【正文】 機(jī)會(huì)分析（ opportunity） （ 1）航天基地未來(lái)巨大的發(fā)展前景 航天基地作為陜西省和西安市的重點(diǎn)項(xiàng)目，未來(lái)會(huì)用許多高科技企業(yè)入駐，基地未來(lái)發(fā) 展空間巨大。 （ 2）項(xiàng)目周邊生活配套匱乏 西安國(guó)際民用航天產(chǎn)業(yè)基地是 2021 年 7 月成立，目前正在規(guī)劃建設(shè)中，周邊生活配套相對(duì)匱乏。征地、附著物清理、臨時(shí)圍墻圈建、地表垃圾土外運(yùn)等工作均已完成，宗地外配套條件即將達(dá)到建設(shè)條件（路通、電通、通訊通、上水通、下水通、燃?xì)馔?、熱力通）? （ 4）客戶(hù)資源 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 公司作為基地管委會(huì)的控股公司，具備獨(dú)特的客戶(hù)資源等開(kāi)發(fā) 優(yōu)勢(shì) 。 （ 2）區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì) 隨著航天基地的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施逐漸完善，經(jīng)濟(jì)已經(jīng)得到了很好的發(fā)展，該區(qū)域已成為西安市社會(huì)和經(jīng) 濟(jì)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。由于西安市地鐵 2 號(hào)線(xiàn)的建設(shè)，項(xiàng)目區(qū)域的交通便利性得到大大的提高，區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加明顯，市場(chǎng)前景看好。但是隨著曲江新區(qū)建設(shè)進(jìn)程有條不紊的進(jìn)行，伴隨著區(qū)域環(huán)境的不斷完善和地產(chǎn)市場(chǎng)整體行情上漲，曲江的地產(chǎn)市場(chǎng)具有較高的投資以及升值潛力。曲江區(qū)域內(nèi)的樓盤(pán)項(xiàng)目可以用高綠化率（綠化率在 40%以上）、高均價(jià)（均價(jià)在 5000 元 /㎡左右）、高品質(zhì)（開(kāi)發(fā)公司多為品牌地產(chǎn)）來(lái)形容。 曲江新區(qū)擁有優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，沒(méi)有任何工業(yè)污染， 1200 畝的曲江池水面，緊鄰杜陵 10000 畝的生態(tài)森林，超過(guò) 40％的綠化控制率，營(yíng)造出一個(gè)各項(xiàng)生態(tài)指標(biāo)最為優(yōu)秀的區(qū)域之一。西安房地產(chǎn) 信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：曲江板塊的住宅均價(jià)從 03年的 2021 多元 /㎡，已經(jīng)升至 2021 年的近 5000 元 /㎡。 圖 27 西安曲江板塊土地價(jià)格走勢(shì)圖 （ 2）區(qū)域住宅市場(chǎng)供應(yīng)充足 曲江的快速發(fā)展和日趨完善的周邊環(huán)境，使得區(qū)域的住宅產(chǎn)品無(wú)論自住或者投資都是絕佳的選擇。 （ 1）地根緊縮，地價(jià)飆升 曲江在發(fā)展速度上創(chuàng)造了“曲江速度”這一神話(huà)，而從在土地價(jià)格上也更能體現(xiàn)這一增值速度。 除此之外西安國(guó)展中心、西安國(guó)際會(huì)議中心、外商會(huì)所等已形成初步的商務(wù)服務(wù)群，大雁塔周邊已初步成為獨(dú)具特色的文化旅游商貿(mào)區(qū)。曲江已成為西安城市的名片和名副其實(shí)的會(huì)客廳。 曲江房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 在西安，位于城南的曲江有著其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 而隨著市場(chǎng)的高走，價(jià)格也逐步上行，這種以投資為目的地購(gòu)買(mǎi)行為也由此開(kāi)始縮減。 （ 3）自住型需求漸成置業(yè)主力，銷(xiāo)量年增幅超 40% 2021 年長(zhǎng)安區(qū)商品房銷(xiāo)售面積僅為 10余萬(wàn)平方米，而至 2021 年市場(chǎng)銷(xiāo)售已達(dá) 66萬(wàn)平米，平均年銷(xiāo)售量增長(zhǎng)幅度也達(dá) 40%以上。 除兩軸線(xiàn)發(fā)展之外，長(zhǎng)安區(qū)依托與曲江的緊密聯(lián)系，受其房地產(chǎn)發(fā)展的輻射帶動(dòng)，與之相鄰的韋曲航天科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也逐步走高，諸如富力 城的開(kāi)發(fā)在很大程度上提升了長(zhǎng)安房地產(chǎn)的影響力，200 畝的 “ 金橋 ” 項(xiàng)目慧谷闌珊也即將啟動(dòng)。自長(zhǎng)安區(qū)商品房市場(chǎng)啟動(dòng) 之初長(zhǎng)安路軸線(xiàn)便一直是長(zhǎng)安房地產(chǎn)建設(shè)的熱點(diǎn)區(qū)域，目前長(zhǎng)安路諸如地鐵二號(hào)線(xiàn)等交通建設(shè)令人矚目，完成了長(zhǎng)安區(qū)與西安城南、城北的對(duì)接，房地產(chǎn)也沿著這條南北交通大動(dòng)脈快速發(fā)展；另一條交通干線(xiàn) —— 西萬(wàn)路發(fā)展軸可以說(shuō)是后來(lái)居上，發(fā)展迅猛，依托高新區(qū)的輻射帶動(dòng)以及西部大學(xué)城的拓延，聚集了諸多上規(guī)模、中高檔次的樓盤(pán)，諸如雅居樂(lè) 截止 08 年長(zhǎng)安已有 30 多家房地產(chǎn)公司包括近三分之一的外埠開(kāi)發(fā)商涉足，項(xiàng)目數(shù)已達(dá) 30余個(gè)。 （ 1）固定資產(chǎn)投資年均增幅達(dá) 39%，區(qū)域配套全面升級(jí) 圖 26 西安長(zhǎng)安區(qū)板塊固定資產(chǎn)投資額統(tǒng)計(jì)圖 從 2021年區(qū)域固定資產(chǎn)投資額 2021年的 ，六年來(lái)長(zhǎng)安區(qū)年均固定資產(chǎn)投資額增長(zhǎng) 39%，區(qū)域 配套全面升級(jí)。