【導(dǎo)讀】知識水壩傾心為您整理。科技產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)建設(shè)有限公司是在貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于。建設(shè)創(chuàng)新型國家和實(shí)施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略決策背景下，依據(jù)陜西省政府、西安市政府與中國航天科技集團(tuán)公司簽訂的戰(zhàn)略合作框架協(xié)議、共建協(xié)。議于2021年設(shè)立,2021年經(jīng)第二屆董事會(huì)批準(zhǔn)更名為西安國家民用航天。產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)有限公司。秉承“四節(jié)約、一環(huán)?！崩砟?，堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)持現(xiàn)代企業(yè)管

　　

【正文】 地下車庫、設(shè)備用房和人防工程；臨街商業(yè)設(shè)計(jì)成 2 層，臨街面長約170米，進(jìn)深為 12米。高層住宅和公寓均設(shè)計(jì)成框架剪力墻結(jié)構(gòu)，兩層的商業(yè)為框架結(jié)構(gòu)。建筑外立面應(yīng)充分考慮到西安市消費(fèi)者的需求心理，側(cè)重簡潔明快而具現(xiàn)代創(chuàng)新風(fēng)格的建筑形式。 公寓戶型設(shè)計(jì)以小戶型為主，主力戶型為一室一廳一衛(wèi)（ 50平方米知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 左右）；住宅戶型設(shè)計(jì)主力戶型為兩室一廳一衛(wèi)（ 8090 平方米左右），兼有三室兩廳兩衛(wèi)戶型（ 120平方米左右），戶型做到類型齊全，布置合理，采光通風(fēng)良好；自行車位均為室內(nèi)停車位，車庫在地上、地下均有設(shè)置，以地上稍多 。 勞動(dòng)安全 工程在施工中的勞動(dòng)保護(hù)主要體現(xiàn)在施工現(xiàn)場管理，應(yīng)由施工單位出臺詳細(xì)可行的施工人員及甲方人員勞動(dòng)保護(hù)方案，包含施工人員現(xiàn)場安全生產(chǎn)作業(yè)管理方案、施工人員與甲方管理人員的施工現(xiàn)場勞動(dòng)保險(xiǎn)方案、施工機(jī)械安全生產(chǎn)作業(yè)管理方案等。 環(huán)境保護(hù) 環(huán)境保護(hù)的意義 本項(xiàng)目的開發(fā)不僅有利于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且有利于項(xiàng)目周邊環(huán)境的保護(hù)， 其意義主要體現(xiàn)在以下方面： （ 1）區(qū)內(nèi)環(huán)境的保護(hù)：基地是西安市科技經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域之一，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)能有效地改善項(xiàng)目周邊的環(huán)境景觀，極大地改善基地區(qū)域的面貌，為招商引資提供極為有利的條件。 （ 2）城市街景通視效果的改善：由于項(xiàng)目現(xiàn)狀與基地經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的現(xiàn)實(shí)情況極為不相稱，項(xiàng)目周邊環(huán)境需要極大地改善，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)能夠有效地改善城市街道的通視效果，促進(jìn)城市建設(shè)的發(fā)展。 環(huán)境影響因子分析 分析如下表 41： 知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 環(huán)境影響因子 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 建設(shè)期 運(yùn)營期 地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃 2 3 1 交通改善 1 旅游業(yè)發(fā)展 1 施工機(jī)械、交通噪聲 1 1 揚(yáng)塵、瀝青煙塵等 1 土壤、植被等 2 1 生活污水、垃圾、工程廢水 3 3 注： 1－顯著影響； 2－一般影響； 3－輕度影響 通過環(huán)境影響因子分析我們得出結(jié)論：應(yīng)當(dāng)側(cè)重分析施工機(jī)械、交通噪聲、生活污水、垃圾、工程廢水等給環(huán)境帶來的影響。 