【導讀】區(qū)域，規(guī)模大，密度低，交通便捷，是公司最擅長開發(fā)的項目類型。公司2021-2021年提供主要利潤來源。為僅次于河西的政府重點投資和開發(fā)區(qū)域。依此規(guī)劃布局，南京公司應(yīng)在城東區(qū)域選擇合適。的項目，為公司在南京的進一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。檔和中高檔項目創(chuàng)造了條件。模最大的大學城。邊規(guī)劃的珠江路軟件產(chǎn)業(yè)園、鐘山36洞高爾夫球場已經(jīng)或即將開工建設(shè)，升值潛力巨大。路與新模范馬路，明年5月份建成通車后，項目距老城區(qū)中心僅10分鐘車程。土地不多，競爭樓盤較其它區(qū)域少。

　　

【正文】 ，成 為帶動商品房市場快速發(fā)展的重要因素 ? 成交量持續(xù)上升，今年上半年首次超過新房： 1999年以來，二手房成交量成倍增長，今年上半年成交 ，成交面積 104萬平米，首次超過新房成交量（ 102萬平米）。 ? 價格上漲幅度超過新房： 2021年，二手房平均成交價格 2182元 /平米，增長率 10%，超過同年住宅銷售價格增長率（ %）；今年上半年，成交價上漲 200400元 /平米，同期，新上市商品住宅同比上漲 211元 /平米。 南京市二手房交易額變化4 .8 31 2 .92 4 .9 926167%116%94%14%0510152025301999年 2021年 2021年 2 0 0 2 年上半年( 億元 )0%20%40%60%80%100%120%140%160%180%交易額增長率 經(jīng)濟適用房供應(yīng)量小，缺乏對商品房 市場的沖擊能力，但今年建設(shè)力度明顯加大 ? 99年以來，南京市累計供應(yīng)經(jīng)濟適用 房 50萬平米，年供應(yīng)量僅占商品 住宅銷售總量的 68%左右。 ? 今年，配合河西、仙西等新區(qū)建設(shè)，經(jīng)濟適用 房 建設(shè)力度開始明顯加大：已經(jīng)確定、并將于明年逐漸上市的共 165萬平米，包括定向供給河西拆遷居民的 68 萬平米、定向供給仙西拆遷居民的 75萬平米、面向全市的景家村小區(qū)（二、三期） 22萬平米。因此，今后幾年，大規(guī)模城市建設(shè)（拆遷戶）產(chǎn)生的住宅需求大部分將通過經(jīng)濟適用 房 消化，城建對住宅需求的帶動作用將會減小。 南京市經(jīng)濟適用房供應(yīng)量變化 15 1505101520251999年 2021年 2021年 2021年( 萬平米) 個人購房比例持續(xù)上升，已經(jīng)接近 100% 1999年以來， 商品 住宅個人 購房比例逐年上升，今年 上半年高達 %。 南京市個人購房比例變化%68%%98%0%20%40%60%80%100%120%1999年 2021年 2021年 2 0 0 2 年上半年 住宅金融支撐住宅市場快速發(fā)展 1999年以來，按揭貸款成倍增長，至 2021年，住宅按揭貸款占銷售額的近一半。 南京市商品住宅按揭貸款變化112435 43%23%38%05101520253035401999年 2021年 2021年( 億元 )0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%按揭貸款額占銷售額的比例 單個樓盤開發(fā)規(guī)模逐漸加大 今年，南京市樓盤開發(fā)規(guī)模明顯加大，例如， 10月份房產(chǎn)局主辦的房展會共 88個樓盤參展，其中， 10萬平方米以上樓盤 30個，占參展樓盤總數(shù)的 30%， 20萬平方米以上樓盤 10個， 50萬平方米以上樓盤 3個。 外地發(fā)展商積極進入南京市場，綜合開發(fā)水平不斷提高 ? 本地發(fā)展商不斷提高開發(fā)水平：本地發(fā)展商大量引進國內(nèi)外知名設(shè)計單位和代理公司，開發(fā)水平不斷提高。 ? 外地發(fā)展商積極進入南京市場：今年進入南京市場的有香港金馬、寧波中元、浙江廣廈、溫州商會、浙江名城、常州新城等，進入方式既有招投標拿地，也有政府招商項目；正在尋找進入機會的有世茂濱江、金地、中海、中房、浙江贊成等。 （二）片區(qū)市場特征 圖 31 南京開發(fā)片區(qū)分布圖 河西 ? 啟動較早，已成為南京住宅開發(fā)的焦點區(qū)域： 90 年代初期開始開發(fā)，以省市政府機關(guān)、事業(yè)單位工作人員和高校教師公寓為主； 90 年代中期以后開始大量建設(shè)商品房，已開發(fā)居住用地 10平方公里，居住人口 35萬人，形成規(guī)模較為集中的 5個片區(qū)：龍江片區(qū)、中保片區(qū)、鳳凰東、西街片區(qū)、莫愁湖片區(qū)和奧北興隆片區(qū)，成為南京住宅開發(fā)三大片區(qū)之一； 2021 年底，十運會主會場 —— 奧體中心選址河西，同時市政府決定建設(shè)河西新城區(qū)，河西因此成為南京城市建設(shè)和住宅開發(fā)的焦點區(qū)域。 ? 中高端市場定位：均價 3700元 /平米，其中，受河西新城區(qū)建設(shè)的推動，今年上半河 西 均價： 3700 在建： 190萬 形態(tài)：多層、小高層 城 中 均價： 5000 在建： 50 萬 形態(tài)：高層 城 南 均價： 3400 在建： 150萬 形態(tài)：多層、小高層、別墅 城 東 均價： 4200 在建： 200萬 形態(tài)：多層、小高層 城 北 均價： 3000 在建： 80 萬 形態(tài)：多層 江 寧 均價： 2300 在建： 300萬 形態(tài)：多層、別墅 仙 西 均價： 3300 在建： 25 萬 形態(tài)：多層、別墅 聚寶山項目 年已上漲 300500元 /平米。 ? 開發(fā)用地多，目前供應(yīng)量在主城地區(qū)僅次于城東：累計在建擬建樓盤供應(yīng)量 190萬平米，根據(jù)規(guī)劃，中部和南部新城區(qū)有 ，是主城范圍內(nèi)規(guī)模最大的可開發(fā)用地。 ? 年消化量占全市的三分之一左右，約 80100萬平米 /年。 ? 客戶特征：中高收入階層；鼓樓、建鄴區(qū)為主的市區(qū)客源；省市政府機關(guān)、事業(yè)單位工作人員、高校教師、企業(yè)白領(lǐng)、私營企業(yè)主；南京周邊地區(qū)客源?？粗卦搮^(qū)域升值潛力的投資客。 ? 樓盤規(guī)模多在 10萬平米以上。 ? 建筑形態(tài)以多層為主，小高層、高層為輔，其中，多層占 70%左右。 ? 樓盤品質(zhì)位居南京各開發(fā)片區(qū)前列。 ? 知名發(fā)展商多，如萬科、棲霞建設(shè)、銀城、蘇寧、城建集團、香港金馬、雨潤地華（河西地產(chǎn)）等。 城東 ? 南京傳統(tǒng)的高檔居住區(qū)： 90 年代中后期，月牙湖周邊地區(qū)的開發(fā)帶動城東片區(qū)的形成，長期以來定位于南京的高檔居住區(qū)；光華門地區(qū)近 3年迅速崛起，累計開發(fā)面積超過100萬平米，成為南京最重要的居住區(qū)之一。 ? 中高端市場定位，價格僅次于中心城區(qū)，均價 4200元 /平米。 ? 供應(yīng)量在南京各大片區(qū)中僅次于江寧：在建樓盤 200 萬平米， 繞城公路邊緣約有5000畝可開發(fā)用地。 ? 年消化量將近全市的三分之一： 7080萬平米 /年。 ? 客戶特征：“收入高、年齡輕、觀念新”為特征的城市白領(lǐng)和新貴階層；中高層企業(yè)管理人員、私營企業(yè)主；購買力強之玄武、白下區(qū)為主的市區(qū)客源；南京周邊地區(qū)客源。 ? 樓盤規(guī)模以 510萬平米為主，邊緣地區(qū)出現(xiàn) 20萬平米以上大盤，最大的鐘山花園城 84萬平米。 ? 建筑形態(tài)以多層、小高層、高層為主，近年小高層比例明顯增多。 ? 樓盤品質(zhì)位居南京各開發(fā)片區(qū)前列。 ? 知名主要發(fā)展商較少，主要有金大地、萬達和銀城。 江寧 ? 南京住宅開發(fā)三大片區(qū)之 一： 2021 年撤縣設(shè)區(qū)后迅速崛起，以東山鎮(zhèn)和江寧開發(fā)區(qū)為中心向外圍輻射，與河西、城東并列南京住宅開發(fā)三大片區(qū)。 ? 中低端市場定位，均價在各大片區(qū)中最低，僅 2300元 /平米，但將軍路沿線的別墅達到 3000元 /平米以上。 ? 供應(yīng)量位居各大片區(qū)之首：在建樓盤 250 萬平米； 2021 年撤縣設(shè)區(qū)前后，共出讓土地 800萬平米，目前多半在建或尚未啟動。 ? 年消化量占全市的三分之一左右： 80100萬平米 /年 ? 客戶特征：城區(qū)的中低收入階層、拆遷戶；城區(qū)二次置業(yè)的中高收入階層；江寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)工作人員；東山本地客源（約占 20%）。 ? 樓盤平均規(guī)模在各大片區(qū)中最大，一般在 10萬平米以上，其中 30萬平米以上樓盤近 10個，最大的翠屏國際城占地面積 80萬平米。 ? 建筑形態(tài)以多層和別墅為主，是南京主要的別墅區(qū)之一，幾乎沒有小高層。 ? 樓盤整體品質(zhì)低于全市平均水平。 ? 知名發(fā)展商多，如東恒、金陵置業(yè)、綠城、運盛、萊茵達、武夷等。 仙西 ? 發(fā)展緩慢，但今年成為河西之后的又一大新區(qū)住宅開發(fā)熱點： 90 年代中后期成立亞東開發(fā)區(qū)以來，累計開發(fā)面積超過 40萬平米，逐漸成為南京重要的居住區(qū)之一； 2021年，調(diào)整后的南京總體規(guī)劃確定仙西為南京的 3 個新市區(qū)之一， 2021 年 1 月， 江蘇 省 和南京 市政府 提出 共同開發(fā)建設(shè)全國規(guī)模最大的大學城 —— 仙林大學城 ，仙西成為繼河西之后的又一大新區(qū)住宅開發(fā)熱點。 ? 中端市場定位，均價 3200元 /平米，其中，多層 2800元 /平米，別墅 3500元 /平米。 ? 目前供應(yīng)量在各大片區(qū)中最少：在建樓盤 25 萬平米；根據(jù)規(guī)劃，未來可供應(yīng)居住用地 20平方公里。 ? 年消化量 10萬平米 /年。 ? 客戶特征：棲霞區(qū)為主的本地客源；二次置業(yè)的市區(qū)客源。 ? 樓盤平均規(guī)模在 10萬平米左右。 ? 建筑形態(tài)以別墅、多層為主，是南京主要的別墅區(qū)之一。 ? 樓盤整體品質(zhì)位于全市中游，出現(xiàn)金陵家天 下等明星樓盤。 ? 長期以來只有“亞東” 1家發(fā)展商，去年“匯金”開始進入。 城南 ? 新近崛起的主要開發(fā)區(qū)域： 90 年代中后期開發(fā)區(qū)域主要集中在雨花臺、大明路周邊，去年寧南新區(qū)開始啟動，由于地理位置優(yōu)越，處于南京老城和江寧的連接帶，迅速引起市場注意。 ? 中高端市場定位，均價 3400元 /平米，與南京住宅平均水平相當。 ? 供應(yīng)量約占全市的 1/6，在建樓盤 150萬平米；未開發(fā)居住用地 100萬平米左右。 ? 年消化量 20萬平米 /年。 ? 客戶特征：雨花臺區(qū)為主的本地客源；秦淮、建鄴為主的市區(qū)客源；城市白領(lǐng)、中高層企業(yè)管理人員、私營企 業(yè)主。 ? 樓盤平均規(guī)模近 20萬平米，其中，翠竹園 34 萬平米，最大的“秀林苑” 50萬平米。 ? 建筑形態(tài)以多層、小高層和別墅為主，出現(xiàn) 30 萬平米的純小高層社區(qū)。 ? 樓盤品質(zhì)位于全市中游。 ? 只有仁恒 1家知名發(fā)展商。 