廣州市房地產(chǎn)廣州琶洲某項(xiàng)目投資分析報(bào)告房市分析(文件)
【正文】 用，屆時(shí)的琶洲將會(huì)再次大變樣，呈現(xiàn)在市民眼前的將是一個(gè)極具現(xiàn)代氣派的大商圈。規(guī)劃中華南快速干線和東環(huán)高速公路從西到東將琶洲全島分為明顯的 A、 B、 C 三個(gè)區(qū)。 ? 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) ?本項(xiàng)目在會(huì)展中心南側(cè)，以會(huì)展僅一路之隔，最大程度上享受了會(huì)展所帶來的好處。 劣勢(shì) ? 規(guī)模小、聲勢(shì)弱 琶洲島未來發(fā)展，一是開發(fā)規(guī)模要上去，吸引置業(yè)者。 ? 發(fā)展緩慢 廣交會(huì)已 遷來會(huì)展中心，但周邊配套仍未跟上，主要是政府缺乏宣傳引導(dǎo)。 ? 項(xiàng)目劣勢(shì) 本項(xiàng)目 的拿地成本高，樓面地價(jià)達(dá) 元 /m2。按此規(guī)劃建成后，海珠區(qū)的人口就會(huì)飆升到 220 萬 250 萬人。展覽業(yè)正開始成為拉動(dòng)廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新產(chǎn)業(yè)引擎。一是政府明確了區(qū)域定位，但具體的項(xiàng)目構(gòu)成、具體的規(guī)劃，仍在調(diào)整之中，包括整個(gè)琶洲島的開發(fā)強(qiáng)度，原 來公布過的是１．０的強(qiáng)度。琶洲就存在這樣的問題。 分析 市場(chǎng)定位 結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)情況和自身特點(diǎn)，項(xiàng)目建設(shè)為甲級(jí)寫字樓及五星級(jí)酒店。 ．目標(biāo)客戶定位；由于琶洲是新興的城市發(fā)展中心，而作為中國(guó)第一展的琶洲會(huì)展中心將吸引國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)進(jìn)駐琶洲。隨著中國(guó)的繼續(xù)強(qiáng)勁發(fā)展，將會(huì)有越 來越多的外國(guó)企業(yè)進(jìn)駐中國(guó)。 分析：廣州市政府緊貼國(guó)際經(jīng)濟(jì)脈搏，全力推動(dòng)琶洲發(fā)展，力求以國(guó)際會(huì)展中心為龍頭，將琶洲建設(shè)成為設(shè)施完善、布局合理、功能完備、空間組織有序、環(huán)境品質(zhì)高尚的亞洲領(lǐng)先、國(guó)際一流的會(huì)展博覽城。如此大的規(guī)模，上百個(gè)國(guó)家和地區(qū)的近千家企業(yè)參展。 目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分 針對(duì)目標(biāo)客戶的情況，目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分如下： 購(gòu)買企業(yè) ? 自用：需要拓展中國(guó)或廣州市場(chǎng)的外資企業(yè)，涉及對(duì)外貿(mào)易或?qū)嵤┳叱鋈サ膰?guó)內(nèi)企業(yè)，拓展廣州市場(chǎng)的國(guó)內(nèi)有實(shí)力的企業(yè)。 消費(fèi)等級(jí)：需要大面積辦公的企業(yè)， 消費(fèi)水準(zhǔn)：頂級(jí)全智能商務(wù)系統(tǒng) 購(gòu)買心態(tài)； 購(gòu)屋動(dòng)機(jī)；自用為主，投資為輔。詳見工程進(jìn)度表（表六） 項(xiàng)目總投資與成本估算（詳見表三） 開發(fā)成本估算 a 土地成本：本項(xiàng)目地塊的土地成本 根據(jù)旁邊地塊 PZB1501 拍出的樓面地價(jià)3800 元 /M2 和 PZB1301 拍出的樓面地價(jià) 6223 元 /M2，取這兩塊地的平均值作為本項(xiàng)目的樓面地價(jià) 元 /M2，需投入 1,341,934,367 元。 f 不可預(yù)見費(fèi)。 開發(fā)費(fèi)用估算。 總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙? 本項(xiàng)目的總成本費(fèi)用及分?jǐn)傇斠娍偝杀举M(fèi)用表（表十一） 4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 15,478,754 排水管道工程 萬元 /公頃 *7 公頃 2,632,000 公共廣場(chǎng)（露天車位） 320 元 /M2*18055M2 5,777,600 綠化工程 萬元 /公頃 * 公頃 413,132 供水工程 15萬元 /公頃 * 1,147,590 供電工程 65萬元 /公頃 * 4,972,890 電訊工程 7萬元 /公頃 * 公頃 535,542 5 開發(fā)期間稅 費(fèi) 129,234,382 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1656282910* 91,095,560 建筑工程質(zhì)量與安檢費(fèi) 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 1656282910* 4,140,707 安全監(jiān)督費(fèi) 1656282910* 2,484,424 供電增容費(fèi) 350 元/KVA*8KVA/100M2*267771M2 7,497,588 預(yù)算定額管理費(fèi) 1656282910* 1,656,283 招投標(biāo)服務(wù)費(fèi) 1656282910* 828,141 工程監(jiān)理費(fèi)（施工） 1656282910* 4,968,849 其他稅費(fèi) 1656282910* 16,562,829 項(xiàng)目投資與資金籌措計(jì)劃和項(xiàng)目貸款計(jì)劃 資金籌措與投資計(jì)劃： 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是租金收入用于投資部分。