施工環(huán)境影響分析 擬建項(xiàng)目位于西安市航天基地內(nèi)，本項(xiàng)目施工過程中會(huì)帶來一定的環(huán)境影響。 （ 1）施工噪聲的影響 在工地施工的機(jī)械大多是大功率機(jī)械，其產(chǎn)生的噪聲值較大，通過測試，距施工機(jī)械 5 米處，大多數(shù) 機(jī)械都在 80－ 90dB 之間，當(dāng)共同作用知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 時(shí)，其能量疊加值大于 90d。經(jīng)測算施工機(jī)械距敏感區(qū)域 50 米以外才能達(dá)到干線交通噪聲晝夜標(biāo)準(zhǔn)。若要達(dá)到夜間標(biāo)準(zhǔn)，需離敏感區(qū)域 280米。所以在居民區(qū)集中區(qū)夜間（ 22： 00－ 6： 00），嚴(yán)禁使用大型施工機(jī)械。 （ 2）施工期間揚(yáng)塵、混凝土及瀝青煙塵的影響 西安屬干燥地區(qū)，空氣中含塵量較大。由于在工程施工中，建筑材料的運(yùn)輸及拌和會(huì)造成多次揚(yáng)塵，為了避免揚(yáng)塵的影響，要避免材料運(yùn)輸過程的散落，通過工地與外界隔開，不允許車輛帶土駛出工地現(xiàn)場，這樣可以減少施工過程中對環(huán)境的影響。由于本項(xiàng) 目土方量較少，這些措施便于實(shí)現(xiàn)。 混凝土的攪拌會(huì)產(chǎn)生較大的噪聲，因此可通過采用商品混凝土來避免較大的噪聲。 眾所周知，瀝青煙對人體會(huì)產(chǎn)生較大危害，在施工時(shí)，要盡量避免場內(nèi)拌和，應(yīng)設(shè)置固定場外攪拌站，減少對居民及施工人員的影響。 環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和排放標(biāo)準(zhǔn) 工程在施工設(shè)計(jì)中嚴(yán)格按照建筑工程的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，對于排污要求執(zhí)行的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和排放標(biāo)準(zhǔn)有： 《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境管理實(shí)施細(xì)則》 [86]國環(huán)字第 003號文； 《陜西省建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境管理細(xì)則》 陜政發(fā) [1996]86號文； 污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn) GBJ8978— 96。 環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) GB3095— 96。 《渭河水系（陜段）污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 DB61— 224— 96等。 知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 建筑節(jié)能 本項(xiàng)目采用集中供熱，在室內(nèi)空間采用地輻熱技術(shù)，最大限度的減少熱量損失和減少對室內(nèi)空間的占用，符合國家創(chuàng)建節(jié)約型社會(huì)的要求。 本項(xiàng)目注重對新、環(huán)保、節(jié)能材料的運(yùn)用，對高新技術(shù)、設(shè)備及環(huán)保生態(tài)技術(shù)的運(yùn)用。主要體現(xiàn)在：在節(jié)能方面，對墻體在施工時(shí)進(jìn)行特殊處理，并在墻體外表安置聚苯稀保溫層；窗戶框架采用塑鋼，玻璃采用中空玻璃，進(jìn)行保溫處理。 