【正文】 水量和 水質(zhì)進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水 分配計劃、水質(zhì)和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少污水的排放量，實現(xiàn) 用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應符合衛(wèi)生要求的飲 用水、消防用水和其它生活用水；及時將 污水和雨水排放收集到指定場所。 收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補充用水，完善 屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞 。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經(jīng)適當處理后回用做 雜用水。 （ 2） 綠化景觀用水節(jié)水 保障綠化、景觀用水，改善 用水分配，提高景觀用 水水質(zhì)和效率。 景觀用水應設置循環(huán)系統(tǒng)，并應結(jié)合中水系統(tǒng)進行優(yōu)化設計以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。 綠化用水應利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。 （ 3） 節(jié)水器具應用 大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水 9升和 9升以上的座便器。 1） 龍頭：不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴 。 根據(jù)用水場合的不同，可選用延時自動關閉 (延時自閉 )式、水力式、光電感應式和電容感應式等類型水龍陜西三澤實業(yè)有限公司 高新 VV 時代項目可行性研究報告 34 頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動 關閉 (停水自閉 )式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。 2） 淋浴器具：冷、熱水混合器具 (水溫調(diào)節(jié)器 )；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。 3） 節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機，洗碗機等節(jié)水型家電。 建設進度安排 項目進度安排的依據(jù) （ 1）合理安排施工順序，確保工程質(zhì)量 1)及時完成有關的施工準備工作，為正式施工創(chuàng)造良好條件。如：設置圍墻、鋪設施工需要的臨時性道路以及供水、供電管網(wǎng)、建造臨時性工房等。 2)平整場地、鋪設管網(wǎng)、修筑道路等全場性工程及可供施工使用的永久性建筑物，進行各個 工程子項目的施工。 3)在施工順序上，既要考慮空間順序，又要考慮各工種之間的順序。 （ 2）采用流水作業(yè)法，提高施工效率 采用流水方法組織施工，充分考慮各道工序之間的技術間歇與搭接，以保證施工連續(xù)地、均衡地、有節(jié)奏地進行。合理的使用人力、物力和財力，在保證工程質(zhì)量的同時，盡量縮短工期。 （ 3）恰當安排冬雨季施工，確保按時竣工 由于本工程的竣工日期為 2021 年第 1 季度，其間要經(jīng)歷 3 個冬季和 2個雨季。根據(jù)西安市歷年的氣象資料表明：西安市的年平均降雪日為 天，年降水量為 ～ 毫米。因此，在安排 施工進度時，需要適當考慮雨雪的因素。 陜西三澤實業(yè)有限公司 高新 VV 時代項目可行性研究報告 35 項目施工進度計劃 項目時間進度為： 2021 年 1 月 — 2021 年 1 月。 表 54 施工進度 表 序號 日期 建設內(nèi)容 第 13個月 第 417個月 第 1820個月 第 2122個月 第 2324個月 1 完成項目可行性研究報告、初步設計，施工圖設計的編審等各項前期準備工作，辦理項目開工建設的有關審批手續(xù) 2 項目主體建設 4 項目 服務 人員培訓 5 項目竣工驗收 及推廣宣傳 組織機構與人力資源配置 合理、科學地制定管理方案，確定項目的組織機構和配置人力資源是保證項目建設和生產(chǎn)經(jīng)營順利進行、提高勞動率的重要條件。在制定管理方案時，我們對項目的組織機構設置及人力資源及員工培訓等內(nèi)容進行了研究，比選優(yōu)化方案。 組織機構設置 本公司是有限制公司 ,分為權力機構 ,經(jīng)營管理機構和監(jiān)督機構 .最高權力機構是董事會 ,實行董事會領導下的總經(jīng)理負責 制 ,董事會由 5人組成 ,陜西三澤實業(yè)有限公司 高新 VV 時代項目可行性研究報告 36 董事長 1 人 ,副董事長 2 人 ,對股東大會負責 .