濟陽盛世華庭房地產項目可行性研究報告(doc22)-地產可研(文件)
【正文】 化代表玉皇冢兩處省級文物保護單位及文明遐邇的孔子“聞韶臺”遺址，黑陶工藝和鼓子秧歌久負盛名。 12 第五章 項目總體規(guī)劃 項目規(guī)劃方案是由澳大利亞 PTamp。社區(qū)規(guī)劃亦以溫泉特色為主，方案設計中充分考慮到溫泉特色和建筑規(guī)劃布局的完美結合。 三、戶型特點 “四 明設計”，每戶保證“明廚、明衛(wèi)、明臥，明廳”格局。 各使用單元開間的確定均符合現(xiàn)代家具、家電的擺放和現(xiàn)代人生活的需求。 四、景觀綠化 景觀配置按照園林設計，利用樓與樓之間自 然錯落而形成的宅間綠地，結合小品的設置，形成綠林掩映，步移景異的田園景觀效果。 高層住宅建筑面積 7920 m178。 設計和施工組織方式 本項目的設計采用總承包制，為充分發(fā)揮項目所在地獨特的溫泉資源，規(guī)劃設計和建筑方案均聘請國內著名建筑設計院設計。 16 第七章 項目投資收益分析 一、投資估算 該項目計劃建設 87379 ㎡，其中多層住宅 57968 ㎡，高層住宅 7920 ㎡，商業(yè)面積 21031 ㎡，幼兒園面積 460 ㎡，預計總投資 13933 萬元，實現(xiàn)銷售收入 16459 萬元，利稅 4740 萬元，其中利潤 2526 萬元，稅金 2214萬元，利潤率 %，利稅率 %。 三、項目銷售收入及利潤 銷售收入 序號 項目 均價 面積 銷售額 (萬元 ) 1 商業(yè)銷售額 2700元 / m178。 8695 4 高層銷售額 2500元 / m178。 FIRR 是評估項目盈利性的基本指標。其計算公式為： tnt ct iCOCIF N P V??? ??? 0 )1()( %1 0 0??? 總開發(fā)成本 總開發(fā)成本總開發(fā)價值開發(fā)商成本利潤率 19 式中： FNVP —— 項目在起始時間點的財務凈現(xiàn)值； ci —— 基準收益率或設定的目標收益率（取 ci =9%）。 線性盈虧平衡分析公式： )()()( xExCxF ?? 其中 : )(xF — 收入 )(xC — 成本 )(xE 利潤 當 )(xE =0 時 , )(xF = )(xC ,此時盈虧平衡， x 則為盈虧平衡點。 其中，可變成本包括銷售稅金和銷售費用，則總開發(fā)成本中其它的成本就是固定成本。假定商服價格、底下車位價格等其它因素都不變的前提下。 第 22 頁 共 22 頁 第八章 項目綜合結論 項目建設必要 項目基礎條件具備 項目市場前景看好 項目規(guī)劃設計合理 項目前期準備充分 項目資金落實 項目預期收益可靠 項目風險程度底 因此，項目綜合結論可行。 商品房售價的敏感性分析（單價：萬元） 售價變動率 +5% 0 － 5% 變化后的售價 總開發(fā)收入 16459 16459 16459 總開發(fā)成本 13431 13933 14435 成本利潤 3028 2526 2024 成本利潤率 % % % 成本利潤變化的幅度 +% 0 － % 本項目的商品房的售價的敏感性要大于建筑成本的敏感性，它對項目的經濟效果影響較大，因而房價的確定就顯得至關重要。所以 ，如果項目的平均單價超過 1525 元 /平方米，項目就有盈利，而低于此點，項目則虧損；銷量超過平衡點的數(shù)量，即超過 70748 平方米，項目就有盈利，而低于此點，項目則虧損。 20 其中，可變成本包括銷售稅金和銷售費用，則總 開發(fā)成本中其它的成本就是固定成本。對房地產開發(fā)項目來說，動態(tài)投資回收期自開發(fā)投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即位投資 回收終止年份。 FIRR 的計算公式為： ??? ???nttt F IR RCOCI0 0)1()( 式中： CI—— 現(xiàn)金流入量； CO—— 現(xiàn)金流出量； tCOCI )( ? —— 項目在第年的凈現(xiàn)金流量； t=0—— 項目開始的時間點； n—— 計算期，即項目的開發(fā)或經營周期。 1980 5 幼兒園 2300 460 106 6 平均售價 1884 6 總銷售額 16459萬元 7 利潤 2526萬元 8 利潤率 % 銷售收入分期按比例預測 年份 銷售比例 銷售面積 銷售收入 第一年 30% 4938 第二年 60% 9875 第三年 10% 1646 四、財務評價 項目現(xiàn)金流量圖 4985 9875 1646 0 1 2 3 4500 4916 4527 開發(fā)商成本利潤率 開發(fā)商成本利潤率是初步判斷房地產開發(fā)
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