【正文】 固體類，氧化劑和過(guò)氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以及工業(yè)粉塵類等。 勞動(dòng)安全衛(wèi)生 （ 1）危害因素和危害程度分析 分析在生產(chǎn)或作用過(guò)程中可能對(duì)勞動(dòng)者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場(chǎng)所，以及危害范圍和程度。 商住 戶型設(shè)計(jì)主力戶型為兩室一廳一衛(wèi)（ 8090 平方米左右），兼有三室兩廳兩衛(wèi)戶型（ 120 平方米左右），戶型做到類型齊全，布置合理，采光通風(fēng)良好 。高層商住用房 設(shè)計(jì)成框架剪力墻結(jié)構(gòu)，兩層的商 鋪 為框架結(jié)構(gòu)。 陜西三澤實(shí)業(yè)有限公司 高新 VV 時(shí)代項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 （ 2）綠地系統(tǒng) 綠地系統(tǒng)由樓間綠地和道路沿線綠地共同組成，綠地均勻地分布到兩棟樓宇間，住宅兩邊的綠化盡量相互滲透，以豐實(shí)區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境，解決傳統(tǒng)住宅區(qū)的室外空間 各自較封閉的狀況。 在保持整體風(fēng)格與環(huán)境相協(xié)調(diào)的前提下，努力創(chuàng)造多樣性的住宅類型，以滿足高端客戶群體個(gè)性化的住房要求。 項(xiàng)目的規(guī)劃應(yīng)在創(chuàng)造良好居住環(huán)境的前提下，注意節(jié) 約土地，提高土地的使用效率。應(yīng)完善生活、文化等配套設(shè)施 ,加強(qiáng) 商住大樓智能化設(shè)施的建設(shè) ,引入網(wǎng)絡(luò)和社區(qū)信息平臺(tái)，全面提升社區(qū)管理水平和物業(yè)質(zhì)量。 陜西三澤實(shí)業(yè)有限公司 高新 VV 時(shí)代項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 第五章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案 建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目 占地 畝，含代征路，實(shí)際使用面積 平方米，建設(shè)規(guī)劃為商住 25 層高，總面積 26312 平米；其中商鋪面積 2768 平方米，地下兩層地下停車場(chǎng)車位規(guī)劃 164 個(gè)，實(shí)際約 132 個(gè)，其余為住宅面積 。根據(jù)勘查取證，該項(xiàng)目的建設(shè)地的地質(zhì)情況完全滿足項(xiàng)目建設(shè)的要求。最大積雪深度 18 厘米，最大凍土深度 24 厘米，出現(xiàn)在 2021 年 1 月 9～ 11 日。夏季平 均風(fēng)速 ，冬季平均風(fēng)速 ，全年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)?NE14，夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)?NE16，冬季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)?NE13。 （ 3）日照：年平均日照時(shí)數(shù) 2097 小時(shí)，日照百分率 49%，日照間距系數(shù)為 。 （ 2） 降雨量：年平均降水量為 毫米，日最大降雨量為 毫米（出現(xiàn)在 1956 年 7 月 15 日）。 氣候條件 （ 1）溫度： 項(xiàng)目 區(qū)屬暖溫帶半濕潤(rùn)的大陸性季風(fēng)氣候，夏季炎熱 ，冬季干冷。根據(jù)項(xiàng)目類似工程，綜合考慮市場(chǎng)行情，銷售狀況和銷售策略，確定本項(xiàng)目 商鋪 用房銷售均價(jià)為 7000 元 /㎡。 （ 2） 商鋪 用房 價(jià)格定位 本項(xiàng)目 商鋪 用房在項(xiàng)目建成后采取出售方式經(jīng)營(yíng)，采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行價(jià)格定位。修正系數(shù)按以下方法計(jì)算： 每個(gè)因素的取值以項(xiàng)目為基準(zhǔn)值計(jì)算，實(shí)例的因素取值參照基準(zhǔn)值計(jì)算。但根據(jù)此 商住用房 的地理位置、項(xiàng)目定位、銷售時(shí)間等幾個(gè)方面考慮不同的項(xiàng)目間的差異性，并對(duì)參照的幾個(gè)樓盤價(jià)格賦予不同的權(quán)重值，表 3－ 1 內(nèi)容 為所選案例的銷售價(jià)格及相關(guān)修正系數(shù)、權(quán)重設(shè)置表。 陜西三澤實(shí)業(yè)有限公司 高新 VV 時(shí)代項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 價(jià)格定位 本項(xiàng)目的價(jià)格定位均采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行定位，主要針對(duì)本項(xiàng)目 商住 、配套商業(yè)用房選取可比實(shí)例并進(jìn)行價(jià)格定位。 