在未來(lái) 10 年乃至更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，長(zhǎng)安的目標(biāo)是打造具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的 “ 生態(tài)長(zhǎng)安 ” 、 “ 科教長(zhǎng)安 ” 、 “ 文化長(zhǎng)安 ” 。隨著長(zhǎng)安與西安主城區(qū)的融合，以后地知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 鐵的開(kāi)通，再加上大學(xué)城的日益擴(kuò)大、航天產(chǎn)業(yè)基地的落戶(hù)，高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)向長(zhǎng)安的擴(kuò)展等等，這些都為長(zhǎng)安的房地產(chǎn)發(fā)展提供了前所未有的機(jī)遇。 長(zhǎng)安板塊從 2021 年以來(lái)就以快速發(fā)展、適合居住、房?jī)r(jià)適中等優(yōu)勢(shì)引起了人們的關(guān)注。 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 由于航天基地區(qū)域起步較晚，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)處于成長(zhǎng)初期，市場(chǎng)基本處于空白，所以我們結(jié)合基地所在長(zhǎng)安區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)和緊鄰的曲江房地產(chǎn)市場(chǎng)以及對(duì) 基地的調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)分析航天基地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。預(yù)計(jì)到 2021 年基地銷(xiāo)售收入達(dá)到 100 億元， 2021 年，基地的銷(xiāo)售收入將達(dá)到 200 億元，就業(yè)人口達(dá)到 10 萬(wàn)人，形成 10－ 20個(gè)有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的名牌產(chǎn)品，以及 5－ 8 家在國(guó)內(nèi)外具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的龍頭企業(yè)，用 2 到 3 年時(shí)間完成兄弟開(kāi)發(fā)區(qū) 8 到 10 年的里程。土地報(bào)批獲得突破性進(jìn)展， 2021 年完成 1890 畝土地報(bào)批， 2021 年完成 3300 畝土地報(bào)批，為項(xiàng)目入?yún)^(qū)和加快發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 12 月 20 日，隆基硅項(xiàng)目正式投產(chǎn)，預(yù)計(jì) 2021 年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 20 億元。 2021 年 8 月 29 日，經(jīng)國(guó)家科技部和商務(wù)部會(huì)審，批準(zhǔn)設(shè)立注冊(cè)資金為一億美金的長(zhǎng)安藍(lán)橡創(chuàng)業(yè)投資基金。 2021 年 11 月 29 日，西安市把全市 16 個(gè)過(guò)億產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目集中在航天基地舉行開(kāi)工儀式，航天基地的中電投西北分公司 50億太陽(yáng)能光伏項(xiàng)目、航天基地創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心項(xiàng)目、熱能工程裝備產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目等三個(gè)投資過(guò)億的項(xiàng)目同日開(kāi) 工，成為西安市加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展、擴(kuò)大內(nèi)需的亮點(diǎn)。 基地位于西安市東南方，規(guī)劃面積 平方公里，預(yù)留約 平方公里的遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃空間，位于城市中軸線(xiàn)，連接環(huán)城高速、南三環(huán)、地鐵 2 號(hào)線(xiàn)、西康高速，地理位置優(yōu)勢(shì)，交通便利，區(qū)內(nèi)有國(guó)家一級(jí)文物漢宣帝杜陵。 2021 年 12月 26日，國(guó)家發(fā)改委批復(fù)成立西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地。 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展概況 西安國(guó)家民用航天基地簡(jiǎn)介 西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地是中國(guó)航天科技集團(tuán)和陜西省、西安市政府聯(lián)合共建的國(guó)家級(jí)民用航天產(chǎn)業(yè)基地，成立于 2021 年 7 月，享有市級(jí)經(jīng)濟(jì) 管理權(quán)限。 （ 2）開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售策略影響：開(kāi)發(fā)商為獲 得短暫的經(jīng)濟(jì)利益采用“追漲殺跌”的銷(xiāo)售策略，有可能會(huì)使有所好轉(zhuǎn)的購(gòu)房承受力下降，并挫傷購(gòu)房者的積極性，市場(chǎng)或會(huì)再次陷入困境。 （ 1）政策影響：由于去年年底出臺(tái)的救市政策多數(shù)只有一年有效期，因此屆時(shí)政府是否會(huì)將政策延期存在不確定性。 