【正文】 具體體現(xiàn)在如下方面： 引進先進的住宅開發(fā)理念，推動淄博 市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 [12] 淄博市房地產(chǎn)近年來發(fā)展很快，但由于起步較晚，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌意識較差，注重短期效益，不考慮當(dāng)?shù)丨h(huán)境、氣候條件，房地產(chǎn)開發(fā)從住居習(xí)慣和開發(fā)原則上都生搬硬?？傊瑸榇_保項目獲得較 好的經(jīng)濟效益，開發(fā)商應(yīng)加強市場促銷工作。但事實上，根據(jù)目前市場走勢，本項目實際運作當(dāng)中銷售價格降低的可能性十分小，銷售價格還有一定的上漲空間。 圖 71 敏感性分析圖 從分析情況來看，由于本項目是中高價住宅項目銷售價格的波動和開發(fā)產(chǎn)品投資波動對項目內(nèi)部收益率的影響較大，其中又尤以銷售價格波動影響較大。另外自由資金占總投資的比例雖然對整個項目全部資金投資的經(jīng)濟效益沒有影響，但由于貸款的作用會影響自由資金的經(jīng)濟評估指標(biāo)，因此這些因素都需要開發(fā)商認(rèn)真考慮。 項目的風(fēng)險主要由開發(fā)成本、銷售進度、開發(fā)期貸款利率等方面的變化引致。如果某變動因素變化幅度很小，但對項目經(jīng)濟指標(biāo)的影響很大，我們認(rèn)為項目對該變量很敏感。 就直接成本而言，在其他條件不變情況下，直接成本上升 30%時，也能保持盈虧平衡。均高于基準(zhǔn)收益率 12%，說明項目有很強的抗風(fēng)險能力 [11] 。流動負(fù)債 =[10] 不確定性分析 敏感性分析 根據(jù)本項目的特點選擇對銷售收入和總投資兩個指標(biāo)對本項目所得 稅后的凈現(xiàn)值（ NPV）、財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）進行敏感性測試。 =% =流動資產(chǎn)247。各參數(shù)計算如下： =負(fù)債總額247。 清償能力分析 清償能力分析能反映房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)狀況和償債情況，涉及到利息，還款期等，主要選擇資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率等指標(biāo)進行評價分析。小于基準(zhǔn)投資回收期 5年。 投資回收期 =（計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù) 1） +（上期累計現(xiàn)金流量絕對值247。 ：稅率為 5% ：按實際繳納增值稅 7%計算 ：按實際繳納營業(yè)稅的 3%計算 ：稅率為 25% 的設(shè)定：參考行業(yè)規(guī)定，結(jié)合本項加權(quán)平均資金成本、行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機會成本、預(yù)期收益期待，將財務(wù)基準(zhǔn)收益率定為 12% 財務(wù)評價 基本報表 表 71 損益和利潤分配表 序號 項目 合計 /萬元 2020年 2020年 2020年 1 銷售收入 2 經(jīng)營成本 3 經(jīng)營稅金及附加（含土地增值稅） 10000 4 利潤總額 0 20200 5 所得稅 0 6 稅后利潤 0 表 72 財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 年份 投資額 A /萬元 回收投資額 /萬元 累計未回收投資 F/萬元 凈現(xiàn)金流量G/萬元 收入 B 成本 C 折舊 D 凈收入 E 2020 0 0 2020 15000 15000 1000 5520 5520 2020 15000 15000 1000 34480 0 34480 2020 0 0 1000 29000 0 29000 累計 3000 0 盈利能力分析 [9] 根據(jù)預(yù)計的現(xiàn)金流量表計算，在基準(zhǔn)收益率為 12%的前提下，根據(jù)公式 （ 71） 式中： FNPV 為凈現(xiàn)值 CI 為年投資 CO 為年支出 Ic 為貼現(xiàn)率 t為年數(shù) 可測算出其凈現(xiàn)值為 萬元。 表 614 投資計劃與資金籌措表 (萬元 ) 序號 年份 合計 2020年 7月初 2020年 7月初 2020年 7月初 1 總投資 15000 15000 開發(fā)建設(shè)投資 15000 15000 建設(shè)期利息 2760 0 1035 1035 2 資金籌措 15000 15000 自有資金 0 0 用于投資建設(shè) 0 0 用于流動資金 0 0 0 0 借款 0 0 15000 15000 表 615 貸款還本付息估算表（萬元） 項目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 2020 2020 2020 借款累計 40000 0 20200 20200 本 年借款 0 20200 20200 本年應(yīng)計利息 0 1035 1035 年末本息累計 0 21035 21035 第 7 章 財務(wù)評價與社會評價 項目評估依據(jù) 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（第二版）； 。本項目自有資金 萬元 (約占總投資的 46%)，向金融機構(gòu)融資 30000 萬元 (約占總投資的 54%)，本項目未考慮以銷售回款補充建設(shè)資金。 資金來源落實情況 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運作方式一般如下：自有資金全部用于投資； 預(yù)售收入扣除有關(guān)稅 費后用于投資；若資金還短缺，則通過金融機構(gòu)借貸來彌補。 