建設(shè) 進(jìn)度安排 項(xiàng)目進(jìn)度安排的依據(jù) （ 1）合理安排施工順序，確保工程質(zhì)量 1)及時(shí)完成有關(guān)的施工準(zhǔn)備工作，為正式施工創(chuàng)造良好條件。如：設(shè)置圍墻、鋪設(shè)施工需要的臨時(shí)性道路以及供水、供電管網(wǎng)、建造臨時(shí)性工房等。 2)平整場地、鋪設(shè)管網(wǎng)、修筑道路等全場性工程及可供施工使用的永久性建筑物，進(jìn)行各個(gè)工程子項(xiàng)目的施工。 3)在施工順序上，既要考慮空間順序，又要考慮各工種之間的順序。 （ 2）采用流水作業(yè)法，提高施工效率 采用流水方法組織施工，充分考慮各道工序之間的技術(shù)間歇與搭接，以保證施工連續(xù)地、均衡地、有節(jié)奏地進(jìn)行。合理 的使用人力、物力和財(cái)力，在保證工程質(zhì)量的同時(shí)，盡量縮短工期。 （ 3）恰當(dāng)安排冬雨季施工，確保按時(shí)竣工 知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 由于本工程的竣工日期為 2021 年第 1 季度，其間要經(jīng)歷 3 個(gè)冬季和2 個(gè)雨季。根據(jù)西安市歷年的氣象資料表明：西安市的年平均降雪日為 天，年降水量為 ～ 毫米。因此，在安排施工進(jìn)度時(shí)，需要適當(dāng)考慮雨雪的因素。 項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃 施工進(jìn)度圖的安排詳見附表 —— 施工進(jìn)度圖。 知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 第五章 項(xiàng)目營銷策劃方案 項(xiàng)目營銷策劃方案 本項(xiàng)目的銷售本著“全過程營銷”的策 略，營銷策劃內(nèi)容主要包括項(xiàng)目定價(jià)、項(xiàng)目市場推廣、項(xiàng)目銷售和項(xiàng)目銷售面積及銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃四個(gè)部分。住宅部分可銷售面積為 4 萬平方米；公寓部分可銷售面積為 2 萬平方米；商業(yè)可銷售面積為 4080 平方米，預(yù)計(jì)銷售實(shí)現(xiàn)率可達(dá)到95%；可銷售的地下車位為 140個(gè)，預(yù)計(jì)銷售實(shí)現(xiàn)率可達(dá)到 95%。 項(xiàng)目定價(jià) 本項(xiàng)目通過市場調(diào)查與分析，結(jié)合項(xiàng)目 SWOT 因素，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的基本思想，采用市場比較法來確定項(xiàng)目的市場銷售價(jià)格。 基于本項(xiàng)目的中高端檔次、形象和產(chǎn)品定位，比較市場上其他同類樓盤的情況，總結(jié) ，本項(xiàng)目價(jià) 格定位為： 點(diǎn)式高層住宅均價(jià)為 3500 元 /平方米；點(diǎn)式高層公寓均價(jià)為 5000 元/平方米；配套商業(yè)用房均價(jià)為 10000 元 /平方米；地下車位價(jià)格為 萬元 /車位。 分析認(rèn)為：上述價(jià)格定位在同類中高端物業(yè)市場具有較強(qiáng)的競爭力。 項(xiàng)目市場推廣 通過分析項(xiàng)目的 SWOT 因素、房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷規(guī)律、西安市特別是航天基地周邊區(qū)域市場的特點(diǎn)和發(fā)展趨勢、購房者的媒體接觸習(xí)慣等方面的分析，制定如下方案 : 推廣準(zhǔn)備 知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 本階段的主要任務(wù)是根據(jù)項(xiàng)目自身的 SWOT 因素分析，在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上結(jié)合消費(fèi)者心理挖掘項(xiàng)目的賣點(diǎn)，同時(shí) 對所需的推廣費(fèi)用及各階段實(shí)施安排進(jìn)行統(tǒng)籌計(jì)劃，從而為本項(xiàng)目的推廣實(shí)施打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 (1)挖掘賣點(diǎn) 本項(xiàng)目在挖掘賣點(diǎn)時(shí)應(yīng)結(jié)合前期市場調(diào)研，抓住消費(fèi)者心理重點(diǎn)突出項(xiàng)目自身的特色。