09年一季度西安房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出的回暖態(tài)勢(shì)，對(duì)于后期樓市的上行仍將產(chǎn) 生積極帶動(dòng)作用。西安房?jī)r(jià)進(jìn)入 08年下半年后，環(huán)比比率變動(dòng)幅度在 1%左右，與國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市相比西安房?jī)r(jià)表現(xiàn)的極為平穩(wěn)，未出現(xiàn)國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的態(tài)勢(shì)。 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 圖 23 商品房市場(chǎng)各季度銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額統(tǒng)計(jì)圖 2021 年 1 季度西安商品房空置面積有所增長(zhǎng)，本季總空置面積為 萬(wàn)平方米，較上季度增加 %，較上年同期相比增長(zhǎng) %。 表 21 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況統(tǒng)計(jì)表 項(xiàng)目 車(chē)位 /地下室 普通住宅 商服用房 寫(xiě)字樓 別墅 合計(jì) 銷(xiāo)售面 積 （平米） 24405 1701735 121552 32656 32620 1912967 銷(xiāo)售金 額 （元） 40693409 7398829037 935720673 173045762 400837730 8949126611 銷(xiāo)售均價(jià) （元 /平米） 1667 4348 7698 5299 12288 4678 一季度西安商品房市場(chǎng)平均成交價(jià)格為 4678 元 /平方米，較上期微增 %，與去年同比上升 %。在同知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 比方面，較 08 年一季度成交量大幅增長(zhǎng) %。 圖 21 商品房投資額完成表 2021 年一季度商品房施工面積 2252127 平方米，環(huán)比下降 %，與去年同比增長(zhǎng) 31%； 本季商品房竣工面積 2036572 平方米，環(huán)比上季增長(zhǎng) %，同比增長(zhǎng) %； 2021 年一季度西安市商品房新開(kāi)工面積為 1958744 平方米，環(huán)比下降 %，與去年同比增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。急需一年之久的剛性需求在 09年一季度得到明顯釋放，使得市場(chǎng)銷(xiāo)量直線(xiàn)走高，各指標(biāo)均大幅超過(guò)上年同期水平。本季度商品房投資額同比增長(zhǎng) %，增幅明顯。 西安房地 產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 2021 年一季度，西安樓市銷(xiāo)售面積達(dá)到 1912967 平米，與上季相比上升 %，較去年同比增長(zhǎng) %。一季度， “ 四區(qū)兩基地 ” 合計(jì)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) ％。全市商品房銷(xiāo)售面積 米，同比增長(zhǎng) ％。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始回升。而旅游業(yè)則呈現(xiàn)出 “ 內(nèi)熱外冷 ” ，一季度全市實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總收入 ，同比增長(zhǎng) ％。全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額，同比增長(zhǎng) ％。而農(nóng)業(yè)生產(chǎn)也出現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)。其中，房地產(chǎn)投資 ，同比增長(zhǎng) ％。初步核算全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，增長(zhǎng) ％，高出全國(guó) 個(gè)百分點(diǎn)，高出全省 個(gè)百分點(diǎn)。 在市場(chǎng)投資增速放緩、開(kāi)發(fā)量下降、房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)的背景下，國(guó)內(nèi)多數(shù)城市商品房成交量總體卻呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)走勢(shì)，前期市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊跌”的現(xiàn)象已告結(jié)束，總體樓市已呈現(xiàn)逐步回暖的趨勢(shì)。 各主要城市商品房交易“價(jià)穩(wěn)量增”，樓市現(xiàn)“回暖”趨勢(shì) 1 月份和 2 月上旬國(guó)內(nèi)住宅成交量較 08 年 12 月環(huán)比下滑，但近期國(guó)內(nèi)一線(xiàn)及二線(xiàn)多數(shù)城市成交普遍呈現(xiàn)回暖走勢(shì)。其中，國(guó) 內(nèi)貸款 2545 億元，增長(zhǎng) %；利用外資 150 億元，增長(zhǎng) %；企業(yè)自籌資金 3791 億元，增長(zhǎng) %；其他資金 3585 億元，增長(zhǎng) %。其中，商品住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng) %，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額分別增長(zhǎng) 20%和 %。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng) %；辦公樓銷(xiāo)售面積下降 %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng) %。 