【正文】 樓盤(pán) 綠地 怡眾名城 興順花園 博源 第一區(qū) 水鄉(xiāng)人家 新嘉坡城 長(zhǎng)春明珠 地址 南湖大路與亞泰大街交會(huì)處 臨河街７２７２號(hào) 臨河街與丙十路交會(huì)處 長(zhǎng)春市南關(guān)區(qū)人民大街 開(kāi)發(fā)商 吉林萬(wàn)晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 長(zhǎng)春宇龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限公司 長(zhǎng)春永信集團(tuán)嘉信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)長(zhǎng)春房地產(chǎn)有限公司 占地面積 １．１６萬(wàn)平方米 ６．３萬(wàn)平方米 １２萬(wàn)平方米 建筑面積 ４萬(wàn)平方米 ６．２萬(wàn)平方米 １５萬(wàn)平方米 近１００萬(wàn)平方米 建筑類(lèi)型 多層與高層 園區(qū)由２２棟多層住宅組成，現(xiàn)全部現(xiàn)房 二期三組團(tuán)，由多層和小高層組成 價(jià)格 均價(jià)２１００元／平方米 均價(jià)２２００元／平方米 均價(jià)３２５０元／平方米 戶(hù)型 住宅面積從３５平方米到１３０平方米之間，商業(yè)規(guī)劃暫未定 從１房１廳１衛(wèi)，６０平方米至３房２廳２衛(wèi)，算閣樓 面積２２０平方米 從２房１廳，８０平方米至３房２廳２衛(wèi)，１６７平方米；４室２廳，躍層閣樓，２２０平方米 從３房２廳１衛(wèi)，１３０平方米至４房３廳２衛(wèi)，２４０平方米 上市時(shí)間 預(yù)計(jì)在今年５、６月份開(kāi)始預(yù)售 南部 南湖大路以南，含凈月開(kāi)發(fā)區(qū)的大片城市南部區(qū)域 樓盤(pán) 富奧花園Ｄ區(qū) 茗月花園 錦繡東南 水宜家苑 好景山莊 地址 彩宇大街與丙十路交會(huì)東側(cè) 富奧花園Ｄ區(qū)對(duì)面 彩宇大街８１４８號(hào) 衛(wèi)星路與伊通河交會(huì) 衛(wèi)星路與亞泰大街交會(huì) 開(kāi)發(fā)商 長(zhǎng)春華欣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司 長(zhǎng)春永信集團(tuán)嘉信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 長(zhǎng)春企聯(lián)房地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 長(zhǎng)春汽車(chē)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 長(zhǎng)春長(zhǎng)房股份有限公司 占地面積 ２２萬(wàn)左右 約５萬(wàn)平方米 近１０萬(wàn)平方米 ４．７萬(wàn)平方米 ２６萬(wàn)平方米 建筑面積 ３５萬(wàn)左右 約１１萬(wàn)平方米 近１４萬(wàn)平方米 ８．１萬(wàn)平方米 建筑類(lèi)型 售部分由多層住宅和小高層住宅組成，小高層層高為１０層 現(xiàn)房可入住，共１３棟多層住宅樓 一期１３棟全部完工，現(xiàn)可入住。 四季風(fēng)采（二期） 華泰 世紀(jì)城未來(lái)派 都市華爾茲 地址 湖西路３３３號(hào)老長(zhǎng)影原址 朝陽(yáng)區(qū)湖西路以東、延安大街以北 人民大街與東南湖大路交會(huì)處 寬城區(qū)嫩江路７號(hào)（勝利公園旁） 開(kāi)發(fā)商 長(zhǎng)春科信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 長(zhǎng)春南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 吉林中大交通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 １．０３萬(wàn)平方米 占地面積 ２８萬(wàn)平方米 １０萬(wàn)平方米 １萬(wàn)平方米 １．０３萬(wàn)平方米 建筑面積 約５０萬(wàn)平方米 １７．８萬(wàn)平方米 ７．６萬(wàn)平方米 建筑類(lèi)型 高 層 小高層 價(jià)格 ４０００元左右／平方米 ４０００－６６８８元／平方米 約１０－２７萬(wàn)元／套 均價(jià)３６００元／平方米 戶(hù)型 １００－２４０平方米 ３－４室１７０－１９２平方米 ２７－６０平方米 ３９．７７－２１０平方米 上市時(shí)間 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將呈現(xiàn)多區(qū)域、版塊式發(fā)展 受政府南遷、輕軌二期通車(chē)等利好因素的影響，長(zhǎng)春樓市的西南和東南板塊將吸引越來(lái)越多中等收入以上市民來(lái)此購(gòu)房置業(yè)。 ● 西部版塊 —— 依托一汽形成新商圈 長(zhǎng)春市政府已將西部規(guī)劃成了國(guó)際化汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園，而且長(zhǎng)春鐵路西客站坐落于西部，在未來(lái)發(fā)展規(guī)劃中將是一個(gè)高速鐵路客運(yùn)站，是長(zhǎng)春市一個(gè)重要交通樞紐。既有朝陽(yáng)區(qū)的文化氛圍積淀，又有南關(guān)區(qū)的商業(yè)氣氛烘托，并且輻射長(zhǎng)春市兩大開(kāi)發(fā)區(qū) —— 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，具有不可復(fù)制的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)和人才、科技優(yōu)勢(shì)。而新機(jī)場(chǎng)的啟用、數(shù)個(gè)大型商貿(mào)項(xiàng)目的 籌劃都使東部作為居住區(qū)的優(yōu)勢(shì)越發(fā)明顯。 ? 土地供應(yīng)適度，穩(wěn)定樓市發(fā)展 長(zhǎng)春市國(guó)土局資料顯示， 2002 年長(zhǎng)春市招拍掛供應(yīng)土地為 萬(wàn)平方米， 2020年，長(zhǎng)春市招拍掛供應(yīng)土地為 ； 2020年，長(zhǎng)春市招拍掛供應(yīng)土地 萬(wàn)平方米；長(zhǎng)春市 2020 年度實(shí)際招拍掛供應(yīng)土地 萬(wàn)平方米。綠園區(qū)納入供地計(jì)劃的地塊有 12 塊，寬城區(qū)有 11 塊，朝陽(yáng)區(qū)、南關(guān)區(qū)、二道區(qū)的地塊數(shù)分別為 4 塊。這 3 萬(wàn)多戶(hù)居民將成為我市 2020 年主要的購(gòu)房主體，這對(duì)啟動(dòng)和擴(kuò)大市民住房消費(fèi)，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)將起到積極推動(dòng)作用。 推出小戶(hù)型產(chǎn)品的樓盤(pán)區(qū)域 東部 西部 南部 北部 中部 數(shù)量（個(gè)） 3 3 10 6 2 ● 中低端占據(jù)主流，中高端競(jìng)爭(zhēng)激烈 2020 年，單價(jià)在 2500 元 /平方米以下的中低價(jià)位住宅仍是長(zhǎng)春住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)的 主流且放量 較大，值得本項(xiàng)目關(guān)注。 售價(jià) 25003000元 /ｍ 178。以上的樓盤(pán)區(qū)域 東部 西部 南部 北部 中部 數(shù)量（個(gè)） 4 4 4 4 ? 房?jī)r(jià)仍會(huì)持續(xù)攀升 首先， 2020 年，長(zhǎng)春叫停集資建房，集資建房規(guī)模受到嚴(yán)格控制。所以，根據(jù)地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際水平和市場(chǎng)消費(fèi)環(huán)境，長(zhǎng)春的地價(jià)具有一定的上升空間。 ? 2020 年長(zhǎng)春樓市發(fā)展趨勢(shì)與本項(xiàng)目的關(guān)系 ● 宏觀形勢(shì)有利于本項(xiàng)目發(fā)展 2020 年國(guó)家房產(chǎn)政策向引導(dǎo)居民適時(shí)、適度消費(fèi)傾斜、 2020 年抑制的需求釋放、長(zhǎng)春市政府對(duì)集資建房的嚴(yán)控、棚戶(hù)區(qū)的改造、西部版塊的規(guī)劃和開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，都將在拉動(dòng)需求、促進(jìn)供給、穩(wěn)定和提高房?jī)r(jià)等諸多方面使本項(xiàng)目受益。相對(duì)較低的房?jī)r(jià)和巨大的市場(chǎng)容量、發(fā)展空間（見(jiàn)表 1，表2）、逐漸火熱的樓市，吸引著更多的購(gòu)房者把目光投向長(zhǎng)春的西部。寬城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、南關(guān)區(qū)、二道區(qū)的地塊數(shù)分別為 1 4 塊。 ? 棚戶(hù)區(qū)改造拉動(dòng)需求 2020 年 2 月 14 日，長(zhǎng)春市綠園區(qū)重點(diǎn)棚戶(hù)區(qū)改造工作動(dòng)員會(huì)透漏， 今年起，綠園區(qū)將連片開(kāi)發(fā)改造 23 塊、占地面積共 422 萬(wàn)平方米的重點(diǎn)棚戶(hù)區(qū)，拆遷面積達(dá) 萬(wàn)平方米，其中居民住宅面積 萬(wàn)平方米，未來(lái)三年綠園區(qū) 5 萬(wàn)多人將搬出棚戶(hù)區(qū)住進(jìn)新樓房。 