詳見資金籌措表（表八） 銀行貸款的償還方式與銀行簽訂協(xié)議，年利率為 %，具體的還款方式見還款付息表（表九） 項(xiàng)目的租賃收入 本項(xiàng)目的租賃總收入為 46202020298 元，詳見資金預(yù)測(cè)表（表四） 項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)與所得稅 本項(xiàng)目的稅金及附加、費(fèi)用、所得稅詳見租賃稅金及附加表（表五） 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及敏感性分析 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 損益表與靜態(tài)盈利能力（損益表詳見表十二） a 全 部投 資 利潤(rùn) 率 =年 平 均利 潤(rùn) 總額 /項(xiàng)目 總 投資 *100%=% 。 b 全部投資 凈現(xiàn)值為 301066 萬元。 敏感性分析（詳見表十五，表十六） 從經(jīng)濟(jì)效益分析出發(fā)，建安工程費(fèi)是影響投資收益的重要因素，另外，本項(xiàng)目的租金收入也是影響投資的重要因素，所以對(duì)這兩個(gè)因素進(jìn)行敏感性分析。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 從上述分析可得出本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論如下： 從各財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)看，本項(xiàng)目有可以接受的靜態(tài)與動(dòng)態(tài)盈利能力。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目銀行貸款達(dá) 21 億元，存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦租賃 未能如期完成，本項(xiàng)目可能面臨較嚴(yán)重的債務(wù)危機(jī)。 隨著廣州會(huì)展業(yè)的發(fā)展，將為琶洲帶來超旺的人氣。 結(jié)論 由上述分析，我們就項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的可行性得出結(jié)論：項(xiàng)目可行。 政府政策的不確定性需要考慮。 項(xiàng)目所處的琶洲區(qū)域是廣州市重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，會(huì)展經(jīng)濟(jì)將吸引全世界想進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的外國(guó)企業(yè)和想走出國(guó)門的眾多民營(yíng)企業(yè)的眼球。 8．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目政策性風(fēng)險(xiǎn) 政府的政策和市政設(shè)施的準(zhǔn)時(shí)到位都存在著不確定性。從該表我們還可以看到，本項(xiàng)目的臨界點(diǎn)都超過了 15 個(gè)百分點(diǎn)。 d 投資回收期為 年。 按目前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的平均投資利潤(rùn)率 10%的水平，本項(xiàng)目的靜態(tài)盈利能力是可以接受的。詳見投資計(jì)劃表（表七）和資金籌措表（表八） 貸款本金的償還及利息支付。 b 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 832,050,347 元，詳 見還款付息表（表九） 開發(fā)費(fèi)用。 開發(fā)成本。 2 前期工程費(fèi) 50,936,930 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 1656282910* 49,688,487 可行性研究費(fèi) *1656282910 1,000,000 水文、地質(zhì)、勘察費(fèi) 49688487* 248,442 c 建安工程費(fèi)： 1,656,282,910 元。大部分是需要大面積的辦公用地的大型企業(yè) ，這部分企業(yè)需要超過 1000 平方米的辦公用地，可接受的售價(jià)為 1200015000 元 /M2 或租金 150180 元 /M2 一個(gè)月。 ? 事業(yè)發(fā)展的需要：由于事業(yè)的發(fā)展，目前的辦公樓已經(jīng)不適合企業(yè)的發(fā)展，需要更大、更好的寫字樓的企業(yè)。這些企業(yè)將成為項(xiàng)目的寫字樓和酒店的短期客戶。琶洲發(fā)展?jié)摿o限，將吸引不少投資機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目投資。 b. 國(guó)內(nèi)不斷壯大的民營(yíng)企業(yè) 分析：中國(guó)的民營(yíng)企業(yè)不斷的壯大發(fā)展，不少有
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