【導(dǎo)讀】本地塊項(xiàng)目基地位于江東北路，原金盛百貨西側(cè)，規(guī)劃占地面積為60畝，出讓價為每畝400. 本報告為項(xiàng)目可行性研究報告的簡約版本，但針對重點(diǎn)問題闡述明確充分。該地塊屬于南京市河西商貿(mào)休閑生活區(qū)域，位于江東北路西側(cè)，交通便利、商業(yè)環(huán)境優(yōu)越。為代表的江東板塊，更是成為整個河西房地產(chǎn)板塊發(fā)展的一匹黑馬。項(xiàng)目將全新集體亮相，這將對2021年的南京房地產(chǎn)市場值得期待。預(yù)期，江東板塊依然是2021年河西板塊的熱點(diǎn)區(qū)域。除目前在售項(xiàng)目眾多外，新江東板塊2021年已出讓和待出讓的土地量也不可小覷。河西CBD二期，北起河西大街，南至江山廣場，規(guī)劃27個地塊，規(guī)劃平均建筑高度大于100米，最高超過250米。華泰證券、聯(lián)通江蘇分公司、移動南京公司、南京報業(yè)集團(tuán)、國泰君安、省交通銀行、江蘇信用聯(lián)社項(xiàng)目土地已摘牌。目前狀況：蘇寧銀河·天啟花園SOHO主推60余席45-65㎡左右的小公寓。

　　

【正文】 產(chǎn)市場各版塊中品牌開發(fā)企業(yè)最多的區(qū)域，這對于整個區(qū)域形象有著較為良好 的提升，增加了區(qū)域的附加價值 ； ? 中海鳳凰西街項(xiàng)目、仁恒江灣城、鳳凰和熙苑等都是業(yè)內(nèi)外關(guān)注度較高的項(xiàng)目，開發(fā)背景、項(xiàng)目體量、 市場期望值、標(biāo)桿作用等因素，都注定了這些項(xiàng)目上市后的市場關(guān)注度更高。 南京 項(xiàng)目投資可行性 研究報告 32 七、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)和進(jìn)度安排 （一）規(guī)劃建議和說明 本項(xiàng)目東邊萬達(dá)集團(tuán)地塊的規(guī)劃業(yè)態(tài)為： 商業(yè)、辦公、酒店式公寓 。 根據(jù)本地塊現(xiàn)狀及周邊市場環(huán)境看，本項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)建議以商業(yè)、酒店式公寓（單身公寓） 為主。 （二）建設(shè)方式和進(jìn)度安排 本項(xiàng)目暫定為 2021 年 初 啟動，預(yù)計 2021 年年底結(jié)束，整個項(xiàng)目開發(fā) 期歷時 3 年，工程周期為 2 年半，具體如下： 土地取得后，前期籌備工作內(nèi)容繁多，主要包含立項(xiàng)、審批、勘測、規(guī)劃、設(shè)計、招投標(biāo)、資金籌措等，暫預(yù)計耗時為 6 個月； 本項(xiàng)目 產(chǎn)品 與萬達(dá)地塊類型相似，銷售時容易產(chǎn)生 競爭，為盡快回收資金，實(shí)現(xiàn)資金流的良性循環(huán)， 我司建議銷售產(chǎn)品時可將產(chǎn)品錯開 推 出，避免 競爭，同時構(gòu)成產(chǎn)品類型的互 補(bǔ)，但這對工程進(jìn)度提出較高的要求； 八、項(xiàng)目投資和財務(wù)分析 （一）成本分析 土地費(fèi)用 ? 土地價格 土地轉(zhuǎn)讓方開出的土地價格為 400 萬 /畝。 ? 土地契稅 南京 項(xiàng)目投資可行性 研究報告 33 土地總價的 4%。 前期費(fèi)用 ? 各類規(guī)費(fèi) 包括白蟻防治費(fèi)、建設(shè)工程標(biāo)底編制費(fèi)、建設(shè)工程標(biāo)底審核費(fèi)、工程定額編制費(fèi)、建筑市場管理費(fèi)、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、建筑施工安全監(jiān)督管理費(fèi)、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等費(fèi)用。 ? 勘察設(shè)計費(fèi)用 包括勘測測量費(fèi)、規(guī)劃建筑設(shè)計費(fèi)、市政規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、圖紙審核費(fèi)等。 ? 其他 包括綜合服務(wù)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、三通一平等費(fèi)用。 配套建設(shè)費(fèi)用 包括基礎(chǔ)設(shè)施、地下室、景觀綠化等。 建安工程費(fèi)用 包括土建工程、安裝工程等。 