威脅分析（ threats） 本項(xiàng)目周邊 眾多成 熟的樓盤會(huì)瓜分本項(xiàng)目的客源，使項(xiàng)目面臨一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 （ 2）項(xiàng)目升值潛力大 隨著基地經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，生活配套的不斷完善，項(xiàng)目具有很大的升值空間。 （ 3）周邊治安、文化設(shè)施有待改進(jìn) （ 4）形象影響 陜西三澤實(shí)業(yè)有限公司 高新 VV 時(shí)代項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 由于項(xiàng)目位于 發(fā)展 核心區(qū)，受 區(qū)內(nèi) 產(chǎn)業(yè)影響，對(duì)項(xiàng)目的整體形象產(chǎn)生一定影響。 區(qū)內(nèi)西有西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，東有曲江新區(qū)和浐灞生態(tài)區(qū)，形成了一區(qū)多制的獨(dú)特格局，是全國(guó)著名的科教文化旅游大區(qū)。 （ 6）項(xiàng)目周邊生活配套條件優(yōu)越 西安 高新 位于西安市南郊。 （ 5）建設(shè)條件優(yōu)越 本項(xiàng)目用地范圍建設(shè)條件優(yōu)越。 （ 3）需求支撐 隨著 高新區(qū) 企業(yè)產(chǎn)業(yè)不斷的增加， 入住 企業(yè)各層級(jí)的員工對(duì)于便利的居住條件的需求越來(lái)越多 ，而本項(xiàng)目作為 臨近高新區(qū)并且交通便利的 商住房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目，有著巨大的優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目 SWOT 分析 針對(duì)本項(xiàng)目所面對(duì)的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅進(jìn)行分析： 優(yōu)勢(shì)分析（ strength） （ 1）政策支持 項(xiàng)目位于西安 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā) 區(qū)，為大力發(fā)展 高新 區(qū)經(jīng)濟(jì) ， 西安市高新管委會(huì) 會(huì)大力支持本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。南郊聚西安之精英，集西安之人杰，文化底蘊(yùn)深厚，人文環(huán)境優(yōu)越。 （ 5） 通過(guò)對(duì)西安各區(qū)域間的比較可以得出以下結(jié)論：南郊從城市功能上看是西安最適宜居住的區(qū)域，具有很大的發(fā)展空間，是西安城市發(fā)展的主要方向和未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。西郊的生活環(huán)境、整體環(huán)境一般，由于工業(yè)區(qū)的影響，西郊今后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、居住質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量都受到一定制約 。同時(shí)該該區(qū)域的工業(yè)也會(huì)對(duì)生活居住質(zhì)量產(chǎn)生影響，東郊的居民有很多在軍工企業(yè)和紡織企業(yè)內(nèi)工作，由于這些企業(yè)的效益普遍不佳，所以東郊職工的收入水平、生活水平普遍不高，區(qū)內(nèi)人文氛圍和居民認(rèn)知度一般。但紫薇最近陜西三澤實(shí)業(yè)有限公司 高新 VV 時(shí)代項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 在 浐 河大規(guī)模圈地，可以預(yù)期未來(lái)該地區(qū)會(huì)成為西安城市建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)。北郊的居民素質(zhì)相對(duì)較低，社會(huì)治安、人文環(huán)境也相對(duì)較差，西安市民對(duì)該區(qū)域的認(rèn)同度較低。北郊由于古跡遺址如漢長(zhǎng)安遺址的保護(hù)，渭河、浐河沿岸的保護(hù)，以及工業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，生活居住的發(fā)展和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的空間不大。南郊?xì)v來(lái)是西安知識(shí)階層、社會(huì)精英、成功人士的聚居地，文化底蘊(yùn)深厚、社會(huì)風(fēng)氣良好、人文環(huán)境優(yōu)越，是西安居民認(rèn)同度最高、最樂(lè)于居住的區(qū)域。