城北 ? 啟動早，環(huán)境差，發(fā)展緩慢，近 2年開始加速發(fā)展：由于鐵路和廠礦企業(yè)聚集，環(huán)境污染嚴重，長期以來定位于中低檔居住區(qū)，商品住宅市場發(fā)展緩慢；近年來，基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境整治工程相繼啟動，區(qū)域形象大為改善，加上 50萬常住人口的強大購買力，開始加速發(fā)展。 ? 中低端市場定位，均價在各大片區(qū)中僅高于江寧，均價 3000元 /平米 ? 供應(yīng)量在主城片區(qū)中僅次于中心城區(qū)，在建樓盤 80萬平米；棲霞區(qū)為南京土地資源最多的區(qū)域，未來可供應(yīng)量大。 ? 年消化量 20萬平米 /年。 ? 客戶特征：下關(guān)、棲霞區(qū)為主的本地客源，本地大型廠礦企業(yè)的工作人員，城區(qū)中低收入階層。 ? 樓盤規(guī)模多在 10萬平米左右。 ? 建筑形態(tài)以多層為主，占 80%以上。 ? 樓盤整體質(zhì)量一般，但近期出現(xiàn)了個別優(yōu)秀樓盤，如燕語華庭、方圓綠茵、明城府邸、陽光嘉園等。 ? 知名發(fā)展商主要有棲霞建設(shè)、東恒、方圓置業(yè)和城建集團。 城中 ? 近幾年已經(jīng)不是住宅開發(fā)的主流市場。 ? 高端市場定位，均價 5000元 /平 米以上。 ? 供應(yīng)量少，在建樓盤 50萬平米；隨著舊城改造的逐步完成，可開發(fā)用地進一步減少，發(fā)展空間不大。 ? 消化量 20萬平米 /年。 ? 客戶特征：全市和周邊地區(qū)的高收入階層。 ? 樓盤平均規(guī)模小，多在 5萬平米左右。 ? 建筑形態(tài)以高層、多層為主，其中，高層占 80%以上。 ? 樓盤整體質(zhì)量位于全市中游，主要以地段優(yōu)勢參與競爭。 ? 知名發(fā)展商較多，主要有蘇寧、長發(fā)、金鷹、城建集團、棲霞建設(shè)。 二、玄武、棲霞市場概況 區(qū)域概況 （ 1）自然概況 玄武區(qū)位于南京主城東部，為南京市中心城區(qū)之一，是南京市委、市政府及南京軍區(qū)機關(guān)所在地，面積 ， 2021年底 常住人口 。 棲霞區(qū) 位于南京主城東北部，是江北進入南京的“北大門”，土地總面積 340 平方公里，是主城 8大城區(qū)中土地資源最多的區(qū)。 2021年底 常住人口 ， 19952021年平均增長率 %，高于南京市人口平均增長率（ %）。 圖 32 玄武、棲霞區(qū)位圖 （ 2）歷史沿革 從公元 229年孫權(quán)遷都建鄴開始，玄武區(qū)曾是東吳、東晉和南朝宋、齊、梁、陳等六朝宮闕的所在地，明初紫禁城、太平天國天王府、孫中山臨時大總統(tǒng)府、國民黨總統(tǒng)府也在玄武 區(qū)內(nèi)。境內(nèi)人文薈萃，古跡眾多，風光秀麗，有中山陵、紫金山、玄武湖、古城墻 等多處名勝古跡 ，具有融山、水、城、林于一體的獨特風貌。 棲霞區(qū) 境內(nèi) 有名山古剎，每臨深秋，丹楓似火，宛如凝霞，故名“ 棲霞 ” ，冠名迄今已有 1600多年。區(qū)內(nèi)名勝古跡 遍布，沿江風光秀麗，有 38處國家和省級重點文物保護單位，其中 ， 棲霞寺、舍利塔 、 燕子磯、六朝石 刻等尤為聞名。南京市徽中的“ 辟邪 ” 取形于此，成為南京的象征。 （ 3）基礎(chǔ)設(shè)施 玄武 、 棲霞地區(qū)為南京市的交通樞紐， 區(qū)域交通便捷 ： ? 公路：滬寧高速公路、寧杭公路、寧鎮(zhèn)（ 312國道 ）公路、繞城公 路、棲霞大道、堯新大道； 南京長途汽車站、漢府街長途汽車站 。 ? 鐵路：滬寧、寧蕪鐵路；南京火車站；華東地區(qū)最大的鐵路編組站 —— 堯化門編組站。 ? 水路：長江岸線 84 公里，沿江碼頭 25 個；新生圩港為全國內(nèi)河第一大港， 年貨聚寶山項目