連云港市房地產(chǎn)-贛榆商業(yè)街項(xiàng)目經(jīng)營可行性分析報告(doc16)-商業(yè)地產(chǎn)-文庫吧資料
2024-08-21 02:08本頁面
【正文】 品牌是過內(nèi)外各地區(qū)的知名、優(yōu)質(zhì)品牌，所有入住的經(jīng)營商鋪要體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)品牌形象。同時，各門類需按比例均衡配合，其間互補(bǔ)性強(qiáng)、相互促進(jìn)作用大、共同對消費(fèi)者形成較強(qiáng)的聚集力、吸納力，并盡可能避免同類經(jīng)營的惡性競爭，從而使商業(yè)街各個經(jīng)營門類的經(jīng)營利潤最大化。各種經(jīng)營門類的選擇及組合方式是根據(jù)街區(qū)的目標(biāo)商圈特點(diǎn)確定的，其目的是全面 滿足目標(biāo)商圈人群的物質(zhì)和精神方面的需求。經(jīng)營門類包括各種購物類、餐飲類、娛樂類等。而我們項(xiàng)目的商業(yè)街既不同于傳統(tǒng)的商業(yè)街也不同于贛榆現(xiàn)有的商業(yè)街，前期是由開發(fā)商進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)，盡管準(zhǔn)備在今后的運(yùn)營過程中要將物業(yè)產(chǎn)權(quán)采取拆零銷售，先 租后售、以租促售，但中、后期我們基本要按照購物中心的運(yùn)作模式來運(yùn)營，即以統(tǒng)一招商為主體，采用統(tǒng)一布局規(guī)劃、統(tǒng)一宣傳策劃、統(tǒng)一經(jīng)營管理的方法完成開街及其后的管理。 購物中心與商業(yè)街區(qū)又具有較大的區(qū)別，其中最本質(zhì)的區(qū)別在于前者的物業(yè)產(chǎn)權(quán)比較集中，主要集中在少數(shù)投資商、開發(fā)商手上，由經(jīng)營管理公司對租戶進(jìn)行統(tǒng)一管理；而后者的物業(yè)產(chǎn)權(quán)則比較分散，一般分屬于多個不同的業(yè)主。寧可市場對它沒有印象，也不能使其失敗，給市場留下一個不好的印象。抓住新城區(qū)其他項(xiàng)目的開工建設(shè)宣傳擴(kuò)大影響力，同時籌備中及開街后加大營 銷策劃宣傳，充分利用項(xiàng)目自身作為廣告載體，來渲染商業(yè)氛圍，增加客源。 3． 5 分析與對策 充分利用和發(fā)揮優(yōu)勢，在招商工作中宣傳優(yōu)勢，針對劣勢積極采取應(yīng)對措施，抓住機(jī)遇迎接挑戰(zhàn)，是項(xiàng)目運(yùn)營中的重要舉措。 挑戰(zhàn) 項(xiàng)目在經(jīng)營模式上選擇的是產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)，即對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行拆零銷售或是先租后售、以租促售，對商鋪以返租的模式進(jìn)行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一經(jīng)營管理，但因其所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，將會給能否持續(xù)“統(tǒng)一”帶來隱患。 新城建設(shè)的其他項(xiàng)目的開建與此項(xiàng)目的相隔較長，目前尚未公開予以宣傳，開業(yè)后還將有一個相對較長的入住期和市場培育期，對于將入住的商戶影響較大，從而直接影響到招 商效果。 劣勢 項(xiàng)目離縣城中心較遠(yuǎn)，且周圍暫無消費(fèi)人口的支撐，交通等市政設(shè)施短期內(nèi)不易配套。 3. 項(xiàng)目的建筑風(fēng)格和品質(zhì)在當(dāng)?shù)啬酥琳麄€連云港地區(qū)都堪稱極品，商鋪采用框架結(jié)構(gòu)，大面寬，全裝修到位，多種套型，空間變化富于彈性，滿足不同需要，這 就為購物及休閑、餐飲的商家選擇上提升檔次，做出特色打下基礎(chǔ)。 3. SWOT 分析 優(yōu)勢 1. 從長遠(yuǎn)發(fā)展眼光來看，維多利亞商業(yè)街作為今 后贛榆新城的 CBD 中心的商業(yè)鋪位，同時隨著我們在周邊住宅的開發(fā)建設(shè)和行政中心的建設(shè) ,以及未來新城區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，都會對進(jìn)駐的商家所經(jīng)營的商鋪帶來逐年的升值，項(xiàng)目前景廣闊。 整條商業(yè)街建設(shè)三個景觀休閑廣場，開鑿的人工水系在這也布置了可供觀賞的水景，這將會成為一個水上餐廳，她可吸納大量的客流，同時也將會成為各商家新品發(fā)布的最好舞臺。 步行街是由澳洲五合全歐式化設(shè)計(jì)的，采用騎樓式格局，外立面采用大量的玻璃及半落地超大面窗設(shè)計(jì)，在 出入口街寬 30 米外建有兩座標(biāo)志性建筑物鐘樓，建筑單元前后錯動排列，除了兩面各 米的人行通道外中間均為綠化、休閑娛樂地帶。 