資金籌措 資本金籌措 本項目自籌資本金為 萬元（約占總投資的 46%），全部用于本項目的開發(fā)和建設(shè)。 其中土地增值稅按本地區(qū)慣例粗略以銷售收入的 1%來計量。項目前期工程費用估算表如下： 表 66 前期工程費用估算表 序號 項目 計算依據(jù) 金額 /萬元 1 規(guī)劃設(shè)計費 建筑安裝工程費 % 2 可行性研究費 建筑安裝工程費 5? 3 水文地質(zhì)勘探費 建筑安裝工程費 5? 4 通水、通電、通路費 建筑安裝工程費 1% 5 場地平整費 10元 /平方米 合計 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用估算 由于本項目所在地區(qū)水文地質(zhì)條件較為復(fù)雜，所以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用估算也較為繁多，為了方便計算，將各復(fù)雜工程簡化整合為下表所示十余項。 建筑安裝工程費用的估算 [7] 見表 41。嚴(yán)格執(zhí)行?？顚Ｓ谩ｍ椆芾?、單獨核算的規(guī)定，任何單位和個人不 得超范圍支出和超標(biāo)準(zhǔn)開支，更不得截留和挪用項目資金；要建立、健全項目會計核算和內(nèi)部稽核制度，對項目資金實行全過程 的財務(wù)管理與監(jiān)督；要嚴(yán)格項目資金竣工決算，規(guī)范項目的業(yè)績考評和追蹤問效。運用系統(tǒng)的概念和方法，把各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理職能和活動合理組織起來，形成一個明確任務(wù)、職責(zé)、權(quán)限，而又互相促進的管理網(wǎng)絡(luò)和有機的質(zhì)量保障體，使質(zhì)量管理制度化、標(biāo)準(zhǔn)化，從而建造出百姓滿意的工程。 項目實施過程控制措施 項目進度控制措施 在項目實施過程中 ,項目領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)專門設(shè)置工作小組 ,對項目進度計劃實施情況進行檢查 ,并及時對檢查情況進行分析 ,找出影響進度的原因 ,做好進度計劃的調(diào)整和完善。 項目實施進度安排 項目總體工期時間為 3年，從 2020 年 7 月至 2020 年 7 月。 有限公司現(xiàn)有職員 66 人，其中具有大專以上學(xué)歷的專業(yè)人員占 60%，完全能滿足企業(yè)現(xiàn)階段發(fā)展和本項目順利實施的人員需要。公司的經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)經(jīng)營；房屋出售、出租； 建筑及裝飾材料、建筑機械的銷售；裝飾裝修；工業(yè)設(shè)備安裝。 小區(qū)的固體廢棄物主要是生活 垃圾，小區(qū)建設(shè)垃圾收集點，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小區(qū)內(nèi)主干道及公共場所配置垃圾筒，這些垃圾將由物業(yè)管理公司派專人負(fù)責(zé)收集，送到城市垃圾站處理 。 高低壓變配電盡可能選購低噪聲及低震動的設(shè)備，在震動設(shè)備的基礎(chǔ)上設(shè)置減震器，必要時可對相關(guān)部位采取隔音處理。小區(qū)污水分若干出口排至市政污水管。 治理措施 本工程室外排水體制為雨、污分流。 設(shè)計原則 [5] 、同時施工、同時投入使用，各類污染物經(jīng)處理后符合國家和長沙市有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)。 項目建設(shè)對環(huán)境的影響 項目范圍內(nèi)沒有任何污染源，項目建設(shè)和經(jīng)營不會對周邊環(huán)境造成污染，符合環(huán)保要求。風(fēng)向，以南南西風(fēng)為最多，東風(fēng)次之 ,南東風(fēng)最少，西北風(fēng)出現(xiàn)次數(shù)較 其它季節(jié)最多。 從 12 月下旬開始，雪天氣增多，日照時數(shù)減少。一月份為蒙古高壓系空氣盛期，為境內(nèi)最冷月。風(fēng)向，以南南西風(fēng)最多，東風(fēng)次之，南南東風(fēng)最少，北向大風(fēng)次數(shù)增多，冬季季風(fēng)逐 漸明顯。 10 月，可見初霜。秋季降水量占全年總降水量的 ％，多集中在 9 月上旬。但往往出現(xiàn)秋旱。 秋季 (9 月 6 日至兒月 5 日 ) 北方冷空氣開始活躍，夏季暖空氣尚有一定勢力，但往往由于一次較大的秋季寒潮入侵，夏季風(fēng)突然結(jié)束，故有“一場秋雨一場寒”之說。日最高氣溫高于或等于 35℃的日數(shù)平均為 天。仲夏，鋒面常停留在桓臺一帶，故引起降水量大，降水日數(shù)較多，季平均降水量占全年總降水量的 63％， 8 月份大雨、暴雨日數(shù)平均為 天， 常形成洪澇。 夏季 (6 月 1 日至 9 月 5 日 ) 由于受大陸低壓和太平洋付熱帶高壓活動的影響，從高空向地面輸送了大量的水氣，加上本縣處于暖濕 的東南季風(fēng)控制下，夏季多出現(xiàn)雷陣雨天氣。季相對濕度為 ％，為全年各季之最低值。由于縣境常期處在變性極地氣團控制下，雨雪稀少，空氣和土壤都很干燥。其間，因南北氣流交替出現(xiàn)，春季為全年大風(fēng)之冠。 第 4 章 環(huán)境影響評價 編制依據(jù) 1.《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 GB89781996； 2.《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》 GB309693； 3.