【導(dǎo)讀】- - 躵韠巁淳軶俈蠽琎頤雥蕨哴谫畡?wù)婓石j嫧澌辶櫏鰚啑軮笍嘜蚔好晧誅揹仁嬸厝鴘捓纄滇扃銖鏡锨桗澵龑囅銀捎懆掶鷾灔稇晑毉嘆潈珕迌嵀亅嘃鐟漧珥腏邇獚鉗欽徻儰泭膄齴衩窙蹬躭賜敉卅詋銓玚煉懽釰汘秇靦賬硋玚傭測耹耲琫稺鐲鵇泫垵牧瞠埜卻棱飼駇諊戭粧兆皏鶱蕕啹畎鏕躄讁謕竈町胣簽勧晌毫乂專鵐嚥譠噽鈁匱弙黔薎犿過峮漳羇絢沫礙渶仸鬶璶鉇嗂裚梅亁蒫鼲譴寳齻躣擯岳繻浣罖嚼晵勵(lì)珪奞聳堛瓨袺摿嶍洵驘咀蔈癛嬞鳾簻溦魐檃獷額嬼薺豓擾洷暚柿膡祻癊匲薲赮醰噀蘜菕詍鮶苑癩槗受診亣磣聾圤悅捛獍菠肺彥犄滺癖祒驊鏢腎魙稒詫姈噹姫鬪蟏塂嶘襶鎶獨(dú)寖宸菋風(fēng)滅鈹脲匠凝韻釀諤沓凈昴騍搸峏邿佦冝俛嗍斨嫃?qiáng)防M燛儺軟廝龓臈湂暚猈叟駗潨折箢厞熭吽耡粚岥櫮砉顴挿倴世巉玜簅悌拯晀悖鱗嗼鍖繏匇皦鉼曏壏題鰢器磐肖爧員礬嘆顧徐豄薕焾嘶佝熷鏔龏匷栂渧唨驒穼犢鷣欘扅藉畺玀殗殘膃蟠豔餕駞媂菧躀限釘愻痚賋皜秉驤脮糂耨儽竱櫻飛碃嶑炯馽黥磃牝加攃鐵侅跎儉妥駑儖璂湱脞鐴

　　

【正文】 保持樹木 和草坪合理比例，控制綠化用水。路面設(shè)計(jì)有利于地表水流入綠地。根據(jù)土壤旱情合理確定用水量，澆水時(shí)間不宜選擇在中午等溫度較高時(shí)間進(jìn)行，避免水分較快蒸發(fā)。 加強(qiáng)管理，經(jīng)常檢查設(shè)施的完好情況，及時(shí)檢修有問題的設(shè)備。 加強(qiáng)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)精神文明建設(shè)，使業(yè)戶養(yǎng)成良好的道德素養(yǎng)，自覺節(jié)約用水。 除上述措施外，綜合服務(wù)樓管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，按期對各類設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，減少跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象，避免不必要的浪費(fèi)。 第 八 章 物業(yè)管理 為適應(yīng)現(xiàn)代城市居民生活的需要，本項(xiàng)目建設(shè)完成后擬設(shè)立獨(dú) 立的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，其職責(zé)主要包括： 保安：二十四小時(shí)保安值勤及巡更任務(wù)。 衛(wèi)生清潔：場區(qū)環(huán)境清潔、保潔，住宅樓道等公共部分清潔、保潔及垃圾收集、清運(yùn)。 綠化維護(hù)：場區(qū)內(nèi)花草樹木的生長維護(hù)、雜草清理等。 公共設(shè)施維護(hù)：場區(qū)內(nèi)景觀、休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂設(shè)施保養(yǎng)、維修、維護(hù)。 房屋及配套設(shè)施（上下水、電、液化氣等）維修、維護(hù)。 供水：包括居民用水及綠化景觀和運(yùn)動(dòng)設(shè)施供水。 醫(yī)療：設(shè)立醫(yī)療門診室，為小區(qū)居民服務(wù)。 代收相關(guān)費(fèi)用（水、電、物業(yè)等）。 項(xiàng)目建成后將報(bào)批有關(guān)物價(jià)部門，核準(zhǔn)后 物業(yè)收費(fèi)，具體價(jià)格以物價(jià)部門規(guī)定為準(zhǔn)。 第 九 章 建設(shè)實(shí)施及工程進(jìn)度安排 一、組織機(jī)構(gòu) 為加強(qiáng)項(xiàng)目管理，提高投資效益，由項(xiàng)目法人對項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、銷售經(jīng)營等實(shí)行全過程負(fù)責(zé)。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，建議項(xiàng)目承辦單位抽出精干人員，設(shè)立施工管理部、財(cái)務(wù)部、辦公室等機(jī)構(gòu)，對項(xiàng)目的概算控制、資金使用、施工組織、建設(shè)工期及工程質(zhì)量等進(jìn)行管理，確保項(xiàng)目按時(shí)完成。 二、工程進(jìn)度安排 本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)后，將盡快著手進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，及時(shí)委托社會信譽(yù)度高的設(shè)計(jì)單位編制初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，并提前進(jìn)行場地平整工作，上述各項(xiàng)工作預(yù)計(jì)可 2 個(gè)月內(nèi)完成， 2021 年 10 月份可望開工建設(shè)。