【正文】 項目位置 本地塊地處重慶市南坪區(qū)長江南岸， 地處南坪區(qū)的舊城區(qū)裕華街，在南坪總體規(guī)劃中屬于開發(fā)改造的老區(qū)。 從容積率指標情況看亦說明了這一問題，目前區(qū)域物業(yè)主要以 容積率在 2以上的項目為主，其中容積率在 3以上的比例超過 1/3的份額，反映出中高層物業(yè)在本區(qū)域市場中所占的絕對比重，而容積率在 以下的低密度物業(yè)目前在市場中所占有的份額還相對有限。 4) 東海長洲 物業(yè)類別 ： 普通住宅 建筑類別 : 小高層 (B 區(qū) ) 裝修狀況 : 毛坯 物業(yè)地址 : 南岸區(qū)彈子石 11 中附近東海長洲車站旁 價格 : 均價 :2980 元 /平方米 開發(fā)商 : 重慶東海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓處地址 : 南岸區(qū)彈子石 11中 附近東海長洲車站旁 開盤時 202148 入住時間 :20211230 綠化率 % 項目簡介： 一個心靈包容的親情品質(zhì)社區(qū) 一種普世生活哲學的理想實踐 東海地產(chǎn)榮擔使命 ,2021 傾力打制的城市公民品質(zhì)生活社區(qū) .項目坐落主城未來繁華核心區(qū)域 CBD，占地約 9 萬多平方米，開發(fā)總面積達 45 萬余平方 第 41 頁 共 72 頁 米，東望南山，西眺兩江和渝中半島，擁有主城罕見的江山雙景！項目設(shè)計以21 世紀生活水準為目標，由享譽全球的美國 AMM、澳州澳馳擔綱設(shè)計，在總體空間布局、室內(nèi)外環(huán)境、住宅戶型平面上均有一定前瞻性和創(chuàng)造性，充分保障社 區(qū)住宅的國際品質(zhì)。 彈子石，重慶未來 CBD 版塊中重要片區(qū)，與解放碑 CBD、江北 CBD 構(gòu)成 “ 金三角 ” ；西臨長江，東依南山，與江北溉瀾溪隔江相望，被朝天門大橋、大佛寺大橋和南濱路三期、渝黔高速路所圍合，區(qū)域發(fā)展前景加速，地產(chǎn)價值毋庸置疑； 紫光學苑位于 CBD 商務(wù)核心區(qū)域，彈子石新街，往南坪方向的主干道旁。 面對版塊之間競爭、同外區(qū)的競爭（如北部新區(qū)、九龍坡區(qū)等）、產(chǎn)品自身同質(zhì)化競爭的日益激烈，南岸區(qū)要想繼續(xù)保持在重慶樓市中的地位并得以發(fā)展，產(chǎn)品創(chuàng)新顯得尤為重要。商業(yè)營業(yè)用房施工面積 萬平方米，同比增長 %；辦公樓施工面積 萬平方米，同比下降 %；其他類建設(shè)施工面積 萬平方米，同比增長 %。全面實施“雙高”普九，基本實現(xiàn)普及高中教育，高等教育毛入學率提高到 54%，人均受教育年限達到 年。 自然資源 1）礦產(chǎn) ? 煤礦：（ 主要為焦煤、肥焦煤、肥氣煤等煉焦用煤）分布于文峰至雞冠石、下浩至四公里； ? 砂金：分布于峽口鄉(xiāng)廣陽壩周圍； ? 鐵礦：（主要為赤鐵與褐鐵礦）分布于涼風埡、蓮花背、雞公嘴； ? 石灰石礦：（南岸優(yōu)勢礦產(chǎn)資源）分布于黃桷椏鎮(zhèn)的文峰一帶，石灰岸儲量 億噸，片碎石儲量 億噸； ? 建筑河沙：分布于長江沿岸 30 多公里； ? 另有石英砂巖、硅瓦原料石、建筑石料、地下熱水、礦泉水等資源。其中 7090 平方米的面積比重最大。本屆房交會參展商品房面積達 2645 萬平方米，其中可售的住宅面積 845 萬平方米，非住宅 246 萬平方米。江北、九龍坡、渝北、北部新區(qū)四區(qū)建設(shè)用地面積占總建設(shè)用地面積 %。 點評： 此舉的執(zhí)行表明我國將進一步加強和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管。別墅類土地的停止供應(yīng)也將預(yù)示著市場上別墅類項目的供應(yīng)量減少，使目前的別墅項目成為稀缺資源，而其價格也會有所上揚。 