【正文】 等一批國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)相繼入駐重慶。文化體制改革試點(diǎn)順利推進(jìn)，組建了重慶廣播電視集團(tuán) (總臺(tái) )、報(bào)業(yè)集團(tuán)和出版集團(tuán)。五年累計(jì)化解市屬國(guó)有企業(yè)不良債務(wù) 220 億元。庫(kù)區(qū)地質(zhì)災(zāi)害二期防治工程初步通過(guò)國(guó)家驗(yàn)收。累計(jì)完成退耕還林 1389 萬(wàn)畝，重慶市森林覆蓋率達(dá)到 30%，比 2021 年提高 7個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)施《三峽庫(kù)區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃》起步良好，建立產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金和移民后期扶持基金，實(shí)施產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金項(xiàng)目 150個(gè)、移民后期扶持項(xiàng)目 457 個(gè)。五年累計(jì)轉(zhuǎn)移農(nóng)村富余勞動(dòng)力 260 萬(wàn)人。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化百萬(wàn)工程、百個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)工程和百萬(wàn)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)工程取得可喜進(jìn)展。鯉魚塘水庫(kù)建設(shè)順利推進(jìn)，“澤渝”工程和松溉、銅罐驛兩大長(zhǎng)江提水工程全面啟動(dòng)。新建、改建區(qū)縣高等級(jí)公路 1748 公里。 C. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提速推進(jìn)。北部新區(qū)和特色工業(yè)園區(qū)正在成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。地方財(cái)政收入 億元，比 2021 年增長(zhǎng) 倍。 初步統(tǒng)計(jì)，“十五”期間重慶市地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)11%，高于“九五” 個(gè)百分點(diǎn)， 2021 年達(dá)到 3100 億元，其中工業(yè)增加值達(dá)到1050 億元，均比 2021 年接近翻一番。玉皇冠” 工程的順利實(shí) 第 10 頁(yè) 共 72 頁(yè) 施。 4) 規(guī)劃總體布局與分期建設(shè)計(jì)劃已得到重慶市規(guī)劃國(guó)土局 南岸 分局的認(rèn)可。 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 1) 宏觀市場(chǎng)前景樂(lè)觀，項(xiàng)目用地所在的 南岸彈子石 規(guī)劃中的 CBD。具體如下： 1) 自有資金 4000 萬(wàn)元 (房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自有資金占總投資的 35%以上 )，作為項(xiàng)目的啟動(dòng)資金。 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 目前本項(xiàng)目已通過(guò)重慶市規(guī)劃局進(jìn)行立項(xiàng)，總體規(guī)劃方案已全部完成，即： 時(shí)間段 工作內(nèi)容 2021 年 6月 2021 年底， 項(xiàng)目上所有建筑動(dòng)遷完畢； 2021 年 1月 2021 年底 項(xiàng)目主體竣工 2021年 5月初 主體工程 1/3， 公開(kāi)發(fā)售； 2021 年 5月 — 2021 年 7月 項(xiàng)目主要銷售期 2021年 8月 項(xiàng)目后期尾盤銷售 投資估算和資金籌措 A. 投資估算 根據(jù) 《玉皇冠大廈策劃方案》 的相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明，參考 重慶市 現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法，“ 某某 通過(guò)這種方式，重慶市已收回了一定數(shù)量的閑置土地。目前，重慶市已完成了主城 120 棟爛尾樓的處理，與其他城市相比，重慶市爛尾樓的處理做得更好。 ? 政府市場(chǎng)規(guī)范措施 市政府采取了一系列規(guī)范市場(chǎng)的措施。玉皇冠”建設(shè)工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總占地面積 ㎡ 總建筑面積： 平方米 容積率： 建筑覆蓋率： % 綠地率 : % 停車位： 150 個(gè) 建筑占地面積 ： 1646 ㎡ 其中 住宅建筑面積： 平方米 架空層 平方米 車庫(kù)建面積 平方米 可行性研究結(jié)論 市場(chǎng)分析 ? 市場(chǎng)狀況 去年重慶房地產(chǎn)投資在宏觀調(diào)控背景下略有增長(zhǎng)，但上漲幅度低于城市人均純收入增長(zhǎng)速度。 居住戶數(shù)：約 478戶，人口規(guī)模：約 1530 人， 總建筑規(guī)模：約 60342 ㎡ (含地下面積 ) 建筑設(shè)計(jì)考慮地上 33 層，地下 3層。 