2021 年一季度 ，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積 4742 萬(wàn)平方米，同比下降 %，而去年同期則是增長(zhǎng) %；完成土地開(kāi)發(fā)面積5223 萬(wàn)平方米，同比下降 %，而去年同期則是增長(zhǎng) %。 2021 年一季度 ，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房 屋施工面積 億平方米，同比增長(zhǎng) %，增幅比 12 月回落 個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積 ，同比下降 %，降幅比 12月擴(kuò)大 ；房屋竣工面積 9922 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，增幅比 12 月回落 個(gè)百分點(diǎn)。 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 市場(chǎng)供給分析 2021年一季度 ，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 4880億元，同比增長(zhǎng) %，增幅比 12 月提高 個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)。 國(guó)內(nèi)消費(fèi)略放緩，總體保持平穩(wěn)。繼去年 1000 億元的中央擴(kuò)大投資落實(shí)后，今年下達(dá)的 1300 億元的投資計(jì)劃也已下達(dá)了 1100 億元。如果剔除投資價(jià)格上漲因素，一季度投資增速同比將超過(guò) 10個(gè)百分點(diǎn)。 一季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng) %，比上年同期加快 個(gè)百分點(diǎn)。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 4 月 16 日公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP65745 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng) %，比上年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)。 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 第二章 市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析 全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì) 概況 2021 年美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)世界金融危機(jī)，并演變?yōu)槿蚪?jīng)濟(jì)危機(jī)。 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 根據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算可知，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，回收期小于總開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間。航天基地憑借其雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、良好的人居環(huán)境將匯集全市及外地的高端、中高端客戶(hù)。 ● 西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地各高科技產(chǎn)業(yè)的入駐將帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，加上成熟區(qū)土地的稀缺，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供了良好的時(shí)機(jī)。 可行性研究編制依據(jù) 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（計(jì)價(jià)格 [2021]10 號(hào)）； 國(guó)家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知（計(jì)價(jià) 格〔 2021〕 1980號(hào)）； 國(guó)家發(fā)改委制定的《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢(xún)收費(fèi)暫行規(guī)定》（計(jì)價(jià)格 [1999]1283號(hào)）； 陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（ 1999）； 西安市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《〈西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法〉實(shí)施細(xì)則》的通知（市建發(fā) [2021]418號(hào)）； 陜西省物價(jià)局、陜西省財(cái)政廳《關(guān)于西安市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)問(wèn)題的通知》（陜價(jià)行發(fā) [2021]90號(hào)）； 陜西省發(fā)改委編制的《陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》； 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； 類(lèi)似工程估算 、概算指標(biāo)； 委托方提供的其他成本數(shù)據(jù)； 知識(shí)水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 1委托方提供的有關(guān)其他資料； 1受托方現(xiàn)場(chǎng)勘察及市場(chǎng)調(diào)查收集的資料； 1