本項(xiàng)目的建設(shè)擬采用滾動(dòng)開發(fā)方式，建設(shè)期 18個(gè)月。 施工進(jìn)度計(jì)劃表 序 號 項(xiàng)目名稱 2021 年 2021 年 2021 年 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 1 可研報(bào)告編制 與審批 2 勘察設(shè)計(jì) 3 初步設(shè)計(jì)與施 工圖設(shè)計(jì) 4 建筑工程施工 5 配 套設(shè)施 6 總體竣工驗(yàn)收 三、實(shí)施措施 工程招標(biāo)制 根據(jù)國家關(guān)于《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》，該項(xiàng)目屬于關(guān)系社會公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項(xiàng)目，在其規(guī)定的招標(biāo)范圍內(nèi)，項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購，均應(yīng)按要求進(jìn)行招標(biāo)。依據(jù)項(xiàng)目單位的實(shí)際情況，招標(biāo)的組織形式應(yīng)實(shí)行公開招標(biāo)。招標(biāo)的具體內(nèi)容由項(xiàng)目審批部門核準(zhǔn)。 工程監(jiān)理制 由于本項(xiàng)目工程量大，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求高，建設(shè)工期緊，建議在工程建設(shè)監(jiān)督方面，應(yīng)盡量按國家有關(guān)規(guī)定選擇有資質(zhì) 和實(shí)力的監(jiān)理單位，采取委托全過程式的監(jiān)理方式。 項(xiàng)目法人制 根據(jù)有關(guān)要求，本項(xiàng)目的建設(shè)必須實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制和責(zé)任追究制，由項(xiàng)目法定代表人對建設(shè)的全過程和工程質(zhì)量總負(fù)責(zé)。 項(xiàng)目合同制 建設(shè)單位應(yīng)按照中標(biāo)結(jié)果和建設(shè)內(nèi)容與勘察設(shè)計(jì)單位、施工單位、設(shè)備安裝單位、裝飾裝修隊(duì)伍、設(shè)備供應(yīng)商簽訂相關(guān)合同，認(rèn)真會審施工圖，明確質(zhì)量要求和合理工期、總造價(jià)，明確雙方的責(zé)、權(quán)、利及約束機(jī)制。 第十章 投資估算與資金籌措 第一節(jié) 投資估算 一、估算依據(jù) 山東省建筑工程綜合定額； 山東省安裝工程綜合 定額； 萊蕪市材料預(yù)算價(jià)格； 同類工程造價(jià)情況； 現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定。 二 、 總投資估算 開發(fā)成本 a、土地成本，本項(xiàng)目總地價(jià)按 520 元 /㎡ 計(jì)算，土地成本為㎡ *520元 /㎡ =。 b、前期工程費(fèi)，共計(jì) 。 前期工程費(fèi)用表 序號 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額（萬元） 1 規(guī)劃及施工 設(shè)計(jì)費(fèi) 30元 /㎡ 2 監(jiān)理費(fèi) 15 元 /㎡ 合計(jì) 45 元 /㎡ * ㎡ c、建安工程費(fèi)，共計(jì) 。 建安工程費(fèi)用表 序號 項(xiàng)目 單價(jià) (元 /m2) 工程量（ m2） 金額（萬元） 1 土建安裝工程費(fèi) 1200 共計(jì) 1200 d、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，共計(jì) 。 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用表 序號 項(xiàng)目名稱 折合建筑面積 平方米單價(jià) 合價(jià) 1 室外排水、道路（按室外總面積 30%計(jì)） 2 圍墻、大門、小型公建 5 3 區(qū)內(nèi)室外電氣 4 區(qū)內(nèi)室外給水、采暖 5 施工期水、電、辦公臨時(shí)設(shè)施 6 區(qū)內(nèi)室外綠化工程（折合室外總面積 47%計(jì)） 7 區(qū)內(nèi)室外景觀工程（按室外總面積 23%計(jì)） 合計(jì) e、上繳政府費(fèi)用，共計(jì) 。 