總經(jīng)理受董事會任聘 ,各部門 分設經(jīng)理 , 負責組織公司的經(jīng)營管理活動 .高級職員由董事會商議任聘 .監(jiān)理會由股東代表 2 人和職工代表 8 人組成 .對公司的財務和職權予以監(jiān)督。 辦公室： 負責公司文檔管理 :可對公司的文 檔進行分類管理； 負責內(nèi)部員工管理 :對公司的內(nèi)部職員的個人資料進行管理。 人事部： 負責人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓工作。 財務部： 負責資金的籌集和管理；財務的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務和上級管理 費等，保證工程進度和各項資金使用計劃。 保安部： 負責巡察報告、物資保護、停車場管理工作。 采購部： 負責做好材料、購配件、設備等物資的采購工作。 工程部： （ 1） 工程前期準備 1） 技術準備： A 審核施工圖紙。 B 編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目組織設計》。 C 編制或?qū)徍耸┕D預算。 D 編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設計計劃。 E對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學習及必要的培訓。 2)物資準備 3)現(xiàn)場準備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。 4)其它準備： A 利用招標形式、優(yōu)選施工隊伍。 B 辦理開工報告。 C 辦理質(zhì) 監(jiān)委托。 D 組織設計交底。 E 摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。 （ 2） 現(xiàn)場工程管理 1） 前期階段的部分工作： A 舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除陜西三澤實業(yè)有限公司 高新 VV 時代項目可行性研究報告 37 工作。 B、 “三通一平” C 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理） 2） 施工建設階段的工作 A 施工前的各項準備工作，施工建設階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術管理 B 做好質(zhì)量控制與管理，加強經(jīng)濟簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。 D 做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作。 E 做好工程決算及 項目移交。 營銷部：負責商品房的銷售和管理 。作好銷售計劃的編織機銷售策劃工作。 售后服務部：負責售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。 物業(yè)管理部：負責與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。 本公司采用直線職能制的組織形式，各級領導對下級部門和人員不直接下達命令 ,只是參謀作用。這一組織形式既能及時指揮 ,統(tǒng)一命令 ,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長 ,但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間 ,領導層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。 對此組織機構進行適應性分析知：組建方案符合《公司 法》和國家有關規(guī)定的要求，執(zhí)行機構具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機構的層次和運作方式能滿足建設和生產(chǎn)運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應項目建設和生產(chǎn)運營管理的要求，能承擔項目籌資建設、生產(chǎn)運營、償還債務等責任。 勞動定員 陜西三澤實業(yè)有限公司 高新 VV 時代項目可行性研究報告 38 表 55 項目勞動定員表 部 門 管理人員 營業(yè)人員 工程技術人員 業(yè)務人員 合 計 總經(jīng)理辦公室 其中：總經(jīng)理 副總經(jīng)理 1 3 1 3 行政管理 其中：辦公室 人事部 財務部 3 7 6 3 7 6 運營管理 其中：保安部 采購部 工程部 5 10 20 2 10 2 7 10 32 銷售管理 其中：營銷部 售后服務部 物業(yè)管理部 2 1 7 1 1 3 6 10 4 7 合計 32 7 21 30 90 員工培訓 （ 1）公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機會和空間為己任。