【正文】 原規(guī)劃為星級(jí)酒店兩棟， 因資金問(wèn)題改為住宅出售。 紅旗商圈商務(wù)辦公氛圍不成熟，可以找到的寫(xiě)字樓只有時(shí)代百貨上面的時(shí)代大廈寫(xiě)字樓項(xiàng)目。樓前、樓后有 5000 平方米休閑廣場(chǎng)，可用于停車(chē) 。項(xiàng)目交通情況：紅旗街是長(zhǎng)春市除火車(chē)站、人民廣場(chǎng)外的第三個(gè)交通中轉(zhuǎn)地帶， 20 多條公交線路匯集于此。 分析 從產(chǎn)品形式上看：純寫(xiě)字樓銷(xiāo)售較好的項(xiàng)目，除地段優(yōu)勢(shì)明顯外，周邊都有完善的 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 功能配套存在，自身服務(wù)性設(shè)施齊全。地段、環(huán)境、配套、回收資本的年限等都是投資客的考量重點(diǎn)，其中的任一環(huán)節(jié)有所 缺失都有會(huì)成為投資客回避的原因； 從市場(chǎng)構(gòu)成看：隨著【亞泰 從潛在客源看：長(zhǎng)春地區(qū)整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及投資者對(duì)經(jīng)濟(jì)景氣的預(yù)期，也是人們進(jìn)行投資與否的關(guān)鍵。這些因素都制約了長(zhǎng)春寫(xiě)字樓市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，是近年該 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 類項(xiàng)目發(fā)展緩慢的重要原因。 在售價(jià)方面，以光明大廈、中山花園為代表的新一代寫(xiě)字間已突破 6000 元 /平方米大關(guān)，但實(shí)際銷(xiāo)售并不樂(lè)觀，銷(xiāo)售不到三成。 稅費(fèi)自理 未定 地下 中韓友誼商廈 興恒 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 金色華爾茲 綠園區(qū) 50000 平方米 10000 平方米 8000 元 /平方米 37 元 /平 /月 1． 2 元平 /月 地上 40 個(gè) 大眾花園 綠園區(qū) 萬(wàn)平 6500 平方米左右 6500 元 /平方米 45 元 /平 /月 元 /平 /月 地上 60 個(gè) 中潤(rùn)小區(qū) 綠園區(qū) 90000 平方米 30000 平方米 12000 元 /平方米 70 元 /平 /月 元 地上 40 個(gè) 天安第一城 2期 高新區(qū) 萬(wàn)平 5000 平方米左右 8200 元 /平 /月 元 /平 /月 未定 小燕莎商場(chǎng) 朝陽(yáng)區(qū) 4500 平 4000 ㎡ 只租不售 100 元 /平 /月 臨街 長(zhǎng)春百盛購(gòu)物 南關(guān)區(qū) 32000 平方米 30000 ㎡左右 只租不售 聯(lián)營(yíng) 地下 100個(gè) 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 中心 亞泰富苑購(gòu)物中心 南關(guān)區(qū) 46000 平方米 46000 平方米 只租不售 聯(lián)營(yíng) 40 元 /月 /㎡ 300 個(gè)左右 萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng) 朝陽(yáng)區(qū) 60000 ㎡左右 60000 平方米 外鋪 45000 左右，內(nèi)鋪 20000 左右 扣點(diǎn) 地下 100個(gè)左右 梅瓏鎮(zhèn)購(gòu)物中心 朝陽(yáng)區(qū) 萬(wàn)平 萬(wàn)平 13000— 16000 元 /平 —— —— —— 整體來(lái) 說(shuō)，長(zhǎng)春商業(yè)比較發(fā)達(dá)，商貿(mào)產(chǎn)生的利稅成為長(zhǎng)春出汽車(chē)產(chǎn)業(yè)外的主要來(lái)源之一。 