【正文】 化中心規(guī)劃：東鹽河以東，學(xué)院路以西，朝陽(yáng)路兩側(cè)。 11）區(qū)級(jí)商業(yè)中心規(guī)劃：位于巨龍路與朝陽(yáng)路、連云區(qū)行政中心西側(cè)。 作為交通樞紐城市，其逐漸擺脫傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響，利用自身的資源優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，讓產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到重新調(diào)整，大力發(fā)展第二、三產(chǎn)業(yè)。 城市規(guī)劃對(duì)城市性質(zhì) “雙核多組團(tuán)山水生態(tài)城市” 的定位，對(duì)今后地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品在園藝規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)、生態(tài)環(huán)保等方面將提出更高的要求。 作為連云港市的核心點(diǎn) —— 新浦區(qū)的整體規(guī)劃成為重中之重，給本項(xiàng)目帶來(lái)利好的前景。 項(xiàng)目?jī)?nèi)部被通灌北路（市政規(guī)劃路）、建國(guó)路（內(nèi)部區(qū)間路，待拓寬）分割形成了 3 塊地。 地質(zhì) 地貌狀況： 1） 1 號(hào)地塊：被“龍尾河”分割為 2 塊用地，其中西側(cè)三角形地塊為“公共綠化用地”，目前已經(jīng)拆遷完畢。 2） 2 號(hào)地塊： 相對(duì)于 3 號(hào)地塊略有高度。 3） 3 號(hào)地塊：被“海昌路”分割為 2 塊商鋪用地，多為居民自建小二樓，目前尚未拆遷。 2） 1 號(hào)地塊：位于通灌北路東北側(cè)與建國(guó)路北側(cè)，北抵規(guī)劃 4路，東至規(guī)劃 3路，面積為 萬(wàn)平方 23 米。 4） 3 號(hào)地塊：位于建國(guó)路以南，民主路北側(cè)，海昌路兩側(cè)，被海昌路分為兩塊， 萬(wàn)平方米。 2） 3 號(hào)地： 只 通水、通電、通路、通電。 歷史人文景觀： 1） 民主路： 解放前就已命名的道路，為新浦區(qū)最早的城市主干道，俗稱 —— “新浦后街”。劉一麟（ 19081985），新浦人氏，早年畢業(yè)于上海同濟(jì)大學(xué)，后赴德，獲德國(guó)漢堡柏林醫(yī)學(xué)博士。 3） 六合春飯店舊址： 位于民主路，解放前為新浦地區(qū)著名的飯店之一，現(xiàn)為老上海湯包店。 5） 天后宮 ： 市級(jí)文物保護(hù)單位， 劉振殿等人籌 建于 清光緒十八年 （ 1892 年）。 環(huán)境污染狀況： 1） 龍尾河的“水污染”； 2） 來(lái)自火車站和長(zhǎng)途汽車站以及周邊臨近的馬路“噪音污染”。 2） 公共交通現(xiàn)狀： 2 2 9 路車通過(guò)該處， 其中 9 路為環(huán)城公交線路。 海 昌 路 —— 路輻 30 米，為主要商業(yè)街，目前處于統(tǒng)籌中。 27 項(xiàng)目對(duì)外水、陸、空交通狀況 1） 水：項(xiàng)目西鹽河及東面龍尾河原為城市外部水路運(yùn)輸水系，但 隨著城市的發(fā)展已經(jīng)失去了原來(lái)的運(yùn)輸意義，成為了城市的內(nèi)部景觀河流。 3） 空： 連云港市的飛機(jī)廠位于東海縣的白塔埠鎮(zhèn)，距本項(xiàng)目 20 公里左右。 2） 四縱：南極北路、海昌路、隴西路、通灌北路。 文化教育： 1） 中學(xué)：新浦中學(xué)； 2） 小學(xué)：同興街小學(xué)； 3） 幼兒園：市機(jī)關(guān)幼兒園； 4） 其他：新浦區(qū)教育局、新浦 區(qū)老年大學(xué)。 31 五、周邊環(huán)境綜合評(píng) 述 本項(xiàng)目位于傳統(tǒng)的老城區(qū)，最大的優(yōu)勢(shì)是周邊的生活配套齊全、交通便利，便于居家；周邊的商業(yè)密度過(guò)大，競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，因此本項(xiàng)目去化難點(diǎn)不在住宅，而是商業(yè)。 老城區(qū)現(xiàn)存商業(yè)較多，傳統(tǒng)老街與現(xiàn)代商業(yè)由路網(wǎng)連接共同構(gòu)成，商業(yè)定位已不具備原有的輻射力，為滿足內(nèi)需的商業(yè)在逐步完善。 隨著市政府的搬遷，行政中心的轉(zhuǎn)移，大量?jī)?yōu)質(zhì)客戶在逐步分離，人氣的分散，導(dǎo)致區(qū)域綜合消費(fèi)能力在降低， 更不利于商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)行。 