2020 年綠園區(qū) 11 塊棚戶(hù)區(qū) 改造、 5901 戶(hù)居民 出遷，這本身就是制造住房消費(fèi) 需求、拉動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的利好消息，對(duì)豐和林苑二期今年的上市極為有利。 六、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和區(qū)域主要樓盤(pán)分 析 從 2020 年綠園區(qū)商品房的上市量來(lái)看，新盤(pán)伺機(jī)而動(dòng)，舊盤(pán)蓄勢(shì)再發(fā)，豐和日麗要面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多。意象建設(shè)設(shè)計(jì)公司 位置 春城大街以東，錦陽(yáng)路以南，正陽(yáng)街以西，南陽(yáng)路以北（原長(zhǎng)紡） 占 地 面 積（萬(wàn) m2） 建筑面積（萬(wàn)m2） 棟數(shù) 戶(hù)數(shù) 建筑風(fēng)格 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 25 40 未定 未定 泛西主義 2020 年 7月預(yù)售 售價(jià) ( 元/m2) 建筑類(lèi)型 2020 年上市量（萬(wàn) m2） 戶(hù)型 面積（ m2） 主力戶(hù)型面積（ m2） 3000左右 多層、小高層 6． 5 11— 42 70271 22， 140 項(xiàng)目 大眾四期 開(kāi)發(fā)商 吉林省華盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì)單位 吉林省規(guī)劃設(shè)計(jì)院（一切還在研討中） 位置 西環(huán)城路以東，南陽(yáng)路以南，洛陽(yáng)街以西，長(zhǎng)青村用地以北 占 地 面 積（萬(wàn) m2） 建筑面積（萬(wàn)m2） 棟數(shù) 戶(hù)數(shù) 建筑風(fēng)格 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 9 未定 28 未定 未定 未定 售價(jià) ( 元/m2) 建筑類(lèi)型 2020 年上市量（萬(wàn) m2） 戶(hù)型 面積（ m2） 主力戶(hù)型面積（ m2） 2000以上 多層，高層，小 高層 未定 未定 50125 未定 項(xiàng)目 天嘉水景城 開(kāi)發(fā)商 長(zhǎng)春大嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì)單位 東北勘探規(guī)劃設(shè)計(jì)院 位置 基隆路 500號(hào) 占 地 面 積（萬(wàn) m2） 建筑面積（萬(wàn)m2） 棟數(shù) 戶(hù)數(shù) 建筑風(fēng)格 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 8 14． 32 31 未定 歐陸風(fēng)格 2020 年 7月 售價(jià) ( 元/m2) 建筑類(lèi)型 2020 年上市量（萬(wàn) m2） 戶(hù)型 面積（ m2） 主力戶(hù)型面積（ m2） 未定 多層，小高層，高層 14． 32 21，躍層 80190 22， 130 項(xiàng)目 建信綠園項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)商 吉林省建信地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì)單位 吉林省吉發(fā)設(shè)計(jì)院 位置 延壽街 7號(hào) 占 地 面 積（萬(wàn) m2） 建筑面積（萬(wàn)m2） 棟數(shù) 戶(hù)數(shù) 建筑風(fēng)格 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 8． 7 20 23 1500 歐式新古典主義 2020 年56月 售價(jià) ( 元/m2) 建筑類(lèi)型 2020 年上市量（萬(wàn) m2） 戶(hù)型 面積（ m2） 主力戶(hù)型面積（ m2） 3000左右 多層，小高層 20 22， 32 120160 項(xiàng)目 吉糧花園 開(kāi)發(fā)商 吉糧集團(tuán)或康陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì)單位 長(zhǎng)春城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院 位置 皓月大路與春城大街交匯 占 地 面 積（萬(wàn) m2） 建筑面積（萬(wàn)m2） 棟數(shù) 戶(hù)數(shù) 建筑風(fēng)格 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 14． 