【正文】 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 長(zhǎng)春地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 一、概述 宏觀環(huán)境調(diào)研 2020 年末，全市戶籍總?cè)丝跒?724 萬人。其中，市區(qū)人口 315 萬人，四縣（市）人口 409 萬人， 自然增長(zhǎng)率為 ‰ 。 2020 年居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為 %,比上年上升%。城市恩格爾系數(shù)為 %，村鎮(zhèn)恩格爾系數(shù) %。 長(zhǎng)春屬于中型欠發(fā)達(dá)城市，在吉林省具有絕對(duì)的領(lǐng)導(dǎo)性優(yōu)勢(shì)，成為吉林省的核心。 長(zhǎng)春的經(jīng)濟(jì)和人均可支配收入一直呈穩(wěn)定增長(zhǎng)，這里不贅述，主要看看長(zhǎng)春房地產(chǎn)投資方面的統(tǒng)計(jì)。 1998 年到 2020 年房產(chǎn)投資總額 固定資產(chǎn)投資總額（億）2854600501001502002503003504004505001998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2020年 2020年 1998 1999 2000 2001 2002 2020 2020 總額 285 460 增長(zhǎng)率 % 21 18 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 固定資產(chǎn)投資總額增長(zhǎng)率變化情況05101520253035401998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2020年 2020年 長(zhǎng)春市房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，從九十年代末期才正式起步，但發(fā)展速度較快，作為后發(fā)展的城市成功借鑒了發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，新的產(chǎn)品理念形成較快，本地開發(fā)企業(yè)迅速成長(zhǎng)，加之外來地產(chǎn)巨鱷紛紛看好長(zhǎng)春市的發(fā)展前景，從整體上帶動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)投資始終保持 20%左右的穩(wěn)步增長(zhǎng)。 長(zhǎng)春三產(chǎn)分析 2020 年 19 月長(zhǎng)春全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 元，比上年同期增長(zhǎng) %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，下降 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。三次產(chǎn)業(yè)比重分別為 %： %： %。由以上數(shù)據(jù)可以看出，長(zhǎng)春市 2020 年 19 月中產(chǎn)業(yè)比重出現(xiàn)較大調(diào)整。第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值仍持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)狀況，第二產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，第二產(chǎn)業(yè)下降的主要原因是占工業(yè)總產(chǎn)值 70%以上的汽車工業(yè)因成本上升，銷量下降出現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難。汽車工業(yè)產(chǎn)值 同比下降 %。第三產(chǎn)業(yè)增幅較大。其中建筑業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值比往年有所增幅，但增量及速度放緩。 三產(chǎn)分析 單位 :億元 2020 年 19月 上年同期 增減 % 全市生產(chǎn)總值 第一產(chǎn)業(yè) 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第二產(chǎn)業(yè) 工業(yè) 建筑業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 交通運(yùn)輸倉(cāng) 儲(chǔ)及郵電通信業(yè) 批發(fā)和零售貿(mào)易餐飲業(yè) 金融保險(xiǎn) 房地產(chǎn)業(yè) 其它服務(wù)業(yè) 作為長(zhǎng)春市支柱產(chǎn)業(yè)的汽車工業(yè)在 2020 年出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，這在近幾年還是頭一次出現(xiàn)，原因主要是由于整個(gè)中國(guó)汽車行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)加劇所致，它的效益變化將直接影響到整個(gè)長(zhǎng)春市的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)與消費(fèi)能力，這是一個(gè)不容忽視的問題。但同時(shí)我們也應(yīng)該看到房地產(chǎn) 業(yè)正逐步成為長(zhǎng)春市的支柱型產(chǎn)業(yè)，在宏觀調(diào)控最為嚴(yán)格的 2020 年依舊表現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 沈陽市與長(zhǎng)春市同屬于東北老工業(yè)城市，沈陽市的房地行業(yè)起步要早于長(zhǎng)春，現(xiàn)在發(fā)展的階段要優(yōu)于長(zhǎng)春，所以我們把這兩個(gè)城市進(jìn)行對(duì)比相信對(duì) 2020 年長(zhǎng)春市房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的走勢(shì)會(huì)起到一定借鑒作用。 