【第三次加息】 從 2021 年 4 月 28 日起， 5 年期以上個人自營性住房貸款的基準利率將由 %提高到 %，個人能享受到的最優(yōu)惠的下限利率由 %提高到 %。 特別要提到的是，第五屆亞太城市市長峰會取得了圓滿成功。農(nóng)村絕對貧困人口五年累 計減少 80 余萬。廣播電視“村村通”工程成效顯著。 第 13 頁 共 72 頁 把發(fā)展開放型經(jīng)濟提升到戰(zhàn)略高度。 F. 生態(tài)環(huán)境質(zhì)量趨于改善。信息基礎(chǔ)設(shè)施處于西部領(lǐng)先水平。全社會固定資產(chǎn)投資 2021 年完成 2021 億元，五年累計完成 6700 億元，比“九五”增長 倍。 3) 其余不足部分 5197 萬元，計劃通過項目營銷資金來進行籌措。在土地供應(yīng)方面，目前重慶經(jīng)營土地已實施“招拍掛”政策，并專門成立重慶市地產(chǎn)集團，作為一級整治部門和土地儲備 中心。玉皇冠”工程， “ 某某 目前，重慶房地產(chǎn)市場的供需基本平衡，投資炒房的空間很小，也正因為如此，溫州炒房團才在堅守了四年后終于在沒有獲利的情況下退出重慶。為了使該項目有足夠的建設(shè)資金作保障，擬通過三個方面來籌措建設(shè)資金。 二、項目投資環(huán)境和市場研究 市場宏觀背景 重慶投資環(huán)境 A. 綜合經(jīng)濟實力顯著增強。渝涪、渝合、渝黔、長萬和環(huán)城高速公路建成通車，五年新增高速公路 516公里。 到 2021 年末，累計完成移民安置 萬人，遷建調(diào)整工礦企業(yè) 1371 戶，復(fù)建房屋 2853 萬平方米。路橋收費改革和電力、水利、公交、燃氣等壟斷行業(yè)的改革取得實質(zhì)性進展。人力資源開發(fā)成效顯著，五年累計引進各類緊缺人才 5萬多名?；窘⒁责B(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療、工傷、生育保險和社會救助為主要內(nèi)容的社會保障體系。強化行政監(jiān)察、審計和經(jīng)濟監(jiān)督，廉政建設(shè)和反腐敗工作取得新成效。 如果貸款時間為 5年、 10年或 20年，雙周供比月供分別省利息 %、 %、 %， 第 17 頁 共 72 頁 相當于貸款時間越長，省利息比例就越高。此外，我國還將綜合運用經(jīng)濟、法律、行政手段，控制固定資產(chǎn)投資過快增長，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 另外，此舉對預(yù)售收入的預(yù)計營業(yè)利潤率也作了適當調(diào)整，過去我國規(guī)定，房產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入，應(yīng)按不低于 15％的 預(yù)計營業(yè)利潤率繳納企業(yè)所得稅。 b) 規(guī)范房地產(chǎn)信貸市場，提高房地產(chǎn)還款率； c) 抑制炒房行為，解決中、低收住房問題 d) 提升房地產(chǎn)建筑水平； 重慶市房地產(chǎn)市場狀況分析 1) 土地供應(yīng)情況 2021 年 112月 重慶市 土地開發(fā)與購置情況 第 22 頁 共 72 頁 土地購置費 (億元 ) 比去年同期增長(%) 購置土地面積 (萬平米 ) 比去年同期增長(%) 完成開發(fā)土地面積 (萬平米 ) 比去年同期增長 (%) 2021 年 112 月，重慶市土地購置費為 億元，比去年同期增長 %，購置土地面積比去年同 增長 了 %，說明今年 112 月份成交的土地出讓價格有所上升。 2) 供需現(xiàn)狀分析 a) — 4 月 重慶市房地產(chǎn)供應(yīng)特征 據(jù)“重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)”提供的數(shù)據(jù)，目前主城區(qū)可售樓盤已達 4980 個，可售總套數(shù)為 70078 套，可售總面積近 750 萬平方米。