重慶路商業(yè)中心 比鄰長(zhǎng)春城市核心 人民廣場(chǎng)，以人民大街、永安街、北安路、西安大路所圍成的區(qū)域，以及重慶路兩側(cè)。 西區(qū)位于寬城區(qū)，人民大街以西，是火車(chē)站前遼寧路、杭州路、漢口大街所圍成的區(qū)域。 一個(gè)比較有趣的現(xiàn)象是，與青島正衰敗的傳統(tǒng)商業(yè)中心中山路 類似，長(zhǎng)春的主要產(chǎn)權(quán)式商鋪銷(xiāo)售項(xiàng)目主要出現(xiàn)在該區(qū)域，代表性的項(xiàng)目是金座購(gòu)物休閑廣場(chǎng)和中韓友誼大廈，定價(jià)很高，體量很大，商業(yè)經(jīng)營(yíng)前景不明，銷(xiāo)售情況不算理想，投資前景更是迷茫。該區(qū)塊的優(yōu)勢(shì)在于由于比鄰大小南湖，屬于長(zhǎng)春的 高尚居住區(qū)，該區(qū)塊聚集了大部分的高收入人群。 該區(qū)塊目前的商業(yè)就大大的集中在歐亞、亞細(xì)亞之間，時(shí)代的人明顯少，總體來(lái)講，紅旗街（窄）的商業(yè)氛圍比工農(nóng)大路（寬）的商業(yè)氛圍好，到百腦匯及我們所看中項(xiàng)目所處的地段已處于人流明顯減少的區(qū)域（百腦匯和省醫(yī)院中間的公交點(diǎn)分流了相當(dāng)一部分人流） 桂林路商業(yè)中心 —— 年輕人的時(shí)尚與潮流 是以同光路、牡丹街、自由大路、立信街合圍的區(qū)域，以同志街和桂林路交會(huì)處為中心。大多已經(jīng)出租，近期開(kāi)業(yè)，但租金較低，根據(jù)銷(xiāo)售提供的數(shù)據(jù)測(cè)算在 6%左右的收益，不固定。在地下，重新裝修的水平很差，地面部分重做，頂部不變，已經(jīng)破舊。寫(xiě)字樓面積： 9 萬(wàn)平方米左右。該項(xiàng)目推廣、營(yíng)銷(xiāo)力度非常大，長(zhǎng)春人基本都知道該項(xiàng)目。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目已接近現(xiàn)房，但目前商業(yè)、寫(xiě)字樓部分都基本滯壓在手上，商業(yè)現(xiàn)已被迫停止銷(xiāo)售，寫(xiě)字樓部分仍在對(duì)外銷(xiāo)售，不過(guò)銷(xiāo)售緩慢。 南郡 水云天 長(zhǎng)春最合適居住的景觀房項(xiàng)目（靠近紅旗商圈） 地址：延安大路，湖西路 開(kāi)發(fā)商：香港南益集團(tuán) 業(yè)態(tài)：湖景住宅 介紹：項(xiàng)目規(guī)劃用地： 10 萬(wàn)平米，總建筑面積 18 萬(wàn)平米，容積率 ，建筑密度 18%；共規(guī)劃 15 棟多層及小高層住宅 /一梯兩戶 /全電梯設(shè)計(jì) 銷(xiāo)售單價(jià)： 4000 到 6000， 6000 為可看到南湖的； 銷(xiāo)售模式： 銷(xiāo)售情況：銷(xiāo)售情 況良好 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目是目前長(zhǎng)春最受人注目的住宅，靠近紅旗商圈和桂林商圈，處于長(zhǎng)春最大的綠色帶中間。 亞泰銷(xiāo)售情況不佳。 結(jié)構(gòu)：全框架結(jié)構(gòu) 業(yè)態(tài)： 16 層為百貨（目前處于招商中，進(jìn)度緩慢）， 7 層至 33 層為五星級(jí)寫(xiě)字樓和四星級(jí)酒店 銷(xiāo)售單價(jià)： 一層均價(jià)： 22000 元左右 二層均價(jià)： 15000 元左右 三層均價(jià)： 12000 元左右 四層：不售，自營(yíng) 五層：不售，自營(yíng) 六層：不售，自營(yíng) 銷(xiāo)售模式：十年返租，年 10%回報(bào) 銷(xiāo)售情況：據(jù)稱銷(xiāo)售達(dá) 80%左右（ 1 樓， 3 樓），但現(xiàn)實(shí)中詢問(wèn)時(shí)，很多好位置都可以選擇。