開(kāi)發(fā)公司 重慶市 某某 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 研究工作依據(jù) A. 國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)土資源部、 重慶 市人民政府、市規(guī)劃國(guó)土局頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)和政策； B. 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，中華人民共和國(guó)建設(shè)部發(fā)布， 2021 年 10月第 1版； C. 重慶市城市總體規(guī)劃（ 2021 年 — 2020 年） D. 《重慶市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》 E. 南岸區(qū)政府提供項(xiàng)目基礎(chǔ)資料 F. 其它各種來(lái)源（市場(chǎng)供需、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)等方面）的相關(guān)資料 G. 重慶市 2021 年統(tǒng)計(jì)年鑒 (重慶市統(tǒng) 計(jì)局網(wǎng)站 ) H. 重慶市房地產(chǎn)信用網(wǎng) () I. 報(bào)告編制單位掌握的有關(guān)資料和實(shí)地勘察、調(diào)查的有關(guān)資料。重慶市 某某 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 重慶市 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 目 錄 一、項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 開(kāi)發(fā)公司 研究工作依據(jù) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 投資估算和資金籌措 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 重慶投資環(huán)境 2021 年政策環(huán)境 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 前景預(yù)測(cè) 區(qū)域環(huán)境 第 1 頁(yè) 共 72 頁(yè) 歷史沿革 區(qū)域配套 未來(lái)規(guī)劃 區(qū)域市場(chǎng)界定 區(qū)域市場(chǎng)分析 市場(chǎng)需求特征： 區(qū)域優(yōu)劣分析 典型物業(yè)調(diào)查 典型物業(yè)調(diào)查 樓盤要素統(tǒng)計(jì) 2021 年南岸區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形勢(shì)展望 三、項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 交通條件 地形、地勢(shì) 項(xiàng)目位置 水電氣保障 規(guī)劃限制條件 地質(zhì)情況 氣象條件 地震資料 第 2 頁(yè) 共 72 頁(yè) 酸雨情況 SWOT 分析 四、市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估 五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 六、投資估算與資金籌措 資金來(lái)源 項(xiàng)目籌資方案 借款償還計(jì)劃 七、銷售及經(jīng)營(yíng)收益測(cè)定 5 現(xiàn)金流量分析 八、財(cái)務(wù)與敏感性分析 第 3 頁(yè) 共 72 頁(yè) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： 投資凈利潤(rùn)率： 盈虧平衡分析 敏感性分析 售價(jià)變動(dòng)敏感性分析 開(kāi)發(fā)成本變動(dòng)敏感性分析 九、可行性研究結(jié)論與建議 第 4 頁(yè) 共 72 頁(yè) 一、項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 本項(xiàng)目總體工程命名為：重慶市“ 某某 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 項(xiàng)目地處重慶市南坪區(qū)長(zhǎng)江南岸，地處南坪區(qū)的舊城區(qū)裕華街，在南坪總體規(guī)劃中屬于開(kāi)發(fā)改造的老區(qū)。地上一層設(shè)計(jì)為架空層，考慮小區(qū)功能配套的幼兒園及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等公共設(shè)施，同時(shí)設(shè)計(jì)適當(dāng)?shù)募芸站坝^綠化；一層以上設(shè)計(jì)為住宅。 2021 年和 2021 年，重慶市主城區(qū)商品房均價(jià)分別為 2385 元 /平方米和 2587元 /平方米，同比分別上漲了 %和 %，而同期重慶市地區(qū)生產(chǎn)總值同比增 第 6 頁(yè) 共 72 頁(yè) 長(zhǎng) %和 %，城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入分別增長(zhǎng) %和 %。首先，控制好土地源頭，從土地進(jìn)行合理規(guī)劃和嚴(yán)格審批制度等方面著手，并而加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理力度。 ? 