645 萬(wàn)平方米，其中可售的住宅面積 845 萬(wàn)平方米，非住宅 246 萬(wàn)平方米。在可售商品住房中，普通住宅占 75%以上。總供應(yīng)量略大于需求量。 區(qū)域特征： 2021 年 14 月份新入市項(xiàng)目，大部分新盤主要 集中在渝北南岸， 其中部分 是老盤的新項(xiàng)目：比如融僑半島的云滿庭 C 區(qū) 朗 云軒，金科天湖的美鎮(zhèn)觀天下二期，駿逸新視界 3期等。 價(jià)格特征 ：因?yàn)榇罅啃卤P扎堆上市，競(jìng)爭(zhēng)激烈，開發(fā)商定價(jià)也較為謹(jǐn)慎，房?jī)r(jià)較 2021年下半年大致持平或僅略略上揚(yáng)，一些大盤的 一期定價(jià)與二期定價(jià)相差不大 第 24 頁(yè) 共 72 頁(yè) 或持平。比如，中央美地一期開盤均價(jià)為 4000 元 /平方米，二期開盤均價(jià)為4100/平方米；華宇林泉雅舍一期均價(jià)為 3400 元 /平方米，二期均價(jià)也為 3400元。同時(shí)，新開樓盤中，絕大多數(shù)都有打折、免契稅、免雜費(fèi)、免五通配套費(fèi)、買房送出國(guó)游等優(yōu)惠。 b) — 4 月重慶市房地產(chǎn)需求特征（數(shù)據(jù)來(lái)本次自專項(xiàng)調(diào)查） 特征一： 江北區(qū)、南岸區(qū)和沙坪壩是消費(fèi)者購(gòu)房的首選區(qū)域。 通過(guò)調(diào)查了解到約有 %的消費(fèi)者有意在江北區(qū)購(gòu)房。 特征二： 近 2年重慶 居民收入顯著提高，購(gòu)房能力持續(xù)增長(zhǎng)，可承受房屋單價(jià)大 幅提高。 30%左右的家庭月收入為 25003499 元 /㎡ ，且月收入在 4500 元以上的家庭比重在上升。隨著收入的提高，約 40%左右的購(gòu)房者可承受 20212499元的住宅單價(jià)。值得一提的是，據(jù)調(diào)查，越來(lái)越多的購(gòu)房者能接受 25004000元 /平方米的住宅單價(jià)。 特征三： 追求緊湊居住空間，中小戶型受追捧。 %%%%%%%0 5 10 15 20 25 30505070709090110110130130150150預(yù)購(gòu)房面積 70110 平方米需求比重最高，是市場(chǎng)最能接受的戶型面積。其中 7090 平方米的面積比重最大。特別是在 2021 年受央行各種金融政策的影響，消費(fèi)者對(duì)緊湊精致戶型情有獨(dú)衷。 特征四： — 4 月房地產(chǎn)市場(chǎng)需求減緩。由于新政策（銀行利率提高）影響，增高 第 25 頁(yè) 共 72 頁(yè) 消費(fèi)者置業(yè)門檻，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍抱觀望態(tài)度，在一段時(shí)間內(nèi)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)較低迷。 小結(jié) : 近期走勢(shì) 由于國(guó)家的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)進(jìn)入盤整期。 2021 年又是新一個(gè)周期的開始， 2021年上半年，在房交會(huì)期間房源放量供應(yīng)。受供求關(guān)系的影響，房?jī)r(jià)不會(huì)有大的波動(dòng)，但預(yù)計(jì)下半年，重慶的房?jī)r(jià)應(yīng)該有上升的空間，市場(chǎng)被看好。 區(qū)域環(huán)境 范圍 南岸區(qū)位于東徑 106186。3? 14? — 106186。47? 2?、北緯 29186。27? 2? — 29186。37? 2?之間，轄區(qū)西部、北部被長(zhǎng)江環(huán)繞，長(zhǎng)江自西向東流經(jīng)其三分之二的面積，與九龍坡區(qū)、渝中區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)隔江相望，東部、南部與巴南區(qū)接壤。 全區(qū)面積 平方公里，陸地占 %，河流占 %。 地貌 南岸區(qū)位于川東平行嶺谷區(qū)，構(gòu)成低山、丘陵、平壩、河流的組合地貌特征。 ? 低山：主要分布在南山、黃桷椏、廣陽(yáng)三個(gè)鎮(zhèn)，一般海拔在 500 米以上，最高峰為春天嶺，海拔 米； ? 丘陵：主要分布在南坪、涂山、雞冠石、峽口、長(zhǎng)生橋、迎龍、廣陽(yáng) 7 個(gè)鎮(zhèn)及沿 江 7 個(gè)街道，一般海拔在 200300 米之間； ? 平壩：面積小，零星分布，其中以廣陽(yáng)壩園藝場(chǎng)和銅元局等地面積為較大； ? 