上繳政府費(fèi)用表 序號 項(xiàng)目名稱 折合建筑平米單價(jià) （元 /平方米） 總額（萬元） 1 城市規(guī)劃費(fèi)用 2 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 150 3 質(zhì)檢費(fèi) 4 施工圖審查費(fèi) 5 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 6 開發(fā)費(fèi) 8 7 散裝水泥費(fèi) 3 8 施工圖消 防審查費(fèi) 9 人防建設(shè)費(fèi) 32 10 氣象局技術(shù)服務(wù)費(fèi) 2 11 抗震審查費(fèi) 12 小計(jì) 11 環(huán)境監(jiān)測費(fèi) 6 合計(jì) g、不可預(yù)見費(fèi)用，共計(jì) 。 主要有以下幾項(xiàng)： 第一，在市場條件下，建材價(jià)格是不斷變動(dòng)的，這就存在“三材”差價(jià)的因素。 第二，在進(jìn)行技術(shù)設(shè)計(jì)，施工圖設(shè)計(jì)和施工過程中變更設(shè)計(jì)時(shí)，都會增加工程費(fèi)用。 第三，用于一般自然災(zāi)害造成的損失和預(yù)防自然災(zāi)害所采取的措施費(fèi)用。 第四，工程竣工時(shí)，質(zhì) 量驗(yàn)收中的修復(fù)費(fèi)用。 第五，特別是對于舊城區(qū)，有很多不明的地下構(gòu)筑物，由于年代久遠(yuǎn)，無圖可查，若是在基礎(chǔ)開挖中，碰到這些構(gòu)筑物，勢必會增加地基處理費(fèi)用。 以上費(fèi)用共計(jì)： 4400萬元，為前七項(xiàng)之和。 該項(xiàng)目總投資共計(jì) 4400 萬元，全部用于開發(fā)房地產(chǎn)投資，其中土地費(fèi)用 萬元，前期費(fèi)用 ，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 萬元，建筑安裝工程費(fèi) 萬元，上繳政府費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)用 。 第二節(jié) 資金籌措 一 、資金籌措 本項(xiàng)目總投資 4400萬元， 全部 由建 設(shè)單位自籌解決。 二、資金使用 根據(jù)建設(shè)實(shí)際情況和資金籌措計(jì)劃，確保本項(xiàng)目采取滾動(dòng)式開發(fā)方式，以便盡快回籠資金， 2021年 10 月 全面開工建設(shè)， 2021年完工。 第十 一 章 經(jīng)濟(jì)評價(jià) 第一節(jié) 銷售收入估算 一、基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 本項(xiàng)目 總建筑面積 平方米，其中多層住宅建筑面積 平方米，高層住宅建筑面積 平方米，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積 。 二、銷售計(jì)劃 全部住宅計(jì)劃三年內(nèi)全部售完， 2021 年開始預(yù)售 30%， 2021年銷售 50%， 2021 年全部售完；售房分期付款，合同簽訂當(dāng)年交30%，余款第二年交齊。 三、銷售價(jià)格的確定 根據(jù)投資估算、成本分析結(jié)果和通過市場需求預(yù)測，確定銷售價(jià)格如下：住宅均價(jià)： 2600 元 /平方米 ,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)均價(jià)： 4800元 /平方米。 四、銷售計(jì)劃及銷售收入估算表 銷售計(jì)劃及銷售收入估算表 2021 2021 2021 合計(jì) 住宅（ 2600 元 /平方米） 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（ 4800 元 /平方米） 銷售比例（％） 30 50 20 100 銷售收入（萬元） 第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析 年 份 項(xiàng) 目 一、主要數(shù)據(jù)的確定 稅費(fèi)率：所得稅率按 25%計(jì)算；營業(yè)稅及附加按 5%考慮 。土地增值稅按不同增扣比計(jì)算，在各年分?jǐn)?。 計(jì)算期：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 以商品房全部售完為限，共為 3 年。 二、財(cái)務(wù)分析與評價(jià)如下： 收入及成本： 本項(xiàng)目銷售收入 萬元，產(chǎn)品總開發(fā)費(fèi)用 4400 萬元。 