南郊有西北工業(yè)大學(xué)、西安交通大學(xué)、西北大學(xué)等全國(guó)知名的 高等學(xué)府，有西安最好的中、小學(xué)，有世界著名的大、小雁塔等名勝古跡。 陜西三澤實(shí)業(yè)有限公司 高新 VV 時(shí)代項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 西安市的道路格局的完善，將促進(jìn)城市向二環(huán)以外的地區(qū)發(fā)展。 （ 3）項(xiàng)目與城市道路的聯(lián)系情況 項(xiàng)目與城市道路聯(lián)系的主要周 邊道路有 環(huán)城南路、含光路、大學(xué)南路、太白路 ， 太白路與高新路 、友誼路 相連，環(huán)城西路與太白路相連，友誼路、環(huán)城南路與高新路、太白路、唐延路也聯(lián)系緊密。其中二環(huán)路的修通將對(duì)西安市向外發(fā)展起非常大的促進(jìn)作用。 城市路網(wǎng)格局 （ 1）西安市現(xiàn)狀路網(wǎng)格局 西安市已形成“方格網(wǎng)加環(huán)路”的道路格局。在西安市總體規(guī)劃中，城內(nèi)主要發(fā)展市級(jí)商業(yè)中心，東郊東部、西郊西部西北部、北郊西部主要發(fā)展工業(yè)產(chǎn)業(yè)，南郊主要發(fā)展科技、文教。城內(nèi)是西安市的市級(jí)商業(yè)中心；東郊和西郊是西安市 的工業(yè)區(qū)，東郊以大型的軍工企業(yè)和紡織工業(yè)為主，西郊以航空航天和機(jī)械工業(yè)為主；南郊是西安科研院所、高等院校集中的地區(qū)；北郊是西安外來(lái)人員的聚居地。 ② 商品房成交量?jī)r(jià)分析 陜西三澤實(shí)業(yè)有限公司 高新 VV 時(shí)代項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 圖 52 20212021 全市商品房季度供求走勢(shì) 圖 38 西安市 2021 年 — 2021 年商品房成交量 2021 年商品房市場(chǎng)成交量為 1440 萬(wàn)㎡，較 2021 年上漲 %，成交量 增幅明顯，成交量趕超 0 10 年，達(dá)到歷年成交高峰；成交價(jià)方面，全年商品房市場(chǎng)成交價(jià)格較去年微幅下降 %，為 7576 元 /㎡，全年商品房成交均價(jià)小幅下降，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)首次出現(xiàn)下跌局面，全年實(shí)現(xiàn)量增價(jià)穩(wěn)的良好局面，這主要是由于年底一些低價(jià)房源、城改項(xiàng)目集中拿到預(yù)售證，采取低價(jià)備案，從而拉低了整體的均價(jià)。政府并沒(méi)有像過(guò)往那樣出臺(tái)全國(guó)性的政策全面打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，相反是各 個(gè)城市根據(jù)具體情況出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)控政策，在調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的導(dǎo)向下，未來(lái)區(qū)域調(diào)控政策差別化將常態(tài)化；在這樣的政策背景下，西安政策相對(duì)溫和， 3 月“小陽(yáng)春”拉開(kāi)了樓市回暖的序幕，“紅 5 月”城市成交量高位徘徊。 圖 36 西安市商品房市場(chǎng) ① 商品房供求分析 陜西三澤實(shí)業(yè)有限公司 高新 VV 時(shí)代項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 圖 37 2021 年商品房供求關(guān) 系分析圖 2021 年西安市商品房供應(yīng)量達(dá)到 1935 萬(wàn)㎡，成交量達(dá)到 1440 萬(wàn)㎡，整體供求表現(xiàn)為供大于求，從全年的供求關(guān)系來(lái)看，供應(yīng)量從四月份放量顯著，成交量全年震蕩上行， 7 月份首度出現(xiàn)單月供不應(yīng)求的局面；從成交來(lái)看， 3 月份開(kāi)始回暖趨勢(shì)越發(fā)明顯，部分改善性客戶開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)，至 8月份市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入淡季 , 10 月份市場(chǎng)成交疲軟，四季度 1 12 月份集中備案情況的出現(xiàn)導(dǎo)致市場(chǎng)成交逐步平穩(wěn)的銷售局面。 圖 35 西安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資月度同比增幅走勢(shì)圖 （ 2） 建設(shè)規(guī)模 全年施工項(xiàng)目 2367個(gè)，增長(zhǎng) %，其中新開(kāi)工項(xiàng)目 1476個(gè)，增長(zhǎng) %。 