廣州市房地產(chǎn)-廣州某項目可行性研究報告(doc12)-地產(chǎn)可研(編輯修改稿)
2024-09-18 16:39 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 九佛片區(qū)、鎮(zhèn)龍片區(qū)、天鹿湖片區(qū)、永和片區(qū)、東區(qū)和夏港片區(qū)等六大區(qū)域功能組團建設(shè)：九佛片區(qū)要建成 為山地居住新城、農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)；鎮(zhèn)龍片區(qū)要建成集現(xiàn)代化生態(tài)型工業(yè)區(qū)、居住與現(xiàn)代服務(wù)、休閑娛樂為一體的綜合新城；天鹿湖片區(qū)要建成為旅游度假休閑和科技研發(fā)服務(wù)區(qū)；永和片區(qū)要建成以電子產(chǎn)品制造、食品、精細化工、輕加工業(yè)為主的工業(yè)區(qū)；東區(qū)要建成以化工、食品、電子、鋼鐵、汽車制造為主的現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)；夏港片區(qū)要建成成熟的外資工業(yè)區(qū)，港口物流與保稅加工基地。形成功能劃分科學(xué)、區(qū)域分工合理的城市建設(shè)格局，力爭用五年左右的時間把蘿崗建成為配套設(shè)施基本齊備、具有嶺南地方特色的城市新區(qū)。 四、廣州市房地產(chǎn)市場 發(fā)展分析 在新一輪宏觀調(diào)控政策不斷出臺的條件下， 2020 年廣州房地產(chǎn)市場總體保持活躍，成交穩(wěn)定，具體看，具有以下七個特點。 一、總體來看， 2020 年新一輪宏觀調(diào)控沒有改變廣州樓市發(fā)展的格局，市場交 易 依然保持活躍。 從政府公布的數(shù)據(jù)看，全市十區(qū)共成交 195863 宗交易，較去年同期增長 ％；成交面積 萬平方米，同比增長 ％。新建商品房市場和存量房市場的交易量、交易宗數(shù)均同比略增，說明樓市交投活躍，并未因頻繁出臺的政策出現(xiàn)大的波動（見表 11）。 2020 年 5 月 “國十五條 ”出臺的時候，市場還擔心新一輪調(diào)控會給市場帶來較大負面影響，樓市可能出現(xiàn)大的波動，但年終數(shù)據(jù)表明，近年廣州樓市的發(fā)展格局依舊（見圖 1表12）。 二、土地供應(yīng)猛增，土地出讓量為歷年新高，出讓地價迅速上升。 土地供應(yīng)大幅度增加是2020 年廣州房地產(chǎn)市場的一個顯著特點。全年公開出讓 45 宗土地，總用地面積達到 259萬平方米，是 2020 年的 倍，成為近三年來的土地供應(yīng)量增長最多的年份（見表 13）。第四季度，在金沙洲地塊和科學(xué)城地塊的出讓中，廣州率先采取 “雙競雙限 ”（即競地價、競房價、限地價、限房價）的新政確定的出讓方式，為了達到調(diào)整商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和平抑房價的兩大目的。這些土地市場的新動向值得關(guān)注。 土地市場供求兩旺，說明開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)市場的未來幾年的市場非?？春?，特別是大的開發(fā)企業(yè)，對出讓土地不惜重金競投，出讓的 45 宗土地中，基本上是由知名大發(fā)展商競得，地塊的總成交金額達到 139 億元，比去年增長 127％，使得成交地價屢創(chuàng)新高。例如，機場路東側(cè)、廣州中醫(yī)學(xué)院西側(cè)地段的商品住宅用地成交價比 底價高出 118％，樓面地價達到 4725 元 /平方米，成為目前廣州住宅用地樓面地價的最高價，金沙洲和蘿崗住宅地塊拍出樓面地價超過 4000 元 /平方米，年底推出的琶洲商務(wù)用地拍出 億元的天價，樓面地價達到 10037 元 /平方米，成為廣州新的 “地王 ”。 三、市場需求較為旺盛，吸納力較強。從市場供求關(guān)系看，需求比較旺盛成為廣州樓市的顯著特點。 2020 年的調(diào)控政策，不論是 “7090”政策、 “雙競雙限 ”政策還是房產(chǎn)交易征收全額營業(yè)稅延長至 5 年的政策，都沒有對全年成交量造成太大影響。與需求旺盛不同，市場實際供應(yīng)并沒有放大 ，新增量處于近年較低水平，存量供應(yīng)沒有大的增長（見表 14）。 廣州新建商品房市場以換房需求主導(dǎo)，在樓價上漲較快的情況下，新房目前平均總價接近70 萬元 /套，市場仍有承接力，說明市場吸納消化力較強。市場吸納率的數(shù)據(jù)說明，近年樓市 “求大于供 ”的情況并沒有改變。 旺盛的購房需求還體現(xiàn)在二手市場穩(wěn)中略 增的交易量上。 2020 年存量房交易量占市場份額超過 44％
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