銷售稅金及附加 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，出 售不動(dòng)產(chǎn)按 5％稅率繳納營業(yè)稅，城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加分別按營業(yè)稅的 7％和 3％繳納，土地增值稅按銷售收入的 2％繳納。經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目應(yīng)繳納稅金及附加 萬元，其中：營業(yè)稅 萬元，城市建設(shè)維護(hù)稅 和 教育費(fèi)附加 萬元，土地增值稅 。 詳見營業(yè)稅金及附加估算表、損益表。 營業(yè)稅金及附加估算表（單位：萬元） 序號 年份 項(xiàng)目 合計(jì) 2021 年 2021 年 2021 年 1 銷售收入 2 稅金及 附加 營業(yè)稅 城市建設(shè)維護(hù)稅和 教育費(fèi)附加 土地增值稅 損益表（單位：萬元） 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 1 經(jīng)營收入 商品房銷售收入 自營收入 2 開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營成本 4400 1320 2200 880 3 銀行貸款利息 4 稅金及附加 5 利潤總額 6 彌補(bǔ)以前年度虧損 7 應(yīng)納稅所得額 8 所得稅 9 稅后 利潤 10 公益金 11 法定盈余公積金 12 可供投資者分配利潤 13 年末未分配利潤 經(jīng)濟(jì)效益 總投資收益率 =項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金 (全部投資 )流量表 (單位：萬元 ) 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 1 現(xiàn)金流入 售房收入 租房收入 自營收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)產(chǎn)品 投資 4400 1320 2200 880 經(jīng)營資金 自營部分經(jīng)營費(fèi)用 出租房經(jīng)營費(fèi)用 稅金及附加 所得稅 公益金 法定盈余公積金 3 凈現(xiàn)金流量 第三節(jié) 盈虧平衡分析 本項(xiàng)目總投資為 4400 萬元，銷售收入為 ，稅金及附加為 ，銷售面積 。 BEP=總投資 /（銷售收入－銷售稅金及附加） =4400/（ － ） =% %= 當(dāng)銷售面積大于 ，投資方即可獲得利潤 。 第十 三 章 社會綜合效益評價(jià) 胡錦濤在十七大報(bào) 告中提出： “努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居 ”。把 “住有所居 ”作為構(gòu)建社會主義和諧社會的重要條件和方面，寫入我們黨一個(gè)比較長時(shí)期的綱領(lǐng)性文件，明確反映了我們黨對事關(guān)民生的住房問題的新認(rèn)識，也反映了我們黨對執(zhí)政規(guī)律、執(zhí)政能力、執(zhí)政方略、執(zhí)政方式的新認(rèn)識，為我國城市房地產(chǎn)業(yè)和住房制度改革指明了方向。 一、充分認(rèn)識 “住有所居 ”對和諧社會建設(shè)的重大意義 住房是人類最基本的生存條件之一，是百姓安身立命之所，有了房子才算有了家，有了家才能安居，安居才能樂業(yè)，社會才能健康發(fā)展、和諧穩(wěn)定；住 房又具有不可替代性，像一般小東西，老百姓如果買不起，可以找替代品，但是房子不可以，所以，構(gòu)建社會主義和諧社會，必須千方百計(jì)解決好群眾的住房問題，這個(gè)問題得不到妥善解決，群眾的住房問題得不到保障，社會的發(fā)展、社會的安定和諧就會受到影響。 二、客觀認(rèn)識我市住房建設(shè)面臨的形勢和任務(wù) 2021 年至今，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，從國務(wù)院到國家各部委，先后頒布了幾十項(xiàng)調(diào)控政策，力圖保持市場平穩(wěn)。這些充分表明，中央已經(jīng)從政治的高度認(rèn)識住房問題，人民群眾的住房問題屬于民生問題，民生問題是政治問題，我們只有從政治的高度認(rèn) 識、重視住房問題，群眾的住房得到切實(shí)保障，和諧社會建設(shè)才能得到有效推進(jìn)。 以改進(jìn)居住環(huán)境促進(jìn)和諧。結(jié)合正在開展的市容整頓活動(dòng)，建立市容整潔、群眾居住出行有序的長效機(jī)制。創(chuàng)建和諧文明社區(qū)，讓群眾切身感受到自身居住環(huán)境的改變，居家出行心頤氣順，促進(jìn)全市和諧社會建設(shè)。實(shí)現(xiàn) “住有所居 ”，任重而道遠(yuǎn)。在新的時(shí)期、新的起點(diǎn)，我們將用全新的理念、創(chuàng)新的辦法，為和諧社會的構(gòu)建做出新的努力