【正文】 據(jù)市場調(diào)查分析資料及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表 , 制定項(xiàng)目的分期銷售計(jì)劃，見附。 獨(dú)立別墅價(jià)格測算表 項(xiàng) 目 價(jià)格 地段 交通 配套 戶型 規(guī)劃及環(huán)境 知名度 項(xiàng)目相對(duì)基價(jià) （元 / m2） 金碧御水山莊 3900 100 100 100 98 99 102 3941 雅寶新城 4000 101 101 102 99 97 101 3964 注：估價(jià)對(duì)象價(jià)格 =交易對(duì)象價(jià)格 *100/（） *100/（） *…… 運(yùn)用市場比較法和加權(quán)平均法 測定項(xiàng)目獨(dú)立別墅的市場平均銷售基價(jià)為 3953 元 /m2,建議 初步定價(jià)為 3900元 /m2。所謂類似是指 在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)等方面，與估價(jià)對(duì)象相同或相似的。 根據(jù)測算，本項(xiàng)目在 D 區(qū)第一期工程 銷售前需投入開發(fā)建設(shè)資金為 7900 萬元，結(jié)合開發(fā)建設(shè)進(jìn)度，我司編排了項(xiàng)目銷售前的資金投放計(jì)劃，詳見附表二（銷售前資金投放表）、附表三（建設(shè)期資金流出表）。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 開發(fā)建設(shè)進(jìn)度及投資資金安排計(jì)劃 由于項(xiàng)目規(guī)模較大，公司目前資金較為緊張，為降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，我司計(jì)劃將 D區(qū)分為兩期、 E 區(qū)為一期共三期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。因此，在項(xiàng)目建設(shè)過程中，對(duì)工程建筑的成本控制尤為重要。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 白蟻 防治費(fèi) 5 125564 63 5 其他費(fèi)用 2425 管理費(fèi) （ 1＋… 4） 5％ 1028 不可預(yù)見費(fèi) （ 1＋… 4） 5％ 1028 利息 （ 1＋… 4） 30％ 6％ 1 370 合計(jì) 22975 1830 元 /㎡ 甲方已投入 D區(qū)的各種工程費(fèi)用 4500萬元，按有效價(jià)值 80％計(jì)算， D 區(qū)還需投入開發(fā)資金 19375萬元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 D 區(qū)的建設(shè)成本測算 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià)（元 /㎡） 數(shù)量（㎡） 金額（萬元） 備注 1 建筑安裝工程費(fèi) 13154 別墅土建工程費(fèi) 750 58839 4413 別墅安裝工程費(fèi) 80 58839 471 公寓、興建土建工程費(fèi) 1100 66725 7340 公寓、興建安裝工程費(fèi) 120 66725 801 工程監(jiān)理費(fèi) 建安 1％ 130 2 前期工程費(fèi) 2135 勘測設(shè)計(jì)費(fèi) 50 125564 628 三通一平 120 125564 1507 3 配套設(shè)施工程費(fèi) 4657 外水、電工程 150 125564 1883 電訊、保安等弱電工程 40 125564 502 煤氣工程 15 125564 188 綠化工程 100 107892 1079 按綠地面積計(jì) 道路、排污、排水工程 80 125564 1005 4 開發(fā)期間應(yīng)繳交稅費(fèi) 603 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 建安 3％ 395 工程質(zhì)量、安全監(jiān)督費(fèi) 建安 ‰ 42 防雷工程 125564 18 噪音檢測費(fèi) 1 125564 13 建筑工地管理及余泥排放 費(fèi) 建安 2‰ 26 招投標(biāo)活動(dòng)費(fèi) 建安 4‰ 52 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。如 果開發(fā)公司能夠提供出有所不同的個(gè)性裝修特色，既是市場發(fā)展的需要，又可創(chuàng)造一個(gè)閃亮的賣點(diǎn)。富于個(gè)性化的精裝修套餐會(huì)在今年進(jìn)一步受到歡迎。這反映出由于目前購房者以工作時(shí)間緊張的企業(yè)人員為主，而裝修市場又不夠規(guī)范，購房者既缺乏時(shí)間也沒足夠精力自行裝修而希望直接購買到已裝修住房的現(xiàn)實(shí)狀況。 如上圖示， 2020 年度部分城市商品住宅需求狀況市場調(diào)查分析報(bào)告發(fā)現(xiàn)，在對(duì)“希望所購買的住房具備怎樣的內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)”的選擇上， ％ 的人選擇了具備基本簡單裝修， ％的人選擇“全屋精裝修”， ％的人選擇“開發(fā)商提供裝修套餐”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。