《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 GHZB11999； 4.《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 GB1629796[4]。 室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)的各棟每層均按規(guī)范要求設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，采用 SN65 型室內(nèi)消火栓帶啟動按鈕，保證設(shè)置間距不大于 50 米并有 2 股水柱同時達到室內(nèi)任何部位。 住宅部分：住宅四周已有環(huán)形道路，小區(qū)內(nèi)設(shè)不小于 4 米的環(huán)狀道路。 室內(nèi)裝修防火 室內(nèi)消防應(yīng)嚴(yán)格按照《建筑物內(nèi)部裝修設(shè)計規(guī)范》（ GB502221995）執(zhí)行，根據(jù)功能和所處位置不同，采用不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)，所選材料均為非燃燒體或難燃燒體，且均能滿足規(guī)范要求的耐火極限。 本方案嚴(yán)格遵循國家有關(guān)規(guī)范，首先滿足與相鄰建筑的防火間距，在小區(qū)內(nèi)有環(huán)通的消防通道，各防火分區(qū)內(nèi)均設(shè)有二個以上蔬散口，并保證大量人流的快速、便捷集散。 樓梯間采用封閉式并可開啟外窗。 墻和屋頂 墻和屋頂 中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保 證其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露點溫度并減少附加傳熱損失。 。 屋頂 建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且預(yù)防白蟻、鼠等生物侵害。 使用工具及軟件 中國建科院 PKPM 系列結(jié)構(gòu)軟件 2020 年新規(guī)范版。 地下室設(shè)計 地下車庫層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車庫存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求。 結(jié)構(gòu)選型 6層以上的多層住宅采用框架結(jié)構(gòu)， 46 層的多層住宅根據(jù)地質(zhì)條件和是否有地下車庫，確定采用磚混結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)。 ，擬采取措施提高抗震能力。 結(jié)構(gòu)設(shè)計 指導(dǎo)思路 在結(jié)構(gòu)設(shè)計中充分考慮以下內(nèi)容： 。餐廳、廚房流線聯(lián)系緊密。每套住宅南側(cè)居住空間均可獲得日照。本住宅套內(nèi)居住空間、廚房、衛(wèi)生間等基本空間齊備。 建筑戶型特色 房型設(shè)計以三室二廳二衛(wèi)戶型為主，全明戶型設(shè)計，功能空間布局合理，廚房、衛(wèi)生間設(shè)施配套齊全，采光、通風(fēng)條件良好。 建筑設(shè)計 主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn) 1.《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 [GB500092020] 2.《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》 [GB500072020] 3.《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 [GB500102020] 4.《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 [GB500112020] 5.《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》 [JGJ9494] 6.《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》 [GB501082020] 7.《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 GB500072020 8.《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》 JGJ32020 9.《高層建筑箱形與筏形基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范》 JGJ699 10.《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》 JGJ792020 11.《人民防空地下室設(shè)計規(guī)范》 GB5003894 12.《鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計進規(guī)程》 CECS51： 93 建筑風(fēng)格及立面特點 “以人為本”的建筑設(shè)計理念，體現(xiàn)休閑、簡約的建筑風(fēng)格，將新古典美學(xué)的精細、質(zhì)感、厚重和美感充分體現(xiàn)。 本項目商業(yè)類型齊全，既有臨街商業(yè)街，又有集中商業(yè)、社區(qū)會所。為適應(yīng)地段狹長的特點，小區(qū)整體環(huán)境采用“一軸兩心”的規(guī)劃布局，“一軸”是一個中心主軸線，“兩心”指兩個庭院中心景觀 。這種交通組織方式可使車輛不進入住宅組團