廣州市房地產(chǎn)-廣州某項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(doc12)-地產(chǎn)可研(文件)
【正文】 方米，較 2020 年全年成交均價(jià) 2992 元 /平方米上漲 424 元 /平方米，幅度達(dá)到 ％。原因主要是市場(chǎng) “求大于供 ”加劇、政策短期效應(yīng)遞減以及 2020 年政策著力點(diǎn)在長(zhǎng)遠(yuǎn)改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)三方面因素所致。 2020 年宏觀調(diào)控的市場(chǎng)影響全面評(píng)估目前為時(shí)尚早，但短期影響還是存在的， 2020 年下半年新建住宅市場(chǎng)成交縮量較明顯，改變了上半年量增價(jià)升的走勢(shì)，特別是第四季度，成交量同比大幅減少 ％（見圖 1表 16）。 2020年新建商用物業(yè)市場(chǎng)可謂是房地產(chǎn)市場(chǎng)最大亮點(diǎn)，新建寫字樓和新建商鋪分別成交 6 萬(wàn)平方米，較 2020 年大幅增長(zhǎng)約五成左右（見表 18），國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控給商用物業(yè)帶來(lái)了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，不少投資資金轉(zhuǎn)向商鋪或?qū)懽謽鞘袌?chǎng)。 七、區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)各異，花都、白云的市場(chǎng)地位越來(lái)越重要?？梢詳喽ǖ氖?，今后幾年郊區(qū)置業(yè)熱的趨勢(shì)只會(huì)加強(qiáng)，不會(huì)減弱。 第二章 2020 年廣州市新建商品房市場(chǎng)分析 2020 年，廣州市新建商品房市場(chǎng)總體成交情況表現(xiàn)平穩(wěn)，全市十區(qū)新建商品房屋成交面積為 萬(wàn)平方米，同比增加 ％。而海珠、天河、番禺三個(gè)傳統(tǒng)成交大區(qū)，在 2020 年的住宅成交量均較 2020 年有所減少，這主要是受到新建項(xiàng)目批準(zhǔn)上市量減少及樓價(jià)上漲急速的影響。從下圖可以看出，整個(gè)新建住宅市場(chǎng)在最近四年內(nèi)表現(xiàn)出 “量穩(wěn)價(jià)升 ”態(tài)勢(shì)。 由于新貨市場(chǎng)戶型偏大，不少購(gòu)房者最終購(gòu)買的單位面積比自己原計(jì)劃要大。天河、白云、番禺、花都四區(qū)數(shù)值接近或超過(guò)全市平均數(shù)值，其中花都的套均面積達(dá)到 平方米 /套，增加 平方米 /套。各區(qū)住宅成交均價(jià)皆較 2020 年有不同幅度上漲，其中越秀區(qū)的住宅均價(jià)達(dá)到9219 元 /平方米，同比上升 ％，高居首位；天河區(qū)住宅均價(jià)達(dá)到 8415 元 /平方米，同比上升 ％。 新建住宅市場(chǎng)分析 成交情況：量微減、價(jià)大漲 2020 年，廣州市十區(qū)新建商品住宅的成交量為 萬(wàn)平方米，同比減少 ％。主要是供應(yīng)量減少以及樓價(jià)上升過(guò)快所導(dǎo)致?；ǘ夹陆ㄗ≌山涣客仍鲩L(zhǎng)一成四，存量住宅成交量同比猛增四成一，市場(chǎng)份額明顯上升；白云新建、存量住宅成交量與市場(chǎng)份額同比均增 加（見表 1）。琶洲會(huì)展中心地位日趨明朗。 由于新房樓價(jià)高企，新增供應(yīng)不多，而二手樓價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)以及交通便利、生活配套成熟等特點(diǎn)，吸引了相當(dāng)部分改善居住和換房型買家， 使得交易量較 2020 年同期明顯增加。 市場(chǎng)進(jìn)入第四季度樓價(jià)上漲動(dòng)力減弱，有二方面因素不容忽視，一是樓價(jià)上漲速度過(guò)快，新房平均售價(jià)每平方米接近七千元，市場(chǎng)要完全接受需要時(shí)間消化，相當(dāng)部分購(gòu)房者產(chǎn)生觀望情緒，二是競(jìng)房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)的調(diào)控進(jìn)入實(shí)操階段，政策效應(yīng)顯現(xiàn)，抑制了市場(chǎng)追高意 愿。但進(jìn)入第四季度，樓價(jià)上沖動(dòng)力明顯減弱，一直進(jìn)行高位盤整（見圖 13）。 四、樓價(jià)快速上升，但第四季度升勢(shì)減緩。 旺盛的購(gòu)房需求還體現(xiàn)在二手市場(chǎng)穩(wěn)中略 增的交易量上。 2020 年的調(diào)控政策，不論是 “7090”政策、 “雙競(jìng)雙限 ”政策還是房產(chǎn)交易征收全額營(yíng)業(yè)稅延長(zhǎng)至 5 年的政策，都沒有對(duì)全年成交量造成太大影響。 土地市場(chǎng)供求兩旺，說(shuō)明開發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)幾年的市場(chǎng)非?？春茫貏e是大的開發(fā)企業(yè)，對(duì)出讓土地不惜重金競(jìng)投，出讓的 45 宗土地中，基本上是由知名大發(fā)展商競(jìng)得，地塊的總成交金額達(dá)到 139 億元，比去年增長(zhǎng) 127％，使得成交地價(jià)屢創(chuàng)新高。 土地供應(yīng)大幅度增加是2020 年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)顯著特點(diǎn)。 從政府公布的數(shù)據(jù)看，全市十區(qū)共成交 195863 宗交易，較去年同期增長(zhǎng) ％；成交面積 萬(wàn)平方米，同
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