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正文內(nèi)容

廣州市房地產(chǎn)-廣州某項目可行性研究報告(doc12)-地產(chǎn)可研(編輯修改稿)

2024-09-18 16:39 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 九佛片區(qū)、鎮(zhèn)龍片區(qū)、天鹿湖片區(qū)、永和片區(qū)、東區(qū)和夏港片區(qū)等六大區(qū)域功能組團建設(shè):九佛片區(qū)要建成 為山地居住新城、農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū);鎮(zhèn)龍片區(qū)要建成集現(xiàn)代化生態(tài)型工業(yè)區(qū)、居住與現(xiàn)代服務(wù)、休閑娛樂為一體的綜合新城;天鹿湖片區(qū)要建成為旅游度假休閑和科技研發(fā)服務(wù)區(qū);永和片區(qū)要建成以電子產(chǎn)品制造、食品、精細(xì)化工、輕加工業(yè)為主的工業(yè)區(qū);東區(qū)要建成以化工、食品、電子、鋼鐵、汽車制造為主的現(xiàn)代化工業(yè)區(qū);夏港片區(qū)要建成成熟的外資工業(yè)區(qū),港口物流與保稅加工基地。形成功能劃分科學(xué)、區(qū)域分工合理的城市建設(shè)格局,力爭用五年左右的時間把蘿崗建成為配套設(shè)施基本齊備、具有嶺南地方特色的城市新區(qū)。 四、廣州市房地產(chǎn)市場 發(fā)展分析 在新一輪宏觀調(diào)控政策不斷出臺的條件下, 2020 年廣州房地產(chǎn)市場總體保持活躍,成交穩(wěn)定,具體看,具有以下七個特點。 一、總體來看, 2020 年新一輪宏觀調(diào)控沒有改變廣州樓市發(fā)展的格局,市場交 易 依然保持活躍。 從政府公布的數(shù)據(jù)看,全市十區(qū)共成交 195863 宗交易,較去年同期增長 %;成交面積 萬平方米,同比增長 %。新建商品房市場和存量房市場的交易量、交易宗數(shù)均同比略增,說明樓市交投活躍,并未因頻繁出臺的政策出現(xiàn)大的波動(見表 11)。 2020 年 5 月 “國十五條 ”出臺的時候,市場還擔(dān)心新一輪調(diào)控會給市場帶來較大負(fù)面影響,樓市可能出現(xiàn)大的波動,但年終數(shù)據(jù)表明,近年廣州樓市的發(fā)展格局依舊(見圖 1表12)。 二、土地供應(yīng)猛增,土地出讓量為歷年新高,出讓地價迅速上升。 土地供應(yīng)大幅度增加是2020 年廣州房地產(chǎn)市場的一個顯著特點。全年公開出讓 45 宗土地,總用地面積達(dá)到 259萬平方米,是 2020 年的 倍,成為近三年來的土地供應(yīng)量增長最多的年份(見表 13)。第四季度,在金沙洲地塊和科學(xué)城地塊的出讓中,廣州率先采取 “雙競雙限 ”(即競地價、競房價、限地價、限房價)的新政確定的出讓方式,為了達(dá)到調(diào)整商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和平抑房價的兩大目的。這些土地市場的新動向值得關(guān)注。 土地市場供求兩旺,說明開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)市場的未來幾年的市場非??春茫貏e是大的開發(fā)企業(yè),對出讓土地不惜重金競投,出讓的 45 宗土地中,基本上是由知名大發(fā)展商競得,地塊的總成交金額達(dá)到 139 億元,比去年增長 127%,使得成交地價屢創(chuàng)新高。例如,機場路東側(cè)、廣州中醫(yī)學(xué)院西側(cè)地段的商品住宅用地成交價比 底價高出 118%,樓面地價達(dá)到 4725 元 /平方米,成為目前廣州住宅用地樓面地價的最高價,金沙洲和蘿崗住宅地塊拍出樓面地價超過 4000 元 /平方米,年底推出的琶洲商務(wù)用地拍出 億元的天價,樓面地價達(dá)到 10037 元 /平方米,成為廣州新的 “地王 ”。 三、市場需求較為旺盛,吸納力較強。從市場供求關(guān)系看,需求比較旺盛成為廣州樓市的顯著特點。 2020 年的調(diào)控政策,不論是 “7090”政策、 “雙競雙限 ”政策還是房產(chǎn)交易征收全額營業(yè)稅延長至 5 年的政策,都沒有對全年成交量造成太大影響。與需求旺盛不同,市場實際供應(yīng)并沒有放大 ,新增量處于近年較低水平,存量供應(yīng)沒有大的增長(見表 14)。 廣州新建商品房市場以換房需求主導(dǎo),在樓價上漲較快的情況下,新房目前平均總價接近70 萬元 /套,市場仍有承接力,說明市場吸納消化力較強。市場吸納率的數(shù)據(jù)說明,近年樓市 “求大于供 ”的情況并沒有改變。 旺盛的購房需求還體現(xiàn)在二手市場穩(wěn)中略 增的交易量上。 2020 年存量房交易量占市場份額超過 44%
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