19 21． 3 未定 未定 未定 未定 售價(jià) ( 元/m2) 建筑類(lèi) 型 2020 年上市量（萬(wàn) m2） 戶(hù)型 面積（ m2） 主力戶(hù)型面積（ m2） 多層，小高層，高層，別墅 未定 未定 未定 未定 分析： 上述 5 個(gè)樓盤(pán)中，新奧藍(lán)城、天嘉水景城、建信綠園項(xiàng)目雖未正式公布價(jià)格，但根據(jù)內(nèi)部消息和產(chǎn)品定位，他們都屬于綠園區(qū)的高端項(xiàng)目（ 3000 元 / m2以上），而大眾花園四期和吉糧花園則是本項(xiàng)目應(yīng)注意的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，大眾花園定位在中等檔次樓盤(pán)；吉糧花園一期主推高檔產(chǎn)品，而二期則將推出小戶(hù)型產(chǎn)品。該項(xiàng)目臨近長(zhǎng)春公園和林園，西鄰春城大街娜奇美商業(yè)區(qū)，周邊居住氛圍成熟，方圓 500 米內(nèi)郵局、醫(yī)院、酒店、飲食設(shè)施齊全。 3）優(yōu)勢(shì)分析 地理位置優(yōu)勢(shì)：位于綠園區(qū)傳統(tǒng)中心地帶，商業(yè)氛圍濃厚、居住氛圍成熟。 綜述：占據(jù)成熟社區(qū)的地段優(yōu)勢(shì)，中新花園連續(xù)三期的開(kāi)發(fā)，一個(gè)中端樓盤(pán)，賣(mài)到了一個(gè)區(qū)域內(nèi)較高的價(jià)位，最高在 3000 元以上。處于傳統(tǒng)的平房居民區(qū)。 年齡特征： 區(qū)域內(nèi) 2845 歲人群為主。 項(xiàng)目一期有一定銷(xiāo)售量，居住有一定成熟度。 長(zhǎng)春上海城 地 址 西環(huán)路 銷(xiāo)售電話(huà) 7088888 開(kāi)發(fā)商 上海綠地長(zhǎng)春置地有限公司 代理商 物業(yè)管理 綠地物業(yè) 工程 安排 開(kāi)工日期 交付日期 現(xiàn)房 開(kāi)盤(pán)日期 產(chǎn)品分析 建筑面積 一期 C區(qū) 10萬(wàn)㎡ 規(guī)劃棟數(shù) 規(guī)劃戶(hù)數(shù) 主力戶(hù)型 22至 42室90173㎡ 面積配比 價(jià)格分析 均價(jià) 2650元 /㎡ 價(jià)差 起價(jià) 最高價(jià) 物業(yè)費(fèi) /㎡ /月 折 扣 廣告訴求 濱湖都會(huì)、生態(tài)社區(qū) 銷(xiāo)售狀況 銷(xiāo)售率 70% 環(huán)境分析 交通：西郊路、景陽(yáng)大路，有 15 15 280路公交車(chē) 商業(yè)：皓月大路、一汽廠區(qū)、和平大路 商業(yè)配套 醫(yī)院：吉林大學(xué)第四醫(yī)院 1）項(xiàng)目概況 項(xiàng)目 地處西郊路和景陽(yáng)大路交會(huì)，由 上海綠地長(zhǎng)春置地有限公司 開(kāi) 發(fā)，總建面積 150 萬(wàn)㎡。 置業(yè)用途：第一次置業(yè)居多，第二次置業(yè)也有一定比例。有一定可信度 4）劣勢(shì)分析 商業(yè)配套不全。 民生家園 地 址 青石路與臺(tái)北大 街交匯 銷(xiāo)售電話(huà) 5881666 開(kāi)發(fā)商 長(zhǎng)春民生房地產(chǎn) 代理商 漢瓦 物業(yè)管理 民生物業(yè) 工程 安排 開(kāi)工日期 交付日期 開(kāi)盤(pán)日期 產(chǎn)品分析 建筑面積 20萬(wàn) ｍ 178。 年齡特征： 區(qū)域內(nèi) 2845 歲人群為主。 小戶(hù)型滿(mǎn)足了市場(chǎng)需求。 商業(yè)配套不全。 規(guī)劃棟數(shù) 二期戶(hù)數(shù) 500 主力戶(hù)型 60129ｍ 178。 2）客群分析 區(qū)域特征：綠園區(qū)和寬城區(qū)客源為主。二期將調(diào)整到 22002300元左右。 4）劣勢(shì)分析 地段城建、環(huán)境、道路較差，地處傳統(tǒng)的平房區(qū)，當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨捷^低。 其次是公務(wù)員、各類(lèi)企業(yè) 中層管理、技術(shù)人員，這些是本項(xiàng)目次重要目標(biāo)客戶(hù)人群。 單價(jià)方面，每平方米 1900 元成分界線(xiàn)。 ? 客戶(hù)需求分析 由于長(zhǎng)春西部已成為“生態(tài)居住”的代名詞，綠園區(qū)的居住氛