廣州市房地產(chǎn)-廣州某項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(doc12)-地產(chǎn)可研(編輯修改稿)
2024-09-18 16:39 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 九佛片區(qū)、鎮(zhèn)龍片區(qū)、天鹿湖片區(qū)、永和片區(qū)、東區(qū)和夏港片區(qū)等六大區(qū)域功能組團(tuán)建設(shè)：九佛片區(qū)要建成 為山地居住新城、農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)；鎮(zhèn)龍片區(qū)要建成集現(xiàn)代化生態(tài)型工業(yè)區(qū)、居住與現(xiàn)代服務(wù)、休閑娛樂(lè)為一體的綜合新城；天鹿湖片區(qū)要建成為旅游度假休閑和科技研發(fā)服務(wù)區(qū)；永和片區(qū)要建成以電子產(chǎn)品制造、食品、精細(xì)化工、輕加工業(yè)為主的工業(yè)區(qū)；東區(qū)要建成以化工、食品、電子、鋼鐵、汽車制造為主的現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)；夏港片區(qū)要建成成熟的外資工業(yè)區(qū)，港口物流與保稅加工基地。形成功能劃分科學(xué)、區(qū)域分工合理的城市建設(shè)格局，力爭(zhēng)用五年左右的時(shí)間把蘿崗建成為配套設(shè)施基本齊備、具有嶺南地方特色的城市新區(qū)。 四、廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)展分析 在新一輪宏觀調(diào)控政策不斷出臺(tái)的條件下， 2020 年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持活躍，成交穩(wěn)定，具體看，具有以下七個(gè)特點(diǎn)。 一、總體來(lái)看， 2020 年新一輪宏觀調(diào)控沒(méi)有改變廣州樓市發(fā)展的格局，市場(chǎng)交 易 依然保持活躍。 從政府公布的數(shù)據(jù)看，全市十區(qū)共成交 195863 宗交易，較去年同期增長(zhǎng) ％；成交面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％。新建商品房市場(chǎng)和存量房市場(chǎng)的交易量、交易宗數(shù)均同比略增，說(shuō)明樓市交投活躍，并未因頻繁出臺(tái)的政策出現(xiàn)大的波動(dòng)（見(jiàn)表 11）。 2020 年 5 月 “國(guó)十五條 ”出臺(tái)的時(shí)候，市場(chǎng)還擔(dān)心新一輪調(diào)控會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)較大負(fù)面影響，樓市可能出現(xiàn)大的波動(dòng)，但年終數(shù)據(jù)表明，近年廣州樓市的發(fā)展格局依舊（見(jiàn)圖 1表12）。 二、土地供應(yīng)猛增，土地出讓量為歷年新高，出讓地價(jià)迅速上升。 土地供應(yīng)大幅度增加是2020 年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)顯著特點(diǎn)。全年公開(kāi)出讓 45 宗土地，總用地面積達(dá)到 259萬(wàn)平方米，是 2020 年的 倍，成為近三年來(lái)的土地供應(yīng)量增長(zhǎng)最多的年份（見(jiàn)表 13）。第四季度，在金沙洲地塊和科學(xué)城地塊的出讓中，廣州率先采取 “雙競(jìng)雙限 ”（即競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)、限地價(jià)、限房?jī)r(jià)）的新政確定的出讓方式，為了達(dá)到調(diào)整商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和平抑房?jī)r(jià)的兩大目的。這些土地市場(chǎng)的新動(dòng)向值得關(guān)注。 土地市場(chǎng)供求兩旺，說(shuō)明開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)幾年的市場(chǎng)非常看好，特別是大的開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)出讓土地不惜重金競(jìng)投，出讓的 45 宗土地中，基本上是由知名大發(fā)展商競(jìng)得，地塊的總成交金額達(dá)到 139 億元，比去年增長(zhǎng) 127％，使得成交地價(jià)屢創(chuàng)新高。例如，機(jī)場(chǎng)路東側(cè)、廣州中醫(yī)學(xué)院西側(cè)地段的商品住宅用地成交價(jià)比 底價(jià)高出 118％，樓面地價(jià)達(dá)到 4725 元 /平方米，成為目前廣州住宅用地樓面地價(jià)的最高價(jià)，金沙洲和蘿崗住宅地塊拍出樓面地價(jià)超過(guò) 4000 元 /平方米，年底推出的琶洲商務(wù)用地拍出 億元的天價(jià)，樓面地價(jià)達(dá)到 10037 元 /平方米，成為廣州新的 “地王 ”。 三、市場(chǎng)需求較為旺盛，吸納力較強(qiáng)。從市場(chǎng)供求關(guān)系看，需求比較旺盛成為廣州樓市的顯著特點(diǎn)。 2020 年的調(diào)控政策，不論是 “7090”政策、 “雙競(jìng)雙限 ”政策還是房產(chǎn)交易征收全額營(yíng)業(yè)稅延長(zhǎng)至 5 年的政策，都沒(méi)有對(duì)全年成交量造成太大影響。與需求旺盛不同，市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)并沒(méi)有放大 ，新增量處于近年較低水平，存量供應(yīng)沒(méi)有大的增長(zhǎng)（見(jiàn)表 14）。 廣州新建商品房市場(chǎng)以換房需求主導(dǎo)，在樓價(jià)上漲較快的情況下，新房目前平均總價(jià)接近70 萬(wàn)元 /套，市場(chǎng)仍有承接力，說(shuō)明市場(chǎng)吸納消化力較強(qiáng)。市場(chǎng)吸納率的數(shù)據(jù)說(shuō)明，近年樓市 “求大于供 ”的情況并沒(méi)有改變。 旺盛的購(gòu)房需求還體現(xiàn)在二手市場(chǎng)穩(wěn)中略 增的交易量上。 2020 年存量房交易量占市場(chǎng)份額超過(guò) 44％
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