當(dāng)前我國(guó)通脹壓力仍然較大 ，由于 缺少更好的投資渠道 ，財(cái)富向資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是最佳投資渠道 。美國(guó)等主要經(jīng)濟(jì)體持續(xù)實(shí)施量化寬松的貨幣政策，又使國(guó)際流動(dòng)性溢出效應(yīng)更加明顯，進(jìn)一步加劇了輸入性通脹壓力 。 2021 年 中國(guó) 城市化率達(dá)到 %， 預(yù)計(jì) 2050 年前后將達(dá)到 70%左右，因此 房地產(chǎn)業(yè) 將會(huì) 持續(xù) 3040 年的繁榮。 城市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展 陜西三澤實(shí)業(yè)有限公司 高新 VV 時(shí)代項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 圖 33 我國(guó) 納瑟姆曲線 在世界城市化發(fā)展史研究領(lǐng)域，美國(guó)城市地理學(xué)家納瑟姆提出了著名的 “ 納瑟姆曲線 ” 。 圖 32 我國(guó)六次人口普查總?cè)丝跀?shù) 中國(guó)大陸人口呈現(xiàn)出人口基數(shù)大、城鎮(zhèn)人口比重上升、流動(dòng)人口大量增加的發(fā)展趨勢(shì)。 人口環(huán)境決定房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在容量依然巨大 城鎮(zhèn)人口 數(shù)量、人口分布、 人口流動(dòng) 等自然屬性 ， 直接影響 房地產(chǎn) 市場(chǎng)的潛在容量 。 陜西三澤實(shí)業(yè)有限公司 高新 VV 時(shí)代項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。 圖 31 2021 年 2021 年全國(guó) GDP 增長(zhǎng)率 國(guó)民經(jīng)濟(jì) 快速增長(zhǎng)為房地產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁動(dòng)力 中國(guó)經(jīng)濟(jì)連續(xù)多年保持快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)必然帶來(lái)城市發(fā)展、住房擴(kuò)大、投資增加和流動(dòng)性過(guò)剩。但是，萬(wàn)變不離其宗，任何行業(yè)都要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)。 陜西三澤實(shí)業(yè)有限公司 高新 VV 時(shí)代項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 第三章 市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析 全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)概況 2021 年 1 月 26 日出臺(tái)的新國(guó)八條為全年的市場(chǎng)調(diào)控確定了基調(diào)，本輪調(diào)控除了 繼續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率和加息收緊市場(chǎng)流動(dòng)性、嚴(yán)格信貸政策外，還新增了限價(jià)、限購(gòu)和房產(chǎn)稅等行政和稅收手段以抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。把西安建設(shè)成為外向型的國(guó)際化大都市，再現(xiàn)古長(zhǎng)安昔日的輝煌。現(xiàn)已形成的供水能力有 110 萬(wàn)噸 /日，實(shí)際供水約 90 萬(wàn)噸 /日，夏季曾有過(guò)的局部地段斷水現(xiàn)象現(xiàn)已不復(fù)存在，供水基本充足。西安的民航交通發(fā)展條件優(yōu)越，除已建成的西安航空港咸陽(yáng)機(jī)場(chǎng)外，閻良飛機(jī)城試飛場(chǎng)、窯村、戶縣、武功等軍用機(jī)場(chǎng)都有發(fā)展成為西安的后備民航機(jī)場(chǎng)的潛力。公路交通有包括 10 31 3 2 211 等五條國(guó)道，呈“米“字型在西安交匯。 西安內(nèi)外交通便利。悠久浩瀚的歷史文化，秀美而雄壯的中國(guó)西北風(fēng)光，千姿百態(tài)、神奇濃郁的傳統(tǒng)民俗 風(fēng)情，構(gòu)成了西安地區(qū)獨(dú)具特色的旅游資源，吸引了無(wú)數(shù)海內(nèi)外觀光者前來(lái)巡幽探勝。 西安是中國(guó)高等教育的重要基地。近年來(lái)，憑借科技優(yōu)勢(shì)而建立起來(lái)的西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，更為科技成果的轉(zhuǎn)化和西安經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入了強(qiáng)大的生命力。西安是中國(guó)科學(xué)技術(shù)研究和