從目前至長遠(yuǎn)看，提倡和推行一次成型裝修的商品房，使建設(shè)同裝修有機(jī)結(jié)合已勢在必行。 成功的裝修設(shè)計(jì)，結(jié)合合理價(jià)格系統(tǒng)，將會(huì)是項(xiàng)目銷售的最大推力。 價(jià)格的構(gòu)成，除了建筑與環(huán)境，裝修標(biāo)準(zhǔn)也是其中一個(gè)關(guān)鍵。別墅的外型設(shè)計(jì)以中式建筑為主。 路，本項(xiàng)目的建筑單體以獨(dú)立別墅為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 建筑單體設(shè)想 按照別墅市場的現(xiàn)況和今后的發(fā)展趨勢，并依據(jù)高品位的開發(fā)思 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。創(chuàng)造一個(gè)既能滿足現(xiàn)代人居住心理需要，具有濃郁時(shí)代氣息；又能體現(xiàn)深厚文化底蘊(yùn)嶺南特色的居住環(huán)境。注重生態(tài)、園林、自然環(huán)境的宣示及塑造。 共同心理需求：環(huán)境好、個(gè)性化、配套全、規(guī)模大、規(guī)劃好、文化氣息濃、高尚會(huì)所具備。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 花都地區(qū) ：為家人創(chuàng)造良好居住條件，享受家庭樂趣，對(duì)子女有益，利于確定自己的社會(huì)地位。 目標(biāo)客戶定位 根據(jù)花都房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群定位為： 核心人群界定：向往自然悠閑生活的成功人士， 以男性為主導(dǎo)，年齡 3550歲，家庭財(cái)產(chǎn)超百萬元，多數(shù)已成家且婚姻狀況穩(wěn)定，有小孩， 事業(yè)已有正常軌道，有時(shí)間從事各種度假性休閑生活， 已有一次以上置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，甚至已有一處以上別墅。 發(fā)展定位 結(jié)合本地塊條件和花都區(qū)的發(fā)展趨勢，可將該地塊定位為集旅游度假、文體保健、居住為一體的別墅綜合項(xiàng)目，以田園式休閑生活作為項(xiàng)目的主題，并以高品位、低價(jià)位、優(yōu)服務(wù)作為項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營思路。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 我司可看準(zhǔn)這股潛在而強(qiáng)大的消費(fèi)需求，在遠(yuǎn)郊空氣清新、依山傍水的鄉(xiāng)村開發(fā)出適宜度假的住宅，往往能獲得這批人士 的追捧。隨著高速公路的興建、私家車的增長以及人們對(duì)環(huán)境意識(shí)的提高，一些二次置業(yè)人士將居住的眼光放到數(shù)十近百公里外的遠(yuǎn)郊鄉(xiāng)村，從而興起一種遠(yuǎn)郊度假型住宅的置業(yè)居住時(shí)尚。 市場定位研究 需求定位 今日都市人心目中的郊區(qū)概念不知比以前擴(kuò)大了多少倍。 應(yīng)對(duì)措施：在區(qū)內(nèi)設(shè)置相應(yīng)的生活配套設(shè)施。 應(yīng)對(duì)措施：抓準(zhǔn)消費(fèi)顧客群，塑造項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢，提高項(xiàng)目的品質(zhì)，以差異性的市場策略來對(duì)付同類樓盤的競爭。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 獅嶺鎮(zhèn)內(nèi)建有廣州寶巾高爾夫球鄉(xiāng)村俱樂部，距本項(xiàng)目僅幾公里遠(yuǎn)，作為一項(xiàng)高檔次的娛樂體育項(xiàng)目，這有利于本項(xiàng)目的別墅開發(fā)。 隨 著區(qū)域建設(shè)的完善，花都區(qū)這幾年房地產(chǎn)健康快速的發(fā)展，區(qū)域的優(yōu)勢逐年顯現(xiàn)，加上區(qū)政府的支持，未來幾年將會(huì)迎上地產(chǎn)開發(fā)的高潮。 應(yīng)對(duì)措施：在項(xiàng)目的開發(fā)前和開發(fā)過程，逐步將項(xiàng)目周邊的用地征用開發(fā)。 應(yīng)對(duì)措施：在本報(bào)告分析的基礎(chǔ)上，一邊進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃的調(diào)整修改，一邊對(duì)其修改的數(shù)據(jù)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性的核算，以把握好兩者之間的度，抓準(zhǔn)平衡點(diǎn)。 對(duì)方提出減少項(xiàng)目項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)的要求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 應(yīng)對(duì)措施：投入資金改造 A、 B、 C 區(qū)的環(huán)境，除了有利于項(xiàng)目整體的形象，有益于項(xiàng)目的后期開發(fā)銷售，還使居住在 A、 B、 C區(qū)的南航職工享受到良好的居住環(huán)境，提高他們的生活質(zhì)量，因此可借此向 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 應(yīng)對(duì)措施：作好項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，要利用地形營造優(yōu)美 的內(nèi)部景觀以擬補(bǔ)先天的不足。 