32 第三部分 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 引：對(duì)一個(gè)項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)綜合指數(shù)做出正確的判斷，利于開(kāi)發(fā)商對(duì)該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)做一個(gè)深刻的理解， 在此基礎(chǔ)上，加大對(duì)當(dāng)?shù)貜臉I(yè)人群的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、收入、支出的分析，將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品的品質(zhì)、主力客群做出準(zhǔn)確的定位有所幫助。） 時(shí)間 國(guó)有及國(guó)有控股工業(yè)完成增加值 （億元） 集體工業(yè)完成增加值 （億元） 各類股份制企完成增加值業(yè) （億元） 各類三資企業(yè)完成增加值 （億元） 34 2002 年 2020 年 2020 年 前三季度 2）全市主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量 產(chǎn)品名稱 2020年 前三季度 同期較上年177。 % 磷礦石（萬(wàn)噸） 農(nóng)用化肥（萬(wàn)噸） 原 鹽（萬(wàn)噸） 化學(xué)農(nóng)藥（噸） 3282 水產(chǎn)加工（噸） 4324 化學(xué)原料藥（噸） 紗（噸） 18967 化學(xué)纖維（噸） 43286 硫 酸（萬(wàn)噸） 塑料制品（噸） 13282 純 堿（萬(wàn)噸） 金屬集裝箱（萬(wàn) M3） 35 第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量：交通運(yùn)輸和郵政通訊業(yè)及旅游業(yè) 1）交通運(yùn)輸 時(shí)間 交通運(yùn)輸業(yè)增加值（億元） 公路完成客運(yùn)量（萬(wàn)人次） 貨運(yùn)量（萬(wàn)噸） 飛行（架次） 飛行接送旅客（萬(wàn)人次） 2002 年 5098 3215 1389 2020 年 5245 3297 1732 2020 前 3 季度 5136 3280 1486 2）郵政通訊 時(shí)間 （年） 郵電通訊業(yè)增加值（億元） 郵電通訊業(yè)務(wù)收入（億元） 電話用戶 （萬(wàn)戶） 固定電話 （萬(wàn)戶） 小靈通 （萬(wàn)戶） 移動(dòng)電話（萬(wàn)戶） 電信寬帶（萬(wàn)戶） 2002 2020 2020 前 3 季度 36 3）旅游 時(shí)間 （年） 旅游總收入（億元） 入境旅游人數(shù) （萬(wàn)人） 外匯收入 （萬(wàn)美元） 國(guó)內(nèi)旅游人數(shù) （萬(wàn)人） 國(guó)內(nèi)旅游總收入 （億元） 2002 2020 1757 2020 前 3 季度 1732 一、二、三產(chǎn)業(yè)指數(shù)： 1）第一產(chǎn)業(yè)（ 2020 年前三季度） 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 產(chǎn)值（億元） 較上年增長(zhǎng) 總產(chǎn)值（億元） 總產(chǎn)值較上年增長(zhǎng) 種植業(yè) % % 林業(yè) % 畜牧業(yè) % 漁業(yè) % 37 2）第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（ 2020 年前三季度） 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 產(chǎn)值（億元） 產(chǎn)值較上年增長(zhǎng) 產(chǎn)品銷售收入（億元） 產(chǎn)品銷售較上年增長(zhǎng)率 利稅（億元） 利稅總額增長(zhǎng) 總產(chǎn)品銷售收入（億元） 總產(chǎn)品銷售收入較上年增長(zhǎng) 率 工業(yè) 重點(diǎn)工業(yè) % % % % 高新科技工業(yè) % % % 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 房屋施工面積（萬(wàn) M2） 較上年增長(zhǎng) 總產(chǎn)值（億元） 總產(chǎn)值較上年增長(zhǎng)率 建筑業(yè) % % 3）第二產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)（ 2020 年）之二 38 內(nèi)部結(jié)構(gòu) 增加值（億元） 較上年增長(zhǎng) 控股企業(yè) % 集體工業(yè) % 各類 股份制企業(yè) % 各類“三資”企業(yè) 4）產(chǎn)業(yè)指數(shù)分析： 1） 從以上指數(shù)可以看出，第二、三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)已取代了第一產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位，本地區(qū)經(jīng)濟(jì)重心由農(nóng)業(yè)向工業(yè)的進(jìn)一步偏移將加快地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步調(diào)整，加快了城市化程度的進(jìn)程。 