如：對于公寓，應(yīng)重點(diǎn)突出完善的酒店式服務(wù)、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)特色、配套設(shè)施等；而對于商鋪，應(yīng)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目交通便利、價(jià)格適中、消費(fèi)客源穩(wěn)定等特點(diǎn)。 (2)制定推廣計(jì)劃 在制定推廣計(jì)劃時(shí)，我們重點(diǎn)考慮推廣費(fèi)用的預(yù)算和銷售各個(gè)階段中的推廣計(jì)劃的編制。具體做法如下： 1）推廣費(fèi)用預(yù)算 充分考慮本項(xiàng)目銷售推廣過程中所發(fā)生的售樓處的裝修、 宣傳資料費(fèi)、廣告費(fèi)等費(fèi)用，我們采用銷售百分比法并結(jié)合項(xiàng)目自身的推廣方案，估算本項(xiàng)目推廣費(fèi)用比率定為銷售收入的 3%，推廣費(fèi)用為 870萬元。 2）各階段推廣思路 項(xiàng)目銷售過程可以劃分為預(yù)熱期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期、尾盤期四個(gè)階段，項(xiàng)目市場推廣過程也隨之相應(yīng)地劃分為四個(gè)階段，我們針對各個(gè)階段銷售任務(wù)的不同制定不同的推廣計(jì)劃思路。 預(yù)熱期：在這一時(shí)期，推廣的內(nèi)容主要是本項(xiàng)目的形象推廣，重點(diǎn)突出項(xiàng)目的物業(yè)主題，讓目標(biāo)客戶知道整個(gè)項(xiàng)目的主題概念和倡導(dǎo)的生活方式，展示樓盤的基本情況。 知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 強(qiáng)銷期：本階段以突出市場主題為主，吸引大量 的目標(biāo)客戶群關(guān)注，以廣告推廣和活動(dòng)推廣為主。在銷售上應(yīng)利用預(yù)熱期所聚集的人氣，根據(jù)實(shí)際的銷售情況適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，同時(shí)繼續(xù)加大推廣力度，充分體現(xiàn)出旺銷搶購的氛圍。 持續(xù)銷售期：在本期內(nèi)，以突出廣告主題為主，積聚人氣。注意采用適當(dāng)?shù)拇黉N推廣手段并配合大量的促銷活動(dòng)，進(jìn)一步吸引消費(fèi)者，擴(kuò)大銷售額。在價(jià)格上，也可進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但調(diào)整幅度不宜過大，注意維護(hù)企業(yè)的市場形象。 尾盤期：本階段的推廣內(nèi)容以裝修、配套等工程不斷竣工的形象廣告為主，應(yīng)重點(diǎn)宣傳項(xiàng)目的竣工及入住前的準(zhǔn)備等內(nèi)容，同時(shí)采用適量的價(jià)格策略。在這一時(shí)期售樓已 接近尾聲，為了盡早銷售完畢，可根據(jù)前期的實(shí)際銷售情況，對個(gè)別盤尾房進(jìn)行折扣優(yōu)惠銷售。在廣告宣傳上，應(yīng)盡量減少廣告時(shí)間和頻率，降低宣傳力度，減少不必要的廣告支出。 在項(xiàng)目的市場推廣中注意以上策略的搭配使用，注意策略的組合與調(diào)整。 推廣手段 —— 廣告推廣 從目前西安市內(nèi)的實(shí)際操作情況來看，房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣主要以廣告宣傳為主，因此，本項(xiàng)目在推廣過程中重點(diǎn)采用廣告推廣。 （ 1）廣告內(nèi)容 根據(jù)本項(xiàng)目的不同開發(fā)期，結(jié)合營銷組合戰(zhàn)略，我們采取不同程度的廣告推廣策略，廣告的內(nèi)容以突出項(xiàng)目自身特色為主。 （ 2）廣告媒體 ①印 刷媒體 知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 目前，報(bào)紙廣告覆蓋面及其影響力較大，仍屬于產(chǎn)品信息發(fā)布和形象樹立的主要手段。