值得一提的是，據(jù)調(diào)查，越來越多的購房者能接受 25004000元 /平方米的住宅單價。 地貌 南岸區(qū)位于川東平行嶺谷區(qū)，構(gòu)成低山、丘陵、平壩、河流的組合地貌特征。 橋梁： ? 重慶長江大橋：連接南岸區(qū)和渝中區(qū)，日均通過 5萬車次以上； ? 鵝公巖大橋：連接南岸區(qū)和九龍坡區(qū)，已于 2021 年底通車； ? 寸灘長江大橋（在建）：連接南岸區(qū)和大渡口區(qū)，工程進展順利； ? 大佛寺長江大橋：連接彈子石片區(qū)和渝中區(qū)； ? 重慶菜園壩長江大橋于 2021 年 2月動工，建成后渝中區(qū)和南岸區(qū)的交通將得到較大的改善。投資者在經(jīng)過一段時期的觀望后，對國家宏觀調(diào)控政策逐步適應(yīng)，并及時調(diào)整投資方向及策略，從第二季 度起， 南岸 區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐步回升，全年完成開發(fā)投資額 億元，同比增長 %，高于去年同期 個百分點 第 32 頁 共 72 頁 2. 住宅投資總量保持高速增長，辦公樓投資下滑較大 2021 年， 南岸區(qū) 房地產(chǎn)開發(fā)投資中，商品住宅完成投資 億元，同比增長%，增幅較 2021 年同期提高 個百分點，占投資總量的 %；其中別墅高檔公寓住房投資 億元，同比增長 倍，占投資總量的 %；經(jīng)濟適用房投資 億元，同比增長 倍，占投資總量的 %。商品房空置面積偏大，在一定程度上造成 南岸區(qū) 房地產(chǎn)企業(yè)的資金積壓、周轉(zhuǎn)困難，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來一定的金融風險。 江面交通：改造過江輪渡，建立 水上巴士 ，打通兩江三岸最為快捷的水上通道。倚欄憑窗，觀山眺江，呼吸著南山上原始森林的富氧清新空氣，坐擁 CBD 的流金繁華。陽光 第 43 頁 共 72 頁 美地為該區(qū)在售的唯一純花園洋房物業(yè)，長青湖為唯一的純別墅物業(yè)；單體樓全部為高層物業(yè)。 第 45 頁 共 72 頁 三、項目分析及評價 地塊解析 交通條件 現(xiàn)階段項目所在地交通不便，但 項目折遷后建后緊鄰 規(guī)劃 中的城市干道， 屆時交通將十分便捷。 氣象條件 第 47 頁 共 72 頁 根據(jù)重慶市有關(guān)氣象資料統(tǒng)計如下： 風速 (M/S) 相對濕度 (%) 歷年平均蒸發(fā)量 (MM) 歷年平均日照( 小時 ) 歷年平均氣壓(Pa) 歷年平均無霜期（天） 歷年平均 值 歷年 最大 值 歷年平均值 最熱月平均值 最冷月平均值 79 70 81 1230 9339 349 總的氣象特征：冬暖夏熱，光熱同季，無霜期長，雨量充沛，濕潤多陰，屬中亞熱帶濕潤季風氣候。其中融僑半島更是全市矚目的大規(guī)模項目 ，近期內(nèi)茶園新區(qū)突起，南岸區(qū)大盤時代來臨 。 中小學 :重慶市第 11 中 幼兒園 :特設(shè)八班制幼兒園 綜合商場 :南坪百盛、新世紀江南商都、重慶百貨 醫(yī)院 :重慶市第五人 民醫(yī)院 樓盤要素統(tǒng)計 開發(fā)商 南岸區(qū)現(xiàn)有各樓盤的開發(fā)商多數(shù)為本地企業(yè)，但近幾年外地的知名開發(fā)商紛紛在南岸區(qū)開發(fā)、立項，整體開發(fā)實力明顯提高。陽光戶型，結(jié)構(gòu)合理，4690 平米緊湊戶型、面積適度、功能齊全、布局合理，經(jīng)濟性與品質(zhì)性兼具。 ? 南岸區(qū)距離渝中區(qū)很近，交通較為便利，鵝公巖大橋的通車又大大縮短了南岸區(qū)與九龍坡區(qū)的距離； ? 擁有獨特的自然及人文景觀，把旅游作為發(fā)展的重點，且得到了重慶市民的廣泛認可； ? 