【正文】 量 38 萬公頃 。 —— 港口貨物吞吐量達到 12021 萬噸以上，其中集裝箱吞吐量突破 400萬標箱。積極發(fā)展健康住宅和綠色環(huán)保住宅，加快節(jié)能省地型住宅建設；積極推進房地產開發(fā)和物業(yè)管理的分業(yè)經營，提高物業(yè)管理水平。至 2021年，房地產業(yè)增加值在 2021年的基礎上翻一番以上。 5年新增住房約 10 萬套。 “十一五”期間，我市舊城改造項目、住宅建設的土地供應量約占總住宅建設土地供應量的 20%，主要圍繞解放路、海連路、鹽河路、人民路、新海路等城市主要道路兩側進行，力爭用 5 年時間基本完成棚戶區(qū)拆遷改造。“十一五”期間，市區(qū)規(guī)劃區(qū)域內計劃建 成經濟適用住房 ~，拆遷安置住房 ~ 萬套，政策房占住房建設總量的19%?；ヂ?lián)網(wǎng)城際出口帶寬達 40G。 重點加快推進江蘇田灣核電站二期工程和蘇文頂抽水蓄能電站建設，積極爭取在連云港布點江蘇第二核電廠，爭取建設連云港燃氣電廠；規(guī)劃建設 4 60 萬千瓦灌云電廠、 6 60 萬千瓦堆溝港電廠、新海發(fā)電有限公司 4 100 萬千瓦擴建工程；建設 120 萬千瓦連云港風力發(fā)電、 10 萬千瓦燕尾港風力發(fā)電項目。 2021 年，全社會最高電力負荷將達到 200 萬千瓦以上，其中市區(qū)達到 90萬千瓦。 擴大集中供熱規(guī)模，完 成新海城區(qū)、東部城區(qū)、宋跳開發(fā)區(qū)、大浦工業(yè)區(qū)供熱主干網(wǎng)建設，市區(qū)供熱總規(guī)模達到1100 噸 /小時供汽能力，城市集中供熱普及率達到 50%。圍繞中心商務區(qū)建設，重點加 16 快商務中心、高端商務住宅區(qū)、外商公寓區(qū)、商貿商務設施建設，適應城市發(fā)展的要求；加快濱海居住區(qū)建設，進一步加快不同層次的商品房、經濟適用住房建設，適應中心城市人口快速增長的住房需求。 加大城市環(huán)境建設投入，加快城市污水處理 廠和污水收集系統(tǒng)建設，市區(qū)生活污水集中處理率超過 75%，生活垃圾無害化處理率達到 100%。建設城市標志性建筑物，形成具有連云港特色的城市風格。 加快城市基礎設施建設、舊城改造、住宅開發(fā)和縣城、小城鎮(zhèn)建設步伐，進一步提高城市建設水平，不斷推進城市化進程，努力增強城市總體 功能，實現(xiàn)城市建設一年一變化，三年明顯變化，五年大變化的戰(zhàn)略目標。 “十一五”期間，還將加快產業(yè)結構調整和產業(yè)升階，培植產業(yè)優(yōu)勢。同時，推進住宅產業(yè)化進程，把房地產業(yè)培育成新的消費熱點和投資熱點，帶動相關產業(yè)發(fā)展。道路四通八達，交通便捷，市區(qū) 21 路、 3 路等數(shù)路公交車從該地塊經過，由該地到連云港港口約 30 分鐘車程，到白塔埠機場約 40 分鐘車程?；匚鞑?800 為蒼梧綠園，東側50 米為東鹽河綠化帶，西側即將成為新城區(qū)的商業(yè)中心，這些為小區(qū)提供了優(yōu)越的外部環(huán)境。 整個地塊大致呈正方形，建設用地總面積 155388 平方米。毗鄰規(guī)劃中的連云港文化中心及大學城，江蘇省重點高級中學新海中學距本社區(qū) 500 米左右，文脈淵 19 源，名校云集，濃墨書香，榮耀生活在此尊 崇揭幕。一條城市規(guī)劃道路將基地分為南北兩個地塊?；胤秶鷸|面是已建成小區(qū)；西至巨龍路，與另一居住區(qū)隔街相望；南至建設路；北至朝陽東路。基地周邊規(guī)劃建設有商業(yè)、文教、醫(yī)療衛(wèi)生等公共服務設施。 B 塊以 5 層情景洋房、 9層電梯洋 房、11（ +1）層中高層， 28 層及 33層高層為主。從建筑空間布局，立面形象，內部空間的使用，景觀的連貫性等因素綜合考慮規(guī)劃功能的劃分，營造一種自然、生態(tài)、和諧的生活形態(tài)，為城市創(chuàng)造出新的景觀形象。 突顯健康、美好生活理念，增設健康、休閑、娛樂等配套設施，人們可以享受健康充實的閑暇生活。同時，也 可以隨時感受到連云港當?shù)氐臍v史文化。 