市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：有三分之一的消費(fèi)者把報(bào)刊雜志作為房地產(chǎn)信息的來源渠道，在西安，《華商報(bào)》的平均每期社會(huì)公眾閱讀率達(dá) 56%，《西安晚報(bào)》的平均每期社會(huì)公眾閱讀率達(dá) 39%。所以，建議本項(xiàng)目選擇《華商報(bào)》、《西安晚報(bào)》等作為主要宣傳媒體。 ②電子媒體 ◆廣播和電視 根據(jù)市場調(diào)查，有近 20%的人通過廣播和電視來獲取房地產(chǎn)信息。因此，建議選擇收視率較高的廣播和電視進(jìn)行廣告宣傳。如：陜西交通音樂臺、西安電視二臺等。 ◆通訊設(shè)備 在信息 傳遞快捷的今天，幾乎每個(gè)人都擁有一種通訊工具。因此，通過發(fā)送本項(xiàng)目的相關(guān)文字或圖像信息到掌上通信設(shè)備或移動(dòng)通訊工具中，可以起到更好的宣傳作用。 ◆計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò) 調(diào)查顯示，目前有一部分購房者是通過網(wǎng)絡(luò)來獲取房地產(chǎn)信息的。因此，建議項(xiàng)目開發(fā)商結(jié)合網(wǎng)絡(luò)廣告營銷和企業(yè)網(wǎng)站營銷兩種方法進(jìn)行市場推廣，在各大有關(guān)房地產(chǎn)信息網(wǎng)站（如： 等）上發(fā)布本項(xiàng)目的具體情況，同時(shí)對銷售情況要及時(shí)的更新。另外，還可以根據(jù)市場調(diào)研時(shí)所 收集到的被調(diào)查人員的聯(lián)系方式，以 Email 的形式向其宣傳本項(xiàng)目，做到有的放矢。 ③戶外媒體 ◆現(xiàn)場墻壁 知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 在項(xiàng)目施工現(xiàn)場四周的圍墻上，可以通過噴涂效果圖的方式來展示項(xiàng)目的樓盤形象、突出建筑物的特色，以吸引周邊或過路的購房者，應(yīng)當(dāng)注意色彩的使用以及美文設(shè)計(jì)。 ◆路牌 可在項(xiàng)目周邊和西安市內(nèi)主干道兩側(cè)設(shè)立廣告牌，吸引消費(fèi)者。道路可選擇西影路、公園南路等。 項(xiàng)目銷售 在銷售階段，我們主要從銷售準(zhǔn)備、銷售理念、銷售策略以及促銷策略四個(gè)方面來提出策劃思路。 銷售準(zhǔn)備 （ 1）銷售資料的準(zhǔn)備 在銷售資料準(zhǔn)備中 ，除了一些必要的法律文件的準(zhǔn)備以外，還需要對宣傳資料進(jìn)行準(zhǔn)備。 1）形象樓書 在制作本項(xiàng)目的形象樓書時(shí)，我們可采用較抽象的手法將項(xiàng)目的品牌、檔次、給目標(biāo)客戶的生活帶來什么樣的影響、對未來生活的憧憬等表現(xiàn)出來，在展現(xiàn)項(xiàng)目賣點(diǎn)的過程中應(yīng)使用精美的圖案和較易產(chǎn)生聯(lián)想的語言來表達(dá)，突出自身的特色。語言要求簡潔明了，圖案色彩要鮮明，以吸引消費(fèi)者為主要目的。 2）功能樓書 在制作功能樓書時(shí)，我們應(yīng)確保內(nèi)容的全面，要將項(xiàng)目的開發(fā)商、整體規(guī)劃、交通條件、建筑特色、各層次功能分區(qū)、各種戶型平面、材知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 料設(shè)備介紹等展現(xiàn)在客戶面前， 力求讓客戶看后對本項(xiàng)目能有一個(gè)較全面的了解。 （ 2）銷售人員的準(zhǔn)備 1）確定銷售人員 在選擇銷售人員時(shí)，要考慮到他們的基本專業(yè)素質(zhì)和溝通能力，以能為客戶提供專業(yè)及優(yōu)質(zhì)服務(wù)為根本要求，另外也可以聘請一些有豐富經(jīng)驗(yàn)的銷售人員。 2）確定培訓(xùn)內(nèi)容 在銷售人員正式上崗之前，應(yīng)對其進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，在銷售過程中也要不斷的結(jié)合銷售中出現(xiàn)的新問題進(jìn)行后續(xù)培訓(xùn)。培訓(xùn)的內(nèi)容主要有開發(fā)商的企業(yè)背景、項(xiàng)目的基本情況、銷售技巧、簽訂買賣合同的程序