其他費(fèi)用 包括管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等。 南京 項(xiàng)目投資可行性 研究報告 34 （二）項(xiàng)目投資成本估算 投 資 測 算 表 項(xiàng)目 計算標(biāo)準(zhǔn) 工程量 單價和費(fèi)率 造價（萬元） 單價（元） 分類總價 分類單價 成本 土地費(fèi)用 土地價格 400 土地契稅 土地費(fèi)用 4% 前 期 費(fèi) 用 各類規(guī)費(fèi) 白蟻防治費(fèi) 元 /㎡ 建設(shè)工程標(biāo)底編制費(fèi) 工程造價 ‰ 建設(shè)工程標(biāo)底審核費(fèi) 工程造價 ‰ 工程定額編制費(fèi) 工程造價 1‰ 建筑市場管理費(fèi) 工程造價 4‰ 建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 工程造價 ‰ 建筑施工安全監(jiān)督管理費(fèi) 工程造價 ‰ 市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 二類商業(yè) 135元 /㎡ 160 發(fā)展新墻體費(fèi) 10 元 /㎡ 10 結(jié)建人防費(fèi) 30 元 /㎡ 30 散裝水泥專項(xiàng)基金 5 元 /㎡ 5 勘察設(shè)勘探測量費(fèi) 10 元 /㎡ 10 規(guī)劃、建筑設(shè)計費(fèi) 20 元 /㎡ 20 市政規(guī)劃設(shè)計費(fèi) 8 元 /㎡ 8 南京 項(xiàng)目投資可行性 研究報告 35 計費(fèi)用 圖紙審核費(fèi) 4 元 /㎡ 4 其他 綜合服務(wù)費(fèi) 元 /㎡ 監(jiān)理費(fèi) 工程造價 1% 三通一平 8 元 /㎡ 8 配套建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施 150 元 /㎡ 150 地下室 2021 元 /㎡ 2021 綠化景觀 100 元 /㎡ 100 建安工程費(fèi)用 土建工程 1500 元 /㎡ 1500 安裝 工程 500 元 /㎡ 500 其他 管理費(fèi)用 （ 2+3+4） 3% 銷售費(fèi)用 銷售總額 3% 財務(wù)費(fèi)用 以上累計 3% 不可預(yù)見費(fèi) 以上累計 4% 合計 收入 銷售收入 10000 78000 稅費(fèi) 營業(yè)稅（減半） 銷售收入 %/2 印花稅 銷售收入 ‰ 教育地方附加稅 20 元 /㎡ 20 利潤 利潤 利潤 利潤 /（ 1+2+3） % 南京 項(xiàng)目投資可行性 研究報告 36 率 （ 三 ） 敏感性 分析 影響項(xiàng)目的不確定因素主要有以下幾個方面： 開發(fā)成本、銷售價格 ，這些因素受政治、經(jīng)濟(jì)、社會條件和市場環(huán)境的影響，可能發(fā)生變化，從而影響項(xiàng)目的預(yù)期效益。盈虧平衡點(diǎn)即上述因素向不利方向變動，達(dá)到項(xiàng)目的稅前利潤為零，即項(xiàng)目盈虧的臨界點(diǎn)（見下表）。 計算公式： 開發(fā)成本盈虧平衡點(diǎn)值 = 銷售收入 開發(fā)成本盈虧平衡點(diǎn)變化百分比 = 開發(fā)成本盈虧平衡點(diǎn)值 /開發(fā)總成本 1 房屋銷售價格盈虧平衡點(diǎn)值 = 開發(fā)總成本 /開發(fā)總面積 房屋銷售價格盈虧平衡點(diǎn)變化百分比 = （房屋銷售價格 房屋銷售 價格盈虧平衡點(diǎn)值） /房屋銷售價格 南京 項(xiàng)目投資可行性 研究報告 37 一 )銷售價格變化對利潤的影響 地塊的產(chǎn)品價格從 10000 元 /平米 11000 元 /平米 增幅達(dá)到 10% 地塊的投資利潤 19729 萬 27029 萬 增幅達(dá)到 37% 地塊的產(chǎn)品價格從 10000 元 /平米 12021 元 /平米 增幅達(dá)到 20% 地塊的投資利潤 19729 萬 34329 萬 增幅達(dá)到 74% 從上圖數(shù)據(jù)顯示， 本項(xiàng)目投資利潤對銷 售價格 較為敏感。 南京 項(xiàng)目投資可行性 研究報告 38 地塊產(chǎn)品銷售均價為 8000 元 /平米時，投資利潤率在 %，結(jié)合資金的開發(fā)周期預(yù)期，應(yīng)在投資盈虧平衡點(diǎn)左右！ 根據(jù)項(xiàng)目周邊的市場調(diào)研，本項(xiàng)目產(chǎn)品銷售均價應(yīng)在 10000 元 /平米。 所以，本項(xiàng)目的初 步投資可性研究顯示，本項(xiàng)目可以投資運(yùn)作評級為可行！ 202197