政府清理閑置土地具體措施 上世紀(jì) 90 年代中期，重慶土地市場(chǎng)存在一些違規(guī)販賣土地的行為，由此形成了實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商搶占土地后，沒(méi)有能力開(kāi)發(fā)，而具備開(kāi)發(fā)實(shí)力的開(kāi)發(fā)商又拿不到土地的局面。 ? 市場(chǎng)發(fā)展前景 最近幾年，重慶 GDP 平均增幅都在 10%以上，財(cái)政收入的年均增長(zhǎng)幅超過(guò)了30%， 2021 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長(zhǎng) 11%，為住房改善型需求提供了有 第 7 頁(yè) 共 72 頁(yè) 力的經(jīng)濟(jì)支撐。玉皇冠 ”工程的投資估算結(jié)果如下表： “ 某某 2) 2021 年 11 月向申請(qǐng)商業(yè)銀行固定資產(chǎn)開(kāi)發(fā)專項(xiàng)貸款 2021 萬(wàn)元， 2021 年 1月初可獲得銀行貸款。 具有不可估量的發(fā)展?jié)摿Α? 5) 項(xiàng)目用地的地質(zhì)穩(wěn)定性較好，適宜作為擬建工程場(chǎng)地 。 綜上所述，“ 某某 按常住人口計(jì)算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值接近 第 11 頁(yè) 共 72 頁(yè) 1400 美元。金融機(jī)構(gòu)人民幣年末存貸款余額均比“九五”期末增加 1倍多。非公有 制經(jīng)濟(jì)迅速崛起，實(shí)現(xiàn)增加值比重由 35%提高到 51%。 全面完成“ 8小時(shí)重慶”通達(dá)工程，基本完成“半小時(shí)主城”暢通工程。建成長(zhǎng)江、嘉陵江大橋 16 座。一批新興商圈、商業(yè)步行街、濱江餐飲休閑區(qū)成為城市亮麗的風(fēng)景，一批危舊房得到改造，燈飾工程和綠化美化工程使重慶更加絢麗多彩。糧食總產(chǎn)量恢復(fù)到歷史較好 水平。進(jìn)城務(wù)工人員的管理和服務(wù)工作有所改善?！笆濉焙笕辏瑤?kù)區(qū) 15 個(gè)淹沒(méi)區(qū)縣總體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度超過(guò)重慶市平均水平。建成一批污水處理廠和垃圾處理場(chǎng)，庫(kù)區(qū)水質(zhì)穩(wěn)定。 G. 改革開(kāi)放取得重大進(jìn)展。完成重慶市商業(yè)銀行和國(guó)際信托投資公司增資擴(kuò)股、西南證券重組、區(qū)縣信用聯(lián)社統(tǒng)一法人改革改制。企業(yè)信用信息聯(lián)合征信系統(tǒng)基本建立。務(wù)實(shí)推進(jìn)渝港“ 9+1”、渝澳“ 8+1”經(jīng)貿(mào)合作。 取得家蠶功能基因組研究、海扶超聲聚焦刀、手機(jī)“通芯一號(hào)”芯片等一批具有國(guó)際先進(jìn)水平的科技成果。五年累計(jì)完成中小學(xué)危房改造 360 萬(wàn)平方米。區(qū)縣文化體育設(shè)施建設(shè)有長(zhǎng)足進(jìn)展。兒童免疫規(guī)劃“四苗”接種率達(dá)到 %，乙肝疫苗接種率達(dá)到 %。 第 14 頁(yè) 共 72 頁(yè) I. 緊貼民心辦了一批實(shí)事。城鎮(zhèn)廉租住房保障面逐年擴(kuò)大， 3600 多戶“雙困”家庭搬進(jìn)新居。建立了農(nóng)村特困醫(yī)療救助制度。強(qiáng)化安全生產(chǎn)監(jiān)管，安裝公路防撞護(hù)欄 2021 公里，基本建立了水上交通、長(zhǎng)途客運(yùn) GPS監(jiān)控系統(tǒng)和煤礦瓦斯 GPRS 監(jiān)控系統(tǒng)。 各級(jí)政府認(rèn)真執(zhí)行人大及其常委會(huì)決議、決定，自覺(jué)接受人大、政協(xié)和社會(huì)監(jiān)督。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府服務(wù)職能有所加強(qiáng)。 初步統(tǒng)計(jì) ，地區(qū)生產(chǎn)總值比上年增長(zhǎng) %，地方財(cái)政收入增長(zhǎng) %；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) %，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng) %，外貿(mào)出口增長(zhǎng) 22%，實(shí)際利用外商直接投資增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)新增就業(yè) 20萬(wàn)人，新轉(zhuǎn)移農(nóng)村富余勞動(dòng)力 萬(wàn)人；城市居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲幅度控制在 %；城市居民人均可支配收入增長(zhǎng) %，農(nóng)村居民人均純收入增長(zhǎng) %。自然”和諧發(fā)展，得到與會(huì)城市的高度認(rèn)同。截至 2021 年 12月 25 日 20 時(shí)，客戶貸款不存在欠款的，貸款利率按 2021 年 1 月 1 日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸 款基準(zhǔn)利率下浮 10%執(zhí)行；仍積欠本金和利息的，貸款利率按 2021 年 1 月 1 日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。以貸款 50 萬(wàn)、利率 %的 30年房貸為例，月供每月該還 3036元， 30年累計(jì)還 1093960 元。