39 房地產(chǎn)所占 比例及數(shù)量 1） 房地產(chǎn)業(yè) 時(shí)間 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占社會(huì)固定投資的比例 商品房施工面積（萬(wàn) M2） 施工面積較上年增長(zhǎng) 商品房竣工面積（萬(wàn) M2） 竣工面積較上年增長(zhǎng) 商品房銷售面積（萬(wàn) M2） 銷售面積較上年增長(zhǎng) 年末商品房均價(jià)（元 / M2） 較上年末增長(zhǎng) 2020 年 % % 3% % 1675 % 時(shí)間 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元） 較上年投資增長(zhǎng) 用于住宅投資（億元） 較上年用于住宅投資增長(zhǎng) 商業(yè)營(yíng)業(yè)房投資 較上年商業(yè)營(yíng)業(yè)房投資增長(zhǎng) 土地開(kāi)發(fā)（億元） 土地開(kāi)發(fā)較上年增長(zhǎng) 2020 年上半年 % % % 13% 2） 房地產(chǎn)業(yè)分析 40 a. 隨著國(guó)家宏觀調(diào)控、 土地供應(yīng)政策的調(diào)整，土地投資量在階段性下滑。 0405 年處于周期性盤整期。 二、國(guó)家宏觀金融政策 貨幣政策 中國(guó)人民銀行決定，從 2020 年 10 月 29 日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。 41 放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間并允許人民幣存款利率下浮，是穩(wěn)步推進(jìn)利率市場(chǎng)化的又一重要步驟，有利于金融機(jī)構(gòu)提高定價(jià)能力，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。 其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長(zhǎng)期上調(diào)幅度大于短期。房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對(duì)象之一。 提高個(gè)人住房貸款按揭門檻： 2 月 26 日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（征求意見(jiàn)稿）》。 三、固定資產(chǎn)投資總額 全國(guó)及項(xiàng)目所在地 1) 2020 年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 55118 億元，比上年增長(zhǎng) % 2) 2020 年連云港固定資產(chǎn)投資 208 億元，比上年增長(zhǎng) % 其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重 1) 2020 年全社會(huì)房地產(chǎn)投資 10106 億元，比上年增長(zhǎng) % 2) 2020 年連云港房地產(chǎn)投資 20 億，增長(zhǎng) 25% 43 四、社會(huì)消費(fèi)品零售總額 1) 2020 年全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額將實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長(zhǎng) % 2) 2020 年連云港社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元 五、商品零售價(jià)格指數(shù) 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 1) 國(guó)內(nèi)貿(mào)易拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作用增強(qiáng)。 2) 消費(fèi)品市場(chǎng)總體保持活躍態(tài)勢(shì)。 3) 消費(fèi)熱點(diǎn)呈現(xiàn)新變化。全市限額以上零售貿(mào)易企業(yè)汽車零售額實(shí)現(xiàn) 億元，較上年增長(zhǎng) %；商品房銷售額實(shí)現(xiàn) 億元，增長(zhǎng) %。 除時(shí)代超市、蘇果超市、上海華聯(lián)超市外，上海農(nóng)工商超市、正大易初蓮花、南京中北、江蘇蘇寧連鎖、中德商業(yè)廣場(chǎng)等大型超市已進(jìn)駐，將進(jìn)一步優(yōu)化原有的商業(yè)布局。 