不保證投資收益，投資風(fēng)險(xiǎn)比較大，但也實(shí)現(xiàn)了部分銷(xiāo)售。 銷(xiāo)售情況：整體需要出售的部分約 70%，分兩期出售，現(xiàn)在出售的是一期，已 出售了一部分，但整體的出售比例很小。 該區(qū)域是的商業(yè)以沿街網(wǎng)點(diǎn)為主，是年輕人的主要購(gòu)物場(chǎng)所，近期剛開(kāi)出一家梅龍鎮(zhèn)購(gòu) 物廣場(chǎng)，生意一般。 位于歐亞商都 8 樓的數(shù)碼城是目前覆蓋整個(gè)長(zhǎng)春的數(shù)碼消費(fèi)中心，隨著長(zhǎng)江路科技城的經(jīng)營(yíng)，客戶也在逐漸被分流（長(zhǎng)江科技城的生意逐漸好轉(zhuǎn)），但買(mǎi)電腦到歐亞的意識(shí)在長(zhǎng)春消費(fèi)者中的印象比較深刻，隨著百腦匯的開(kāi)業(yè)，這一點(diǎn)會(huì)逐漸被強(qiáng)化。 工農(nóng)大路以前實(shí)際上是長(zhǎng)春的醫(yī)療中心，大小醫(yī)院比鄰。 政府試圖重新塑造該區(qū)域的商業(yè)，通過(guò)專業(yè)服務(wù)（比如說(shuō) IT 賣(mài)場(chǎng)），高層次的大眾服務(wù)商業(yè)（比如說(shuō)沃爾瑪）等渠道，但收效不大。 站前商業(yè)中心 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 由站前商業(yè)東區(qū)和站前商業(yè)西區(qū)組成。銷(xiāo)售的商鋪以小區(qū)底商為主，單價(jià)是住宅的 倍到 2 倍左右，在銷(xiāo)的大型商場(chǎng)并不多見(jiàn)，并且多處于火車(chē)站商圈（沒(méi)落商圈，經(jīng)營(yíng)困難），采用反租形式，銷(xiāo)售單價(jià)相對(duì)非常高，銷(xiāo)售情況均不算順利。 商鋪調(diào)研 物業(yè)名稱 區(qū)域 建筑面積 商業(yè)部分面積 銷(xiāo)售價(jià)格 租金（回報(bào)） 物業(yè)管理費(fèi) 車(chē)位情況 萬(wàn)科上東區(qū) 二道區(qū) 18 萬(wàn)平米 3000 平方米 9000 元 /平 未定 未定 臨街停車(chē) 融創(chuàng)而在建的寫(xiě)字間均以出售為主，租金未定。 從區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響力看：由于長(zhǎng)春所在區(qū)域的地緣影響力不夠，無(wú)法獲得跨省級(jí)的區(qū)域管轄能力，被傳統(tǒng)意識(shí)上的沈陽(yáng)和哈爾濱兩地所取代。商住樓和純寫(xiě)字樓用途的混淆，是長(zhǎng)春寫(xiě)字樓市場(chǎng)持續(xù)低迷的重要原因； 從銷(xiāo)售手段看：長(zhǎng)春地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的手法還是比較成熟先進(jìn)的，寫(xiě)字樓中已經(jīng)開(kāi)始頻繁使用帶租約銷(xiāo)售的形式，比如【亞泰此類樓盤(pán)有：國(guó)際大廈、吉發(fā)廣場(chǎng)、中銀大廈、光明商務(wù)大廈等；這些居于良好商務(wù)區(qū)域的寫(xiě)字間由銷(xiāo)售轉(zhuǎn)向租賃，可見(jiàn)長(zhǎng)春市的產(chǎn)權(quán)寫(xiě)字間市場(chǎng)容量不大； 從客戶構(gòu)成看：已售客戶中有超過(guò) 60%的用戶是以自用為主，投資客較少。