設計理念：以內街和廣場組織建筑之間的關系并控制空間形態(tài)。 SOHO辦公樓呈“一” 字形，公寓 13 層與商業(yè)步行街融為一體，二者各有 獨立主入口，主要是營造一個休閑商業(yè)街區(qū)。 道路交通：在 公頃用地中，通過環(huán)路形式（路寬 6M）聯(lián)系著南北側城市路。 總平面設計 ：設計充分尊重現(xiàn)有道路條件，確定 B 塊的南北二主入口，南入口置于建設路，由廣場引入，北入口順延垂直連接朝陽東路與 AB 地塊間規(guī)劃路之間的規(guī)劃路引入，在小區(qū)內形成高效的方形環(huán)道，同時通過中間景 21 觀高層的東北 —— 西南向的錯位排列形成的 中心景觀步行帶將二入口及周邊的組團有機的結合起來，構成合理而豐富的規(guī)劃結構。在起居室，臥室采用大面積景觀窗或落地門窗，充分利用自然光線并將室外環(huán)境引入室內。 在住宅間距控制上按照《江蘇省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》的標準，多層住宅間距按南北主朝向為南側建筑高度的 倍控制； 中高層住宅按南北主朝向為南側建筑高度的 倍控制，并滿足日照要求。保證住宅布局能夠滿足日照、通風、消防等建筑管理要求。 (戶均人口按 人 /戶計算 )。滿足規(guī)范 22 及規(guī)劃要求。各鄰里單位以 米 ~4 米寬道路與之聯(lián)系。住宅后花園出口與公共綠地的步行道路連通，另成步行系統(tǒng)。 —— 理想的人與自然環(huán)境 總體綠化設計基礎理念為“美麗的大自然并不是天然的”，重點在于利用基地本身的條件，經過適宜的拆分重組，創(chuàng)造美好的視覺景觀，發(fā)揮軟硬綠化元素組織 的不同效果，達成水天一色，天人合一的景致，遠遠超乎現(xiàn)階段小區(qū)發(fā)展所強調的綠化面積的層次。 地塊通過中心景觀高層錯位斜向布置及底層架空處理，形成豐富的綠化景觀的軸線，綠化與水景緊密結合，豐富了景觀的空間層次，形成優(yōu)雅、安靜、富有文化品位的休憩地。 23 小區(qū)植物綠化設計注重色彩及空間感受，時而開闊，時而隱蔽，于建筑群體間穿梭，創(chuàng)造具有高品質的環(huán)境空間。 建筑風格利用簡潔的現(xiàn)代建筑語言，加上色彩的處理，配以不同的層數(shù)組合，使建筑群體高低有序，并且產生豐富的天際輪廓線，在統(tǒng)一中追求變化，創(chuàng)造豐富建筑風貌，更令整個建筑外貌明艷突出。 單體主要利用大面積玻璃窗及精心設計的陽臺，陽臺做適當處理以提供趣味性的立面元素，并與大面積玻璃產生強烈的虛實對比。 基于連云港的寒溫帶氣候，鮮明及溫暖的顏色應為正確 24 選擇，它們也幫助改善環(huán)境形態(tài)，鮮明顏色可將照射于外墻上的陽光反射到其它建筑群體上，使整個建筑群體外觀鮮明光亮，清爽怡人。 各組團均設有給水管，并在組團內形成環(huán)路保證消防兩路供水，小區(qū)室外合理布置消火栓，消火栓間距小于 120 米。 人防設計采用平戰(zhàn)結合的形式，利用地下車庫設置人防地下室，平時為地下車庫，戰(zhàn)時初步擬定為物資掩蔽室。人防面積滿足人防要求。 地下停車庫設機械送風及過濾排風系統(tǒng)，尾氣經過過濾后排出室外。小區(qū)除道路、廣場、入口地面為硬質鋪地外，大面積設置草坪、花壇及小葉灌木，以利吸聲防塵。 設計說明 大樓內水箱、水池采用不銹鋼成品，以保證水質質量 通風采光 設計充分考慮建筑的自然采光和通風的要求，絕大部分單元主要房間朝南，均能滿足其有充分的日照時間。 ： 用地平衡表 A 地塊 編號 用地性質用 地面積（公頃） 用地面積比例（ %） 1 建筑用地 75 2 道路廣場用地 12 3 公共綠地 13 4 規(guī)劃總用地 100 B 地塊 編號 用地性質用 地面積（公 用地面積比例（ %） 26 頃） 1 公建用 地 15 2 住宅用地 60 3 道路廣場用地 13 4 綠化用地 12 5 規(guī)劃總用地 100 主要配套用房技術指標 編號 項目 單位：㎡ 1 物業(yè)管理用房 350 2 居委會用房 300 4 公共衛(wèi)生間 60 5 衛(wèi)生站 300 6 燃氣調壓站 25 7 