全市限額以上批零企業(yè)為８２ 個(gè)，全年實(shí)現(xiàn)商品銷售７５ .９６億元，其中批發(fā)業(yè)５７ .２８億元，零售業(yè)１８ .６８億元；實(shí)現(xiàn)毛利率９ .２％，較上年提高０ .１個(gè)百分點(diǎn)；費(fèi)用率為８ .８％，較上年下降０ .７個(gè)百分點(diǎn)。 45 ２００３年，我市市場(chǎng)物價(jià)指數(shù)擺脫了近年持續(xù)下降的局面，市區(qū)消費(fèi)品價(jià)格總指數(shù)平均較上年上漲１ .６％，其中食品等平均上漲４ .６％，娛樂(lè)教育等上漲３ .９％，居住平均上漲３％。農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格自２００３年下半年開(kāi)始，呈現(xiàn)全面上升，是近６年來(lái)首次全 面上揚(yáng)，糧、棉、油、蔬菜及畜產(chǎn)品平均價(jià)格指數(shù)創(chuàng)近年新高。 46 一、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀 一）項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn) 房地產(chǎn)投資加大：隨著城市內(nèi)需的逐步釋放，房地產(chǎn)的投資大幅度攀升，目前仍然處于賣房市場(chǎng)，供略小于求，但區(qū)域供需結(jié)構(gòu)需更加合理。 開(kāi)發(fā)規(guī)模化：從各區(qū)域零星的幾萬(wàn)平方米小規(guī)模項(xiàng)目，到目前少則十萬(wàn)，多則幾十萬(wàn)，上市項(xiàng)目開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)規(guī)模化。 推廣能力較弱：賣方市場(chǎng)的表象為項(xiàng)目樓盤推廣、宣傳較少，但從各類媒體發(fā)布情況來(lái)看，房地產(chǎn) 47 均有一定廣告量。 二）項(xiàng)目所在地商品房的供需結(jié)構(gòu)分析 供應(yīng)結(jié)構(gòu) 2） 物業(yè)類型：以多層為主。說(shuō)明需求觀念較為傳統(tǒng)、購(gòu)房基本為滿足基本居住功能； 5） 戶型設(shè)計(jì)：戶型的規(guī)劃與設(shè)計(jì)較為落后，進(jìn)深較大，三段式戶型較多，位于海洋性氣候的連云港，針對(duì)寒冷、潮濕在戶型設(shè)計(jì)中并 未優(yōu)化，以傳統(tǒng)性戶型為主。需求門檻較低，需求小兩房、小三房 48 比例較高。 2） 提升型：表現(xiàn)為改善目前居住環(huán)境。 3） 享受型：房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，這一類客群的購(gòu)買能力最為旺盛，他們喜好一些項(xiàng)目不可或缺的資源、例如：區(qū)位資源、景觀資源等。由一棟沿街綜合樓與五棟多層住宅組成。五棟多層住宅均為六層建筑，外加車庫(kù)與定層閣樓；銷售面積：整個(gè)小區(qū)總銷售面積約 41537 平米，其中綜合樓建筑面積約 13250 49 平米，五棟住宅樓總建筑面積約 31700 平方米，一期有 117 至 191 平米多種套性；容積率 左右；綠化率 30%左右。開(kāi)盤時(shí)間： 04 年 6 月， 門面房 均 價(jià) 8800 元 /平米，住宅 均 價(jià) 1758 元 /平米。 寶泰新村：期房，起價(jià) 2050 元 /平米 、均價(jià) 2100 元 /平米 、 門面房 均 價(jià) 6200 元 /平米 ； 東方紐約城：空地，因土地證等原因遲遲未開(kāi)盤，格局分析： 13 幢多層， 9 幢小高層，由弗吉尼亞、中央公園、奧運(yùn)之光、加洲風(fēng)情、音樂(lè)之聲五大主題園區(qū)組成。聯(lián)網(wǎng)可視對(duì)講系統(tǒng)、車輛出入“一卡通”管理系統(tǒng)、背景音樂(lè)、小區(qū)緊急廣播系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、周界 50 紅外線報(bào)警系統(tǒng)。智能化：周界紅外監(jiān)控、閉路電視監(jiān)控，樓宇可視對(duì)講，寬帶網(wǎng)上沖浪。（調(diào)查時(shí)間： 2020 年 日）住宅： 85— 145 M2，門面房： 50— 150 M2。 51 萬(wàn)山城市花園：期房，格局分析：多層，共 20 幢，分四期開(kāi)發(fā)。開(kāi)盤時(shí)間：三期 04 年 3 月 20 日開(kāi)盤，銷售價(jià)格：開(kāi)盤均價(jià) 1400 元 /平米，現(xiàn)在 04 年10 月， 1800 元 /平米 ；四期： 日開(kāi)盤， 17 號(hào)樓均價(jià)超過(guò) 2500 元 /平米，其余兩幢均價(jià) 2200 元 /平米。格局分析： 13 樓為門面， 418 樓為商住， 47 樓 5 戶 /梯， 815 樓 8 戶 /梯，