眾多國際知名企業(yè)的入駐給南岸區(qū)市場帶來了較大的商機，并吸引越來越多的商業(yè)企業(yè)進駐南岸區(qū)； ? 南岸區(qū)內(nèi)生活配套較為完善，有濃厚的居家氛 圍； 第 36 頁 共 72 頁 ? 國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的建設(shè)給整個南岸區(qū)帶來了新的活力和動力。 商業(yè)營業(yè)用房竣工面積 萬平方米，同比增長 %；辦公樓竣工面積 萬平方米，同比下降 %；其他類建設(shè)竣工面積 萬平方米，同比增長 %。根據(jù)《南岸主城區(qū)控制性詳細規(guī)劃》，未來南岸區(qū)將建成集經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)、都市工業(yè)、商貿(mào)、國際會展、風景旅游等為一體的綜合發(fā)展區(qū)。 歷史沿革 南岸區(qū)為中國著名的歷史文化名城重慶的重要組成部分之一。由于新政策（銀行利率提高）影響，增高 第 25 頁 共 72 頁 消費者置業(yè)門檻，對房地產(chǎn)市場普遍抱觀望態(tài)度，在一段時間內(nèi)重慶房地產(chǎn)市場消費較低迷。 區(qū)域特征： 2021 年 14 月份新入市項目，大部分新盤主要 集中在渝北南岸， 其中部分 是老盤的新項目：比如融僑半島的云滿庭 C 區(qū) 朗 云軒，金科 分析：雖然近 2年土地的供應(yīng)量總體來看走下劃路，但因政策的影響，在近幾年囤積下不少未開發(fā)土地，大量的施工面積將對重慶未來房地產(chǎn)市場形成較大影響。 【關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知】 5月 31日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了 “ 關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知 ” 。 目前重慶現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅等級稅額標準為 1999 年制定，該標準將土地劃分為12個等級，最高等級土地每平方米的年稅額為 7元，最低等級土地每平方米的年稅額為 元。 2) 土地政策 【 2021 年國土資源管理工作要點】 國土資源部公布了 2021 年國土資源管理工作 要點，今年將進一步鞏固土地市場治理整頓成果，做好開發(fā)區(qū)土地定界和公示，嚴格開發(fā)區(qū)擴區(qū)、改變區(qū)位和升級的審批標準，防止盲目新建和擴大開發(fā)區(qū)，加強對工業(yè)集中區(qū)的用地管理。自然”和諧發(fā)展，得到與會城市的高度認同。強化安全生產(chǎn)監(jiān)管，安裝公路防撞護欄 2021 公里，基本建立了水上交通、長途客運 GPS監(jiān)控系統(tǒng)和煤礦瓦斯 GPRS 監(jiān)控系統(tǒng)。兒童免疫規(guī)劃“四苗”接種率達到 %，乙肝疫苗接種率達到 %。務(wù)實推進渝港“ 9+1”、渝澳“ 8+1”經(jīng)貿(mào)合作。建成一批污水處理廠和垃圾處理場，庫區(qū)水質(zhì)穩(wěn)定。一批新興商圈、商業(yè)步行街、濱江餐飲休閑區(qū)成為城市亮麗的風景，一批危舊房得到改造，燈飾工程和綠化美化工程使重慶更加絢麗多彩。金融機構(gòu)人民幣年末存貸款余額均比“九五”期末增加 1倍多。 具有不可估量的發(fā)展?jié)摿Α? ? 政府清理閑置土地具體措施 上世紀 90 年代中期，重慶土地市場存在一些違規(guī)販賣土地的行為，由此形成了實力較弱的開發(fā)商搶占土地后，沒有能力開發(fā)，而具備開發(fā)實力的開發(fā)商又拿不到土地的局面。 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 項目地處重慶市