【正文】 水量和 水質(zhì)進(jìn)行估算與評價(jià)，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水 分配計(jì)劃、水質(zhì)和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少污水的排放量，實(shí)現(xiàn) 用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲 用水、消防用水和其它生活用水；及時(shí)將 污水和雨水排放收集到指定場所。 收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補(bǔ)充用水，完善 屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞 。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做 雜用水。 （ 2） 綠化景觀用水節(jié)水 保障綠化、景觀用水，改善 用水分配，提高景觀用 水水質(zhì)和效率。 景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。 綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。 （ 3） 節(jié)水器具應(yīng)用 大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水 9升和 9升以上的座便器。 1） 龍頭：不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴 。 根據(jù)用水場合的不同，可選用延時(shí)自動(dòng)關(guān)閉 (延時(shí)自閉 )式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍陜西三澤實(shí)業(yè)有限公司 高新 VV 時(shí)代項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34 頭；手壓、腳踏、肘動(dòng)式水龍頭；停水自動(dòng) 關(guān)閉 (停水自閉 )式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。 2） 淋浴器具：冷、熱水混合器具 (水溫調(diào)節(jié)器 )；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。 3） 節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機(jī)，洗碗機(jī)等節(jié)水型家電。 建設(shè)進(jìn)度安排 項(xiàng)目進(jìn)度安排的依據(jù) （ 1）合理安排施工順序，確保工程質(zhì)量 1)及時(shí)完成有關(guān)的施工準(zhǔn)備工作，為正式施工創(chuàng)造良好條件。如：設(shè)置圍墻、鋪設(shè)施工需要的臨時(shí)性道路以及供水、供電管網(wǎng)、建造臨時(shí)性工房等。 2)平整場地、鋪設(shè)管網(wǎng)、修筑道路等全場性工程及可供施工使用的永久性建筑物，進(jìn)行各個(gè) 工程子項(xiàng)目的施工。 3)在施工順序上，既要考慮空間順序，又要考慮各工種之間的順序。 （ 2）采用流水作業(yè)法，提高施工效率 采用流水方法組織施工，充分考慮各道工序之間的技術(shù)間歇與搭接，以保證施工連續(xù)地、均衡地、有節(jié)奏地進(jìn)行。合理的使用人力、物力和財(cái)力，在保證工程質(zhì)量的同時(shí)，盡量縮短工期。 （ 3）恰當(dāng)安排冬雨季施工，確保按時(shí)竣工 由于本工程的竣工日期為 2021 年第 1 季度，其間要經(jīng)歷 3 個(gè)冬季和 2個(gè)雨季。根據(jù)西安市歷年的氣象資料表明：西安市的年平均降雪日為 天，年降水量為 ～ 毫米。因此，在安排 施工進(jìn)度時(shí)，需要適當(dāng)考慮雨雪的因素。 陜西三澤實(shí)業(yè)有限公司 高新 VV 時(shí)代項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35 項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目時(shí)間進(jìn)度為： 2021 年 1 月 — 2021 年 1 月。 表 54 施工進(jìn)度 表 序號 日期 建設(shè)內(nèi)容 第 13個(gè)月 第 417個(gè)月 第 1820個(gè)月 第 2122個(gè)月 第 2324個(gè)月 1 完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)，施工圖設(shè)計(jì)的編審等各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作，辦理項(xiàng)目開工建設(shè)的有關(guān)審批手續(xù) 2 項(xiàng)目主體建設(shè) 4 項(xiàng)目 服務(wù) 人員培訓(xùn) 5 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收 及推廣宣傳 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)和配置人力資源是保證項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營順利進(jìn)行、提高勞動(dòng)率的重要條件。在制定管理方案時(shí)，我們對項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方案。 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 本公司是有限制公司 ,分為權(quán)力機(jī)構(gòu) ,經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu) .最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是董事會(huì) ,實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé) 制 ,董事會(huì)由 5人組成 ,陜西三澤實(shí)業(yè)有限公司 高新 VV 時(shí)代項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 36 董事長 1 人 ,副董事長 2 人 ,對股東大會(huì)負(fù)責(zé) .總經(jīng)理受董事會(huì)任聘 ,各部門 分設(shè)經(jīng)理 , 負(fù)責(zé)組織公司的經(jīng)營管理活動(dòng) .高級職員由董事會(huì)商議任聘 .監(jiān)理會(huì)由股東代表 2 人和職工代表 8 人組成 .