門衛(wèi)用房 50 主要經濟技術指標 項目 指標 備注 A地塊 總用地面積 14326 ㎡ 根據(jù)坐標點閉合線測得 總建筑面積 地上 50100 ㎡ 地下 8546 ㎡ 不 計容積率 27 容積率 總建筑面積 /總用地面積 會所 ㎡ 商業(yè)建筑 ㎡ SOHO 辦公樓 ㎡ 327 間 XX 道辦事處 ㎡ 建筑面積 3000 ㎡ 建筑占地面積 ㎡ 建筑密度 % 建筑基底面積 /A 地塊建設總用地 綠地率 % 機動停車位 地上 41 輛 公建＞ 50 輛 /萬㎡ 地下 218 輛 非機動車停車 地上 300 輛 公建＞ 500 輛 /萬㎡ 地下 1800 輛 B地塊 總用地面積 140788 ㎡ 根據(jù)坐標點閉合線測得 總建筑面積 地上 284753 ㎡ 架空層 2227 ㎡ 不計容積率 半地下車庫 1800 ㎡ 28 B地塊 地下 ㎡ 容積率 總建筑面積 /總用地面積 住宅 ㎡ 90 平米以下住宅 ㎡ 90 平米以下住宅占住宅總面積比例 % 不小于 30% 住宅平均層數(shù) 層 高層住宅比例 % 10 層及以上戶型 中高層住宅比例 % 8 層戶型 商業(yè)及配套建筑 ㎡ 建筑占地面積 ㎡ 人防面積 ㎡ 新建建筑十層及以上及十層以下埋深超過三米的建筑底層建筑面積，其余民用建筑面積的 4% 建筑密度 % 25% 居住戶數(shù) 2373 戶 居住人數(shù) 7594 人 按 人每戶計算 綠地率 35% 29 集中綠地面積 7960 ㎡ 按＞ ㎡ /人計算 地面汽車停車率 % 機動停車位 地上 310 983輛 按住宅＞ 輛每戶 .公建＞ 50 輛 /萬㎡ 半地下 82 地下 591 非機動車停車 地上 785 6285輛 按住宅＞ 2 輛每戶 .公建＞500 輛 /萬㎡ 地下 5500 輛 項目工程進度計劃 總體進度： － ： 土地手續(xù)：凈地部分 前辦完，毛地部分拆遷完成后 1月內，預計 前辦完； ： 前完成 ： 前完成 ： － 三通一平：凈地部分 前，毛地部分 前 ：各期項目開工前 2個月開始 ：各期項目開工前 2個月開始 ： 30 ： 前簽協(xié)議， 前辦理凈地部分土地證； 毛地部分拆遷完成后 前辦理土地證 ： 前 可行性研究（即立項申請報告書） 前報批。 地質災害評估 前報批完畢，拿到批文。包括： B 地塊西部 5 棟多層、 2棟花園洋房、 1棟高層（ 18 層），東部 1棟高層及 2 棟多層；A 地塊部分會所（售樓處） 工期： 18 個月 二期： 14 萬㎡。包括： A 地塊酒店式公寓 1 棟（ 18 層）、商業(yè)（ 3 層） 1 棟、辦事處辦公樓（ 6 層） 1 棟、會所； B 地塊 10 棟花園洋房 工期： － 18 個月 ： － ： － ： － ： － ： － ： － ： － ： － ： － 投資效益估算與資金籌措 本項目土地面積： 155388 ㎡（ 233 畝）。建筑面積 41660 ㎡；容積率 ；建筑密度 ％； 33 綠地率 21％； B:用地 ，住宅， 2373戶。 ： 萬元 ； ； 。 155072M2 7% 250 元 /M2= 元； 35 120元 /M2=元； 、消防 50 元 / M2=萬元； 155072M2 35% 50 元 / M2=元； 20 元 / M2=萬元。 萬元 2%=萬元； 萬元%= 萬元； 400000000 2年 %=。 萬元 =。 萬元 =% ： 項目直接投資 ，企業(yè)自籌資金 1億元，通過XXXX 協(xié)調資金 4 億元，按 2期滾動開發(fā)可以基本滿足資金需求。 該項目因緊連城市主干道，施工中在確保安全的同時，注意文明施工和環(huán)境、路面的整潔及過往行人、車輛的安全。在建設期要加強對建設投資管理工作，控制工程總成本支出，縮短建設周期，盡可能 避免和減少風險及不必要的資金浪費。 實施差異戰(zhàn)略，提高項目品位，進而提高人們的購買欲望，可以產生較好的社會影響。連云港市政府在新城區(qū)建成使用，周邊 1KM 范圍內有市博物館、市體育中心等體育文化中心；市公安局、市人民法院、市檢察院等政府機關；市政廣場、蒼梧綠園等公共休閑娛樂廣場；連云港新海中學、連云港市淮海大學、連云港高等師范專科學院、連云港市職業(yè)技術學院、連云港廣播電視大學等十余所大中