長沙華銀園房地產項目分析報告房市分析(文件)
【正文】 中心 各項決策提供有效依據。 ? 從營銷執(zhí)行操作層面來看：銷售手段呈現多樣化，銷售人員素質較高，銷售體系朝專業(yè)化方向發(fā)展； 其中以上海城、檸檬麗都的銷售代表較為 專業(yè)。香墅美地 游泳池、會所、籃球場、網球場、幼兒園 推廣出色，各方面廣告做的很好 申奧高生活品位，周邊綠化環(huán)境，人文氛圍，住宅有私密性要求，鄰里知識層次因素 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 考慮多，對住房要求面積在 180 ㎡或以上。有穩(wěn)定高收入，經濟上有一定積蓄，注重生活舒適性，對物業(yè)要求較高，追求更高的生活質量，舍得花錢買服務。只要戶型設計合理，價格適中，就一定有市場。 ? 該區(qū)域內多層、小高層混合項目，均采用了“低開高走”的銷售策略，先以低價推出多層部分，然后提價推出小高層部分 ，且價格漲幅在 300 元 /㎡ — 600 元 /㎡之間。康城 9棟多層（ 230套） 剩 10套 戶型全部是多層，價格定位較低 上海城 1期 18棟小高層（ 787套） 剩 80套 地理位置優(yōu)越，戶型設計亮點多，后續(xù)存貨量大 金碧文華 1期 6棟小高層（ 920套） 無剩余 享有小學、初中學校配套，周邊文化底蘊較好 檸檬麗都 多層、小高層混推 剩 30套 戶型齊全， 1— 5房齊全，能滿足各個層次的需求 從以上資料得出： ? 三房二廳是需求量最大的戶型，一直 保持旺銷勢頭，其次是 四房二廳 、二房二廳 。二房二廳比例：金碧文華比例（ 50%），上海城（ 28%），檸檬麗都（ 22%）。 ? 該區(qū)域以南二環(huán)線為分界點，南二環(huán)以北，城市主干道上的項目地段較好，周邊單位去化能力強，次主力戶型以四房二廳為主。戶型面積大，總價高，畢竟不是主流戶型。從具體的戶型資料來看，三房面積一般都在 110 ㎡以上，戶型最大面積達到 148 ㎡。 ◎ 戶型分析 1 1 1 [40— 55] 2 2 1 [68— 96] 3 2 2 [110— 145] 4 2 2 140— 160 復式 170— 220 主力戶型 140— 160 總套數 林之苑 —— 10% 70% 15% 5% 3 2 2 380（ 1 期） 房 型 比 例 名 稱 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 華銀園 3 期 —— 10% 50% 35% 5% 3 2 2 900（ 3 期） 華菱 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 ? 該區(qū)域吸納的客源以 本地 的客源為主，大多數樓盤的主力總價都在 30— 45 萬元 /套 ；部分 樓盤的 5 房戶型 、復式戶型總價超過 50 萬 /套。美域 2300 2400 2700 一次性 ，按揭 上海城 3000 3200 3800 一次性 ，按揭 金碧文華 2600 2900 3200 一次性 ，按揭 檸檬麗都 2528 2700 2895 一次性 ，按揭 從以上價格可以看出： ? 區(qū)域內已售小高層產品的均價在 2700～ 3300 元 /M2之間，已售普通多層商品住宅的銷售均價在 2400 元 /㎡左右 。國際花城 40 畝（ 1 期） 2020 年 6 月左右 ? 預計今年年底前，該區(qū)域將有 30萬㎡左右的供應量上市，且是純小高層，所以該區(qū)域在今年小高層的市場 競爭將很激烈。 ? 從建筑外觀來看，大多數建筑風格傾向歐式、現代建筑風格，清新、亮麗，富有現代氣息。 ? 從建筑容積率看，該區(qū)域小高層的容積率一般在 — 之間，而多層的容積率在 之間 。香墅美地 芙蓉南路 1號 60畝 14萬㎡ 由 6棟小高層組成 申奧融科置地 盛世康城、申奧美域、金碧文華、檸檬麗都 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 市場調研資料表（一） 案 名 林之苑 地理位置 長沙韶山路 1 號 占地面積 80 畝 總建筑面積 12 萬㎡ 總 套 數 380（ 1 期） 容 積 率 規(guī)劃樓層 18 層 樓盤性質 小高層 物業(yè)管理費標準 元 /㎡ 電 話 5577008 策劃公司 不凡企劃 價 格 起 價 2700 元 /㎡ 廣告公司 大化廣告公司 均 價 3000 元 /㎡ 銷售代理公司 自售 最 高 價 3300 元 /㎡ 開 發(fā) 商 長沙林苑置業(yè) 施工進度 封頂 配套設施 幼兒園、籃球場、羽毛球場 銷售策略 低開高走 主題概念 綠蔭底下好乘涼 戶 型 面 積 推 出 量 所占比例 銷 售 率 二房二廳 80— 90 ㎡ 40 10% 100% 三房二廳 120— 130 ㎡ 250 70% 100% 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 四房二廳 140— 150 ㎡ 90 20% 90% 備 注 地理位置好，周邊路橋公司、鐵道學院、中心醫(yī)院、中醫(yī)學院購買力強 市場
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