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時提供 的大量訓練和發(fā)展機會。 （ 2）在公司除獲得正規(guī)培訓以外，職員還將自覺或不自覺地得到其他收獲：職員將學到怎樣善用時間；職員將學到如何發(fā)揮團隊精神；職員將學會如何管理、激勵、培訓其他人；職員將學到更為有用的專業(yè)技術知識；職員的經(jīng)驗將是職員邁向更高職位的起點；職員在公司的經(jīng)歷將有助于職員從事其他相關工作。 （ 3）培訓為公司完成經(jīng)營目標、提高績效、實現(xiàn)事業(yè)發(fā)展提供人力資源的保證。培訓是職員勝任職責、提升自我、開發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。 （ 4）培訓的形式主要包括：脫產(chǎn)培訓、在職培訓、自我啟發(fā)。 脫產(chǎn)培訓是就管理中共性 的、有必要讓職員理解和掌握的東西（如工作必須的陜西三澤實業(yè)有限公司 高新 VV 時代項目可行性研究報告 39 技能、知識、公司理念等），對職員進行的集中脫產(chǎn)培訓、研修。這種培訓由專任講師授課或主持。在職培訓是指在日常工作中對職員的培養(yǎng)訓練。即通過制定工作計劃、分配調(diào)整工作、聽取匯報和意見、評價考核業(yè)績、推進工作改善、幫助解決問題等途徑對職員進行的指導。自我啟發(fā)是指職員自己加強學習，提高修養(yǎng)，不斷開發(fā)和提高自身能力。為此職員必須要善用所有的學習資源，以獲得進步和發(fā)展，其中“挑戰(zhàn)性的工作角色”是最重要的培訓過程。 （ 5）培訓種類主要有以下四種： 1） 公司內(nèi)部課程：作為公司職 員，為進一步了解公司，適應崗位職責要求，職員可申請或被指定參加公司內(nèi)部舉辦的各種培訓課程，課程類別主要有：公司理念推廣、自我開發(fā)、管理研修、專業(yè)技能訓練等。 2） 公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開拓思維，觸發(fā)靈感，進一步提高管理水平和業(yè)務能力，職員可申請或被選送到外部管理顧問公司等專業(yè)培訓機構參加短期課程，包括各種外部教育機構、培訓中心所舉辦的短期培訓課程、交流會。使職員有時間、精力來總結(jié)提煉職員豐富的實際操作經(jīng)驗，以利于在集團范圍內(nèi)交流，實現(xiàn)集團資源共享，同時進一步系統(tǒng)了解公司運作特點。 3） 公司 除舉辦各種培訓班提高職員的素質(zhì)外，也鼓勵職員到大專院校或?qū)I(yè)培訓機構進修學習（包括攻讀學位、上崗培訓、職稱及其他資格證書考試、培訓等）；形式有脫產(chǎn)進修和業(yè)余進修，其中脫產(chǎn)進修的申請條件要求在公司服務滿三年以上。參加各種形式的學習后，職員的結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書及成績單須報總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)。 4） 外出考察：為拓展視野、豐富學習經(jīng)驗，公司將組織管理人員、專陜西三澤實業(yè)有限公司 高新 VV 時代項目可行性研究報告 40 業(yè)人士以及榮獲嘉獎的職員到外地考察。考察單位包括境內(nèi)外的優(yōu)秀企業(yè)或機構。 （ 6）培訓積分制度。職員參加各種培訓并獲得結(jié)業(yè)后，可以 向人力資源部門申報積分，積分將是職員在公司參加培訓的最全面記錄。年度累計積分的多少是職員晉級或晉升的參考標準之一。不同類別的職員積分要求有所不同。 （ 7）培訓信息公布和查詢．人力資源部門將定期公布培訓信息，主要包括：年度培訓服務概覽、月度培訓及研修計劃、外部培訓信息、周培訓信息。職員可以登錄到公司主頁上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。 陜西三澤實業(yè)有限公司 高新 VV 時代項目可行性研究報告 41 第 六 章 項目營銷策劃方案 項目營銷策劃方案 本項目的銷售本著“全過程營銷”的策略，營銷策劃內(nèi)容主要包括項目定價、項目市場推廣、項目銷售和項目銷售面積及銷售收入實現(xiàn) 計劃四個部分。 商住用房 部分可銷售面積為 22314 平方米；商 鋪 可銷售面積為 2768平方米，預計銷售實現(xiàn)率可達到 95%。 項目定價 本項目通過市場調(diào)查與分析，根據(jù)房地產(chǎn)估價的基本思想，采用市場比較法來確定項目的市場銷售價格。 基于本項目的中高端檔次、形象和產(chǎn)品定位，比較市場上其他同類樓盤的情況，本項目價格定位為： 商住用房 均價為 7000 元 /平方米； 商鋪 用房均價為 7000 元 /平方米。 分析認為：上述價格定位在同類中高端物業(yè)市場具有較強的競爭力。 項目市場推廣 通過分析 房地產(chǎn)項目的營銷規(guī)