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，雙周供的業(yè)務(wù)必將會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)得到推廣，而且各大商業(yè)銀行在還款方式都會(huì)加大創(chuàng)新， 為購(gòu)房者提供更優(yōu)惠的還款方式。 2) 土地政策 【 2021 年國(guó)土資源管理工作要點(diǎn)】 國(guó)土資源部公布了 2021 年國(guó)土資源管理工作 要點(diǎn)，今年將進(jìn)一步鞏固土地市場(chǎng)治理整頓成果，做好開(kāi)發(fā)區(qū)土地定界和公示，嚴(yán)格開(kāi)發(fā)區(qū)擴(kuò)區(qū)、改變區(qū)位和升級(jí)的審批標(biāo)準(zhǔn)，防止盲目新建和擴(kuò)大開(kāi)發(fā)區(qū)，加強(qiáng)對(duì)工業(yè)集中區(qū)的用地管理?！举Y料來(lái)自新華網(wǎng)】 點(diǎn)評(píng)：與去年的土地政 策相比，今年并沒(méi)有太大的土地政策出臺(tái)。 【 2021 年將停止別墅類土地供應(yīng) 】 根據(jù) 3月 11日國(guó)土資源部的報(bào)告顯示， 2021 年我國(guó)將加大中低價(jià)位商 品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)，并停止別墅類用地的供應(yīng)。 點(diǎn)評(píng)： 此份報(bào)告更進(jìn)一步說(shuō)明了國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的把控將進(jìn)一步嚴(yán)格，對(duì)目前房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，將經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大到適當(dāng)?shù)谋壤? 目前重慶現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅等級(jí)稅額標(biāo)準(zhǔn)為 1999 年制定，該標(biāo)準(zhǔn)將土地劃分為12個(gè)等級(jí)，最高等級(jí)土地每平方米的年稅額為 7元，最低等級(jí)土地每平方米的年稅額為 元。然而，作為參與土地收益分配、調(diào)節(jié)土地級(jí)差收入的土地使用稅卻未增加，該項(xiàng)措施的執(zhí)行，將擴(kuò)大城鎮(zhèn)土地使用稅的收入。 目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)多采用設(shè)立項(xiàng)目公司的方式經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤或開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目就新辦一個(gè)公司，且盈利率較高。其中，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于20%，地級(jí)市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于 15％，其他地區(qū)不得低于 10％。 【關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知】 5月 31日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了 “ 關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知 ” 。在管理信息網(wǎng)的樓盤表里將及時(shí)恢復(fù)可售標(biāo)志。 該舉措提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的 開(kāi)發(fā)水平，增加了開(kāi)發(fā)成本，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，則每個(gè)家庭和全社會(huì)節(jié)約了能源。（ 數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng) ） — 4 月土地供應(yīng)情況 據(jù)悉，我市主城今年一季度批準(zhǔn)總用地 1625 萬(wàn)平方米，其中，居住用地占 410 余萬(wàn)平方米。 分析：雖然近 2年土地的供應(yīng)量總體來(lái)看走下劃路，但因政策的影響，在近幾年囤積下不少未開(kāi)發(fā)土地，大量的施工面積將對(duì)重慶未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成較大影響。去年伊始，江北、渝北、北部新區(qū)的有效聯(lián)動(dòng)，為該范圍各區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了新機(jī)遇。 特征四： 市場(chǎng)仍以高層住宅為住。此外，春季房交會(huì)將在 5 月上旬舉行，春交會(huì)前開(kāi)盤能 在有充分的展示時(shí)間，以期在房交會(huì)上取得更好的銷售業(yè)績(jī)。 區(qū)域特征： 2021 年 14 月份新入市項(xiàng)目，大部分新盤主要 集中在渝北南岸， 其中部分 是老盤的新項(xiàng)目：比如融僑半島的云滿庭 C 區(qū) 朗 云軒，金科同時(shí)，新開(kāi)樓盤中，絕大多數(shù)都有打折、免契稅、免雜費(fèi)、免五通配套費(fèi)、買房送出國(guó)游等優(yōu)惠。 30%左右的家庭月收入為