河流：以長(zhǎng)江為主，過(guò)境段長(zhǎng) 45 公里，流經(jīng) 7 個(gè)鎮(zhèn)，另有流域面積大于 80 平 第 26 頁(yè) 共 72 頁(yè) 方公里的河流 2 條，流域面積 10平方公里及其以下的河流 9條。 氣候 南岸區(qū)地處在熱帶季風(fēng)區(qū)的四川盆地南部長(zhǎng)江河谷，熱量豐富、雨量充沛、無(wú)霜期長(zhǎng)，冰雪少、風(fēng)小日照少、溫度大、云霧多，春早夏長(zhǎng)，秋短冬暖，四季分明，多年年平均氣溫 ℃，無(wú)霜期 347 天，降雨量 毫米，霧日 天。 自然資源 1）礦產(chǎn) ? 煤礦：（ 主要為焦煤、肥焦煤、肥氣煤等煉焦用煤）分布于文峰至雞冠石、下浩至四公里； ? 砂金：分布于峽口鄉(xiāng)廣陽(yáng)壩周圍； ? 鐵礦：（主要為赤鐵與褐鐵礦）分布于涼風(fēng)埡、蓮花背、雞公嘴； ? 石灰石礦：（南岸優(yōu)勢(shì)礦產(chǎn)資源）分布于黃桷椏鎮(zhèn)的文峰一帶，石灰岸儲(chǔ)量 億噸，片碎石儲(chǔ)量 億噸； ? 建筑河沙：分布于長(zhǎng)江沿岸 30 多公里； ? 另有石英砂巖、硅瓦原料石、建筑石料、地下熱水、礦泉水等資源。 2）動(dòng)植物 ? 植物品種達(dá) 1632 種，經(jīng)濟(jì)作物和觀賞花卉資源占突出優(yōu)勢(shì)，馬尾松林、黑松林、竹林、香樟林、灌木草林、草坡等構(gòu)成南山綠化植被的主體； ? 動(dòng) 物資源以家畜、家禽為主。 3）水資源 ? 地表水資源主要是江河溪流帶來(lái)的過(guò)境水，多年平均過(guò)境水總量為年 億立方米； 第 27 頁(yè) 共 72 頁(yè) ? 地下水資源 萬(wàn)立方米，其中雞冠石至文峰一線最豐富。 歷史沿革 南岸區(qū)為中國(guó)著名的歷史文化名城重慶的重要組成部分之一。 區(qū)域配套 交通 南岸區(qū)水陸交通便捷，南坪是重慶主城區(qū)南城公路的交通樞紐。南岸區(qū)公路經(jīng)過(guò)大規(guī)模的改建、新建，初步形成了區(qū)域性循環(huán)通道，路況大大改善。全區(qū)公路現(xiàn)有通車?yán)锍?578 公里，其中等級(jí)公路里程 195公里，并擁有兩個(gè)大型 長(zhǎng)、短途汽車客運(yùn)站組成重慶南大門的交通樞紐。南岸區(qū)南坪距火車站僅 3公里，距航運(yùn)朝天門碼頭 5 公里，距空港重慶江北機(jī)場(chǎng) 28 公里。另外渝懷、渝黔鐵路在南岸均設(shè)有站點(diǎn)。 市主干道： ? 渝黔公路、渝黔高速公路（區(qū)內(nèi)設(shè)有三處道口）：以南坪為起點(diǎn)，南通貴州、連1929 年重慶建市，拓展市區(qū)范圍，在玄壇廟設(shè)南岸市政管理處，管理由巴縣劃入的南城坪、海棠溪、龍門浩、彈子石四坊； 1950 年 6 月，在民主建政中，南岸 4 個(gè)區(qū)合并建立重慶市第五區(qū)、第六區(qū)。次年，郭家沱由江北縣劃入第六區(qū)，增建為鄉(xiāng)； 1952年 10 月，兩區(qū)合并為重慶市第五區(qū)，并由巴縣劃入文峰鄉(xiāng)； 1955年 10 月，第五區(qū)更名為重 慶市南岸區(qū)； 1995年 3 月，重慶市區(qū)劃調(diào)整，郭家沱街道和峽口鎮(zhèn)的郭家沱村劃歸江北區(qū)，巴縣的長(zhǎng)生橋、迎龍、廣陽(yáng)三鎮(zhèn)及九龍坡區(qū)花溪鎮(zhèn)的二塘村劃入南岸區(qū)； 2021 年，南岸區(qū)轄 9 個(gè)鎮(zhèn)（南坪、南山、峽口、涂山、雞冠石、黃桷椏、長(zhǎng)生橋、迎龍、廣陽(yáng)）， 7 個(gè)街道（南坪 、龍門浩、海棠溪、彈子石、大佛段、銅元局、花園路）和 71 個(gè)行政村。 第 28 頁(yè) 共 72 頁(yè) 云南，東南連接湘、桂。 區(qū)主干道： ? 南坪南路、南坪東路、南坪西路、南坪北路：以南坪轉(zhuǎn)盤為中心的四條主干道； ? 南彈路：連接南坪和彈子石； ? 南濱路：南岸區(qū)沿長(zhǎng)江的濱江道路； ? 南城大道；南岸區(qū)路狀最好的主干道之一，并且形成了特色飲食一條街 ? 海峽路：連接四公里和鵝公巖大橋的快 速通道。 橋梁： ? 重慶長(zhǎng)江大橋：連接南岸區(qū)和渝中區(qū)，日均通過(guò) 5萬(wàn)車次以上； ? 鵝公巖大橋：連接南岸區(qū)和九龍坡區(qū)，已于 2021 年底通車； ? 寸灘長(zhǎng)江大橋（在建）：連接南岸區(qū)和大渡口區(qū)，工程進(jìn)展順利； ? 大佛寺長(zhǎng)江大橋：連接彈子石片區(qū)和渝中區(qū)； ? 重慶菜園壩長(zhǎng)江大橋于 2021 年 2月動(dòng)工，建成后渝中