對公司的財(cái)務(wù)和職權(quán)予以監(jiān)督。 辦公室： 負(fù)責(zé)公司文檔管理 :可對公司的文 檔進(jìn)行分類管理； 負(fù)責(zé)內(nèi)部員工管理 :對公司的內(nèi)部職員的個(gè)人資料進(jìn)行管理。 人事部： 負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎(jiǎng)懲，教育和培訓(xùn)工作。 財(cái)務(wù)部： 負(fù)責(zé)資金的籌集和管理；財(cái)務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級管理 費(fèi)等，保證工程進(jìn)度和各項(xiàng)資金使用計(jì)劃。 保安部： 負(fù)責(zé)巡察報(bào)告、物資保護(hù)、停車場管理工作。 采購部： 負(fù)責(zé)做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采購工作。 工程部： （ 1） 工程前期準(zhǔn)備 1） 技術(shù)準(zhǔn)備： A 審核施工圖紙。 B 編制《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)》。 C 編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。 D 編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設(shè)計(jì)計(jì)劃。 E對特殊項(xiàng)目或重要的項(xiàng)目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。 2)物資準(zhǔn)備 3)現(xiàn)場準(zhǔn)備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗(yàn)。 4)其它準(zhǔn)備： A 利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊(duì)伍。 B 辦理開工報(bào)告。 C 辦理質(zhì) 監(jiān)委托。 D 組織設(shè)計(jì)交底。 E 摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時(shí)妥善處理。 （ 2） 現(xiàn)場工程管理 1） 前期階段的部分工作： A 舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除陜西三澤實(shí)業(yè)有限公司 高新 VV 時(shí)代項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 37 工作。 B、 “三通一平” C 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理） 2） 施工建設(shè)階段的工作 A 施工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術(shù)管理 B 做好質(zhì)量控制與管理，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗(yàn)收。 D 做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項(xiàng)目資料的歸檔工作。 E 做好工程決算及 項(xiàng)目移交。 營銷部：負(fù)責(zé)商品房的銷售和管理 。作好銷售計(jì)劃的編織機(jī)銷售策劃工作。 售后服務(wù)部：負(fù)責(zé)售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。 物業(yè)管理部：負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會(huì)相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。 本公司采用直線職能制的組織形式，各級領(lǐng)導(dǎo)對下級部門和人員不直接下達(dá)命令 ,只是參謀作用。這一組織形式既能及時(shí)指揮 ,統(tǒng)一命令 ,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長 ,但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間 ,領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。 對此組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行適應(yīng)性分析知：組建方案符合《公司 法》和國家有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機(jī)構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機(jī)構(gòu)的層次和運(yùn)作方式能滿足建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營管理的要求，項(xiàng)目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營管理的要求，能承擔(dān)項(xiàng)目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)營、償還債務(wù)等責(zé)任。 勞動(dòng)定員 陜西三澤實(shí)業(yè)有限公司 高新 VV 時(shí)代項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 38 表 55 項(xiàng)目勞動(dòng)定員表 部 門 管理人員 營業(yè)人員 工程技術(shù)人員 業(yè)務(wù)人員 合 計(jì) 總經(jīng)理辦公室 其中：總經(jīng)理 副總經(jīng)理 1 3 1 3 行政管理 其中：辦公室 人事部 財(cái)務(wù)部 3 7 6 3 7 6 運(yùn)營管理 其中：保安部 采購部 工程部 5 10 20 2 10 2 7 10 32 銷售管理 其中：營銷部 售后服務(wù)部 物業(yè)管理部 2 1 7 1 1 3 6 10 4 7 合計(jì) 32 7 21 30 90 員工培訓(xùn) （ 1）公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)和空間為己任。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時(shí)提供 的大量訓(xùn)練和發(fā)展機(jī)會(huì)。 （ 2）在公司除獲得正規(guī)培訓(xùn)以外，職員還將自覺或不自覺地得到其他收獲：職員將學(xué)到怎樣善用時(shí)間；職員將學(xué)到如何發(fā)揮團(tuán)隊(duì)精神；職員將學(xué)會(huì)如何管理、激勵(lì)、培訓(xùn)其他人；職員將學(xué)到更為有用的專業(yè)技術(shù)知識；職員的經(jīng)驗(yàn)將是職員邁向更高職位的起點(diǎn)；職員在公司的經(jīng)歷將有助于職員從事其他相關(guān)工作。 （ 3）培訓(xùn)為公司完成經(jīng)營目標(biāo)、提高績效、實(shí)現(xiàn)事業(yè)發(fā)展提供人力資源的保證。培訓(xùn)是職員勝任職責(zé)、提升自我、開發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。 （ 4）培訓(xùn)的形式主要包括：脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、自我啟發(fā)。 脫產(chǎn)培訓(xùn)是就管理中共性 的、有必要讓職員理解和掌握的東西（如工作必須的陜西三澤實(shí)業(yè)有限公司 高新 VV 時(shí)代項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 39 技能、知識、公司理念等），對職員進(jìn)行的集中脫產(chǎn)培訓(xùn)、研修。這種培訓(xùn)由專任講師授課或主持。在職培訓(xùn)是指在日常工作中對職員的培養(yǎng)訓(xùn)練。即通過制定工作計(jì)劃、分配調(diào)整工作、聽取匯報(bào)和意見、評價(jià)考核業(yè)績、推進(jìn)工作改善、幫助解決問題等途徑對職員進(jìn)行的指導(dǎo)。自我啟發(fā)是指職員自己加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高修養(yǎng)，不斷開發(fā)和提高自身能力。為此職員必須要善用所有的學(xué)習(xí)資源，以獲得進(jìn)步和發(fā)展，其中“挑戰(zhàn)性的工作角色”是最重要的培訓(xùn)過程。 （ 5）培訓(xùn)種類主要有以下四種： 1） 公司內(nèi)部課程：作為公司職 員，為進(jìn)一步了解公司，適應(yīng)崗位職責(zé)要求，職員可申請或被指定參加公司內(nèi)部舉辦的各種培訓(xùn)課程，課程類別主要有：公司理念推廣、自我開發(fā)、管理研修、專業(yè)技能訓(xùn)練等。 2） 公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開拓思維，觸發(fā)靈感，進(jìn)一步提高管理水平和業(yè)務(wù)能力，職員可申請或被選送到外部管理顧問公司等專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)參加短期課程，包括各種外部教育機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)中心所舉辦的短期培訓(xùn)課程、交流會(huì)。使職員有時(shí)間、精力來總結(jié)提煉職員豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，以利于在集團(tuán)范圍內(nèi)交流，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)資源共享，同時(shí)進(jìn)一步系統(tǒng)了解公司運(yùn)作特點(diǎn)。 3） 公司 除舉辦各種培訓(xùn)班提高職員的素質(zhì)外，也鼓勵(lì)職員到大專院?；?qū)I(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)修學(xué)習(xí)（包括攻讀學(xué)位、上崗培訓(xùn)、職稱及其他資格證書考試、培訓(xùn)等）；形式有脫產(chǎn)進(jìn)修和業(yè)余進(jìn)修，其中脫產(chǎn)進(jìn)修的申請條件要求在公司服務(wù)滿三年以上。參加各種形式的學(xué)習(xí)后，職員的結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書及成績單須報(bào)總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)。 4） 外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，公司將組織管理人員、專陜西三澤實(shí)業(yè)有限公司 高新 VV 時(shí)代項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 40 業(yè)人士以及榮獲嘉獎(jiǎng)的職員到外地考察?？疾靻挝话ň硟?nèi)外的優(yōu)秀企業(yè)或機(jī)構(gòu)。 （ 6）培訓(xùn)積分制度。職員參加各種培訓(xùn)并獲得結(jié)業(yè)后，可以 向人力資源部門申報(bào)積分，積分將是職員在公司參加培訓(xùn)的最全面記錄。年度累計(jì)積分的多少是職員晉級或晉升的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。不同類別的職員積分要求有所不同。 （ 7）培訓(xùn)信息公布和查詢．人力資源部門將定期公布培訓(xùn)信息，主要包括：年度培訓(xùn)服務(wù)概覽、月度培訓(xùn)及研修計(jì)劃、外部培訓(xùn)信息、周培訓(xùn)信息。職員可以登錄到公司主頁上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。 陜西三澤實(shí)業(yè)有限公司 高新 VV 時(shí)代項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 41 第 六 章 項(xiàng)目營銷策劃方案 項(xiàng)目營銷策劃方案 本項(xiàng)目的銷售本著“全過程營銷”的策略，營銷策劃內(nèi)容主要包括項(xiàng)目定價(jià)、項(xiàng)目市場推廣、項(xiàng)目銷售和項(xiàng)目銷售面積及銷售收入實(shí)現(xiàn) 計(jì)劃四個(gè)部分。 商住用房 部分可銷售面積為 22314 平方米；商 鋪 可銷售面積為 2768平方米，預(yù)計(jì)銷售實(shí)現(xiàn)率可達(dá)到 95%。 項(xiàng)目定價(jià) 本項(xiàng)目通過市場調(diào)查與分析，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的基本思想，采用市場比較法來確定項(xiàng)目的市場銷售價(jià)格。 基于本項(xiàng)目的中高端檔次、形象和產(chǎn)品定位，比較市場上其他同類樓盤的情況，本項(xiàng)目價(jià)格定位為： 商住用房 均價(jià)為 7000 元 /平方米； 商鋪 用房均價(jià)為 7000 元 /平方米。 分析認(rèn)為：上述價(jià)格定位在同類中高端物業(yè)市場具有較強(qiáng)的競爭力。 項(xiàng)目市場推廣 通過分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷規(guī)