廣州市房地產(chǎn)-廣州某項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(doc12)-地產(chǎn)可研(參考版)
2024-08-17 16:39本頁面
【正文】 由于新貨市場戶型偏大，不少購房者最終購買的單位面積比自己原計(jì)劃要大。天河、白云、番禺、花都四區(qū)數(shù)值接近或超過全市平均數(shù)值，其中花都的套均面積達(dá)到 平方米 /套，增加 平方米 /套。從下圖可以看出，整個(gè)新建住宅市場在最近四年內(nèi)表現(xiàn)出 “量穩(wěn)價(jià)升 ”態(tài)勢。各區(qū)住宅成交均價(jià)皆較 2020 年有不同幅度上漲，其中越秀區(qū)的住宅均價(jià)達(dá)到9219 元 /平方米，同比上升 ％，高居首位；天河區(qū)住宅均價(jià)達(dá)到 8415 元 /平方米，同比上升 ％。而海珠、天河、番禺三個(gè)傳統(tǒng)成交大區(qū)，在 2020 年的住宅成交量均較 2020 年有所減少，這主要是受到新建項(xiàng)目批準(zhǔn)上市量減少及樓價(jià)上漲急速的影響。 新建住宅市場分析 成交情況：量微減、價(jià)大漲 2020 年，廣州市十區(qū)新建商品住宅的成交量為 萬平方米，同比減少 ％。 第二章 2020 年廣州市新建商品房市場分析 2020 年，廣州市新建商品房市場總體成交情況表現(xiàn)平穩(wěn)，全市十區(qū)新建商品房屋成交面積為 萬平方米，同比增加 ％。主要是供應(yīng)量減少以及樓價(jià)上升過快所導(dǎo)致?？梢詳喽ǖ氖?，今后幾年郊區(qū)置業(yè)熱的趨勢只會加強(qiáng)，不會減弱?；ǘ夹陆ㄗ≌山涣客仍鲩L一成四，存量住宅成交量同比猛增四成一，市場份額明顯上升；白云新建、存量住宅成交量與市場份額同比均增 加（見表 1）。 七、區(qū)域市場表現(xiàn)各異，花都、白云的市場地位越來越重要。琶洲會展中心地位日趨明朗。 2020年新建商用物業(yè)市場可謂是房地產(chǎn)市場最大亮點(diǎn)，新建寫字樓和新建商鋪分別成交 6 萬平方米，較 2020 年大幅增長約五成左右（見表 18），國家對住宅市場的調(diào)控給商用物業(yè)帶來了市場機(jī)會，不少投資資金轉(zhuǎn)向商鋪或?qū)懽謽鞘袌觥? 由于新房樓價(jià)高企，新增供應(yīng)不多，而二手樓價(jià)格上的優(yōu)勢以及交通便利、生活配套成熟等特點(diǎn)，吸引了相當(dāng)部分改善居住和換房型買家， 使得交易量較 2020 年同期明顯增加。 2020 年宏觀調(diào)控的市場影響全面評估目前為時(shí)尚早，但短期影響還是存在的， 2020 年下半年新建住宅市場成交縮量較明顯，改變了上半年量增價(jià)升的走勢，特別是第四季度，成交量同比大幅減少 ％（見圖 1表 16）。 市場進(jìn)入第四季度樓價(jià)上漲動力減弱，有二方面因素不容忽視，一是樓價(jià)上漲速度過快，新房平均售價(jià)每平方米接近七千元，市場要完全接受需要時(shí)間消化，相當(dāng)部分購房者產(chǎn)生觀望情緒，二是競房價(jià)、競地價(jià)的調(diào)控進(jìn)入實(shí)操階段，政策效應(yīng)顯現(xiàn)，抑制了市場追高意 愿。原因主要是市場 “求大于供 ”加劇、政策短期效應(yīng)遞減以及 2020 年政策著力點(diǎn)在長遠(yuǎn)改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)三方面因素所致。但進(jìn)入第四季度，樓價(jià)上沖動力明顯減弱，一直進(jìn)行高位盤整（見圖 13）。 二手樓價(jià)同樣穩(wěn)步上揚(yáng)，全年存量住宅成交均價(jià) 3416 元 /平方米，較 2020 年全年成交均價(jià) 2992 元 /平方米上漲 424 元 /平方米，幅度達(dá)到 ％。 四、樓價(jià)快速上升，但第四季度升勢減緩。從近年存量房市場的發(fā)展軌跡看，從 2020 年開始，存量房市場的增長模式已由高速、爆發(fā)式增長轉(zhuǎn)變?yōu)槠椒€(wěn)增長（見圖 2）。 旺盛的購房需求還體現(xiàn)在二手市場穩(wěn)中略 增的交易量上。 廣州新建商品房市場以換房需求主導(dǎo)，在樓價(jià)上漲較快的情況下，新房目前平均總價(jià)接近70 萬元 /套，市場仍有承接力，說明市場吸納消化力較強(qiáng)。 2020 年的調(diào)控政策，不論是 “7090”政策、 “雙競雙限 ”政策還是房產(chǎn)交易征收全額營業(yè)稅延長至 5 年的政策，都沒有對全年成交量造成太大影響。 三、市場需求較為旺盛，吸納力較強(qiáng)。 土地市場供求兩
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