商業(yè)街分為 A、B、 C 區(qū)（ C 區(qū)為二期招商）， A 區(qū)共有 117 間商鋪， B 區(qū)有 111 間，以 60*12 米單位為基本單元，開間大進(jìn)深小，全裝修交付。在商業(yè)街的周邊我們將蓋建一些居民住宅，把青龍河向兩邊拓寬 30 米，引 4 條人工水渠和生態(tài)湖相連，形成四條景觀帶，貫穿于周 圍的高檔別墅和 住宅，屆時會吸引大量的外來人口休閑居住，全面提升城市規(guī)模。隨著政府的遷入，管理中心、政治中心、文化中心將聚集在這里。 在不久將來這里將是新城中人氣最旺商業(yè)最繁華的地段， 對未來新城區(qū)的商業(yè)發(fā)展將起到引領(lǐng)作用。維多利亞商業(yè)街是連云港贛榆新城規(guī)劃建設(shè)中的第一條商業(yè)街，全長 400 米，是 公里商業(yè)街上先期開發(fā)段。按照每平方米產(chǎn)生 1 萬元商業(yè)流通市值測算，將可產(chǎn)生 100 多萬億元的商業(yè)流通值，這里將會成為贛榆未來的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 五區(qū)：生活區(qū)、辦公區(qū)、商貿(mào)區(qū)、物流區(qū)、海濱娛樂區(qū)，形成功能齊全，配套完善的贛榆首善之區(qū)。 ）（一千畝），沿著三個人工海，造人工沙灘，建設(shè)濱海旅游度假區(qū)，形成獨(dú)具風(fēng)情的濱海生態(tài)旅游度假區(qū)，沿著海邊，建筑度假村、高檔住宅區(qū)、夜總會。二帶，以海濱大道為線，三個人造海為主載體，形成濱海風(fēng)光帶，展現(xiàn)海濱城市特色，突顯海濱風(fēng)情、風(fēng)光、特色，讓海洲灣畔贛榆新城，維多利亞建筑風(fēng)情海邊小城人文面貌、藍(lán)天大海， 海鷗戲水成為贛榆新城的一條亮麗風(fēng)景線。 二帶：一帶，以政府辦公樓為軸心，南北貫穿，北至環(huán)城北路，南至公園路，行成一條通透的城市綠化風(fēng)景帶，建江蘇最大的免費(fèi)市民健身廣場，休閑、散步、運(yùn)動、鍛煉、集會，開放式公園。新 城的空間布局以；一心、二帶、三湖、四街、五區(qū)，規(guī)劃設(shè)計(jì)。 新城內(nèi)建有親水別墅、望海公寓、酒店式公寓、行政、金融、自來水廠、加油站、農(nóng)貿(mào)市場、商業(yè)街、醫(yī)院、學(xué)校；學(xué)校就有五所，三所小學(xué)，兩所中學(xué)。海濱大道與擬建中的 242 省道相連接，北面和蘇北第一村、海洲灣度假區(qū)、日照海濱新城相接，南接連云港港口，與港口只有 25 公里，驅(qū)車只需 15 分鐘即可到達(dá)，并和連島 4A 級風(fēng)景區(qū)、花果山風(fēng)景區(qū)相連，將傾力打造一個沿海風(fēng)情旅游觀光帶。 21 世紀(jì)大道是以我公司冠名的（我公司是全國唯一一個獲得房地產(chǎn)創(chuàng)新獎的的企業(yè)，在海南、連島、南京都有我們的成功項(xiàng) 目）。 南北方向的六縱，六縱從西向東依次為：新城路、南京步行街（又名維多利亞商業(yè)街）、21 世紀(jì)大道、愛德華王子街（又名歐洲商業(yè)街）、生態(tài)園大道、海濱大道。 在城中開鑿了四條人工水系，將生態(tài)湖與青龍河直接相連，她的水域面積達(dá)到 66 萬平方米，給整個新城帶來無限的生機(jī)和活力。 鑒于贛榆人千百年來住在海邊卻看不見大海，這三條路年底會全部竣工，直達(dá)海邊，拉近了城市和海的距離。 贛榆 新城總體道路規(guī)劃為三橫六縱，三橫從北向南依次為：環(huán)城北路、黃海路、公園路?？傮w 規(guī)劃方案是由國際著名的加拿大朗詩設(shè)計(jì)所 精心設(shè)計(jì)的，是一個以居住、旅游、度假為一體的現(xiàn)代化新城。距離老縣城中心 5 公里，地塊周邊生態(tài)資源豐富，東面緊臨湖水，水域面積達(dá) 66 萬平方米。 二 、項(xiàng)目情況及分析： 1. 項(xiàng)目所在新城區(qū)情況 連云港贛榆新城“維多利亞”商業(yè)街地處正在開發(fā)建設(shè)的連云港贛榆新城的 CBD 中心區(qū)域。 ※ 綜合分析： 贛榆的經(jīng)濟(jì)近年來取得了快速的發(fā)展使得其社會消費(fèi)品銷售總額明顯上升、商品交易市場也越發(fā)活躍，新興商業(yè)街的穩(wěn)健發(fā)展也都顯現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)的繁榮。從目前認(rèn)購的情況來看，投資客對該項(xiàng)目的 前景沒有太大的信心，部分客戶持觀望態(tài)度。開發(fā)商也成立專門的招商部，為以后的市場的啟動做準(zhǔn)備，但他們目前還沒有確定給購房者以書面的返租回報承諾。處于城北華中路與東關(guān)路之間，以老沙汪河為軸線，東西走向全長 720 米，南北街寬約 60 米，層高 米，占地 萬 M2，總建筑面積 萬 M2，由無錫第五建筑公司承建。有經(jīng)驗(yàn)且有實(shí)力的商戶多愿選擇在一層，二層集中了許
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