前期 A、 B、 C區(qū)的開發(fā)銷售，積聚了一定的人氣資源，對(duì)后期的開發(fā)銷售起到了一定的促進(jìn)作用，而且前期的住戶絕大部分是南航的職工，這部分人士各方面的素質(zhì)都較高，對(duì)項(xiàng)目今后的銷售和管理都會(huì)帶來正面效應(yīng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。第一期的 200 多套別墅現(xiàn)已銷出 85%，剩余十余套，第二期準(zhǔn)備在今年五月推出。 環(huán)境：山莊內(nèi)社有花園，亭閣 特色：環(huán)抱青蔥幽凈的山水，領(lǐng)受秀全水庫靈氣。 蒙地卡羅山莊 宣傳：依托秀全的名氣，領(lǐng)受水的靈氣 樓盤情況：這樓盤已開發(fā)了十年，一期已近賣完， 90%多是售于香港人，之后停頓了一段時(shí)間，今年又準(zhǔn)備開發(fā)第二期 位置：座落秀全水庫 占地： 1000畝 產(chǎn)品：主要為別墅、洋房，亦有商鋪。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 宣傳：仁者之選 龍山 智者之選 泰湖 生命之源 流溪河 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 特色：異國特色濃，民風(fēng)淳樸，花僑鎮(zhèn)被稱為 流溪河畔的小東南亞 ，居民 95％以上都是來自世界上 13 個(gè)國家和地區(qū)的歸僑。 規(guī)劃：分為１２個(gè)住宅分區(qū)，中山大學(xué)附屬雅寶學(xué)校、２個(gè)大型住客會(huì)所、９洞高爾夫球場、高爾夫球會(huì)所、多 個(gè)網(wǎng)球場、６個(gè)游泳池、銀行、商場、酒樓、肉菜市場、醫(yī)務(wù)所。 銷售價(jià)格（毛坯）：公寓： 2200元 /平方米 聯(lián)體別墅： 3000 元 /平方米 獨(dú)立別墅： 4000 元 /平方米 銷售對(duì)象：廣州、花都、香港 銷售情況：從 2020 年開始銷售，共 推出三期別墅 500 多套，前兩期別墅已售罄，現(xiàn)主推第三期，銷售率約為 65% 產(chǎn)品：聯(lián)體別墅面積 :210 m2 獨(dú)立別墅面積： 250— 350m2 居區(qū)特色：依山而建，沿河而居，天馬河走過小區(qū)，河兩畔人造沙灘、垂釣區(qū)、濱河林帶、果園、山頂公園、觀景臺(tái)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。我們根據(jù)花都別墅市場的特點(diǎn)，選取了以下幾個(gè)較為典型的樓盤分析： 雅寶新城 宣傳口號(hào)：低密度、高綠化率的自然生態(tài)大盤 位置：鄰 107 國道 占地： 1260多畝 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。中國人有群 居的心理，別墅買家也不例外。 社區(qū)化 購買別墅的買家通常都會(huì)有滿足身份及財(cái)富心理需要的需求，同時(shí)也希望同區(qū)域居住的左鄰右舍是同一個(gè)檔次的買家。 個(gè)性化 極力體現(xiàn)買家及建筑師的個(gè)人風(fēng)格，營造出獨(dú)特的居住環(huán)境和室內(nèi)空間。別墅郊區(qū)化是必然趨勢，常住型別墅的居住半徑一般在１０ — ２５公里，而度假型則控制在２５ — ８０公里的居住半徑最為合適。 造的別墅將是未來別墅開發(fā)的主流。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 3）開發(fā)形態(tài)逐漸發(fā)生變化 從目前廣州別墅的現(xiàn)狀來分析，別墅未來開發(fā)形態(tài)主要有以下幾點(diǎn)： 生態(tài)化 依山傍水是別墅的本質(zhì)所在，利用天然的山水資源而建 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。特別是城郊交通配套條件大為改善，不少居住 在原市區(qū)的中高收入買家，干脆出租或轉(zhuǎn)手市中心的公寓，而轉(zhuǎn)移到郊外居住。經(jīng)濟(jì)型別墅受人喜歡，還在于它雖然沒有豪華型別墅那樣的氣派，但在住宅功能上相差無幾。 目前，在番禺、花都、增城等區(qū)這類經(jīng)濟(jì)型別墅非常暢銷，一套售價(jià)在 60 萬元 — 150 萬元之間，用購買市中心公寓的錢就可住上別墅。而隨著廣州近年知識(shí)經(jīng)濟(jì)、高新技術(shù)迅猛發(fā)展，一大批高學(xué)歷人才迅速致富。其中廣州的平均計(jì)劃花費(fèi)最高，達(dá) 萬元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。需求的增長必帶來供應(yīng)的放量，而且受到碧桂園鳳凰城別墅熱銷的刺激，今后幾年廣州別墅供應(yīng)量將以倍數(shù)增長，越來越多的開發(fā)商將會(huì)投資開發(fā)別墅，別墅市場將會(huì)有相當(dāng)程度的 競爭。二沙島豪華別墅針對(duì)的是豪富貴人；南湖板塊近年憑借南湖國家旅游度假區(qū)及白云山的稀缺性自然資源不斷向高檔別墅市場推進(jìn)，其對(duì)象是 企業(yè)老板、金領(lǐng)及外籍人士；洛溪、華南板塊別墅則瞄準(zhǔn)白領(lǐng)中的“先富一族”；從化、花都板塊別墅則面向所