長(zhǎng)春市房地產(chǎn)行業(yè)在G D P 中的比重%%%%%%%%%%%%%2000 2001 2002 2020 2020房地產(chǎn)在G D P 中的比重 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 沈陽房地產(chǎn)在GDP 中的比重%% %%%%%%%%%%%%%2000 2001 2002 2020 2020房地產(chǎn)在GDP 中的比重 從上兩表中可以看出房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接帶動(dòng)了長(zhǎng)春市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，正逐步成為城市的支柱產(chǎn)業(yè)大量資本向產(chǎn)業(yè)內(nèi)流動(dòng)，同時(shí)自身的發(fā)展也帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)如建材，裝修等行業(yè)的迅速發(fā)展，提供了更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。 借鑒沈陽市的發(fā) 展路徑可以看出長(zhǎng)春市的房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比例尚處于成長(zhǎng)期，行業(yè)發(fā)展前景看好，距離國(guó)際慣例的 10%尚有較大的差距，所以長(zhǎng)春市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間還是比較大的。 除遇到重大政治因素外，長(zhǎng)春市房地產(chǎn)整體發(fā)展的良好勢(shì)頭短時(shí)間將不可逆轉(zhuǎn)。 目前，城市人均住房建筑面積 平方米，略低于全國(guó) 平米的平均水平，所以從這個(gè)角度看長(zhǎng)春市房地產(chǎn)業(yè)的上升空間還是比較廣闊的。 房地產(chǎn)需求供給調(diào)研 、供給情況，市場(chǎng)調(diào)整后逐漸趨向穩(wěn)步攀升狀態(tài) 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 0100200300400竣工面積（萬㎡） 350 230 2202001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2001 年、 2002 年是長(zhǎng)春市房屋竣工量較高的兩年，原因是在此期間有許多外埠開發(fā)商進(jìn)駐長(zhǎng)春與本地開發(fā)企業(yè)共同營(yíng)造了迅速放量的賣方市場(chǎng)，總體竣工量急速上升，這與長(zhǎng)春市場(chǎng)真實(shí)需求的增長(zhǎng)相對(duì)過緩形成了鮮明的對(duì)比，由此長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了階段性供過于求的高發(fā)展誤區(qū)， 2020 年是長(zhǎng)春市房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整年，各主要開發(fā)企業(yè)都調(diào)整了自己的產(chǎn)品線與開發(fā)進(jìn)度，整體竣工量縮水 30%，給市場(chǎng)以足夠的時(shí)間消化前三年的空置產(chǎn)品， 2020 年長(zhǎng)春市房地產(chǎn)行業(yè)重新進(jìn)入上升空間供給量平穩(wěn)上揚(yáng)，保持了與市場(chǎng)需求的合理配比，整個(gè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)開始步入穩(wěn)步發(fā) 展階段。 、需求情況，持續(xù)上漲 050100150200250300銷售面積（萬㎡） 115 216 2001年 2002年 2020年 2020年 2020年 長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)自 90年代末正式啟動(dòng)至今消費(fèi)市場(chǎng)經(jīng)歷的由產(chǎn)生到逐步成熟的過程，從單一的追求面積上的寬裕逐漸向物業(yè)品質(zhì)綜合考慮靠攏，需求量也在不斷放量隨著城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷提升，僅 2001 年到 2020 年期間，長(zhǎng)春商品房交易實(shí)現(xiàn)了從 115萬平米到 288 萬平米的跨越，總體增長(zhǎng)量翻了 倍，長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)漸行漸穩(wěn)。 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 、價(jià)格上揚(yáng)，步履穩(wěn)健 2002年2020年長(zhǎng)春市商品房成交價(jià)格走勢(shì)圖 單位:元/平方米0100020003000400050006000住宅 2219 2314 2388 2620商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 3014 3767 4361 53002002年 2020年 2020年 2020年 長(zhǎng)春市房?jī)r(jià)的波 動(dòng)較小，基本呈上漲趨勢(shì)，分析其原因： 一是市區(qū)土地的稀缺性促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲。近幾年，越來越多的外埠開發(fā)商到本地投資，且長(zhǎng)春市本地開發(fā)商也不甘示弱，紛紛在長(zhǎng)春土地價(jià)格未全面抬頭時(shí)進(jìn)行圈地，大量增加了長(zhǎng)春市房地產(chǎn)開發(fā)總面積，導(dǎo)致長(zhǎng)春土地日漸稀缺，房地產(chǎn)開發(fā)成本上升了，必然拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。 二是區(qū)域內(nèi)知名品牌地產(chǎn)帶動(dòng)周邊小地產(chǎn)房?jī)r(jià)上調(diào)，以長(zhǎng)春市凈月區(qū)富奧花園為例， 2002 年其 A 區(qū)推盤時(shí)對(duì)外銷售均價(jià)僅為 1200